TRIBUNALE DI BA RI
SEZI ON E EE.I I .
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Dott. Digregorio Francesco, nell'Esecuzione Immobiliare 46/2019 del R.G.E.
promossa da siena npl 2018 srl
Codice fiscale: 14535321005 Partita IVA: 14535321005 contro
SOMMARIO
Incarico ... 3
Premessa ... 3
Descrizione ... 3
Lotto Unico ... 3
Completezza documentazione ex art. 567 ... 3
Titolarità ... 3
Confini ... 4
Consistenza ... 4
Cronistoria Dati Catastali ... 4
Dati Catastali ... 5
Precisazioni ... 6
Patti ... 6
Stato conservativo ... 6
Parti Comuni ... 6
Servitù, censo, livello, usi civici ... 6
Caratteristiche costruttive prevalenti ... 6
Stato di occupazione ... 7
Provenienze Ventennali ... 7
Formalità pregiudizievoli ... 8
Normativa urbanistica ... 8
Regolarità edilizia ... 8
Vincoli od oneri condominiali ... 9
Stima / Formazione lotti... 9
Riserve e particolarità da segnalare ...10
Riepilogo bando d'asta ...12
Lotto Unico ...12
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 46/2019 del R.G.E. ...13
Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 125.000,00 ...13
Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ...14
INCARICO
In data 19/04/2019, il sottoscritto Dott. Digregorio Francesco, con studio in Via Indipendenza, 10 - 70029 - Santeramo in Colle (BA), email francodigregorio@alice.it, PEC
francodigregorio@epap.sicurezzapostale.it, Tel. 080 30 22 680, Fax 080 30 22 680, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 10/05/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Santeramo in Colle (BA) - VIA VOLTURNO, 20-22
DESCRIZIONE
Appartamento per civile abitazione, con accesso indipendente da strada pubblica (Via Volturno, 20), posto a secondo e ultimo piano, composto da ampio ingresso-salone e cucina a vista, due camere, bagno; lastrico solare esclusivo; autorimessa al piano terra con accesso da via pubblica (Via Volturno, 22); la restante parte dell'autorimessa ha mutato destinazione d'uso, è utilizzato come studiolo con bagno di pertinenza, cui si accede dall'androne e da altra porta su via Basento, difforme dal progetto approvato.
La vendita del bene non è soggetta IVA.
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
il vano a piano terra è destinato per metà ad autorimesa, con accesso da via Volturno, 22; alla seconda metà retrostante si accede dal primo pianerottolo di riposo della scalinata di accesso all'appartamento di secondo piano e da una porta, mancante in progetto, sulla perpendicolare Via Basento; questa parte consta di due piccoli vani, adibiti a studiolo, con bagno di pertinenza. E' difforme dal progetto approvato.
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:
Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Santeramo in Colle (BA) – Via Volturno, 20-22
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
---
via volturno, 20 70029 - santeramo in colle (ba)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
--- (Proprietà 1/1)
L'Esecutata è divorziata; con sentenza del Tribunale di Bari n. 1370/07 in data 15/05/2007 è stata dichiarata la cessazione degli effetti civili del matrimonio.
CONFINI
L'immobile confina a Est con Via Volturno, di accesso, a Nord con la perpendicolare Via Basento; a Ovest con fabbricati di --- e ---.; il piano sottostante è di proprietà ---;
il piano terra confina a Sud con ---.
CONSISTENZA
Destinazione Superficie
Netta
Superficie Lorda
Coefficiente Superficie Convenzionale
Altezza Piano
Abitazione 83,00 mq 115,50 mq 1,00 115,50 mq 3,00 m
Loggia 8,40 mq 8,40 mq 0,40 3,36 mq 3,00 m 2
lastrico solare esclusivo 115,50 mq 115,50 mq 0,05 5,78 mq 0,00 m 3
Autorimessa 37,80 mq 49,50 mq 1,00 49,50 mq 3,00 m terra
Totale superficie convenzionale: 174,14 mq
Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 174,14 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
Si precisa: l'appartamento ha accesso autonomo e indipendente con scala singola a partire da strada pubblica; al lastrico solare di proprietà esclusiva si accede mediante proseguimento della scala di accesso; non presenta grande utilità. L'autorimessa a piano terra ha diretto accesso da strada pubblica;
presenta una divisione con diversa destinazione della seconda parte, non legittimata urbanisticamente.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 01/01/1992 al 25/07/2006 Catasto Fabbricati Fg. 58, Part. 635, Sub. 1 Categoria C2
Superficie catastale 47 mq
Dal 01/01/1992 al 25/07/2006 Catasto Fabbricati
Fg. 58, Part. 635, Sub. 3 Categoria A3
Cl.4, Cons. 5
Superficie catastale 115 mq Rendita € 309,87
Piano 2
Dal 25/07/2006 al 24/09/2014 Catasto Fabbricati
Fg. 58, Part. 635, Sub. 1 Categoria C2
Superficie catastale 47 mq
Dal 25/07/2006 al 24/09/2014 Catasto Fabbricati
Fg. 58, Part. 719, Sub. 3 Categoria A3
Cl.4, Cons. 5
Superficie catastale 115 mq Rendita € 309,87
Piano 2
Dal 24/09/2014 al 15/02/2019 Catasto Fabbricati
Fg. 58, Part. 719, Sub. 3 Categoria A3
Cl.4, Cons. 5
Superficie catastale 115 mq Rendita € 309,87
Piano 2
Dal 24/09/2014 al 15/02/2019 Catasto Fabbricati
Fg. 58, Part. 719, Sub. 1 Categoria C2
Cl.4, Cons. 39
Superficie catastale 47 mq Rendita € 88,62
Piano t
Gli immobili, come descritti nell'atto di pignoramento: f 58 p 635 sub 1 e 3, risultano oggi soppressi ed hanno originato rispettivamente: f 58 p 719 sub 1 e 3.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.
