T R I B U N A L E D I P I S A

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T R I B U N A L E D I P I S A

S E Z I O N E E E . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Mazzeo Duilio, nell'Esecuzione Immobiliare 346/2017 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 3

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 4

Dati Catastali ... 5

Precisazioni ... 6

Patti ... 6

Stato conservativo ... 6

Parti Comuni ... 6

Servitù, censo, livello, usi civici ... 6

Caratteristiche costruttive prevalenti... 6

Stato di occupazione ... 7

Provenienze Ventennali ... 7

Formalità pregiudizievoli ... 8

Normativa urbanistica ... 9

Regolarità edilizia ... 9

Vincoli od oneri condominiali ... 10

Stima / Formazione lotti ... 10

Riserve e particolarità da segnalare ... 11

Riepilogo bando d'asta ... 13

Lotto Unico ... 13

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 346/2017 del R.G.E... 14

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 118.534,00 ... 14

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 15

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INCARICO

In data 26/03/2018, il sottoscritto Ing. Mazzeo Duilio, con studio in Viale Francesco Bonaini, 79 - 56125 - Pisa (PI), email duilio.mazzeo@ordineingegneripisa.it, PEC duilio.mazzeo@ingpec.eu, Tel.

393 5837614, Fax 050 2200223, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 29/03/2018 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Capannoli (PI) - Fraz. Santo Pietro Belvedere Via Pinete 68

DESCRIZIONE

Trattasi di unità immobiliare adibita ad abitazione di proprietà di **** Omissis **** e **** Omissis ****

posto al piano terra di un più ampio fabbricato inserito in un contesto residenziale con accesso in strada comune posto sul confine nord del resede e attestantesi su strada pubblica via Pinete 68.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

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Regime patrimoniale di comunione legale dei beni

Da atto di compravendita redatto dal Notaio Sabrina Casarosa, gli esecutati sono coniugati in regime di comunione legale dei beni.

CONFINI

L'immobile confina a nord con resede comune, a sud con via Pinete, est con via Provinciale del Commercio e a ovest con altra unità immobiliare, salvo se altri.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 85,00 mq 85,00 mq 1,00 85,00 mq 2,78 m

Giardino 50,00 mq 50,00 mq 0,18 9,00 mq 0,00 m

Giardino 17,00 mq 17,00 mq 0,00 0,00 mq 0,00 m

Totale superficie convenzionale: 94,00 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 94,00 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

L'immobile oggetto di stima è sito nel Comune di Capannoli (PI) nella Fraz. Santo Pietro Belvedere alla via Pinete n. 68.

L'immobile è riportato in Catasto fabbricati nel Comune di Capannoli al foglio 23, particella 264 sub 6 e particella 699 sub 3.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 30/06/1987 al 05/06/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 23, Part. 264 Categoria A4

Fg. 23, Part. 264

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Categoria A4

Fg. 23, Part. 699 Categoria F1

Fg. 23, Part. 264, Sub. 6 Categoria A4

Cl.2, Cons. 4.5 Superficie catastale 94 Rendita € 53.453,00 Piano T

Graffato SI

Fg. 23, Part. 699, Sub. 3 Categoria F1

Superficie catastale 17

Fg. 23, Part. 699, Sub. 3 Categoria F1

Superficie catastale 17

Fg. 23, Part. 264, Sub. 2 Categoria A4

Cl.2, Cons. 4.5 Superficie catastale 94 Rendita € 53.453,00 Piano T

Graffato SI

I titolari catastali corrispondono a quelli reali

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

23 264 6 A2 2 4.5 94 534,53 T SI

23 699 3 F1 17

Corrispondenza catastale

In seguito ad attenta analisi cartacea e da attento sopralluogo effettuato, si è riscontrata corrispondenza tra planimetria catastale e stato dei luoghi.

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Nessuna nota da segnalare.

PRECISAZIONI

Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art.

567, secondo comma, c.p.c.

PATTI

Nel sopralluogo del 17/04/2018 non è stato possibile accedere ai locali per effettuare le relative misurazione.

Il 16/05/2018 al sopralluogo sono presenti i proprietari. L'immobile è risultato disabitato.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile è in buone condizioni statiche con struttura in muratura. I solaio sono in latero cemnento intonacati. Il locale bagno ha solaio in travi, travicelli e mezzane.

Le pareti sia interne che esterne sono intonacate ed imbiancate e necessitano di una imbiancatura.

I pavimenti sono del tipo in cotto e necessitano di una lucidatura

Gli infissi esterni con persiane sono in alluminio e vetro camera. La porta di ingresso è in legno e in vetro.

L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, nel sottoscale l'impianto di illuminazione è volante.

