PERIZIA DI STIMA IMMOBLIARE

(1)

geom. Andrea Bussi

CONSULENTE TECNICO

Via Adige n. 12 – 37060 Buttapietra (VR) - tel. 3669848645 indirizzo e-mail: andreavr83@hotmail.it

pec: andreabussi@pec.it P. Iva: 04674570231 C.F.: BSSNDR83M13E349V

TRIBUNALE CIVILE/PENALE DI BERGAMO Fallimento n° 45 R.F. del 2021

Giudice delegato:

dott.ssa Elena Gelato Curatore Fallimentare:

dott. Paolo Mario Maffioletti

“BUREN s.r.l.”

PERIZIA DI STIMA IMMOBLIARE

Sommario

A) INCARICO ... 2

B) IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI ... 2

C) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI ... 3

D) SITUAZIONE AMMINISTRATIVA - URBANISTICA ... 26

E) ISPEZIONI IPOTECARIE SULLE UNITÀ OGGETTO DI ACCERTAMENTO ... 31

F) CONSISTENZA IMMOBILIARE ... 33

G) DETERMINAZIONE DEI VALORI DI STIMA ... 34

H) STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO ... 35

I) RIEPILOGO CONCLUSIVO ... 38

(2)

A) INCARICO

Lo scrivente geom. Andrea Bussi, iscritto all’albo dei geometri e geometri laureati di Verona al n. 3639, con studio professionale in Buttapietra, Via Adige n° 12, è stato incaricato di redigere la stima dei beni immobili della società in oggetto.

B) IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI

Gli immobili oggetto di valutazione sono identificati catastalmente come segue:

IMMOBILI OGGETTO DI STIMA

n. identificazione catastale categoria catastale

tipologia di

immobile intestatari catastali

quota di intestazione

catastale IMMOBILI INTESTATI ALLA SOCIETA' BUREN S.R.L.

immobili situati nel comune di Capriolo (BS)

1 Sez. urb. NCT, fg. 7, part. 148, sub. 5 C/6 POSTO AUTO BUREN S.R.L. 1/1

2 Sez. urb. NCT, fg. 7, part. 148, sub. 11 A/2 ABITAZIONE BUREN S.R.L. 1/1 immobili situati nel comune di Carpenedolo (BS)

3 Sez. urb. NCT, fg. 20, part. 674, sub. 572 A/2 ABITAZIONE BUREN S.R.L. 1/1

4 Sez. urb. NCT, fg. 20, part. 674, sub. 626 C/6 AUTORIMESSA BUREN S.R.L. 1/1 immobili situati nel comune di Lumezzane (BS)

5 Sez. urb. NCT, fg. 12, part. 111, sub. 14 C/1 NEGOZIO BUREN S.R.L. 1/1

immobili situati nel comune di Mantova (MN)

6 fg. 6, part. 474, sub 10 A/2 ABITAZIONE BUREN S.R.L. 1/1

7 fg. 6, part. 474, sub 27 C/6 AUTORIMESSA BUREN S.R.L. 1/1

8 fg. 6, part. 447 D/1 OPIFICIO BUREN S.R.L. 253/100000

9 fg. 3, part. 346 D/1 OPIFICIO BUREN S.R.L. 253/100000

Come si evince dalla tabella sopra inserita gli immobili oggetto di stima sono dislocati in quattro diversi comuni di due provincie ed in particolare:

- un appartamento e un posto auto sono situati nel comune di Capriolo in

(3)

provincia di Brescia;

- un appartamento e una autorimessa sono situati nel comune di Carpenedolo in provincia di Brescia;

- un negozio è situato nel comune di Lumezzane in provincia di Brescia;

- una abitazione e una autorimessa sono situati nel comune di Mantova in provincia di Mantova, oltre a due cabine elettriche situate nelle immediate vicinanze del complesso ove insistono l’abitazione e l’autorimessa e per le quali la società Buren è intestataria catastale della quota di 253/100000.

C) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Si procede di seguito alla descrizione delle unità immobiliari seguendo come riferimento l’ordine sopra esposto.

Immobili situati nel comune di Capriolo (BS)

Gli immobili nel comune di Capriolo sono situati in via della Dante Alighieri collocati all’interno di un fabbricato che insiste sulla particella individuata al catasto terreni con il n. 148; si riporta di seguito l’estratto di mappa catastale con l’indicazione della intera particella 148 (estratto non in scala):

Estratto di mappa catastale con indicazione della particella 148 (schema indicativo e non in scala)

(4)

Si riportano di seguito due riprese fotografiche del fabbricato all’interno del quale sono presenti le unità oggetto di valutazione effettuate dalla pubblica via:

L’abitazione e il posto auto situate nel comune di Capriolo sono oggetto di contratto di locazione.

Comune di Capriolo (BS) – sez. urb. NCT, fg. 7 particella 148 sub 11 - abitazione L’abitazione si sviluppa al piano primo del fabbricato ed è composta da soggiorno/cucina, due camere e un bagno.

Si riporta di seguito la planimetria catastale dell’immobile:

(5)

All’unità si accede per mezzo di un’area indicata sulla planimetria catastale come

“ingresso comune” che affaccia direttamente sulla pubblica via e successivamente per mezzo delle scale condominiali.