Categoria Classe Consistenza Superficie catastale
Rendita Piano Graffato
58 719 1 C2 4 39 mq 88,62 € T
58 719 3 A3 4 5 115 mq 309,87 € 2
Corrispondenza catastale
Non sussiste corrispondenza catastale.
In corso di sopralluogo sono state riscontrate difformità nella distribuzione degli ambienti interni dell'appartamento rispetto alla planimetria catastale; per tale ragione si è provveduto all'aggiornamento degli atti catastali mediante presentazione di Denuncia di Variazione per diversa distribuzione interna, senza altre variazioni oggettive. Si allega la documentazione catastale prodotta.
PRECISAZIONI
Si ricorda la difformità urbanistica del piano terra; si ricorda l'aggiornamento della planimetria catastale a seguito di diversa distribuzione interna. Si rileva la modesta utilità del lastrico solare, ancorchè di proprietà esclusiva; per esso si rileva uno stato di sufficiente degrado del manto impermeabile di copertura, infatti nel sottostante appartamento vi sono evidenze di diffuse infiltrazioni, in particolare in corrispondenza dei giunti strutturali.
PATTI
Nessuno.STATO CONSERVATIVO
Discreto o mediamente buono lo stato del piano terra, inteso come autorimessa e vano studiolo abusivo. Buone le condizioni di manutenzione dell'appartamento. Scarsa cura del lastrico solare, da cui si sono verificate e continuano a verificarsi infiltrazioni. In assenza di manutenzione il processo è destinato ad aggravarsi.
PARTI COMUNI
Nessuna parte in comune. Solo le parti derivanti dalla comunione dei muri a confine, facciate, ecc., come da codice civile.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
Nessuno.CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
La struttura portante dell'intero immobile è costituita da plinti di fondazione, pilastri, travi e orizzontamenti in clst armato, solai in latero-cemento. La muratura perimetrale di tompagno è a
doppio paramento; la tramezzatura in conci di tufelle da 10 cm. Il pavimento dell'autorimessa è in battuto di cemento mentre il vano studiolo abusivo ha pavimento in gres ceramico, La pavimentazione interna dell'appartamento, rifatta nel 1998-99, è costituita da piastrelle ceramiche 40x40; il balcone ha pavimento in piastrelle in scaglie di marmo 20x20, ringhiera in ferro. La scalinata di accesso al secondo piano è in marmo e i pianerottoli di arrivo con marmette in scaglie di marmo 20x20, ringhiera in ferro; la scala di accesso al lastrico solare è rivestita in cotto. Tutti gli ambienti sono intonacati a civile liscio e pitturati. L'altezza al soffitto del vano autorimessa è pari a 2,70 m mentre nel vano studiolo abusivo è pari a 2,45 m (quindi un dislivello di circa 25 cm). La porta di accesso all'autorimessa è in ferro, quella di accesso al vano scala è in alluminio (come pure la porticina abusiva su via Basento); la caposcala è blindata; le porte interne in noce nazionale; gli infissi esterni sono in alluminio con vetrocamera. Il bagno è dotato di tutti pezzi sanitari d'uso corrente, vasca con sovrastante cabina/doccia, in opera e funzionati. L'immoble è dotato di tutti i servizio a rete: impianto elettrico sottotraccia; impianto idrico e fognante in uso (le utenze sono condominiali); l'ipianto di riscaldamento è a gas, autonomo con caldaia posta riparata in un angolo del balcone, gli elementi radianti sono in alluminio. Non esistono, ovvero non sono stati esibiti certificazioni per i servizi a rete.
