TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO Sezione Esecuzioni Immobiliari
ESEC.IMM. N. 451/2019 promossa da:
INTRUM ITALY SPA contro
XXXXXXXX
RELAZIONE DI PERIZIA
Roberto Robattino Architetto
Via Marco Polo n.27 – 10129 Torino – Tel. 011.591.091
SCHEDA RIASSUNTIVA Indicazione del bene:
1. Alloggio e box auto Ubicazione del bene:
1. Alloggio in Torino, via Badini Confalonieri Alfonso n.59, p. S2/T, 2. Box auto in Torino, via Refrancore n.62/A, p. S1,
Attuali dati catastali:
Catasto Fabbricati di Torino:
1. Alloggio sito in Torino, via Badini Confalonieri Alfonso n.59, piano S2/T, distinto al Foglio 1060, n.464, sub 153, z.c. 2, cat. A/2, classe 2, vani 3, sup. mq 59, R.C.Euro 642,99;
2. Box auto sito in Torino, via Refrancore n.62/A, piano S1, distinto al Foglio 1060, n.464, sub 67, z.c. 2, cat. C/6, classe 3, mq.14, sup. mq.
15, R.C. Euro 106,29;
Formalità pregiudizievoli:
Atto di pignoramento immobiliare UNEP Corte d’Appello di Torino, in data 03/04/2019, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Torino - Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 in data 29/04/2019 ai nn. 17722/12767.
Stato di occupazione:
Alloggio regolarmente locato, Box auto libero da proprietà e da locatari alla data del sopralluogo.
Valore di mercato:
Adeguato e corretto pari ad 102.760,00 Euro Titolarità:
XXXXXXXX nato a Torino il 30.08.1964, c.f. YYYYYYYYY, residente in Torino, via Maria Vittoria 6, per l’intera quota.
Diritto reale:
Complessivamente la piena proprietà.
Quota oggetto di pignoramento:
Complessivamente la piena proprietà.
A) PREMESSE E MANDATO Esecuzione n. 451/2019
Atto di pignoramento immobiliare UNEP Corte d’Appello di Torino, in data 03/04/2019, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Torino - Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 in data 29/04/2019 ai nn. 17722/12767.
Creditore procedente: INTRUM ITALY SPA, con sede in Milano, via Galileo Galilei n.7, c.f. 10311000961
Creditore intervenuto: L’ Avv. Laura Bastia, in qualità di curatore dell’eredità giacente di Bruno Dovico, con ricorso per intervento ex artt.499 e 563 e ss. c.p.c. presentato in data 14 maggio 2019, è intervenuta nell’Esecuzione Immobiliare in oggetto.
Debitore: XXXXXXXX nato a Torino il 30.08.1964, c.f.
YYYYYYYYY, residente in Torino, --- Beni oggetto di pignoramento: In Torino:
1. Alloggio sito in Torino, via Badini Confalonieri Alfonso n.59, piano S2/T, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al Foglio 1060, n.464, sub 153, zona censuaria 2, cat. A/2, classe 2, vani 3, superficie catastale mq 59, R.C.Euro 642,99;
2. Box auto sito in Torino, via Refrancore n.62/A, piano S1, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al Foglio 1060, n.464, sub 67, zona censuaria 2, cat. C/6, classe 3, mq.14, superficie catastale mq. 15, R.C. Euro 106,29;
Giudice dell’Esecuzione: Dr.ssa Maria Gabriella Rigoletti Esperto nominato: Arch. Roberto Robattino
Provvedimento di nomina: in data 16/07/2019 Udienza: fissata in data 12/12/2019 alle ore 11,00
B) SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI
Lo scrivente provvedeva a visionare la documentazione agli atti per poter acquisire quanto ulteriormente necessario presso gli enti di competenza. In data 18 settembre 2019 veniva effettuato il sopralluogo nell’alloggio ed in data 03 ottobre 2019 nel box.
Durante i sopralluoghi si sono potuti così esaminare le unità immobiliari annotando appunti grafici e fotografici, verificandone inoltre i caratteri dimensionali.
Pertanto, previo esame della documentazione catastale e ipotecaria disponibile, di quella che si è potuto acquisire presso gli Uffici Pubblici e sulla scorta degli accertamenti, delle indagini, delle informative esperite e di quanto intrapreso, lo scrivente è in grado di riferire quanto segue.
C) TRATTAZIONE DEL MANDATO – QUESITI
L’esperto, in applicazione dell’art.173 bis, disp. att. c.p.c., acquisito il titolo di acquisto del debitore, tenuto conto dei documenti di cui all’art.567, comma 2, c.p.c. e svolte ulteriori ricerche solo nel caso in cui gli elementi da essi forniti siano incompleti, con espressa autorizzazione ad acquisire, anche presso pubblici uffici, tutti i documenti necessari al riguardo:
(ogni singolo punto del quesito è svolto di seguito al punto stesso) Quesito 1)
Identifichi i beni pignorati, indicandone ubicazione, tipologia, consistenza, dati catastali e confini, provvedendo altresì a presentare le denunce catastali eventualmente mancanti;
1. Alloggio sito in Torino, con accesso da via Badini Confalonieri Alfonso n.59, al piano terreno con cantina al piano secondo
interrato, composto da ingresso su soggiorno con angolo cottura, camera, disimpegno, servizio e portico, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al Foglio 1060, n.464, sub 153, zona censuaria 2, cat. A/2, classe 2, vani 3, superficie catastale mq 59, R.C.Euro 642,99; alle coerenze: altro alloggio altra proprietà, area a giardino in uso esclusivo lato cortile, altro alloggio altra proprietà, androne; coerenze cantina: altra cantina altra proprietà, corridoio comune, altra cantina altra proprietà, terrapieno.