All’interno sono presenti finiture tradizionali con pavimento in mattonelle di ceramica, serramenti in legno e vetrocamera protetti esternamente da avvolgibili in pvc, porte interne in legno tamburato, impianto di riscaldamento autonomo dotato di corpi radianti in metallo, impianti sottotraccia; nel bagno le pareti sono rivestite con mattonelle di ceramica.

L’ingresso all’unità è dotato di portoncino blindato.

Si riportano di seguito alcune riprese fotografiche dell’immobile:

(6)

Durante il sopralluogo effettuato in data 21.09.21 è stata rilevata la presenza di tracce di umidità sul soffitto e sulla parte superiore delle pareti del bagno e della camera da letto più piccola:

(7)

Non sono state rilevate difformità catastali.

Comune di Capriolo (BS) – sez. urb. NCT, fg. 7 particella 148 sub 5 – posto auto Al posto auto si accede direttamente dalla pubblica via in quanto lo stesso è situato sulla parte sud del lotto e frontistante al fabbricato.

Non presenta delimitazioni fisiche con gli ulteriori spazi confinanti ed è costituito da pavimentazione in piastrelle di cemento con finitura superficiale in graniglia.

Si riporta di seguito la planimetria catastale del posto auto identificato con il subalterno 5 e una ripresa fotografica dello stesso:

Non sono state rilevate difformità catastali.

Planimetria catastale del posto auto identificato con il subalterno 5 (schema indicativo e non in scala)

(8)

Immobili situati nel comune di Carpenedolo (BS)

Gli immobili di Carpenedolo sono situati in via XX Settembre al civico n. 205 e collocati all’interno di un fabbricato che insiste sulla particella individuata al catasto terreni con il n. 674; si riporta di seguito l’estratto di mappa catastale con l’indicazione della particella 674 (estratto non in scala):

Fabbricato nel quale insiste l’abitazione e l’autorimessa oggetto di valutazione

(9)

Come si evince dall’estratto di mappa catastale sopra inserito sulla particella 674 insiste il condominio nel quale sono inserite l’abitazione e l’autorimessa, posto a sud- ovest del lotto, oltre ad altri edifici, tra cui un centro commerciale.

Si riportano di seguito l’aerofotogrammetria con indicato il fabbricato nel quale è inserita l’unità abitativa e l’autorimessa e due riprese fotografiche del fabbricato all’interno effettuate dalla pubblica via:

L’abitazione e l’autorimessa situati nel comune di Carpenedolo sono oggetto di contratto di locazione.

(10)

Comune di Carpenedolo (BS) – sez. urb. NCT, fg. 20 particella 674, sub 572 – abitazione L’abitazione si sviluppa al piano secondo del fabbricato ed è composta da soggiorno/cucina, due camere e un bagno oltre ad un balcone posto sulla facciata ovest dell’edificio.

Si riporta di seguito la planimetria catastale dell’immobile (estratto non in scala):

All’unità vi si accede per mezzo di un ingresso pedonale posto sulla facciata ovest del condominio, il quale da l’accesso alle scale e ascensore condominiale.

All’interno sono presenti finiture tradizionali con pavimenti realizzati con mattonelle di ceramica nel soggiorno cucina e nel bagno mentre nel corridoio e nelle camere è presente parquet, serramenti in legno e vetrocamera protetti esternamente da avvolgibili in pvc, porte interne in legno tamburato, impianto di riscaldamento autonomo dotato di corpi radianti in ghisa, impianti sottotraccia; nel bagno le pareti sono rivestite con mattonelle di ceramica.

(11)

Il balcone presenta pavimentazione in mattonelle di ceramica e parapetti metallici:

Durante il sopralluogo, effettuato in data 23.10.21, è stata rilevata la presenza di umidità sul soffitto e sulla parte superiore delle pareti del bagno e delle camere da letto:

(12)

L’unità risulta in non buone condizioni conservative e necessità di interventi di sistemazione e pulizia profonda.

Durante il sopralluogo l’inquilino ha riferito allo scrivente che ha provveduto alla sostituzione della caldaia nel mese di maggio 2019 e ha fornito allo scrivente fattura dell’avvenuta sostituzione che verrà allegata alla presente relazione.

DIFFORMITÀ CATASTALI DELLA PARTICELLA 674 SUB 572

Durante il sopralluogo sono state rilevate le seguenti difformità catastali:

- nella camera da letto a sud vi è una risega sulla parete a sud non indicata sulla planimetria catastale;

- le porte del servizio igienico e delle camere da letto appaiono essere spostate rispetto a quanto indicato sulla planimetria catastale.

- Il divisorio interno che divide le due camere appare leggermente spostato rispetto a quanto indicato sulla planimetria catastale.

Si riporta di seguito uno schema indicato con evidenziata la difformità rilevata

(13)

Si evidenzia infine che sulla planimetria catastale reperita sul portale online dell’Agenzia del Territorio nella sezione “identificativi catastali” viene riportato come identificazione dell’immobile i seguenti identificativi catastali:

- foglio 11, particella 2217, sub 572.

