TRIBUNALE DI SIRACUSA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Proc. Esec. Imm.re R.G. 160/2020 - G.E. Dott.ssa Cultrera C.
promossa da:
BANCA AGRICOLA POPOLARE DI RAGUSA SOC. COOP. P A.
contro:
TOMASELLO ALFIO e CATTANO MARIA
***
RELAZIONE DI PERIZIA DI STIMA
***
1) Premessa
Al sottoscritto Dott. Ing. Francesco Sinnona, su mandato del G.O.T, dott.ssa Cultrera C., del Tribunale di Siracusa, della Sezione Esecuzione Immobiliare, in data 24/11/2020 veniva notificata la nomina di Perito Estimatore per il Procedimento iscritto al R.G n. 160/2020, promosso dalla Banca Agricola Popolare di Ragusa Soc. Coop. P A. contro i signori Tomasello Alfio e Cattano Maria.
In data 26/11/2020 lo scrivente prestava il giuramento di rito, mediante deposito telematico, e, nel contempo, veniva autorizzato all’accesso agli atti e al fascicolo d’ufficio del Procedimento.
Il sottoscritto, durante lo svolgimento dell’incarico, acquisiva quanto necessario e utile al fine di ottemperare ai quesiti posti dal G.E., provvedendo, altresì, ad eseguire l’accesso sui luoghi per l’espletamento dell’indagine peritale.
2) Svolgimento dell’incarico
Ing. Sinnona Francesco Via Tisia, 60 96100 - Siracusa Tel./Fax: 0931/37688 ing.sinnona@gmail.com
Il sottoscritto Perito Estimatore, in ottemperanza alle disposizioni del G.E., di cui ai punti 1, 2, 3, 4 e 5 del decreto di nomina, provvedeva ad effettuare le seguenti operazioni:
1.
– Controllava, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ipotecaria e catastale di cui all’art. 567, comma II del c.p.c.(nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento);
2.
– Concordemente con il Custode Giudiziario nominato, avv. Bosco Daniele, il quale provvedeva ad inviare le dovute convocazioni agli esecutati (cfr. Allegato B), veniva fissato l’accesso sui luoghi per il giorno 14 del mese di Dicembre dell’anno 2020, alle ore 15:00; sul posto convenuto non si presentava nessuna delle parti e, veniva constatato, altresì, che il bene pignorato era disabitato e inaccessibile, sebbene dalle risultanze anagrafiche del Comune di Lentini risultasse residenza attuale degli esecutati (cfr. Allegato E-1); pertanto, il Custode Giudiziario disponeva di postergare al giorno 29 Dicembre dell’anno 2020, alle ore 9:00, le operazioni peritali, avvalendosi dell’ausilio di un fabbro per l’accesso forzoso sui luoghi; in tale data il sottoscritto perito estimatore poteva effettuare tutti gli accertamenti possibili, nonché un rilievo fotografico dei luoghi (cfr. Allegato G), e terminava l’ispezione in giornata alle ore 11:30.A conclusione delle operazioni ispettive, il Perito Estimatore redigeva in situ il verbale di sopralluogo, che veniva letto e firmato dagli astanti (cfr.
Allegato A).
3.
– Provvedeva altresì:I. All’identificazione del bene oggetto di pignoramento (confini e dati catastali);
II. All’accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali;
III. Alla formazione di un unico lotto di vendita.
4.
– Redigeva la presente relazione di stima, articolando la stessa secondo quanto disposto dal G.E. nel decreto di nomina.Q U E S I T O I
L’appartamento, a quattro elevazioni fuori terra, ubicato nel Comune di Lentini, nella via Carlo Alberto, al civico n. 42/44, indipendente da contesti condominiali, confina perimetralmente con immobili di altra ditta, ad eccezione del lato est, ove risulta prospiciente con un cortiletto di accesso, comune con altre ditte.