STATO DI OCCUPAZIONE
l'Immobile risulta occupato dall'Esecutata.
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dal 01/07/1972 al 25/07/2006
---, nato a Santeramo in Colle il 10.06.1944, proprietario per l'intero (in regime di comunione col coniuge). Codice Fiscale/P.IVA:
compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notaio A. De Luise 01/07/1972 7762 508
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
trani 28/07/1972 31664 27389
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 25/07/2006 al 15/02/2019
---, nata in Germania il --- proprietaria per l'intero. Codice Fiscale/P.IVA:
compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notaio C.
Alessandrelli
25/07/2006 3072 844
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
BARI 31/07/2006 42413 28815
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;
La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;
La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Trascrizioni pignoramento
Trascritto a bari il 15/02/2019 Reg. gen. 6237 - Reg. part. 4379 Quota: 100
A favore di siena npl 2018 srl, banca antoniana popolare veneta spa Contro ---
Formalità a carico della procedura
ipoteca volontaria.
Iscritta il 31.07.2006 ai nn. 42414/7771 a garanzia di mutuo fondiario del 25.07.2006 per Notaio C. Alessandrelli da Altamura, rep 3073/845 a favore di Banca Antoniana Veneta SpA, C.F.: 02691680280, contro
NORMATIVA URBANISTICA
Secondo il vigente strumento urbainistico l'immobile rientra in Zona B2, di completamento.
Teoricamente ammissibile la sopraelevazione, con gli attuali vincoli per le aree sismiche, risulta arduo un progetto che non preveda la demolizione e ricostruzione.
REGOLARITÀ EDILIZIA
La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.
Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile.
Sotto l'aspetto urbanistico-edilizio, l'immobile risulta legittimamente edificato in forza di regolare 'nulla osta per esecuzione di lavori edili' rilasciata il 26.02.1964; dichiarato abitabile il 06.10.1965.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE (viene redatto dal CTU).
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
È stato posibile reperire atti di compravendita di beni simili per cui è stato possibile adottare la stima diretta comparative; in calce gli estremi degli atti consultati come ‘comparabili’. 1 .
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Santeramo in Colle (BA) – Via Volturno, 20-22
Appartamento per civile abitazione, con accesso indipendente da strada pubblica (Via Volturno, 20), posto a secondo e ultimo piano, composto da ampio ingresso-salone e cucina a vista, due camere, bagno; lastrico solare esclusivo; autorimessa al piano terra con accesso da via pubblica (Via Volturno, 22); la restante parte dell'autorimessa ha mutato destinazione d'uso, è utilizzato come studiolo con bagno di pertinenza, cui si accede dall'androne e da altra porta su via Basento, difforme dal progetto approvato.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 58, Part. 719, Sub. 1, Categoria C2 - Fg. 58, Part. 719, Sub.
3, Categoria A3
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Identificativo corpo Superficie convenzionale
Valore unitario
Valore complessivo
Quota in vendita
Totale
Bene N° 1 – Appartamento Santeramo in Colle (BA) - VIA VOLTURNO, 20-22
174,14 mq 920,00 €/mq € 160.208,80 100,00% € 160.208,80
Valore di stima: € 160.208,80
Decurtazione del 15%, come disposto dal GE per l’assenza di garanzia per vizi Valore di stima: € 160.208,80 – 15% = € 136.177,48
1 A) atto per Notaio F. Amendolare da Santeramo in Colle, del 18.06.2019, rep. 66322, racc. 24513;
B) atto per Notaio F. Amendolare da Santeramo in Colle, del 17.04.2019, rep. 66129, racc. 24366;
C) atto per Notaio F. Amendolare da Santeramo in Colle, del 17.01.2019, rep. 65816, racc. 24134.
Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Stato d'uso e di manutenzione: si fa espresso riferimento al lastrico solare su cui è necesario intervenire con manutenzione straordinaria
7000,00 €
Vincoli e oneri giuridici non eliminabili: si fa riferimento alla rimessa in pristino del vano deposito ora adibito abusivamente astudiolo
6000,00 €
Valore finale di stima: € 123.177,48 in cifra tonda € 125.000,00
Ai fini della determinazione del valore unitario del bene, sono stati assunti ed elaborati i dati di beni 'comparabili':
1. atto del 2. atto del 3. atto del
RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE
Si fa rilevare che l'autorimessa, assentita con l'originaria licenza come vano unico, in realtà è posto a due livelli per seguire in parte il naturale andamento del piano campagna. Inoltre, mentre la parte prospiciente la strada di accesso è utilizzata come autorimessa (vi è anche l'alloggiamento di servisi a rete, come la riserva idrica), la parte posteriore è stata ora abusivamente chiusa e vi si accede da porta aperta sul primo pianerottolo di riposo della scala di accesso all'appartamento nonchè da porta, abusiva, che si apre su via Basento (perpendicolare a via Volturno). In sostanza le citate modifiche hanno portato alla realizzazione abusiva di un vano (ora adibito a studiolo)che non può essere condonato. Ragion per cui il valore dell'immobile sarà diminuito degli oneri per il ripristino delle condizioni originarie dell'immobile, come assentite con la licenza edilizia originaria.