Della circostanza è dato atto anche sulla visura catastale sulla quale viene indicato

“…nel documento sono indicati gli identificativi catastali dell’immobile originario dell’attuale…”; si riporta di seguito un estratto della visura catastale:

I dati indicati sulla planimetria rappresentano la “vecchia” identificazione catastale dell’abitazione.

Comune di Carpenedolo (BS) – sez. urb. NCT, fg. 20 particella 674, sub 626 – autorimessa

L’autorimessa è situata la piano interrato del fabbricato nel quale insiste l’unità abitativa

Piccola “risega” non indicata sulla planimetria catastale

Posizione delle porte del bagno e delle camere da letto sui luoghi

Schema indicativo e di riferimento Posizione indicativa

attuale della tramezza che divide le due camere

(14)

sopra descritta e si raggiunge per mezzo della rampa carraia che ha accesso da via XX Settembre e/o per mezzo delle scale comuni all’edificio.

Si riporta di seguito la planimetria catastale dell’autorimessa e una ripresa fotografica della stessa:

L’autorimessa è protetta da una basculante in metallo e la pavimentazione è in battuto di cemento.

L’ingresso presenta una apertura utile di circa 210 cm e all’interno, sul soffitto, è stata rilevata la presenza di condotte di impianti presumibilmente condominiali.

Anche per l’autorimessa sulla planimetria catastale reperita sul portale online dell’Agenzia del Territorio, nella sezione “identificativi catastali” viene riportato come identificazione dell’immobile i seguenti identificativi catastali:

- foglio 11, particella 2217, sub 626.

Della circostanza è dato atto anche sulla visura catastale sulla quale viene indicato

“…nel documento sono indicati gli identificativi catastali dell’immobile originario dell’attuale…”; si riporta di seguito un estratto della visura catastale:

Planimetria catastale dell’autorimessa identificata con il subalterno 626 (estratto non in scala)

(15)

I dati indicati sulla planimetria rappresentano la “vecchia” identificazione catastale dell’autorimessa.

Immobile situato nel comune di Lumezzane (BS)

Comune di Lumezzane (BS) – sez. urb. NCT, fg. 12 particella 111, sub 14 – negozio Il negozio è situato nel comune di Lumezzane all’interno del centro commerciale denominato “Arcadia” situato in via San Nicola da Tolentino; l’intero fabbricato è collocato sulla particella individuata al catasto terreni con il n. 111; si riporta di seguito l’estratto di mappa catastale con l’indicazione della particella 111 (estratto non in scala):

(16)

Il negozio si sviluppa al piano primo del centro commerciale e vi si può accedere attraverso tre diversi ingressi pedonali posti sui lati sud, ovest ed est dell’edificio.

L’ingresso al negozio è protetto da una serranda metallica e affaccia sulla parte centrale della galleria del centro commerciale.

Si riporta di seguito la planimetria catastale del negozio identificato con la particella 111 sub 14 (estratto non in scala):

(17)

Il negozio presenta pavimentazione in mattonelle di ceramica, murature intonacate a civile, l’impianto di riscaldamento e condizionamento è consentito per mezzo di ventilconvettori posizionati nel controsoffitto con impianto principale centralizzato, i serramenti sono in metallo e vetro ed è dotato di servizio igienico con pareti rivestite in mattonelle di ceramica.

Si riportano di seguito alcune riprese fotografiche del negozio:

L’unità è libera e risulta in discrete condizioni conservative e non sono state rilevate difformità catastali.

L’altezza interna, considerata la presenza del controsoffitto, è pari a circa 3.20 metri.

Immobili situati nel comune di Mantova (MN)

Le unità situate nel comune di Mantova sono inserite all’interno di un fabbricato situato in Strada Gambarara al civico n. 33; l’abitazione e l’autorimessa sono situate all’interno del fabbricato che insiste sulla particella individuata al catasto terreni con il n. 474; si riporta di seguito l’estratto di mappa catastale con l’indicazione della particella 474

(18)

(estratto non in scala):

Durante il sopralluogo è stato rilevato che il passaggio pedonale che consente l’accesso al fabbricato è situato su via Alberto Cristofoli e insiste sulla particella 497 che catastalmente, come indicato sull’elaborato planimetrico catastale, risulta “Bene Comune Non Censibile (B.C.N.C.) - PASSAGGIO PEDONALE COMUNE A TUTTI I SUB. DEI MAP.474-475-476-477-478-479-480-481-482-483-484-485 -486-487-488- 489-490-491-492-493-494-495-496”.

L’accesso all’autorimessa è consentito per mezzo di un passaggio carraio posto su via Alberto Cristofoli e attraverso l’area di manovra che insiste sulla particella 499 che

(19)

catastalmente, come indicato sull’elaborato planimetrico catastale, risulta “Bene Comune Non Censibile (B.C.N.C.) - CORSELLO COMUNE A TUTTI I SUB. DEI MAP.

469-470-471-472-473-474-475-476-477-478”.