L'impianto di riscaldamento è del tipo autonomo con caldaia murale a gas-metano e termosifoni in alluminio.

Il giardino ad uso esclusivo è piantumato con siepi ed altre essenze.

Sono presenti materiali edili per la costruzione di un camino predisposto nel soggiorno.

PARTI COMUNI

L'immobile pignorato non risulta inserito in un contesto condominiale. L'appartamento è parte di un immobile con ingresso indipendente da giardino di proprietà.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato.

Dall'atto di compravendita 30/09/2011, redatto dal Notaio Sabrina Casarosa, risulta che "L'accesso a quanto in oggetto avviene da via Pinete attraverso strada a comune posta sul confine nord del resede a seguito di diritto di passo esercitate da tempo immemorabile come la parte venditrice garantisce."

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

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L'immobile è in buone condizioni statiche con struttura in muratura. I solaio sono in latero cemnento intonacati. Il locale bagno ha solaio in travi, travicelli e mezzane.

Le pareti sia interne che esterne sono intonacate ed imbiancate.

I pavimenti sono del tipo in cotto.

Gli infissi esterni con persiane sono in alluminio e vetro camera. La porta di ingresso è in legno e in vetro.

L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, nel sottoscale l'impianto di illuminazione è volante.

L'impianto di riscaldamento è del tipo autonomo con caldaia murale a gas-metano e termosifoni in alluminio.

Il giardino ad uso esclusivo è piantumato con siepi ed altre essenze.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta libero

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 22/10/1980 al

05/06/2005 **** Omissis **** atto di compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Michelangeli 22/10/1980 127978 8554

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Pontedera 06/11/1980 3808

Dal 05/06/2005 al

22/12/2006 **** Omissis **** ricongiungimento usufrutto

05/06/2005 7077.1 2006

Trascrizione

Registrazione

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Dal 22/12/2006 al 30/09/2011

**** Omissis **** atto di compravendita

Notaio Varrati Valeio 22/12/2006 20881 10201

Trascrizione

04/01/2007 115 79

Registrazione

Dal 30/09/2011 al

22/12/2017 **** Omissis **** atto di compravendita

Notaio Sabrina Casarosa

30/09/2011 22176 9235

Trascrizione

Volterra 06/10/2011 7188 4879

Registrazione

San Miniato 05/10/2011 2612 1T

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Provenienza ventennale: box note

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Iscrizioni

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• Ipoteca volontaria derivante da Garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Livorno il 30/09/2011

Reg. gen. 22177 - Reg. part. 9236 Quota: 100%

Importo: € 217,67

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura Capitale: € 145,11

Rogante: Sabrina Casarosa Data: 30/09/2011

N° repertorio: 22177 N° raccolta: 9236 Trascrizioni

• Pignoramento

Trascritto a Pisa il 21/12/2017 Reg. gen. 9833 - Reg. part. 6922 Quota: 100%

Formalità a carico della procedura

NORMATIVA URBANISTICA

Il fabbricato, come da Piano Regolatore vigente, è inserito nella zone: tessuti urbani consolidati.

Come da estratto allegato.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile risulta agibile.

Da un esame effettuato presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Capannoli, a seguito di richiesta inoltrata al Comune stesso, sono emerse le seguenti pratiche:

DIA per ristrutturazione edilizia con frazionamento di unità immobiliare n. 2156/2007, protocollo n.

1773 del 26/02/2007;

Variante in corso d'opera per ristrutturazione edilizia con frazionamento di unità immobiliare, protocollo n. 9721 del 10/11/2007;

Variante per realizzazione di pergolato, protocollo n. 9618 del 06/11/2008;

Fine lavori protocollo n. 9620 del 06/11/2008;

Agibilità protocollo n. 9620 del 06/11/2008.

Nella planimetria catastale non è presente il pergolato autorizzato, detto pergolato presenta un manto di copertura;

DIA per realizzazione di recinzione e di passi pedonali, n. 2624/2010, protocollo n. 5681 del 15/06/2010;

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Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

In seguito ad attenta disamina dello stato attuale dei luoghi si riscontrano le seguenti difformità:

1) il pergolato non è rappresentato nelle planimetria catastale;

2) manca la fine lavori della DIA n. 5681/2010

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Trattasi di unità immobiliare adibita ad abitazione di proprietà di **** Omissis **** e ****

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Omissis **** posto al piano terra di un più ampio fabbricato inserito in un contesto residenziale con accesso in strada comune posto sul confine nord del resede e attestantesi su strada pubblica via Pinete 68.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 23, Part. 264, Sub. 6, Categoria A2, Graffato SI - Fg. 23, Part. 699, Sub. 3, Categoria F1

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 122.200,00

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Capannoli (PI) - Fraz.