Il bene risulta regolarmente censito all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Siracusa, sezione Territorio, al Catasto Fabbricati del Comune di Lentini, al foglio di mappa n. 91 (ex 94), particella n. 5514 (ex 326), categoria A/4, classe 2, consistenza pari a 5,5 vani, rendita € 136,34 (cfr. Allegato C). Le coordinate geografiche G.P.S. del bene sono le seguenti:
Latitudine 37° 16’ 58”N; Longitudine 14° 59’ 41”E.
Q U E S I T O II
Il lotto pignorato consta di un appartamento disposto su quattro elevazioni fuori terra. Sostanzialmente per ogni piano insiste una camera e un piccolo vano accessorio.
Dal portoncino d’accesso, in legno, a doppia anta, prospiciente il cortiletto comune con altre ditte, corrispondente alla via Carlo Alberto n. 42, si accede al vano scala, questo fungente anche da
ingresso e disimpegno per il piano terra. Tale piano risulta composto essenzialmente da un locale, probabilmente adibito a cucina, con annesso un servizio igienico-sanitario, ricavato nel sottoscala dell’immobile, dotato di wc, una pilozza, un bollitore elettrico, per la produzione di acqua calda sanitaria, e un serbatoio in pvc per l’accumulo idrico. Le porte di comunicazione interne al piano terra sono tutte in alluminio. Il locale cucina possiede anche un proprio varco di accesso, sempre dalla via Carlo Alberto, corrispondente al civico n. 44, materializzato da un doppio infisso: verso l’interno da un portoncino metallico in alluminio anodizzato e vetro singolo, verso l’esterno da una saracinesca metallica avvolgibile.
Dal vano scala si accede al primo piano, composto da un bagno (dotato di wc, lavabo e vasca) e da una camera, probabilmente matrimoniale, vista la congrua dimensione di una cornice in stucco nella parete; tale camera è provvista di balcone, prospiciente il cortiletto di accesso sulla via Carlo Alberto. Le porte interne sono in legno, come anche le finestre del bagno, sia quella esterna, a doppia anta, che quella interna a vasistas verso il vano scala. La porta finestra della camera, invece, è in alluminio preverniciato, a doppia anta, corredata da persiane.
Sempre dal medesimo vano scala si approda al piano secondo.
Tale piano, similmente al primo, consta di un bagno (non dotato però di pezzi sanitari, sebbene piastrellato nelle pareti e con le dovute predisposizioni) e una camera letto, anch’essa provvista di
balcone, prospiciente il cortiletto di accesso sulla via Carlo Alberto. Le porte interne sono in legno, come anche la finestra esterna, a doppia anta, del bagno. La porta finestra della camera, come al piano primo, è in alluminio preverniciato, a doppia anta, corredata da persiane.
Infine, anche il terzo piano risulta costituito da una camera con annesso un servizio; a differenza dei livelli inferiori, tale camera, oltre ad avere un balcone, in linea con i sottostanti, possiede anche un piccolo terrazzino scoperto, accessibile da una porta in alluminio. Sulla stessa terrazza si aggetta anche una finestra in legno, ad unica anta, che conferisce ulteriore illuminazione e aerazione al locale, prospiciente anche col vano scala mediante un’altra finestratura fissa, anch’essa in legno. Il servizio annesso è dotato solo di wc, sebbene siano in evidenza le dovute predisposizioni per altri pezzi sanitari. La finestra sul cortile esterno è a doppia anta in alluminio anodizzato. Le porte interne tra i vani sono tutte in legno. La copertura dell’immobile è a falda unica; mentre l’intradosso del tetto della camera è rivestito in perline di legno, mostrando un buono stato di manutenzione, quello dell’annesso locale di servizio, evidenzia l’attuale stato avanzato di degrado della struttura portante lignea del tetto stesso.
In generale, lo stato di conservazione dell’immobile, nella sua complessità, è modesto, essendo disabitato e non curato.
La struttura dell’edificio è in muratura portante. Le superfici interne dell’immobile, verticali e orizzontali, risultano intonacate
e tinteggiate e si presentano in un mediocre stato conservativo.