Si riporta di seguito l’estratto di mappa catastale con indicate le particelle 497 (passaggio pedonale) e particella 499 (corsello¹) e l’aerofotogrammetria con indicati gli accessi da via da via Alberto Cristofoli (estratto non in scala):

1 Spazio di transito dei veicoli nelle autorimesse Passaggio pedonale identificato

con la particella 497 che consente di accedere all’ingresso del fabbricato che insiste sulla particella 474

Passaggio carraio identificato con la particella 499 che consente di accedere all’autorimessa posta al piano interrato del fabbricato che insiste sulla particella 474

(20)

Passaggio pedonale identificato con la particella 497 che consente di accedere all’ingresso del fabbricato che insiste sulla particella 474

Passaggio carraio identificato con la particella 499 che consente di accedere all’autorimessa posta al piano interrato del fabbricato che insiste sulla particella 474

(21)

Comune di Mantova (MN) – fg. 6, particella 474, sub 10 – abitazione

All’unità abitativa vi si accede per mezzo delle scale e dell’ascensore comuni all’edificio.

Si riportano di seguito due riprese fotografiche del fabbricato all’interno del quale sono presenti le unità oggetto di valutazione effettuate dalla pubblica via:

L’abitazione si sviluppa al piano primo del fabbricato ed è composta da soggiorno/sala da pranzo, cucina, una camera e un bagno; vi è inoltre un piccolo balcone posto sulla facciata sud dell’edificio e accessibile dalla zona giorno.

Si riporta di seguito la planimetria catastale dell’immobile (estratto non in scala):

(22)

All’interno sono presenti finiture tradizionali con pavimenti realizzati con mattonelle di ceramica nella cucina e sala da pranzo mentre nella camera da letto e nel disbrigo è presente parquet, i serramenti sono in legno e vetrocamera protetti esternamente da avvolgibili in pvc, porte interne in legno tamburato, impianto di riscaldamento autonomo dotato di corpi radianti in ghisa, impianti sottotraccia; nel bagno le pareti sono rivestite con mattonelle di ceramica.

L’ingresso all’unità è dotato di portoncino blindato.

Non sono state rilevate difformità catastali durante il sopralluogo e l’unità è risultata libera.

Di pertinenza dell’unità abitativa vi è una piccola cantina posta al piano interrato la quale è protetta da porta in metallo e la pavimentazione risulta in battuto di cemento; si riporta di seguito la planimetria catastale della cantina e una ripresa fotografica:

(23)

Durante il sopralluogo non è stato possibile accedere alla cantina.

Comune di Mantova (MN) – fg. 6, particella 474, sub 27 – autorimessa

All’autorimessa vi si accede direttamente dalla pubblica via per mezzo del passaggio carraio che insiste sulla particella 499 (cfr. pagine che precedono) o per mezzo delle scale comuni all’edificio.

A protezione dell’autorimessa vi è una basculante in metallo; durante il sopralluogo non è stato possibile accedere all’autorimessa.

Si riporta di seguito la planimetria catastale dell’autorimessa identificata con il subalterno 27 e una ripresa fotografica della stessa:

(24)

Comune di Mantova (MN) – fg. 6, particella 447 e fg. 3 particella 346– cabine elettriche Le due cabine elettriche sono situate su Strada Gambarara nelle immediate vicinanze del fabbricato nel quale insistono le unità sopra descritte; la società Buren è intestataria catastale della quota di 253/100000.

Si riporta di seguito l’estratto di mappa catastale e l’aerofotogrammetria con l’indicazione delle cabine elettriche:

Si riportano di seguito le planimetrie catastali delle cabine elettriche e due riprese fotografiche:

(25)

Planimetria catastale della cabina elettrica identificata con la particella 447 del foglio 6 del comune di Mantova

Planimetria catastale della cabina elettrica identificata con la particella 346 del foglio 3 del comune di Mantova

(26)

D) SITUAZIONE AMMINISTRATIVA - URBANISTICA

Si riporta di seguito la documentazione amministrativa acquisita presso gli uffici tecnici dei comuni nei quali sono presenti gli immobili oggetto di perizia:

 IMMOBILI SITUATI NEL COMUNE DI CAPRIOLO

Relativamente alle unità situate nel comune di Capriolo sono state fornite allo scrivente le seguenti pratiche edilizie:

 Concessione Edilizia con Contributo n. 519/144/82, prot. N. 2938 del 24.12.1982 avente ad oggetto “rifacimento del tetto”;

 Autorizzazione Edilizia prot. N. 4946 del 16.07.1993, pratica edilizia n.

2208/4/93, avente ad oggetto “autorizzazione edilizia per la esecuzione di recinzione”;

 Concessione Edilizia con Contributo n. 3431/1999, prot. N. 1285 del 10.02.2000 avente ad oggetto “ristrutturazione edilizia di fabbricato ad uso residenziale”.

Nella relazione tecnica allegata alla concessione edilizia viene indicato quanto segue:

Ne risulta pertanto che l’intervento consiste in una ristrutturazione globale dell’edificio senza variazioni di volumi e con la realizzazione di n. 6 unità immobiliari.

L’unità abitativa e il posto auto risultano conformi con quanto indicato sulle tavole grafiche allegata alla Concessione Edilizia con Contributo n.

(27)

3431/1999.

