TRIBUNALE DI CASS INO
SEZION E EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Caroselli Celestino, nell'Esecuzione Immobiliare 3/2021 del R.G.E.
promossa da PRISMA SPV
Codice fiscale: 05028250263 Partita IVA: 05028250263 Conegliano (TV)
contro
Ficorellla Riccardo
Codice fiscale: FCR RCR 68H28 I838 Q
SOMMARIO
Incarico ... 3
Premessa ... 3
Descrizione ... 3
Completezza documentazione ex art. 567 ... 4
Titolarità ... 4
Confini ... 5
Consistenza ... 5
Cronistoria Dati Catastali ... 6
Dati Catastali ... 6
Precisazioni ... 7
Patti ... 7
Stato conservativo ... 8
Parti Comuni ... 8
Servitù, censo, livello, usi civici ... 9
Caratteristiche costruttive prevalenti ... 9
Stato di occupazione ... 10
Provenienze Ventennali ... 10
Formalità pregiudizievoli ... 11
Normativa urbanistica ... 12
Regolarità edilizia ... 12
Vincoli od oneri condominiali ... 13
Stima / Formazione lotti ... 13
Riserve e particolarità da segnalare ... 15
Riepilogo bando d'asta ... 16
Lotto Unico ... 16
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 3/2021 del R.G.E. ... 17
Lotto Unico ... 17
Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 18
Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Arce (FR) - Via Portone, piano 1 ... 18
INCARICO
All'udienza del 10/03/2021, il sottoscritto Arch. Caroselli Celestino, con studio in Via San Nicola -
03043 - Cassino (FR), email celestino.caroselli@archiworld.it, PEC
celestino.caroselli@archiworldpec.it, Tel. 328 0123406, Fax 0776 310552, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 17/03/2021 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Arce (FR) - Via Portone, piano 1 (Coord. Geografiche:
41.577233.N,13.541497.E)
• Bene N° 2 - Corte o resede ubicato a Arce (FR) - Via Portone
DESCRIZIONE
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
Appartamento risalente agli anni 80, di 131 mq. commerciali, al primo piano di una villetta bifamiliare in zona agricola, accessibile da corte comune di pertinenza e una scala ad uso esclusivo, composto da un ampio soggiorno con angolo cucina e termo camino, due camere da letto, uno studiolo con balcone, due bagni ed una loggia d'ingresso.La vendita del bene non è soggetta IVA.
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
L'appartamento nonostante sia stato liberato e da tempo fosse in disuso è ancora ingombro da mobili ed effetti personali dell'esecutato.
BENE N° 2 - CORTE O RESEDE UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE
Corte comune ai sub 2 e sub 3.La vendita del bene non è soggetta IVA.
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
TITOLARITÀ
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:• Ficorellla Riccardo (Proprietà 1/1) Codice fiscale: FCR RCR 68H28 I838 Q
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• Ficorellla Riccardo (Proprietà 1/1)
Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.
L'esecutato,sig. Ficorella Riccardo è divorziato e la ex moglie è espatriata con la figlia ad oggi minorenne.
BENE N° 2 - CORTE O RESEDE UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:• Ficorellla Riccardo (Proprietà 1/2) Codice fiscale: FCR RCR 68H28 I838 Q nonché ai seguenti comproprietari non esecutati:
• CHAUSHEVA Valentina Savova (Nuda proprietà 1/2) Codice fiscale: CHSVNT78A64Z104D
• Ficorella Maria (Usufrutto 1/2) Codice fiscale: FCRMRA66E64C479X
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• Ficorellla Riccardo (Proprietà 1/2)
Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.
CONFINI
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
BENE N° 2 - CORTE O RESEDE UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE
L'immobile oggetto di pignoramento del sig. Ficorella Riccardo, esecutato, identificato al Catasto Fabbricati di Arce (FR) al Foglio 11 Particella 730 Subalterno 3 è un appartamento posto al primo piano di una villetta bifamiliare al cui piano terra insiste un appartamento identificato nel Catasto Fabbricati di Arce (FR) al Foglio 11 Particella 730 Subalterno 2 della sig.ra CHAUSHEVA Valentina Savona. I due appartamenti vantano a metà diritti sulla corte di pertinenza, di 953 mq, censita al Catasto Fabbricati al Foglio 11 Particella 730 Subalterno 5 come bene comune. L'area di pertinenza confina: a Nord con l'area urbana di proprietà della Ditta CEVIS di Cinelli Roberta, Civelli Loreto &.C.
