STIMA DI BENI IMMOBILI E MOBILI DI UNA SOCIETÁ (SEZIONE FALLIMENTARE)
TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO Ufficio Fallimenti
G.D. Cons. Dr. Michele Cuoco
RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA FALLIMENTO N.: 30/2018
SOCIETÀ: Elettroirpinia S.r.l.
PREMESSO CHE:
in data 14.09.2018 il sottoscritto Ing. Francesco Davino residente in San Giorgio del Sannio (BN), alla Via Enrico Nisco N.10, C.AP. 82018 è stato nominato Stimatore relativamente al fallimento in epigrafe al fine di valutare il prezzo dei beni immobili e mobili appresso descritti;
Visto il programma di liquidazione predisposto dal Curatore e, letta la nota dello stesso del 5 Settembre 2018, il Giudice Delegato ha confermato il programma di liquidazione, contenente i seguenti quesiti:
1. Stima di un terreno sito alla Via Filette – Zona Industriale P.I.P di Fontanarosa – interamente pagato al Comune di Fontanarosa ma non ancora trasferito, con all’interno un manufatto abusivo di circa mq.40. All’esito della stima, andrà valutato se acquisire il sopra detto bene o se sciogliere il contratto ex art. 72 L.F.;
2. Stima di automezzi, alcuni dei quali vecchi ed in disuso:
• Autoveicolo uso speciale – piattaforma aerea targato RM81057D immatricolato il 18 Marzo 1983;
• Autocarro Nissan targato AE 421 EX immatricolato il 24 Febbraio 1995;
• Autocarro Fiat Ducato n targato CY 916 VE immatricolato l’11 Gennaio 2006;
• Autocarro – Furgone Fiat Doblò targato CH 555 GK immatricolato il 12 Ottobre 2004;
3. Stima di altri beni mobili: trattasi di mobili, macchine ed arredi d’ufficio, anch’essi alquanto datati ed in parte non funzionanti.
Lo Stimatore ha ritenuto opportuno eseguire più accessi secondo la tempistica di cui infra, oltre ricerche e approfondimenti presso i competenti Uffici Pubblici al fine di reperire la documentazione richiesta ed acquisire informazioni in merito agli immobili oggetto di stima;
• il giorno 06.10.2018 alle ore 15 e minuti 30 presso gli immobili oggetto di stima in Fontanarosa (AV), Via Filette – Z.I. area P.I.P.;
• il giorno 19.10.2018 in Fontanarosa (AV), presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Fontanarosa (AV);
• il giorno 19.10.2018 ulteriore sopralluogo presso gli immobili oggetto di stima in Fontanarosa (AV), Via Filette – Z.I. area P.I.P.
Ai fini della presente valutazione, il sottoscritto ha potuto fare affidamento sulla documentazione predisposta e consegnata dal Curatore in data 6 ottobre 2018, in occasione del primo accesso e, dal responsabile dell’Ufficio Tecnico del Comune di Fontanarosa in data 19 ottobre 2018 e precisamente:
1. libretti di circolazione degli automezzi;
2. certificati di proprietà degli automezzi (registrazione al PRA);
3. Visure PRA del 12/06/2018;
4. excursus tecnico amministrativo dell’Ufficio Tecnico del Comune di Fontanarosa (AV);
5. copia determina n.238 del 27/07/2006 assegnazione lotto;
7. copia Permesso di Costruire n.18/06 prot.6653 del 22/12/2006;
8. copia Determina n.29 del 18/01/2007;
9. copia Determina n.135 del 04/05/2011;
10. copia Determina n.171 del 16/08/2013.
Infine, il sottoscritto, ha fatto riferimento anche alla seguente documentazione dallo stesso procurata:
1. Certificati catastali (visura storica e mappa catastale).
CIÒ PREMESSO
lo stimatore esaminati i documenti e gli atti depositati presso la competente cancelleria, sentito il curatore del fallimento, presenta la richiesta
RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA
1. Bene immobile da stimare
Il bene oggetto della stima consiste nell’ intero lotto n.8 (P.I.P. I lotto), sito in Fontanarosa (AV), Z.I. area P.I.P., C/da Filette; distinto al N.C.T al foglio 4 numeri mappali 502, 505 e 508 di complessiva aera pari a 2.324 m2; confinante con distacco stessa ditta, sulla via di accesso carrabile al lotto, sul lato Nord; distacco stessa ditta, sulla via di accesso ad altri lotti, sul lato Est; distacco stessa ditta, su proprietà di terzi, per il lato Sud ed, infine, distacco stessa ditta, su proprietà di terzi, per il lato Ovest, adiacente al lotto stesso.