Santo Pietro Belvedere Via Pinete 68

94,00 mq 1.300,00 €/mq € 122.200,00 100,00 € 122.200,00

Valore di stima: € 122.200,00

Deprezzamento del 3,00 %

Valore finale di stima: € 118.534,00

RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE

1) il pergolato non è rappresentato nelle planimetria catastale che risulta da aggiornare;

2) manca la fine lavori della DIA n. 5681/2010 che risulta da regolarizzare.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Pisa, li 23/03/2019

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Mazzeo Duilio

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ELENCO ALLEGATI:

✓ N° 1 Atto di provenienza - Atto di compravendita (Aggiornamento al 30/09/2011)

✓ N° 1 Atto di provenienza - Procura alla vendita (Aggiornamento al 14/06/2011)

✓ N° 1 Certificato di agibilità / abitabilità - Attestazione di abitabilità (Aggiornamento al 06/11/2008)

✓ N° 1 Altri allegati - Comunicazione di fine lavori (Aggiornamento al 03/11/2008)

✓ N° 1 Visure e schede catastali - Visura storica per immobile (Aggiornamento al 05/02/2019)

✓ N° 1 Tavola del progetto - Denuncia di Inizio Attivita - DIA 2156 (Aggiornamento al 26/02/2007)

✓ N° 1 Altri allegati - Estratto di PRG (Aggiornamento al 29/12/2016)

✓ N° 1 Altri allegati - Relazione di fine lavori (Aggiornamento al 21/09/2007)

✓ N° 3 Altri allegati - Denuncia di Inizio Attività - DIA 2624 (Aggiornamento al 15/06/2010)

✓ N° 1 Altri allegati - Dichiarazione di conformità impianto termico

✓ N° 1 Altri allegati - Dichiarazione di conformità impianto elettrico (Aggiornamento al 27/03/2008)

✓ N° 1 Foto - Foto immobile (Aggiornamento al 16/05/2018)

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Trattasi di unità immobiliare adibita ad abitazione di proprietà di **** Omissis **** e ****

Omissis **** posto al piano terra di un più ampio fabbricato inserito in un contesto residenziale con accesso in strada comune posto sul confine nord del resede e attestantesi su strada

pubblica via Pinete 68.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 23, Part. 264, Sub. 6, Categoria A2, Graffato SI - Fg. 23,

Part. 699, Sub. 3, Categoria F1

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Il fabbricato, come da Piano Regolatore vigente, è inserito nella zone:

tessuti urbani consolidati. Come da estratto allegato.

Prezzo base d'asta: € 118.534,00

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 346/2017 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 118.534,00

Bene N° 1 - Appartamento Ubicazione: Capannoli (PI) - Fraz. Santo Pietro Belvedere Via Pinete 68

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 23, Part. 264, Sub.

6, Categoria A2, Graffato SI - Fg. 23, Part. 699, Sub. 3, Categoria F1

Superficie 94,00 mq

Stato conservativo: L'immobile è in buone condizioni statiche con struttura in muratura. I solaio sono in latero cemnento intonacati. Il locale bagno ha solaio in travi, travicelli e mezzane. Le pareti sia interne che esterne sono intonacate ed imbiancate e necessitano di una imbiancatura. I pavimenti sono del tipo in cotto e necessitano di una lucidatura Gli infissi esterni con persiane sono in alluminio e vetro camera. La porta di ingresso è in legno e in vetro. L'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, nel sottoscale l'impianto di illuminazione è volante. L'impianto di riscaldamento è del tipo autonomo con caldaia murale a gas-metano e termosifoni in alluminio. Il giardino ad uso esclusivo è piantumato con siepi ed altre essenze. Sono presenti materiali edili per la costruzione di un camino predisposto nel soggiorno.

Descrizione: Trattasi di unità immobiliare adibita ad abitazione di proprietà di **** Omissis **** e **** Omissis ****

posto al piano terra di un più ampio fabbricato inserito in un contesto residenziale con accesso in strada comune posto sul confine nord del resede e attestantesi su strada pubblica via Pinete 68.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: SI Stato di occupazione: Libero

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

Iscrizioni

• Ipoteca volontaria derivante da Garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Livorno il 30/09/2011

Reg. gen. 22177 - Reg. part. 9236 Quota: 100%

Importo: € 217,67

Formalità a carico della procedura Capitale: € 145,11

Rogante: Sabrina Casarosa Data: 30/09/2011

N° repertorio: 22177 N° raccolta: 9236 Trascrizioni

• Pignoramento

Trascritto a Pisa il 21/12/2017 Reg. gen. 9833 - Reg. part. 6922 Quota: 100%

Formalità a carico della procedura