S.A.S. identificata al Catasto Fabbricati di Arce (FR) al Foglio 11 Particella 730 Subalterno 4 e al Foglio 11 Particella 240; ad Est con la strada di accesso Via Portone; a sud con il lotto identificato al Catasto Fabbricati di Arce (FR) al Foglio 11 Particella 518 con diversi sub i cui diritti sono in parte del sig.
Ficorella Riccardo e in parte del sig. Stefanantoni Dario; ad Ovest con il terreno identificato al Catasto Terreni di Arce (FR) al Foglio 11 Particella 251 della sig.ra CHAUSHEVA Valentina Savona.
CONSISTENZA
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
Destinazione Superficie
Netta Superficie
Lorda Coefficiente Superficie
Convenzionale Altezza Piano
Abitazione 110,30 mq 131,00 mq 1,00 131,00 mq 2,80 m 1
Balcone scoperto 5,06 mq 5,06 mq 0,40 2,02 mq 0,00 m 1
Loggia 17,60 mq 19,95 mq 0,40 7,98 mq 0,00 m 1
Totale superficie convenzionale: 141,00 mq
Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 141,00 mq
L'immobile oggetto di stima è sito in zona agricola, nella Frazione di Portella, al di fuori del centro urbano di Arce.
Il Bene N. 2 è un bene comune non censibile, non valutabile per consistenza.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 16/01/1992 al 17/04/2006 ##FICORELLA Giuseppe nato a SAN VITO ROMANO il 14/01/1935 C.F.
FCRGPP35A14I400K## proprietà
Catasto Fabbricati Fg. 11, Part. 730, Sub. 3 Categoria A3
Superficie catastale 143 mq Dal 17/04/2006 al 14/04/2021 ##FICORELLA Riccardo nato a SORA il
28/06/1968, C.F.
FCRRCR68H28I838Q## Proprieta` per 1/1
Catasto Fabbricati Fg. 11, Part. 730, Sub. 3 Categoria A3
Cl.2, Cons. 5,5 vani Superficie catastale 143 mq Rendita € 255,65
Piano 1
I dati dei titolari corrispondono a quelli reali.
BENE N° 2 - CORTE O RESEDE UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 19/05/2005 al 20/07/2021 Bene comune non censibile Catasto Fabbricati Fg. 11, Part. 730, Sub. 5 Categoria EU
Corte comune ai sub 2 e sub 3.
DATI CATASTALI
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona
Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie
catastale Rendita Piano Graffato
11 730 3 1 A3 A/3 5,5 143 mq 255,65 € I
Corrispondenza catastale
Non sussiste corrispondenza catastale.
A seguito di attenta analisi della documentazione catastale, dei dati raccolti in fase di sopralluogo e dal rilievo dell'immobile sono state riscontrate delle difformità con la planimetria catastale.
Nello specifico: la scala interna di collegamento tra la zona giorno e la zona notte è spostata e di dimensioni maggiori; un muro divisorio della zona giorno non c'è più e nel soggiorno è stato costruito un camino con relativa canna fumaria; la vecchia costruzione e quella realizzata dal 1977 sono separate da un muro singolo di 35 cm di spessore; nella zona notte le camere hanno alcune dimensioni differenti e porte di ingresso diversamente posizionate rispetto alla planimetria catastale. Il CTU ha pertanto provveduto all'aggiornamento della planimetria con pratica DOCFA, che allega alla presente relazione.
BENE N° 2 - CORTE O RESEDE UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.
Categoria Classe Consistenza Superficie catastale
Rendita Piano Graffato
11 730 5 EU
Corrispondenza catastale
Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento.
Trattasi di bene comune non censibile costituito da corte comune ai Sub 2 e Sub 3.