In ordine all’agibilità dell’abitazione identificata con la particella 148 sub 11 il personale dell’ufficio tecnico del comune di Capriolo ha comunicato quanto segue “…Vista la richiesta di accesso atti di cui all’oggetto, afferente l’immobile ubicato a Capriolo (BS) in Via Dante Alighieri, identificato catastalmente alla sezione NCT, Foglio 7, Map. 148 ed effettuate le ricerche d’archivio sulla base dei dati da Lei forniti, si comunica che è stata reperita la documentazione interessante l’immobile succitato che si allega in copia alla presente. Si informa, nel contempo, che non è stata rinvenuta la richiesta di agibilità, della quale i riferimenti di protocollo e data di presentazione da Lei indicatici (prot. 2486 del 16/05/2001), risultano errati”.

Nessuna altra indicazione è stata fornita allo scrivente in ordine al certificato di abitabilità/agibilità dell’unità abitativa.

 IMMOBILI SITUATI NEL COMUNE DI CARPENEDOLO

Relativamente alle unità situate nel comune di Carpenedolo sono state fornite allo scrivente le seguenti pratiche edilizie:

 Concessione Edilizia con Contributo n. 08 del 27.02.1995, avente ad oggetto “…variante a Concessione 109/1991 e rinnovo (lotto uno) in Via XX Settembre…”;

 Rinnovo della Concessione Edilizia n. 08 del 27.02.1995, avente p.g. n.

5158 del 30.04.1998;

 Denuncia di Inizio Attività prot. 14036 del 31.10.2003 avente ad oggetto

“…attività concernente l’esecuzione di opere edilizie interne in variante alla DIA prot. n. 3035 del 23.02.01…”;

 Denuncia di Inizio Attività prot. 9964 del 30.06.2005 avente ad oggetto

“…denuncia di inizio attività a sanatoria per cambio di destinazione d’uso, senza opere, da residenziale al servizio dell’artigianale a residenziale civile…”;

 Certificato di agibilità p.g. n. 11958 del 27.07.2004 con il quale viene dichiarato che il fabbricato sito in via XX Settembre (composto da 47 alloggi), costruito con Concessione n. 08 del 27.02.1995, rinnovata il

(28)

30.04.1998 prot. N. 5158, DIA presentata il 23.02.2001 e DIA presentata il 31.10.2003 è agibile dal giorno 27.07.2004.;

L’abitazione e l’autorimessa appaiono conformi con quanto indicato sugli elaborati grafici allegati alla DIA del 2005 ad eccezione delle lievi difformità indicate a pag. 13 che consistono in diversa distribuzione interna dei locali e spostamento delle porte interne; l’unità abitativa risulta agibile come da certificato di agibilità sopra citato.

 IMMOBILI SITUATI NEL COMUNE DI LUMEZZANE

Relativamente alle unità situate nel comune di Lumezzane sono state fornite allo scrivente le seguenti pratiche edilizie:

 Concessione Edilizia n. 776 del 26 Luglio 1990 avente ad oggetto

“Costruzione complesso commerciale e direzionale”;

 Concessione Edilizia n. 1402 del 16 Novembre 1993 avente ad oggetto

“Costruzione complesso commerciale e direzionale”, nelle note viene indicato “la presente sostituisce precedente concessione n. 776 del 26.07.1990”;

 Concessione Edilizia n. 1848 del 12 Febbraio 1996 avente ad oggetto

“Varianti essenziali a complesso commerciale e direzionale”;

 Nulla Osta per varianti esecutive a progetto già approvato, pratica edilizia n. 1656/18 (variante) del 16 Giugno 1997;

 Concessione Edilizia n. 2612 del 04 Marzo 1999 avente ad oggetto

“Varianti esecutive ed in parte essenziali a complesso commerciale convenzionato”;

 Denuncia di Inizio Attività (DIA 2156) prot. n. 52351 del 29.12.1999, avente ad oggetto “Varianti a concessioni edilizie già rilasciate che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambiano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, e non alterino la sagoma e non violino le eventuali prescrizioni contenute nella concessione edilizia”; nella descrizione dell’intervento viene indicato che i lavori consistono in

“l’intervento in oggetto consiste nella nuova disposizione interna che comporta anche lo spostamento di due porte”;

(29)

 Denuncia di Inizio Attività (DIA n. 2166) prot. n. 49578 del 14.12.1999, avente ad oggetto “Varianti a concessioni edilizie già rilasciate che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambiano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, e non alterino la sagoma e non violino le eventuali prescrizioni contenute nella concessione edilizia”; nella descrizione dell’intervento viene indicato che i lavori consistono in

“l’intervento in oggetto consiste nella nuova disposizione delle partizioni interne al piano primo del nuovo complesso commerciale “Arcadia” in Lumezzane Pieve via San Nicola da Tolentino”;

 Certificato di Agibilità prot. n. 3443 del 08.02.2000, pratica U.T. n. 748/1 – 460/19, pratiche di riferimento DIA n. 2156 e n. 2166;

Il negozio situato nel comune di Lumezzane appare conforme con quanto indicato sugli elaborati grafici allegati alla DIA 2166 del 1999 e l’unità risulta agibile come da certificato di agibilità sopra citato.