L’intero appartamento risulta pavimentato ad ogni livello. Il vano scala presenta gradini e pianerottoli rivestiti in marmo e dotato di ringhiera e corrimano metallico.
Gli impianti rilevati sono quello elettrico, idrico, fognario e citofonico, sebbene ammalorati per l’incuria e l’abbandono.
Vedasi l’Allegato F per la disposizione planimetrica degli ambienti succitati.
Q U E S I T O III
Al momento del sopralluogo il lotto pignorato risultava totalmente libero, ovvero non occupato, né dagli esecutati, né da terzi. Infatti, il Custode Giudiziario nominato disponeva l’accesso forzoso per l’esecuzione delle operazioni peritali. Gli esecutati, coniugati in regime di comunione di beni (cfr. allegato E-1), come appurato dall’ispezione ipocatastale, nonché dalla relazione notarile, risultano proprietari del bene pignorato con la quota indivisa di ½ cadauno, ed è loro pervenuto in virtù dell’atto di compravendita rogato in data 07/08/2007, repertorio n.
18808/7174 (notaio La Ciura Sebastiano – Lentini) e trascritto in data 08/08/2007, ai nn. RG 20569 / RP 13177, da potere di Di Falco Salvatore e Adornetto Maria Loredana (cfr. Allegato D).
Q U E S I T O IV
L’immobile in oggetto, come sopra già accennato, non risulta inserito in un ambito condominiale; pertanto, non rimarranno a carico del futuro acquirente oneri e/o vincoli di tale natura. Per
quanto concerne, invece, l’attività e la natura edificatoria del bene, rimarrà cogente quanto previsto dal vigente strumento urbanistico del Comune di Lentini, così come dovranno tutelarsi i diritti di terzi, trattandosi di un immobile a confine con altre ditte.
Q U E S I T O V
Sulla scorta della relazione notarile agli atti, redatta dal notaio Giulia Messina Vitrano del 05/08/2020, e della successiva ispezione ipotecaria, a copertura del ventennio anteriore alla trascrizione del presente pignoramento immobiliare, effettuata dal sottoscritto Perito Estimatore in data 06/02/2021, presso l’Agenzia delle Entrate della Provincia di Siracusa, le formalità gravanti sull’immobile sono in appresso riportate.
i. I vincoli che resteranno a carico dell’acquirente sono quelli indicati al precedente punto IV.
ii. I vincoli che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita, mediante il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., sono i seguenti:
1) IPOTECA VOLONTARIA - CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Iscrizione contro del 08 Agosto 2007 - RG n. 20570 - RP n. 4725.
2) ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
Trascrizione contro del 4 Agosto 2020 - RG n. 10882 - RP n. 7869.
Nell’allegato D sono riportati tutti gli atti relativi alle formalità, oltre quelli sopra citati, rilasciati dall’Agenzia delle Entrate della Provincia di Siracusa, per l’effettuazione dell’ispezione ipotecaria necessaria.
iii. Nel seguito si riportano altre informazioni per l’acquirente:
1) L’immobile in oggetto pervenne agli esecutati (Tomasello Alfio e Cattano Maria), giusto atto di compravendita del 07/08/2007, repertorio 18808/7174, rogato dal notaio La Ciura Sebastiano di Lentini (trascrizione del 08/08/2007, Registro Particolare n. 13177, Registro Generale n. 20569), da potere di Di Falco salvatore e Adornetto Maria Loredana.
2) Il medesimo bene era pervenuto ai precedenti proprietari (Di Falco Salvatore e Adornetto Maria Loredana), giusto atto di compravendita del 31/10/1994, repertorio 56252, rogato dal notaio Incontro Domenico di Carlentini, (Registro Particolare n. 13250, registro Generale n. 17218) da potere di Alcamo Lucia, Alcamo Serafina, Bosco Alcamo Francesca, Bosco Alcamo Rosanna, Bosco Alcamo Roberto, Bosco Alcamo Giuseppe.