PRECISAZIONI
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
BENE N° 2 - CORTE O RESEDE UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE
Sono stati esaminati gli atti del procedimento e verificata la completezza della documentazione di cui all'art.547, secondo comma, c.p.c.
PATTI
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
BENE N° 2 - CORTE O RESEDE UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE
L'immobile risulta in disuso (manca l'acqua, la corrente elettrica, il gas,ecc.). Non risultano contratti di locazione in essere. L'accesso avviene attraverso la corte esterna di pertinenza (qui descritta come Bene N. 2) condivisa con l'appartamento al piano terra. Sull'area esterna è presente un pozzo da cui l'immobile prelevava l'acqua ma che ad oggi serve solo l'appartamento del piano terra, poichè non è mai stato fatto l'allaccio alla condotta gestita dall'ACEA. In comune con l'appartamento al piano terra (Sub 2) risulta anche la fossa settica, installata lontano dall'abitazione, sul terreno ora di proprietà del proprietario del piano terra.
Per la fossa settica non risulta essere stata rinnovata l'autorizzazione Comunale senza la quale non è possibile allacciarsi alla rete idrica.
STATO CONSERVATIVO
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
L'appartamento non è stato abitato da tempo, si presenta sporco e ingombrato da mobili ed oggetti personali dell'esecutato.Le pareti sono integre e non ci sono segni di infiltrazioni ne macchie di umidità ma sono da riverniciare; i pavimenti di ceramica economica sono stabili ed integri. Gli infissi esterni in legno tipo pino hanno un solo vetro e abbisognano di manutenzione ordinaria, mentre le porte interne, sempre in legno, sono regolarmente funzionanti. I servizi igienici abbandonati da tempo sono sporchi e per mancanza di acqua non si può dire se perfettamente funzionanti.
Mancano i termosifoni perchè asportati e l'impianto di riscaldamento prima collegato alla caldaia centralizzata dell'immobile collocata in un locale al piano terra, ora ha come unica fonte di calore il termocamino del soggiorno. I condizionatori montati in due camere da letto e nel soggiorno hanno le unità esterne ingombre da nidi di piccioni e quindi sono inutilizzabili.
Le condizioni generali quindi sono normali per un'immobile in disuso ma allo stato attuale l'appartamento non è abitabile.
PARTI COMUNI
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
BENE N° 2 - CORTE O RESEDE UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE
L'appartamento è al primo piano di una villetta bifamiliare, accessibile da una scala esterna ad uso esclusivo cui si accede da un'area di pertinenza di 950 mq (bene non censibile ad uso delle due unità immobiliari) in comune con l'altra abitazione del piano terra.
Nella parte anteriore l'area di pertinenza si estende dal cancello di ingresso carrabile fino alla scala esterna per 33 metri ed una larghezza di 15 metri. Quì vi è un pozzo che da l'acqua al piano terra e dove prima era anche allacciato l'appartamento del primo piano.
L'area pertinenziale continua anche sul retro del fabbricato per diciassette metri ed ha una larghezza di quindici metri.
La recinzione invade i terreni confinanti e non è quindi indicativa della parte comune oggetto del
pignoramento.
Altra opera in comune con l'appartamento del piano terra è la fossa settica che però è posizionata lontano dalla abitazione su un terreno agricolo di proprietà dello stesso proprietario del piano terra.
Oltre quelle sopra dette sono in comune le facciate e il tetto che ad oggi sono in buone condizioni.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1 BENE N° 2 - CORTE O RESEDE UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE
Dall’esame della documentazione acquisita presso l’Ufficio Urbanistica e Territorio del Comune di Arce, della documentazione ipocatastale, e della documentazione in atti, si è potuto accertare che sull'unità immobiliare, oggetto di procedimento, non gravano vincoli di carattere artistico, diritti demaniali o usi civici.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
Il fabbricato è costituito dall'accorpamento ad un presistente corpo di fabbrica di una nuova costruzione risalente agli anni '80 costruita a sud sud-ovest della parte esistente e ad quota più alta.Tutta la nuova costruzione fu realizzata nel rispetto delle norme antisismiche dell'epoca. Le fondazioni sono continue in pietrame calcareo e malta cementizia di 65 cm di spessore; la muratura del piano terra è stata realizzata in blocchi squadrati di tufo e malta cementizia di 45 cm di spessore e la muratura del piano sopraelevato, sempre in blocchi di tufo squadrati, ha lo spessore di cm 30. Un cordolo di calcestruzzo al piano dei solai consolida la costruzione e ha permesso l'uso dei solai del tipo misto cemento armato e laterizi. Anche il tetto ha struttura in cemento armato e laterizi e sporge abbondantemente su tutti i lati. La copertura è a tegola portoghese non coibentata. Tutte le strutture appaiono solide e ben conservate.