 IMMOBILI SITUATI NEL COMUNE DI MANTOVA

Relativamente alle unità situate nel comune di Mantova sono state fornite allo scrivente le seguenti pratiche edilizie:

 Denuncia di Inizio Attività (DIA) p.g. 12253.12839/2003 del 05.06.2003, avente ad oggetto “opere in attuazione al piano di Lottizzazione

“Ponterosso” ai sensi della legge n. 443 art.6.c. del 21.12.2001 – Edifici residenziali B4/A e B4/B palazzine”;

 Denuncia di Inizio Attività (DIA) p.g. 16683.19834/2006 del 21.07.2006, avente ad oggetto “DIA in variante alla pratica edilizia prot. n. 12839/2003 del 05.06.2003”. Nella relazione tecnica allegata alla DIA l’intervento viene descritto come segue:

(30)

Le unità oggetto di valutazione sono collocate all’interno della palazzina identificata negli elaborati grafici e nella relazione tecnica come “B4/A.1”.

Le unità situate nel comune di Mantova appaiono conformi con quanto indicato sugli elaborati grafici allegati alla DIA del 2006.

In ordine all’agibilità si evidenzia che è stata presentata la richiesta di certificato di agibilità in data 24.01.07 con p.g. 2272/07; a seguito della presentazione della richiesta di agibilità il comune di Mantova ha richiesto integrazioni con lettera del 31.01.2007.

Dalle informazioni assunte dallo scrivente presso gli uffici tecnici della P.A. la documentazione integrativa richiesta non è mai stata fornita e pertanto non è mai stato

(31)

rilasciato il certificato di Agibilità per le unità oggetto di valutazione.

Nota in ordine alla documentazione amministrativa:

L’analisi documentale dello scrivente è stata sviluppata sulla base della documentazione ricevuta dalla P.A. a seguito di richiesta accesso atti; la documentazione viene estratta dal personale degli uffici tecnici e messa a disposizione senza che vi sia da parte di chi scrive un accesso diretto all’archivio; non è dato quindi sapere se vi siano eventuali ulteriori documenti.

E) ISPEZIONI IPOTECARIE SULLE UNITÀ OGGETTO DI ACCERTAMENTO

Sono state effettuate visure presso la conservatoria dei registri immobiliari di Brescia e Mantova (per immobile come ora identificati e per nominativo della ditta e non costituisce certificazione ventennale) al fine di verificare le iscrizioni e trascrizioni presenti sugli immobili oggetto della presente stima; dalle indagini sono emerse le seguenti iscrizioni/trascrizioni (cfr. allegati):

Iscrizioni

 ipoteca volontaria derivante concessione a garanzia di mutuo fondiario a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI GHISALBA (BERGAMO) - SOCIETA' COOPERATIVA e contro BUREN S.R.L., iscritta a Mantova il 21.09.2012, RG 9444, RP 1361. Gli immobili oggetto dell’iscrizione sono identificati catastalmente come segue:

Comune di Mantova (MN) – catasto fabbricati:

fg. 6, part. 474, subb 10-27

 ipoteca volontaria derivante concessione a garanzia di mutuo fondiario a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI GHISALBA (BERGAMO) - SOCIETA' COOPERATIVA e contro BUREN S.R.L., iscritta a Brescia il 21.09.2012, RG 32838, RP 5679. Gli immobili oggetto dell’iscrizione sono identificati catastalmente come segue:

Comune di Lumezzane (BS) – catasto fabbricati:

sez. NCT, fg. 12, part. 111, sub. 14

Comune di Capriolo (BS) – catasto fabbricati:

(32)

sez. NCT, fg. 7, part. 148, subb. 11-5

Comune di Carpenedolo (BS) – catasto fabbricati:

sez. NCT, fg. 20, part. 674, subb. 572-626 Trascrizioni

 Atto Giudiziario – verbale di pignoramento immobili a favore di Arcadia s.r.l. e contro BUREN S.R.L., trascritto a Brescia il 23.12.2015, RG 45546, RP 29272.

Gli immobili oggetto del pignoramento sono identificati catastalmente come segue:

fg. 12, part. 111, sub 14

fg. 7, part. 148, subb. 11-5

fg. 20, part. 674, subb. 572-626

 Atto Giudiziario – sentenza dichiarativa di fallimento a favore di MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DELLA SOCIETA' BUREN S.R.L. e contro BUREN S.R.L., trascritta a Brescia il 12.10.2021, RG 48066, RP 32036. Gli immobili oggetto del pignoramento sono identificati catastalmente come segue:

sez. NCT, fg. 12, part. 111, sub. 14

 Atto Giudiziario – sentenza dichiarativa di fallimento a favore di MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DELLA SOCIETA' BUREN S.R.L. e contro BUREN S.R.L., trascritta a Mantova il 12.10.2021, RG 13025, RP 9322. Gli immobili oggetto del pignoramento sono identificati catastalmente come

(33)

segue:

Comune di Mantova (MN) – catasto fabbricati:

fg. 6, part. 474, subb 10-27

fg. 6, part. 447 (per la quota di 253/100000) fg. 3, part. 346 (per la quota di 253/100000)

Per una migliore ed approfondita analisi delle ispezioni ipotecarie si rimanda alla lettura degli allegati elenchi e visure.