Figura 1. Lotto oggetto di stima
L’immobile, come già descritto pocanzi, è censito al Nuovo Catasto Terreni del Comune di Fontanarosa (AV) come segue:
TERRENI
ID Comune Tipo Catasto Terreni
n° Foglio Part. cons (mq)
1 Fontanarosa Semin. Arbor 4 502 856
2 Fontanarosa Semin. Arbor 4 505 1.296
3 Fontanarosa Semin. Arbor 4 508 172
TOTALE mq 2.324
La planimetria catastale estraibile dal relativo ufficio fornisce una situazione coerente con l'identificazione delle
particelle sopra riportate e graficamente fornisce il riscontro riportato a seguire:
Figura 2. Rappresentazione planimetrica catastale del lotto oggetto di stima
Al fine di facilitare l'individuazione geografica del compendio immobiliare si riporta la fotografia satellitare estratta da Google Earth (la sagoma del lotto è riportata a mero titolo indicativo):
Figura 3. Rappresentazione geografica del lotto oggetto di stima
Sul lotto in esame, come si è evinto dal sopralluogo, vi è la presenza di piccole quantità di materiali da scarti derivanti da lavorazioni, quali pedane in legno, pietrame e marmi e quantità di materiali edili come tegole, travetti in c.a.p., laterizi, tubazioni in PEAD corrugate, tubolari per impalcatura e pozzetti prefabbricati in cemento.
L’impatto visivo cui si presenta il terreno, risulta essere quello di un’area incolta, in stato di abbandono.
Vi è, infine, un piccolo manufatto, meglio definito come baracca di cantiere, di area pari a circa 21 mq, il quale presenta una forma in pianta rettangolare, di altezza interna utile pari a 3,30m, con copertura in legno lamellare a doppia falda e struttura portante in c.a., con tompagnatura in pannelli di cartongesso; al suo interno vi si trovano un bagno di dimensioni 1,20mx1,50m e la restante area è adibita a studio. Non è stato installato nessun tipo di impianto (elettrico, idrico, termico-sanitario, riscaldamento).
Quanto premesso in merito al manufatto comporta che esso non sia suscettibile di alcuna valutazione, in quanto non sussistono le condizioni necessarie (urbanistiche/edilizie, sismiche, catastali, di agibilità, ecc…) per considerarlo un vero e proprio bene immobile.
Figura 4. Documentazione fotografica del materiale di scarto ed edile presente sul lotto
Figura 5. Documentazione fotografica della baracca di cantiere
2. Valutazione attuale dell’immobile
Si premette che il lotto oggetto di valutazione, già nel 2006, all’atto della sottoscrizione della Convenzione Integrativa, è stato stimato ad un prezzo pari a 13,00 €/m2, comprensivo del costo di esproprio della superficie del P.I.P. assegnata e dei corrispettivi dovuti per le opere di urbanizzazione. Il valore finale dell’area oggetto di trasferimento è stato di 33.410,00 € per una superfice di circa 2.570 m2.
Nella determina n.29 del 18/01/2007, relativa all’assegnazione definitiva del lotto area P.I.P., il valore finale dell’area oggetto di trasferimento è stato di 30.212,00 € per una superfice di 2.324 m2, ottenendo un prezzo sempre pari a 13,00 €/m2.
La stima è stata effettuata impiegando un solo metodo di valutazione, quello più garantito e relativo all’aggiornamento dei prezzi dei lotti dell’area P.I.P (Determina n.135 del 4 Maggio 2011), secondo la quale, allo stato attuale, per comprare un lotto nella zona D (Area Artigianale e P.I.P) il costo è pari a 15,13 €/m2.
Figura 6. Stralcio della Determinan.135 del 04/05/2011
In definita, il valore attuale finale dell’immobile, avente una superficie di 2.324 m2 si quantifica in:
Va = 15,13 *2.324 = 35.162,12 € Arrotondato in Va = 35.160,00 €.