All'interno dell'appartamento il soffitto è in parte inclinato come la falda del tetto e nella parte centrale è orizzontale tamponato in muratura e/o cartongesso. L'altezza media è di 270 cm con un minimo di 200 cm.
I tramezzi spessi 12 cm in muratura, sono intonacati e verniciati in discrete condizioni ma sporchi (da riverniciare).
Gli infissi sono del tipo non isolante in legno resinoso ad ante battenti con vetri singoli da 4 mm, chiusi da scuri esterni in legno; anche se ben funzionanti in generale abbisognano di manutenzione ordinaria perchè rovinati soprattutto all'esterno. Le porte interne sempre in legno appaiono in discrete condizioni.
I pavimenti sono stabili ed integri di fattura economica, in ceramica nella zona giorno e nei bagni e in parquet finitura noce nel disimpegno e nelle camere.
La zona giorno con una parte occupata dalla cucina e l'altra da un termocamino ad angolo è collegata alla zona notte attraverso una scala interna a quattro alzate in muratura. La scala esterna che dà accesso all'appartamento attraverso una loggia coperta supera con 20 alzate il dislivello di 300 cm (15 cm/alzata), è rivestita in ceramica ed è in buone condizioni.
L'appartamento è allacciato alla rete elettrica ma l'utenza è disattivata motivo per cui non si è potuta verificare l'efficienza del dispositivo di sicurezza presente e correttamente dimensionato. L'impianto è tutto sottotraccia e appare conforme alla normativa vigente. Non esiste l'impianto citofonico. Sono ancora presenti alcuni apparecchi di illuminazione. L'impianto idrico è scollegato dalla condotta Comunale e in passato era alimentato dal pozzo dell'area pertinenziale. Lo scarico delle acque chiare e scure è convogliato verso l'originaria fossa settica posta a valle del terreno ad equa distanza dall'abitazione ma nel terreno del proprietario dell'appartamento sottostante e manca della dovuta autorizzazione allo scarico.
L'impianto termico che si avvaleva di una caldaia centralizzata è ora separato e non ha ne caldaia ne termosifoni installati. L'unica fonte di calore attualmente è il termocamino nel soggiorno. Sono presenti anche tre condizionatori il cui uso appare però compromesso per le cattive condizioni delle unità poste all'esterno che sono occluse dai nidi dei piccioni e varie altre sporcizie (buste,foglie,ecc.).Non si rilevano altri impianti.
Come detto l'abitazione ha diritti sull'area antistante e posteriore all'edificio dove si può accedere anche con degli automezzi dall'ampiezza del cancello, al momento del sopralluogo vi erano un furgone parcheggiato all'interno. Si rileva che la recinzione sconfina i limiti dell'area di pertinenza, probabilmente perché i terreni limitrofi appartengono al proprietario dell'appartamento del piano terreno.
Non sono state rilevate altre pertinenze dell'appartamento.
Non è costituito alcun condominio tra i due appartamenti dell'immobile.
STATO DI OCCUPAZIONE
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
L' immobile risulta in uso al debitore, ma attualmente libero.PROVENIENZE VENTENNALI
BENE N° 2 - CORTE O RESEDE UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
Periodo Proprietà Atti
Dal 20/06/1973 al 17/04/2006
Ficorella Giuseppe, nato a San Vito Romano il 14/01/1935, proprietario per 1/1.