Si ribadisce che non è stato fornito l’APE Attestazione di Prestazione Energetica dell’appartamento e pertanto si è provveduto alla sua redazione (e trasmissione agli organi competenti).
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Santeramo in Colle, li 02/09/2019
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Dott. Digregorio Francesco
ELENCO ALLEGATI:
All.to 1 - convocazione primo sopralluogo
All.to 2 - certificato di residenza e stato civile dell’Esecutata
All.to 3 - licenza edilizia del 26.02.1964
All.to 4 - Certificato di abitabilità
All.to 5 –Tavole del progetto originario dell'immobile
All.to 6 - Planimetria catastale sub 1
All.to 7 - Planimetria catastale sub 3
All.to 8 - Ricevuta di avvenuta DV, Denuncia di Variazione catastale per diversa distribuzione interna
All.to 9 – DV, Denuncia di Variazione catastale per diversa distirbuzione interna
All.to 10 – Verbale di sopralluogo
All.to 11 - Attestazione di Prestazione Energetica dell’immobile
RIEPILOGO BANDO D'ASTA
LOTTO UNICO
Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Santeramo in Colle (BA) – Via Volturno, 20-22
Appartamento per civile abitazione, con accesso indipendente da strada pubblica (Via Volturno, 20), posto a secondo e ultimo piano, composto da ampio ingresso-salone e cucina a vista, due camere, bagno; lastrico solare esclusivo; autorimessa al piano terra con accesso da via pubblica (Via Volturno, 22); la restante parte dell'autorimessa ha mutato destinazione d'uso, è utilizzato come studiolo con bagno di pertinenza, cui si accede dall'androne e da altra porta su via Basento, difforme dal progetto approvato. Identificato al catasto Fabbricati - Fg.
58, Part. 719, Sub. 1, Categoria C2 - Fg. 58, Part. 719, Sub. 3, Categoria A3. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Destinazione urbanistica: Secondo il vigente strumento urbainistico l'immobile rientra in Zona B2, di completamento. Teoricamente ammissibile la sopraelevazione, con gli attuali vincoli per le aree sismiche, risulta arduo un progetto che non preveda la demolizione e ricostruzione.
Prezzo base d'asta: € 125.000,00
SCHEMA RIASSUNTIVO
ESECUZIONE IMMOBILIARE 46/2019 DEL R.G.E.
LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 125.000,00
Bene N° 1 - Appartamento Ubicazione: Santeramo in Colle (BA) - VIA VOLTURNO, 20-22
Diritto reale: Proprietà Quota 1/1
Tipologia immobile: Appartamento
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 58, Part. 719, Sub.
1, Categoria C2 - Fg. 58, Part. 719, Sub. 3, Categoria A3
Superficie 174,14 mq
Stato conservativo: Discreto o mediamente buono lo stato del piano terra, inteso come autorimessa e vano studiolo abusivo.
Buone le condizioni di manutenzione dell'appartamento. Scarsa cura del lastrico solare, da cui si sono verificate e continuano a verificarsi infiltrazioni. In assenza di manutenzione il processo è destinato ad aggravarsi.
Descrizione: Appartamento per civile abitazione, con accesso indipendente da strada pubblica (Via Volturno, 20), posto a secondo e ultimo piano, composto da ampio ingresso-salone e cucina a vista, due camere, bagno; lastrico solare esclusivo; autorimessa al piano terra con accesso da via pubblica (Via Volturno, 22); la restante parte dell'autorimessa ha mutato destinazione d'uso, è utilizzato come studiolo con bagno di pertinenza, cui si accede dall'androne e da altra porta su via Basento, difforme dal progetto approvato.
Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:
SI
Stato di occupazione: l'Immobile risulta occupato dall'Esecutata.
FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Trascrizioni
pignoramento
Trascritto a bari il 15/02/2019 Reg. gen. 6237 - Reg. part. 4379 Quota: 100
A favore di siena npl 2018 srl, banca antoniana popolare veneta spa Contro
Formalità a carico della procedura
ipoteca volontaria.
Iscritta il 31.07.2006 ai nn. 42414/7771 a garanzia di mutuo fondiario del 25.07.2006 per Notaio C. Alessandrelli da Altamura, rep 3073/845 a favore di Banca Antoniana Veneta SpA, C.F.: 02691680280, contro.