Tenendo presente diverse situazioni, quali:
• un eventuale acquirente per poter usufruire al meglio dell’area, dovrà sostenere delle spese relative alla demolizione della baracca di cantiere e conseguente smaltimento dei materiali che la costituiscono; allo smaltimento delle piccole quantità di materiali di scarti derivanti da lavorazioni presenti nell’area e alla pulizia generale dell’area da erba e varie;
• e un eventuale acquirente avrebbe maggiori vantaggi, anche economici acquistando un nuovo lotto direttamente dal Comune (acquisto diretto)
appare opportuno e congruo assumere un valore attuale finito pari ad un deprezzamento del 15% del valore precedentemente stimato:
Va = 35.160,00 * 0,85 = 29.886,00 € Arrotondato in Va = 30.000,00 €.
3. Valutazione degli automezzi
La società Elettroirpinia S.r.l. al momento del fallimento era in possesso anche di beni mobili, quali n.4 automezzi di cui a seguire si riporterà singolarmente la stima attuale. Di tutti è stato possibile consultare i rispettivi libretti di circolazione e l’iscrizione/registrazione al PRA.
3.1 Autocarro Fiat Ducato
Trattasi di un furgone di colore bianco, immatricolato l’11 Gennaio 2006 (3° serie), targato CY 916 VE, classificazione delle emissioni inquinanti Euro 3 (2001/27/CE), con n.4 porte, n.3 posti a sedere, tetto di tipo alto, cambio meccanico e dimensioni 5,599 m di lunghezza, 2,024 m di larghezza e portata 1355 Kg. Dal punto di vista tecnico i dati rilevanti sono la cilindrata di 2.800 cm3, la potenza di 93,50 kW e l’alimentazione a Gasolio (Diesel).
Dall’analisi delle visure al PRA è emersa la presenza di un verbale di pignoramento (atto amministrativo del 10 Gennaio 2017) eseguito dal creditore Riccini nei confronti della società fallita.
Dal punto di vista meccanico l’ultima revisione è stata eseguita nel 2015, mentre, dall’esame visivo non si evincono urti e/o deformazioni della carrozzeria esterna e deterioramento della vernice. I pezzi che compongono il telaio e la carrozzeria in generale (fari, vetri, paraurti, parafango, ecc....) sono tutti integri e in discreto stato di conservazione, come si può constatare dalla foto:
Figura 7°-b. Documentazione fotografica dello stato attuale del Fiat Ducato
Il valore più probabile di mercato dell’autocarro oggetto della stima avviene per confronto diretto con automezzi simili per caratteristiche (anno di immatricolazione, chilometri percorsi, tipologia di carburante, condizione del veicolo). Dopo aver eseguito alcune indagini di mercato con riferimento ai più conosciuti e apprezzati siti e riviste di vendita auto (quattroruote, noicompriamoauto.it, automobile.it, autoscout24.it) si sono potuti stimare un valore minimo di 2.500,00 € e uno massimo di 4.500,00 €, che implicano uno medio di 3.500,00 €. L’osservazione del mercato dal lato dell’offerta implica una decurtazione del valore finale del bene in conseguenza della trattativa fra le parti. Pertanto, considerando che: è necessario eseguire un nuovo passaggio di proprietà, il veicolo non è stato utilizzato per alcuni anni (certa sostituzione batteria e varie parti meccaniche), occorre effettuare una nuova revisione (poiché scaduta nel Febbraio 2017) e, che non acquistando il bene da un rivenditore, non si ha nessuna assistenza e sicurezza, appare opportuno e congruo assumere un valore attuale finito pari ad un deprezzamento del 65% del valore medio:
Va = 3.500,00 * 0,35 = 1.200,00 €
3.2 Autocarro – furgone Fiat Doblò
Trattasi di un furgone di colore bianco, immatricolato il 12 Ottobre 2004, targato CH 555 GK, classificazione delle emissioni inquinanti Euro 3 (2002/80/CE-A), con n.5 porte, n.5 posti a sedere, finestrato, cambio meccanico e dimensioni 4,159 m di lunghezza, 1,714 m di larghezza e portata 660 Kg. Dal punto di vista tecnico i dati rilevanti sono la cilindrata di 1.910 cm3, la potenza di 77,00 kW e l’alimentazione a Gasolio (Diesel).