Codice Fiscale/P.IVA:
FCRGPP35A14I400K
Atto di compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Not. Amilcare Loyola 20/06/1973 33543
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Cons.Reg.Imm.Santa Maria C.V.
12/07/1973 25601 24142
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Uff. Reg. Sede SORA 29/10/1992 145 2
Dal 17/04/2006 al
16/07/2021 FICORELLA Riccardo, nato a SORA il 28/06/1968, proprietario per Proprietà per 1/1. Codice Fiscale/P.IVA:
FCRRCR68H28I838Q
DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
FERRARA Guido 17/04/2006 2140 1T
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Con.Reg.Imm. Frosinone 10/06/2009 14695 11219
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Uff. Reg. Sede SORA 11/12/2007 17 367
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;
• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Frosinone aggiornate al 17/07/2021, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:Iscrizioni
• Ipoteca volontaria derivante da Mutuo Fondiario Iscritto a Frosinone il 22/02/2008
Reg. gen. 4067 - Reg. part. 689
Quota: PROPRIETA' per la quota di 1/1 Importo: € 150.000,00
A favore di BANCA PER LA CASA S.P.A.
Contro Ficorellla Riccardo, Ficorella Maria Formalità a carico della procedura
Capitale: € 100.000,00 Interessi: € 50.000,00
Percentuale interessi: 6,50 % Rogante: FERRARA GUIDO
Data: 30/11/2008 N° repertorio: 32856 N° raccolta: 5322
Note: Ficorella Maria risulta debitore non datore di ipoteca.
Trascrizioni
• Verbale di pignoramento
Trascritto a Frosinone il 27/03/2014 Reg. gen. 5258 - Reg. part. 4348
Quota: PROPRIETA' per la quota di 1/1 A favore di UNICREDIT SPA
Contro Ficorellla Riccardo
Formalità a carico della procedura
• Verbale di pignoramento
Trascritto a Frosinone il 26/01/2021 Reg. gen. 1035 - Reg. part. 852 Quota: Proprietà per 1/1 A favore di PRISMA S.P.V. S.r.l.
Contro Ficorellla Riccardo
NORMATIVA URBANISTICA
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
Dal certificato del Comune di Arce si evince che l'appartamento censito in Catasto Fabbricati al Foglio 11 mappale 730 sub 3 e sub 5 del sig. Ficorella Riccardo ricade in zona agricola E1 del P.R.G.È privo di certificato di abitabilità.
REGOLARITÀ EDILIZIA
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.La prima Licenza Edilizia per l'ampliamento e l'ammodernamento del fabbricato intestato al sig.
Ficorella Giuseppe padre dell'esecutato è la n. 164 del 9/10/1976.
Durante i lavori furono commessi degli abusi riguardanti la sopraelevazione del tetto per ricavare un appartamento al piano primo. Tali difformità furono sanate con la Concessione Edilizia In Sanatoria nr.
936 rilasciata al figlio del sig. Ficorella Giuseppe, il sig. Ficorella Riccardo (esecutato) il 14/12/2007.
Durante la costruzione, anche a seguito della presentazione della sanatoria per gli abusi, a nome del sig. Ficorella Giuseppe fu chiesta una licenza per la realizzazione della scala esterna che consentiva l'accesso indipendente all'appartamento dell'esecutato, concretizzatasi con il rilascio della
Autorizzazione Edilizia nr. 98/88 del 20/09/1988.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
Non vi é corrispondenza tra il progetto allegato alla pratica di sanatoria e lo stato attuale.
Le difformità riguardano:
il muro divisorio tra la vecchia costruzione e quella nuova è unico di 35 cm di spessore;
la scala interna di collegamento della zona giorno alla zona notte è spostata ed è più grande di quanto riportato in progetto;
risulta qualche leggera differenza dimensionale delle camere da letto e lo studiolo con diversa posizione delle porte di ingresso.
Per esse non risulta alcuna pratica edilizia presso L'Ufficio Tecnico di Arce, e pertanto costituiscono illecito edilizio.
Non sono pendenti procedure amministrative e sanzionatorie in corso.