Vedasi l’allegato D, per la copia delle formalità, e l’allegato H, per la copia del rogito di provenienza.
Q U E S I T O VI
La ricerca effettuata presso l’archivio dell’Ufficio Urbanistica del Comune di Lentini (istanza a mezzo pec del 16/12/2020), eseguita anche a nome dei precedenti proprietari del lotto pignorato, produceva il reperimento di tre progetti approvati. Più specificatamente, veniva inizialmente rilasciato, al sig. Formica Carmelo, il Nulla-Osta n. 95 del 27/04/1960, relativo alla sopraelevazione fino al piano terzo dell’appartamento e della
relativa modifica; successivamente, alla stessa ditta fu rilasciato un ulteriore Nulla-Osta, il n. 235 del 04/07/1960, in variante al primo, relativo alla sola modifica del piano terzo. Infine, alla signora Formica Concetta, veniva rilasciato il Nulla-Osta n. 312 del 07/08/1965, relativo alla costruzione di un quarto piano, ad oggi mai realizzato.
Inoltre, come attestato dall’Ufficio Urbanistica del Comune di Lentini, non risultano, in capo al bene pignorato, istanze di sanatoria, ai sensi delle Leggi di Condono Edilizio nn. 47/1985, 724/1994 e 326/2003. Altresì, nella medesima attestazione si certifica l’assenza di autorizzazioni di Agibilità e/o SCA dello stesso.
Nell’Allegato E-2 è possibile visionare la documentazione summenzionata, nonché il Certificato di Destinazione Urbanistica del terreno di sedime, rilasciato dal Comune di Lentini in data 25/01/2021. Da tale documento si evince che l’immobile in oggetto, ai sensi del vigente PRG, ricade in zona B1 – “Centro Urbano con caratteristiche tipologiche simili al centro storico”, ma non soggetto a particolari vincoli.
Q U E S I T O VII
Da quanto rilevato in situ durante le operazioni peritali e dalla consultazione della documentazione in atti, catastale e urbanistica, si evincono alcune discordanze con lo stato di fatto dei luoghi (cfr. Allegato F). Su tali discordanze, non di carattere volumetrico, ma di diversa distribuzione e tipologia interna delle
superfici, come anzidetto, non è stata presentata alcuna richiesta di sanatoria e/o di rettifica, come attestato anche dall’Ufficio Tecnico Comunale, Settore 3°, del Comune di Lentini in data 25/01/2021 (cfr. Allegato E-2).
Si segnalano, in particolare, le seguenti difformità:
1) Il piano terra, da progetto approvato, era un unico ambiente;
in fase di ispezione risultava, invece, anche la presenza del locale igienico sanitario, inserito nel sottoscala.
2) Al piano primo e secondo, da progetto approvato, i vani servizi erano dimensionalmente allineati col vano scala; in realtà, tali locali sono leggermente più ampi, invadendo una modesta porzione della superficie delle camere.
3) Al piano terzo, sempre da progetto approvato, il vano cucina annesso aveva una distribuzione planimetrica pressoché rettangolare; attualmente, tale locale, occupa una superficie meno regolare; infine, l’attuale ingresso alla camera risulta, nella medesima parete, opposto a quello previsto in progetto.
La regolarizzazione delle succitate difformità al progetto approvato sono tutte possibili mediante la presentazione di una CILA in Sanatoria, alla quale occorre anche far seguire la SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità) e l’aggiornamento planimetrico catastale dell’immobile, con la presentazione di un nuovo Doc.Fa. Nel contempo può provvedersi anche alla rettifica della toponomastica nella visura al Catasto Fabbricati relativa al numero civico; infatti, attualmente è indicato il civico n. 62,
anziché il n. 42-44.
Ovviamente tutti i costi da sostenere per l’espletamento delle attività suddette dovranno essere decurtati dal valore venale dell’immobile, più avanti stimato.
Per la presentazione della CILA suddetta e della relativa SCA, nonché per la redazione della documentazione per l’aggiornamento catastale dell’immobile, si stima un onere, onnicomprensivo di istruttoria, sanzioni e spese tecniche, pari a circa 4.500,00 €.