Dall’analisi delle visure al PRA è emersa la presenza di un provvedimento di fermo amministrativo (atto amministrativo del 5 Dicembre 2007) eseguito dalla Società Equitalia Avellino S.p.A. nei confronti della società fallita.
Dal punto di vista meccanico l’ultima revisione è stata eseguita nel 2017, mentre, dall’esame visivo si evince una piccola deformazioni della carrozzeria esterna al lato destro anteriore del veicolo, non si evince invece deterioramento della vernice nemmeno in corrispondenza dell’urto. I pezzi che compongono il telaio e la carrozzeria in generale (fari, vetri, paraurti, parafango, ecc…) sono tutti integri e in discreto stato di conservazione, come si può confrontare dalle foto:
Figura 8°-b. Documentazione fotografica dello stato attuale del Fiat Doblò
Il valore più probabile di mercato dell’autocarro oggetto della stima avviene per confronto diretto con automezzi simili per caratteristiche (anno di immatricolazione, chilometri percorsi, tipologia di carburante, condizione del veicolo). Dopo aver eseguito alcune indagini di mercato con riferimento ai più conosciuti e apprezzati siti e riviste di vendita auto (quattroruote, noicompriamoauto.it, automobile.it, autoscout24.it), si sono potuti stimare un valore minimo di 1.500,00 € e uno massimo di 3.400,00 €, che ne implicano uno medio di 2.450,00 €. L’osservazione del mercato dal lato dell’offerta implica una decurtazione del valore finale del bene in conseguenza della trattativa fra le parti. Pertanto, considerando che: è necessario eseguire un nuovo passaggio di proprietà, il veicolo non è stato utilizzato per alcuni anni, occorre effettuare una nuova revisione (poiché scaduta nel Febbraio 2017), necessita di manutenzione da parte della carrozzeria, che non acquistando il bene da un rivenditore, non si ha nessuna assistenza e sicurezza, ed infine che bisogna revocare il fermo amministrativo, appare opportuno e congruo assumere un valore attuale finito pari ad un deprezzamento del 45% del valore medio:
Va = 2.450,00 * 0,55 = 1. 350,00 €
3.3 Autoveicolo uso speciale – piattaforma aerea
L’autoveicolo in questione è un FIAT 79-10C ad uso speciale, con cabina ribaltabile e piattaforma posteriore elevabile per manutenzione, di colore giallo, immatricolato il 18 Marzo 1983, targato RM81057D, con n. 2 porte, n.3 posti a sedere, cambio meccanico e dimensioni 7,1867 m di lunghezza, 2,200 m di larghezza e sbalzo posteriore 2,30 m. Dal punto di vista tecnico i dati rilevanti sono la cilindrata di 4.570 cm3, la potenza max. kW di 100 CV, la potenza fiscale 35 CV e l’alimentazione a Gasolio (Diesel).
Dall’analisi delle visure al PRA è emersa la presenza di un provvedimento di fermo amministrativo (atto amministrativo del 5 Dicembre 2007) eseguito dalla Società Equitalia Avellino S.p.A. nei confronti della società fallita.
Dal punto di vista meccanico l’ultima revisione è stata eseguita nel 2001, mentre, dall’esame visivo si evince un chiaro deterioramento della vernice lungo tutta la superficie dell’autoveicolo, la presenza di ossidazione sui cerchi delle ruote, sulla parte anteriore della cabina e sul paraurti (al di sopra della targa), la rottura della mascherina in plastica sulla parte anteriore della cabina e l’usura delle gomme anteriori e posteriori. Oltre a quanto detto, bisogna considerare che l’autoveicolo non è operativo da circa 15 anni, il che ha comportato un danneggiamento della parte meccanica del veicolo stesso.
Si precisa che nei giorni dei due sopralluoghi effettuati dal sottoscritto, il suddetto bene mobile non era presente sull’area oggetto di stima, ma presso l’abitazione di un amico del Sig. Carrabs Pietro.