SANABILITA' DEGLI ILLECITI EDILIZI
L'illecito edilizio, può essere sanato con la presentazione di una C.I.L.A. (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) al Comune di Arce per opere già realizzate.
La C.I.L.A. è una pratica edilizia prevista per gli interventi indicati all’articolo 6, comma 2, lettere a ed e-bis, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, ovvero per "gli interventi di manutenzione straordinaria che non riguardano le parti strutturali degli edifici, compresa l'apertura di porte interne e lo spostamento di pareti interne, il frazionamento o accorpamento di unità immobiliari senza modifiche della volumetria complessiva dell’edificio, escluso il cambio di destinazione d'uso ".
Essendo interventi già realizzati, ai sensi dell'articolo 6, comma 7 del d.P.R. n. 380/2001 è previsto il pagamento di una sanzione, pari a € 1.000,00 euro.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità
geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Arce (FR) - Via Portone, piano 1
Appartamento risalente agli anni 80, di 141 mq. commerciali, al primo piano di una villetta bifamiliare in zona agricola, accessibile da corte comune di pertinenza e una scala ad uso esclusivo, composto da un ampio soggiorno con angolo cucina e termo camino, due camere da letto, uno studiolo con balcone, due bagni ed una loggia d'ingresso.
Identificato al Catasto Fabbricati - Fg. 11, Part. 730, Sub. 3, Zc. 1, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 70.000,00 (al netto delle spese di sanatoria).
Per la stima sono stati utilizzati i dati del Borsino Immobiliare (www.Borsinopro.it), che sono rilevati dalle principali fonti disponibili sul territorio: Banche dati aziendali, Agenzia delle entrate, Ministero dell'Economia e delle Finanze, Istat, portali immobiliari, Database ufficiale OMI e da una rete di esperti referenti locali.
Il metodo di valutazione applicato è quello di un procedimento di calcolo basato sul confronto diretto del valore medio di mercato di immobili della stessa tipologia, dimensione e localizzazione. Il prezzo così individuato viene personalizzato mediante l'utilizzo di coefficienti di ponderazione che tengono conto delle caratteristiche specifiche dell'immobile e delle considerazioni soggettive del valutatore. I coefficienti di ponderazione sono il frutto delle conoscenze sul campo di aziende e professionisti che operano concretamente nel settore immobiliare e si basano su criteri oggettivi, che ricalcano espressamente per le specifiche dinamiche del mercato immobiliare Italiano. Il valore indicato è l' importo stimato (più probabile) al quale l'immobile può essere venduto o locato (canone mensile) alla data della presente valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un'adeguata promozione commerciale.
• Bene N° 2 - Corte o resede ubicato a Arce (FR) - Via Portone Corte comune ai sub 2 e sub 3.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 11, Part. 730, Sub. 5, Categoria EU L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2)
Identificativo
corpo Superficie
convenzionale Valore unitario Valore
complessivo Quota in
vendita Totale
Bene N° 1 - Appartamento Arce (FR) - Via Portone, piano 1
141,00 mq 515,00 €/mq € 72.615,00 100,00% € 72.615,00
Bene N° 2 - Corte o resede
0,00 mq 0,00 €/mq € 0,00 50,00%
Arce (FR) - Via Portone
Valore di stima: € 72.615,00 Valore di stima al netto delle spese di sanatoria: € 70.000,00
RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE
Nessun tipo di riserva da segnalare.
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Cassino, li 21/08/2021
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Arch. Caroselli Celestino ELENCO ALLEGATI:
✓ Visure e schede catastali;
✓ Pianta e planimetria di rilievo;
✓ Planimetria catastale aggiornata con pratica Docfa;
✓ Concessione edilizia in sanatoria;
✓ Perizia privacy;
✓ Fotografie;
✓ Certificato stato di famiglia.