F) CONSISTENZA IMMOBILIARE

Le superfici di seguito indicate sono quelle commerciali, cioè comprensive delle superfici delle murature e del 50% della superficie delle murature in comunione con altre unità; si precisa altresì che sono state definite sulla base delle planimetrie catastali.

Per determinare la superficie commerciale complessiva sono stati considerati coefficienti di omogeneizzazione per gli spazi accessori.

Si riporta di seguito la tabella riepilogativa con l’indicazione per ogni immobile della superficie:

n. tipologia di immobile superficie coefficiente di

omogeneizzazione superficie complessiva in mq IMMOBILI INTESTATI ALLA SOCIETA' BUREN S.R.L.

immobili situati nel comune di Capriolo (BS) fg. 7, part. 148, sub 5

1 posto auto piano terra 12,00 * 1,00 = 12,00

fg. 7, part. 148, sub 11

2 abitazione piano primo 65,00 * 1,00 = 65,00

immobili situati nel comune di Carpenedolo (BS) fg. 20, part. 674, sub 572

3 abitazione piano secondo 72,00 * 1,00 = 72,00

(34)

balcone 14,00 * 0,30 = 4,20

superficie totale 76,20

superficie che viene opportunamente arrotondata a 76,00

fg. 20, part. 674, sub 626

4 autorimessa piano interrato 19,00 * 1,00 = 19,00

immobili situati nel comune di Lumezzane (BS) fg. 12, part. 111, sub 14

5 negozio piano primo 82,00 * 1,00 = 82,00

immobili situati nel comune di Mantova (MN) fg. 6, part. 474, sub 10

6

abitazione piano secondo 57,00 * 1,00 = 57,00

balcone 4,00 * 0,30 = 1,20

cantina piano interrato 6,00 * 0,25 = 1,50

superficie totale 59,70

superficie che viene opportunamente arrotondata a 60,00

fg. 6, part. 474, sub 27

7 autorimessa piano interrato 20,00 * 1,00 = 20,00

fg. 6, part. 447

8 cabina elettrica 36,00 * 1,00 = 36,00

fg. 3, part. 346

9 cabina elettrica 30,00 * 1,00 = 30,00

G) DETERMINAZIONE DEI VALORI DI STIMA

Definite le caratteristiche, per procedere alla valutazione, necessita determinare il metodo stima.

Nel caso in esame si è ritenuto realistico determinare il valore venale del compendio basandosi sul procedimento della stima sintetica comparativa, con la quale vengono

(35)

considerati i valori unitari di consistenza reperiti da indagini del mercato delle compravendite per immobili con analoghe caratteristiche.

Gli elementi tecnico-economici considerati sono:

 le superfici degli spazi di proprietà (uffici, abitazioni, magazzini, uffici ecc…);

 i valori unitari attuali accertati mediante un’analisi di mercato e parametrati alle circostanze differenziali quali: caratteristiche costruttive, vetustà, grado di finitura e manutenzione, posizione, esposizione, ecc….

Nella determinazione dei valori si è tenuto conto della situazione reale degli immobili, rilevata nel corso delle indagini e dell’ubicazione.

H) STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO

Dopo aver analizzato le condizioni intrinseche ed estrinseche degli immobili e dopo aver tenuto conto di tutti quei parametri richiamati nel paragrafo che precede è stato determinato il prezzo unitario.

Sono stati definiti valori di mercato considerando anche le caratteristiche delle diverse zone e delle strutture.

Le superfici riportate nella stima sono indicative e di riferimento ed il valore è dunque da intendersi a corpo.

Si evidenzia che la stima è stata definita sulla base di quanto deducibile dall’ispezione esterna e interna delle strutture sulla base della documentazione catastale e amministrativa reperita.

Nella valutazione è stato considerato anche l’attuale stato del mercato immobiliare.

Il valore delle aree esterne di pertinenza degli immobili, dove non diversamente specificato, è stato considerato nel valore assegnato alle strutture.

In ordine alle cabine elettriche identificate con le particelle 447 del foglio 6 e 346 del foglio 3, considerato la consistenza, la tipologia di immobile e la circostanza che la società Buren è intestataria catastale della quota di 253/100000 e che di fatto le cabine elettriche sono a servizio delle unità immobiliari sopra descritte, il valore della quota è da considerarsi ricompreso nel valore assegnato alle strutture.

Per quanto concerne la valutazione del negozio di Lumezzane si osserva che si tratta di un locale situato all’interno di un centro commerciale e non di una unità collocata in

(36)

un centro urbano in senso classico del termine; peraltro si osserva come lo stesso sia in vendita già da tempo, anche a valore ridotto, senza per il momento trovare collocazione. Si è pertanto formulata una valutazione che tenga conto dei diversi fattori anche di stimolare la partecipazione alla vendita competitiva.

Si osserva altresì che all’interno del centro commerciale nel quale si trova l’unità, ad oggi, sono presenti alcune unità non utilizzate.