Q U E S I T O VIII
Durante il sopralluogo peritale non veniva acquisita alcuna attestazione di certificazione o prestazione energetica; pertanto, il sottoscritto provvedeva a redigere tale elaborato, sulla scorta del rilievo dimensionale eseguito e delle caratteristiche acquisite, relative alle componenti dell’involucro edilizio, opache e trasparenti, e dell’impianto di riscaldamento e acqua sanitaria presente (cfr. Allegato I).
Dalle risultanze dei calcoli, ai sensi della normativa vigente, la classe energetica globale dell’edificio è pari a G.
Q U E S I T O IX
Per la valutazione del compendio pignorato, analizzando quanto indicato dalla dottrina estimativa in merito alla determinazione di un valore di mercato, si precisa come sussistano due distinti procedimenti aventi come fondamento logico la comparazione (unicità del metodo estimale).
Il primo procedimento è diretto (o sintetico-comparativo), l’altro è indiretto (o analitico).
METODO DIRETTO
In tale metodologia contribuiscono elementi di natura quantitativa, certa ed insindacabile, quale deve considerarsi la consistenza metrica dell’immobile (superficie commerciale), elementi individuati tramite la consuetudine di giudizio e come tali accettati, parametrati ad una gradazione di valori in cui far confluire un certo numero di caratteristiche intrinseche ed estrinseche (utilizzo di coefficienti correttivi), fino alla ricerca delle valutazioni di riferimento che possono essere ricondotte ad un’indagine oggettiva e predeterminata, ottenibile sia attraverso la tradizionale ricerca indiretta, sia tramite la consultazione diretta delle quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) e del Borsino Immobiliare. In tal senso fondamentale importanza risulta la determinazione della superficie commerciale, scaturente, previa un’opportuna omogeneizzazione, dalla “superficie lorda vendibile”, comprensiva, cioè, dei muri interni per intero e di quelli di confine conteggiati per metà, metodologia utilizzata nella revisione degli estimi urbani su disposizione della Direzione Generale del Catasto e progressivamente sostituitasi alla superficie netta anche negli usi delle contrattazioni di compravendita.
METODO INDIRETTO
Tale metodologia, detta più propriamente “a capitalizzazione di
reddito”, raggiunge lo scopo prefissato mettendo in rapporto un dato conosciuto, quale il valore locativo, con valori deducibili da alcune opportune elaborazioni analitiche, tra le quali grande importanza assume la determinazione del Saggio di Capitalizzazione, ovvero il tasso che permette di determinare il valore futuro di una somma investita oggi.
Il valore medio di tale saggio e da ritenersi congruo nella misura convenzionale pari al 4%, prevedendo un’oscillazione dello stesso tra i valori del 2% e del 6%, dettate dalla valutazione delle cosiddette influenze incrementali e decrementali, attribuite all’immobile in esame in forma percentuale.
I due procedimenti estimativi, applicati allo stesso bene, condurranno, ovviamente, nella maggior parte dei casi, a due risultati che esprimeranno valori diversi, sebbene a volte prossimi.
La media aritmetica dei due valori determinerà il più probabile valore di mercato che dovrà supporsi ancor più credibile in quanto scaturito da due diversi procedimenti (Stima mista).
***********************
Nel caso della presente stima si e ritenuto congruo fare riferimento, quale fonte di valori comparativi, a quelli ottenuti dalla media dei più recenti indici pubblicati, per il Comune di Lentini, nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, sezione Territorio, e del Borsino Immobiliare, con particolare riferimento alla tipologia degli immobili di tipo economico, più affine a quello pignorato; la media dei valori, sia
di locazione unitario che di mercato, risulta, come appurato presso le agenzie immobiliari locali, molto più attinente all’andamento locale delle compravendite:
Nella tabella seguente sono riportate le superfici lorde dei componenti costituenti il bene pignorato, nonché le relative percentuali di omogeneizzazione, al fine di pervenire alla superficie commerciale relativa:
In base alle caratteristiche dell'immobile pignorato e dell’edificio che lo contiene, sono stati adottati alcuni coefficienti correttivi da applicare alla stima dell’immobile.