RIEPILOGO BANDO D'ASTA
LOTTO UNICO
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Arce (FR) - Via Portone, piano 1
Appartamento risalente agli anni 80, di 141 mq. commerciali, al primo piano di una villetta bifamiliare in zona agricola, accessibile da corte comune di pertinenza e una scala ad uso esclusivo, composto da un ampio soggiorno con angolo cucina e termo camino, due camere da letto, uno studiolo con balcone, due bagni ed una loggia d'ingresso.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 11, Part. 730, Sub. 3, Zc. 1, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Dal certificato del Comune di Arce si evince che l'appartamento censito in Catasto Fabbricati al Foglio 11 mappale 730 sub 3 e sub 5 del sig. Ficorella Riccardo ricade in zona agricola E1 del P.R.G. È privo di certificato di abitabilità.
• Bene N° 2 - Corte o resede ubicato a Arce (FR) - Via Portone
Corte comune ai sub 2 e sub 3.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 11, Part. 730, Sub. 5, Categoria EU L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2)
SCHEMA RIASSUNTIVO
ESECUZIONE IMMOBILIARE 3/2021 DEL R.G.E.
LOTTO UNICO
Bene N° 1 - Appartamento
Ubicazione: Arce (FR) - Via Portone, piano 1
Diritto reale: Proprietà Quota 1/1
Tipologia immobile: Appartamento
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 11, Part. 730, Sub.
3, Zc. 1, Categoria A3
Superficie 141,00 mq
Stato conservativo: L'appartamento non è stato abitato da tempo, si presenta sporco e ingombrato da mobili ed oggetti personali dell'esecutato. Le pareti sono integre e non ci sono segni di infiltrazioni ne macchie di umidità ma sono da riverniciare; i pavimenti di ceramica economica sono stabili ed integri. Gli infissi esterni in legno tipo pino hanno un solo vetro e abbisognano di manutenzione ordinaria, mentre le porte interne, sempre in legno, sono regolarmente funzionanti. I servizi igienici abbandonati da tempo sono sporchi e per mancanza di acqua non si può dire se perfettamente funzionanti. Mancano i termosifoni perchè asportati e l'impianto di riscaldamento prima collegato alla caldaia centralizzata dell'immobile collocata in un locale al piano terra, ora ha come unica fonte di calore il termocamino del soggiorno. I condizionatori montati in due camere da letto e nel soggiorno hanno le unità esterne ingombre da nidi di piccioni e quindi sono inutilizzabili. Le condizioni generali quindi sono normali per un'immobile in disuso ma allo stato attuale l'appartamento non è abitabile.
Descrizione: Appartamento risalente agli anni 80, di 141 mq. commerciali, al primo piano di una villetta bifamiliare in zona agricola, accessibile da corte comune di pertinenza e una scala ad uso esclusivo, composto da un ampio soggiorno con angolo cucina e termo camino, due camere da letto, uno studiolo con balcone, due bagni ed una loggia d'ingresso.
Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:
SI
Stato di occupazione: Libero
Bene N° 2 - Corte o resede
Ubicazione: Arce (FR) - Via Portone
Diritto reale: Proprietà Quota 1/2
Tipologia immobile: Corte o resede
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 11, Part. 730, Sub. 5, Categoria EU Descrizione: Corte comune ai sub 2 e sub 3.
Vendita soggetta a IVA: NO
FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ARCE (FR) - VIA PORTONE, PIANO 1
Iscrizioni• Ipoteca volontaria derivante da Mutuo Fondiario Iscritto a Frosinone il 22/02/2008
Reg. gen. 4067 - Reg. part. 689
Quota: PROPRIETA' per la quota di 1/1 Importo: € 150.000,00
A favore di BANCA PER LA CASA S.P.A.
Contro Ficorellla Riccardo, Ficorella Maria Formalità a carico della procedura
Capitale: € 100.000,00 Interessi: € 50.000,00
Percentuale interessi: 6,50 % Rogante: FERRARA GUIDO Data: 30/11/2008
N° repertorio: 32856 N° raccolta: 5322
Note: Ficorella Maria risulta debitore non datore di ipoteca.
• Verbale di pignoramento
Trascritto a Frosinone il 26/01/2021 Reg. gen. 1035 - Reg. part. 852 Quota: Proprietà per 1/1 A favore di PRISMA S.P.V. S.r.l.
Contro Ficorellla Riccardo