Sulla base di quanto premesso, anche dopo aver eseguito alcune indagini di mercato nella zona, emerge che, al bene da stimare non è possibile attribuire alcun valore, in virtù anche dello stato attuale in cui si trova e del fatto che siano trascorsi già circa 36 anni dalla immatricolazione, ne consegue, che sarebbe opportuno provvedere alla sua demolizione.
Figura 9°-b. Documentazione fotografica dello stato attuale del Fiat 79-10C
3.4 Autocarro Nissan
L’autocarro in questione è un NISSAN L35 095 per trasporto di cose, avente cassone con gru applicata sul telaio dietro la cabina, di colore verde chiaro, immatricolato il 24 Febbraio 1995, targato AE 421 EX, classificazione delle emissioni inquinanti Euro 1 (91/542 CEE punto 6.2.1.A), con n. 2 porte, n.3 posti a sedere, cambio meccanico e dimensioni 6,300 m di lunghezza, 2,100 m di larghezza e sbalzo posteriore 1,890 m. Dal punto di vista tecnico i dati rilevanti sono la cilindrata di 3.990 cm3, la potenza max. 66,00 kW e l’alimentazione a Gasolio (Diesel).
Dal punto di vista meccanico l’ultima revisione è stata eseguita nel 2014, mentre, dall’esame visivo non si evincono urti e/o deformazioni della carrozzeria esterna e deterioramento della vernice, vi è la presenza di ossidazione lungo la parte inferiore del cassone e sui cerchi delle ruote e sotto forma di striscia continua sulla parte anteriore della cabina (al di sotto del parabrezza) nonché l’usura delle gomme anteriori e posteriori come si può confrontare dalla foto:
Figura 10. Documentazione fotografica dello stato attuale del Nissan ECO- L35.095
Il valore più probabile di mercato dell’autocarro oggetto della stima avviene per confronto diretto con automezzi simili per caratteristiche (anno di immatricolazione, chilometri percorsi, tipologia di carburante, condizione del veicolo). Dopo aver eseguito alcune indagini di mercato nella zona e con riferimento ai più conosciuti e apprezzati siti e riviste di vendita auto (cercocamion.com, camoinsupermarket.it, kjji), si è potuto stimare un valore medio di circa 2.000,00 €. L’osservazione del mercato dal lato dell’offerta implica una decurtazione del valore finale del bene in conseguenza della trattativa fra le parti. Pertanto, considerando che è necessario eseguire un nuovo passaggio di proprietà, che il veicolo non è stato utilizzato per alcuni anni (certa sostituzione batteria e varie parti meccaniche), dello stato attuale in cui si trova, della veneranda età del mezzo (24 anni dalla immatricolazione), che occorre effettuare una nuova revisione (poiché scaduta nel 2016) e, che non acquistando il bene da un rivenditore, non si ha nessuna assistenza e sicurezza, appare opportuno e congruo assumere un valore attuale finito pari ad un deprezzamento del 75% del valore medio:
Va = 2.000,00 * 0,25 = 500,00 €
4. Valutazione dei beni mobili d’ufficio
La società Elettroirpinia S.r.l. al momento del fallimento era in possesso di alcuni di beni mobili, quali arredi d’ufficio, stampanti, mobili, ecc… di cui a seguire si riporterà una stima attuale a corpo e non a misura.
Gli oggetti in questione risultano essere una libreria a 20 ante di colore grigio chiaro e 7 vani aperti (mensole di colore grigio scuro), scomponibile e con pannelli laterali grigio scuro; una scrivania ad angolo dello stesso colore della libreria, in abbinamento all’arredo da ufficio; una sedia con ruote girevole di colore blu e braccioli neri; una stampante-fotocopiatrice Marca Aficio modello Nashuatec 1805d; una cassaforte verticale mobile per conservare documenti ed, infine, due monitor per pc a schermo piatto.