In particolare, elaborando il valore scaturito dalla media aritmetica tra le quotazioni OMI e Borsino Immobiliare, nonché quelle appurate dal mercato immobiliare locale, risulta:
STIMA DIRETTA: un indicatore specifico pari a 470,00 €/mq;
STIMA INDIRETTA: un valore locativo pari a 1,60 €/mqxmese.
Min Max Min Max
Borsino
Immobiliare 366,73 485,97 1,29 1,78
OMI 400,00 540,00 1,40 1,90
Valore di mercato Valori di Locazione (€/mq) (€/mq x mese) Fonte
SUP. LORDA SUP. COMM.
- mq - - mq -
Appartamento 28,80 100 28,80
Appartamento 28,80 100 28,80
Balcone 2,18 33 0,73
Appartamento 24,24 100 24,24
Balcone 2,18 33 0,73
Appartamento 20,15 100 20,15
Balcone 2,18 33 0,73
Terrazza 4,70 30 1,41
TOTALE 105,59
LOCALE %
PIANO TERZO PIANO TERRA PIANO PRIMO
Immobile sito in:
LENTINI prov. SR
C.A.P. 96016
---- ---- T-1-2-3 int. ----
0,90 0,95
su un lato 0,93
scarsamente assolata 0,95
1,00 0,95 1,00
TIPOLOGIA: intensivo 0,95
1,00 1,00 1,00
a) €
b) mq
c) Edificio
APPARTAMENTO PORTIERE: nessuno
PIANO: dal piano T al piano 3° senza ascensore
SPAZI CONDOMINIALI:
102,00
Balconi: 6,55
Appartamento
da ristrutturare parzialmente
REGIME LOCATIVO: libero
91 Particella: 5514
Consistenza (mq)
Terrazze: 4,70 Superficie commerciale:
Superficie commerciale:
A/2 Consistenza
catastale: 149 mq S C H E D A D I V A L U T A Z I O N E
- METODO DIRETTO -
edificio scala piano
Dati catastali
Foglio:
Proprietà
QUOTA PROCAPITE: 1/2
Superficie residenziale
coperta: 102,00
Subalterno: ---
Piano: T-1-2-3 Categoria catastale:
STATO CONSERVATIVO:
AFFACCIO:
ESPOSIZIONE:
ALTEZZA SOFFITTI: media
Superficie commerciale: 2,18 1,41
Caratteristiche e coefficienti correttivi
105,59
Prodotto dei coefficienti: 0,68
VISTA: prevalentemente ostacolata
STATO CONSERVATIVO: medio
senza rilevanti spazi
a) x b) x c) PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO = € 33.746,56
Calcolo del valore di mercato
Elementi per l'elaborazione del
calcolo
Valore medio unitario di mercato di zona: 470,00
Superficie commerciale complessiva:
Immobile sito in:
LENTINI prov. SR
C.A.P. 96016
---- ---- T-1-2-3 int. ----
0,90 0,95
su un lato 0,93
scarsamente assolata 0,95
1,00 0,95 1,00
TIPOLOGIA: intensivo 0,95
1,00 1,00 1,00
a) €/mq
b) mq
c) Prodotto dei coefficienti: 0,68
d) Spese di gestione: €
e) Saggio di capitalizzazione: % 5,88
f) Valore locativo annuo netto: €
Appartamento
da ristrutturare parzialmente
REGIME LOCATIVO: libero
Edificio
APPARTAMENTO PORTIERE: nessuno
PIANO: dal piano T al piano 3° senza ascensore
senza rilevanti spazi
Superficie commerciale: 1,41
Caratteristiche e coefficienti correttivi
Superficie commerciale: 102,00
Balconi: 6,55
S C H E D A D I V A L U T A Z I O N E
- METODO INDIRETTO -
edificio scala piano
Dati catastali
Foglio: 91 Particella: 5514 Subalterno: ---
Piano: T-1-2-3 Categoria catastale: A/2 Consistenza
catastale: 149 mq
Superficie commerciale: 2,18 Proprietà
QUOTA PROCAPITE: 1/2
Superficie residenziale
coperta: 102,00
Consistenza (mq)
Terrazze: 4,70
STATO CONSERVATIVO:
AFFACCIO:
ESPOSIZIONE:
ALTEZZA SOFFITTI: media
105,59
1.178,58 VISTA: prevalentemente ostacolata
STATO CONSERVATIVO: medio SPAZI CONDOMINIALI:
f) / e) PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO = € 20.043,88
Calcolo del valore di mercato
Elementi per l'elaborazione del
calcolo
Valore locativo medio di zona: 1,60 Superficie commerciale complessiva:
200,00
Il probabile valore venale dell’immobile, desunto dalla media aritmetica dei risultati perseguiti con i due diversi criteri di stima applicati, risulta:
1) STIMA DIRETTA Vd: € 33.746,56 2) STIMA INDIRETTA Vind: € 20.043,88
Ovvero: V = (Vd + Vind) / 2 = € 53.790,44 x 1/2 = € 26.895,22.
A dedurre:
- Costo per la regolarizzare del lotto: € 4.500,00;
Pertanto, si ottiene il valore finale dell’immobile pari a:
Vf = € 26.895,22 – € 4.500,00 = € 22.395,22 ≈ € 22.000,00.
(diconsi Euro Ventiduemila/00).
Q U E S I T O X
Il lotto in oggetto è pignorato per l’intero, in capo alle quote pari a ½ di piena proprietà di ciascuno degli esecutati.
Q U E S I T O XI
Non si è in presenza di pignoramento di nuda proprietà o dell’usufrutto o del diritto di superficie.
5.
– Gli allegati alla presente relazione sono:All. A - Originale del verbale delle operazioni peritali;
All. B - Comunicazioni alle parti;
All. C - Documentazione catastale;
All. D - Documentazione ipotecaria;
All. E - Documentazione acquisita Comune di Lentini;
All. F - Planimetria immobile;
All. G - Documentazione fotografica;
All. H - Documentazione notarile e Atti di provenienza del bene;
All. I - Attestato di Prestazione Energetica.
3) Conclusioni
La storia delle valutazioni immobiliari ha insegnato che, nei casi normali di stima, generalmente le risultanze si attestano attorno ad un 10%-15% di variabilità. Pertanto, le valutazioni incluse all’interno di tale percentuale, al di là dei percorsi estimativi compiuti sono egualmente attendibili.
Rimarcando ulteriormente che si tratta di una stima in condizioni di libero mercato, cioè non viziato da vincoli e/o pregiudizi pendenti sull’immobile, si ritiene di conseguenza congruo, per il lotto in oggetto, un valore medio (in condizione di cespite vuoto e libero) pari a 22.000,00 Euro.
Con quanto sopra si ritiene di aver compiutamente assolto all’incarico conferito. Il sottoscritto ringrazia per la fiducia a lui accordata e rassegna la presente relazione peritale, rendendosi disponibile per eventuali chiarimenti e/o integrazioni necessari. All’uopo invita le parti a far pervenire, entro 15 giorni prima dell’udienza fissata, eventuali note in merito.
Il Perito Estimatore, infine, deposita la presente relazione peritale in modalità telematica presso la Cancelleria, trasmettendo la stessa, a mezzo pec, al procedente e al Custode Giudiziario; appurata l’irreperibilità presso l’indirizzo di residenza degli esecutati e non disponendo di altre comunicazioni di domicilio in merito, la trasmissione della perizia agli stessi è assolta mediante deposito in Cancelleria.
Siracusa, 09/02/2021 Il Perito Estimatore Dott. Ing. Francesco Sinnona