Il valore, considerata la situazione attuale, può essere come di seguito indicato:

IMMOBILI INTESTATI ALLA SOCIETA' BUREN S.R.L.

immobili situati nel comune di Capriolo (BS)

n. tipologia di immobile categoria catastale

tipologia di immobili

superficie

in mq valore in € al

mq valore finale in €

1 fg. 7, part. 148, sub 5 C/6 POSTO AUTO 12,00 a corpo € 4.000,00

2 fg. 7, part. 148, sub 11 A/2 ABITAZIONE 65,00 * € 1.000,00 = € 65.000,00

valore totale immobili situati nel comune di Capriolo € 69.000,00

immobili situati nel comune di Carpenedolo (BS)

3 fg. 20, part. 674, sub

572 A/2 ABITAZIONE 76,00 * € 800,00 = € 60.800,00

4 fg. 20, part. 674, sub

626 C/6 AUTORIMESSA 19,00 a corpo € 7.000,00

valore totale immobili situati nel comune di Carpenedolo € 67.800,00

immobili situati nel comune di Lumezzane (BS)

5 fg. 12, part. 111, sub 14 C/1 NEGOZIO 82,00 * € 650,00 = € 53.300,00

(37)

immobili situati nel comune di Mantova (MN)

6 fg. 6, part. 474, sub 10 A/2 ABITAZIONE 60,00 * € 800,00 = € 48.000,00

7 fg. 6, part. 474, sub 27 C/6 AUTORIMESSA 20,00 a corpo € 6.000,00

8 fg. 6, part. 447² D/1 CABINA ELETTRICA 36,00 valore della quota in capo alla società Buren ricompreso nel valore assegnato alle strutture 9 fg. 3, part. 346³ D/1 CABINA ELETTRICA 30,00 valore della quota in capo alla società Buren

ricompreso nel valore assegnato alle strutture

valore totale immobili situati nel comune di Mantova € 54.000,00

Per un valore complessivo dell’intero compendio immobiliare pari a € 244.100,00.

Si evidenzia l’opportunità di valutare per la definizione di un prezzo base d’asta tale da rendere appetibile la vendita competitiva, quindi con maggiore possibilità afflusso di possibili aggiudicatari, di ridurre i valori esposti nella misura del 10% con le conseguenti valutazioni:

RIEPILOGO VALORI BENI IMMOBILI

intestatari catastali valutazione

immobili situati nel comune di Capriolo (BS) € 62.100,00

immobili situati nel comune di Carpenedolo (BS) € 61.020,00

immobili situati nel comune di Lumezzane (BS) € 47.970,00

immobili situati nel comune di Mantova (MN) € 48.600,00

totale complessivo € 219.690,00

2La società Buren è intestataria catastale della quota di 253/100000

3 La società Buren è intestataria catastale della quota di 253/100000

(38)

I) RIEPILOGO CONCLUSIVO

Quanto esposto in relazione può essere come di seguito riassunto:

 per la descrizione dettagliata delle particelle e degli intestatari catastali si rimanda al paragrafo “B” a pag. 2;

 relativamente alla descrizione degli immobili oggetto della presente relazione si rimanda alla lettura del paragrafo “C” a pag. 3; si evidenzia che gli immobili di Capriolo e di Carpenedolo sono oggetto di contratto di locazione;

 per l’esame della documentazione amministrativa consegnata allo scrivente si rimanda alla lettura del paragrafo “D” di pag. 26;

 la stima è stata definita sulla base di quanto deducibile dall’ispezione esterna e interna delle strutture sulla base della documentazione catastale reperita e dalle indagini presso gli uffici della P.A.;

 il valore degli immobili oggetto di perizia può essere come di seguito riassunto (importi che considerano la riduzione del 10% del valore di stima per la definizione del prezzo base d’asta, come meglio indicato a pag. 37):

RIEPILOGO VALORI BENI IMMOBILI

intestatari catastali valutazione

immobili situati nel comune di Capriolo (BS) € 62.100,00

immobili situati nel comune di Carpenedolo (BS) € 61.020,00

immobili situati nel comune di Lumezzane (BS) € 47.970,00

immobili situati nel comune di Mantova (MN) € 48.600,00

totale complessivo € 219.690,00

Lo scrivente Consulente Tecnico, nel dichiarare di avere redatto la presente nel rispetto delle norme di etica professionale e tenendo debito conto di tutte le circostanze e nella massima obiettività, ritiene di aver espletato l’incarico affidato.

In fede, geom. Andrea Bussi Verona, lì 03.11.2021

(39)

Allegati

- fascicolo fotografico immobili di Capriolo - fascicolo fotografico immobili di Carpenedolo - fascicolo fotografico immobili di Lumezzane - fascicolo fotografico immobili di Mantova - documentazione catastale immobili di Capriolo - documentazione catastale immobili di Carpenedolo - documentazione catastale immobile di Lumezzane - documentazione catastale immobili di Mantova - documentazione amministrativa immobili di Capriolo - documentazione amministrativa immobili di Carpenedolo - documentazione amministrativa immobile di Lumezzane - documentazione amministrativa immobili di Mantova - Elenchi sintetici e visure effettuate presso la CC.II.