Il valore più probabile di mercato dei beni oggetto della stima avviene per confronto diretto con beni simili per caratteristiche. Dopo aver eseguito alcune indagini di mercato su beni nuovi, si è potuto stimare un valore medio di 1.400,00 €. L’osservazione del mercato dal lato dell’offerta implica una decurtazione del valore finale del bene in conseguenza della trattativa fra le parti. Pertanto, appare congruo e prudenziale, considerando che i beni oggetto di stima non sono nuovi e che alcuni di essi non funzionano da alcuni anni, assumere un valore attuale finito pari ad un deprezzamento del 75% del valore di mercato:
Va = 1.400,00 * 0,25 = 350,00 €
5. Conclusioni
Lo studio del caso in esame ha consentito di determinare il valore di mercato dei beni immobili e mobili come segue:
• lotto n.8 (P.I.P. I lotto), sito in Fontanarosa (AV) Z.I. area P.I.P., C/da Filette, distinto al N.C.T al foglio 4 numeri mappali 502, 505 e 508 di complessiva aera pari a 2.324 m2 = Valutazione: 30.000,00 €;
• Autocarro Fiat Ducato = Valutazione: 1.200,00 €;
• Autocarro Fiat Doblò = Valutazione: 1.350,00 €;
• Autocarro Nissan ECO L35.095 = Valutazione: 500,00 €;
• Beni mobili d’ufficio = Valutazione: 350,00 €.
Valutazione complessiva: 33.400,00 €
Per espletare l’incarico conferitomi, è d’uopo dopo la stima, eseguire uno studio sulla documentazione economica-amministrativa relativa ai pagamenti che la società in oggetto ha effettuato nei confronti del Comune, per poi valutare se acquisire il bene immobile o procedere allo scioglimento del contratto ai sensi dell’ex art. 72 della L.F.
La somma versata al Comune di Fontanarosa (AV) da parte della Elettroirpinia S.r.l., per il trasferimento del Lotto n.8 distinto al N.C.T al foglio 4 numeri mappali 502, 505 e 508 di complessiva area pari a 2.324 m2 è quantificabile in 30.212,00 €, così come stabilito nella Determina n.29 del 18 Gennaio 2007. Tale importo è stato corrisposto in tre diversi periodi, il primo il 23 Gennaio 2004 mediante un acconto pari ad € 4.199,00 (con polizza fideiussoria di € 16.800,00 emessa dalla Società Albatross Invest S.p.A. in favore del Comune di Fontanarosa), il secondo l’8 Settembre 2006 mediante un acconto pari ad € 2.483,00 00 (con polizza fideiussoria di € 26.728,00 emessa dalla Società Albatross Invest S.p.A. in favore del Comune di Fontanarosa) ed, infine, l’ultimo il 20 Luglio 2009 tramite il pagamento del saldo dovuto, pari ad € 23.530,00.
La sopraccitata società, ha quindi versato, la totalità della quota spettante per il trasferimento del Lotto n.8 assegnatole con Determina. N.238 del 27 Luglio 2006, ma, non risulta esserne proprietaria, poiché non ha mai provveduto a stipulare l’atto di cessione definitivo, nonostante i ripetuti inviti e solleciti da parte del Comune.
Con Determina n.171 del 16 Agosto 2013, c’è stata la revoca dell’assegnazione del lotto, inoltre con Ordinanza del Tribunale di Ariano Irpino relativa alla procedura esecutiva n.241/13, il Comune ha dovuto versare (quale terzo pignorato) nei confronti della CEDIS S.r.l. con sede in San Giorgio del Sannio, la somma di € 17.815,55 oltre spese di competenze legali pari a € 2.495,25, per un totale di € 20.310,80. Ne consegue che, la somma residua versata dalla Elettroirpinia S.r.l. per l’acquisto del lotto è pari a € 9.901,20.
Sapendo che ad oggi, il trasferimento del lotto costerebbe € 35.160,00, la società dovrebbe pagare € 25.258,80 e stipulare in un secondo momento l’atto di cessione definitivo.
6. Elenco degli allegati
6.1 Allegato 1 – Documentazione Fotografica
6.2 Allegato 2 – Visure catastali e Planimetria catastale
6.3 Allegato 3 – Libretti di Circolazione e Registrazione al PRA degli automezzi 6.4 Allegato 4 – Documentazione tecnica Comunale
Con la presente relazione, costituita da 11 pagine dattiloscritte e 4 allegati, lo Stimatore ritiene di avere assolto completamente il mandato assegnatogli e rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
San Giorgio del Sannio, lì 03/01/2019
Lo stimatore
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(Dott. Ing. Davino Francesco)