2. Box auto sito in Torino, con accesso da via Refrancore n.62/A, al piano primo interrato, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Torino al Foglio 1060, n.464, sub 67, zona censuaria 2, cat. C/6, classe 3, mq.14, superficie catastale mq. 15, R.C. Euro 106,29;
alle coerenze: box altra proprietà, corsia di manovra comune, box altra proprietà, terrapieno.
Quesito 2)
Fornisca una sommaria descrizione dei beni
Alloggio sito in Torino, con accesso da via Badini Confalonieri Alfonso n.59, al piano terreno, composto da ingresso su soggiorno con angolo cottura, camera, disimpegno, servizio, portico, cantina al piano secondo interrato; area a giardino in uso esclusivo lato cortile;
Pavimenti in ceramica per soggiorno, disimpegno e bagno, legno per camera; Rivestimento in ceramica per bagno e zona cottura, intonaco tinteggiato per altri ambienti; riscaldamento autonomo con distribuzione a radiatori; cantina con pavimento in cemento lisciato, pareti in blocchetti di cls e cemento armato, porta in lamiera zincata;
in buono stato di conservazione e manutenzione;
Box auto sito in Torino, con accesso da via Refrancore n.62/A, al piano primo interrato, pavimento in cemento lisciato, pareti in blocchetti di cls e cemento armato, serranda in lamiera zincata, impianto elettrico e di illuminazione; in buono stato di conservazione e manutenzione;
Queste unità fanno parte del fabbricato residenziale, facente parte del complesso residenziale denominato “Le Farfalle”, con accesso da via Badini Confalonieri n.59, isolato elevato a 10 piani fuori terra, oltre a due piani interrati ad uso autorimesse e cantine.
All’autorimessa si accede tramite rampa dalla via Refrancore, retrostante il fabbricato residenziale, tramite cancello carraio automatizzato al civico n.62/A
Principali caratteristiche tipologiche: con struttura in cemento armato normale ed orizzontamenti in laterocemento, tamponamento esterno in blocchi laterizi, rivestimento in parte in paramano, in parte in intonaco tinteggiato, con balconi in cemento armato normale con ringhiere e parapetti in profilati metallici tinteggiati, serramenti in legno ad invetriate doppie, tapparelle in materiale plastico, copertura a falde con manto in tegole laterizie. Edificio in buono stato di conservazione e manutenzione.
Quesito 3)
Accerti lo stato di possesso dei beni ai sensi dell’art.173 bis co.1 n.3 disp.att.c.p.c. indicando se occupato da terzi, la scadenza del titolo ed il corrispettivo pattuito, ed in ogni caso , le generalità dell’occupante;
Dalle risultanze delle ricerche effettuate e degli atti sopra citati, alla data di trascrizione del pignoramento, ovvero alla data del
24/04/2019, gli immobili pignorati erano per 100/100 in piena proprietà dell’esecutato. Inoltre si richiedeva ispezione presso l’Ufficio delle Registrazioni dell’Agenzia delle Entrate di Torino, rilevando che, per il solo alloggio sub 153 (e non per il box), risulta in essere il contratto d’affitto serie 3 n. 8000 registrato il 27/08/2008 ed ancora in essere fino al 31/07/2020, intestato a XXXXXXXX CF.
YYYYYYYYY. I locatari residenti risultano i coniugi Sigg.ri Salvatore Pellegrino, n.Taviano (Le) il 05/08/1939, c.f. PLLSVT39M05L074K e Rosalba Lovison, n.Torino il 28/06/1942, c.f. LVSRLB46H68L219U.
Il canone pattuito in contratto ammonta a 5.640,00 Euro/anno.
Invece per il box sub 67, al sopralluogo risultava libero, non occupato né dal proprietario né da terzi senza o con titolo, in quanto non risultano contratti di affitto in corso interessanti questa unità immobiliare.
Quesito 4):
Indichi l’esistenza delle formalità, dei vincoli, degli oneri e dei pesi di cui ai nn. 4, 5 e 8 dell’art.173 bis disp. att. c.p.c., specificando, per quelli che saranno cancellati, se colpiscano solo i beni pignorati o anche altri beni e, quindi, se siano da cancellare totalmente o parzialmente, specifichi che le cancellazioni saranno effettuate a cura della procedura ma con oneri a carico dell’aggiudicatario, fornisca una quantificazione degli oneri di cancellazione;
4.1) Diritti reali a favore di terzi alla data di trascrizione del pignoramento.
- Servitù personali (usufrutto, uso, abitazione) : nessuna;
- Servitù prediali: nessuna;
- Diritto di superficie ed enfiteusi: nessuno
4.2) Trascrizioni a favore, contro e iscrizioni pregiudizievoli
Risultano, a carico degli immobili sopra descritti, alla data della sopra indicata trascrizione di pignoramento, le seguenti formalità:
1. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo, rogata dal Notaio Piglione Francesco il 23 luglio 2009, Repertorio 62512/35303, iscritta presso l'Agenzia delle Entrate di Torino - Servìzio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 27 luglio 2009 ai NN. 28369/5845 di formalità in favore dì INTESA SANPAOLO - S.P.A. con sede in Torino (TO) - P. 1.00799960158 (domicilio ipotecario eletto - Torino - Piazza San Carlo, n.156) e contro il signor XXXXXXXX nato a Torino (TO) il 30 agosto 1964, per i diritti pari a 1/1 di piena proprietà, per la complessiva somma di Euro 2.200.000,00 (capitale di Euro 1.100.000,00);
Tale iscrizione di ipoteca volontaria riguarda una pluralità di immobili, fra i quali anche le due unità oggetto di pignoramento, che saranno liberate, e sarà soggetta ad una restrizione di garanzia, richiedendo una cancellazione parziale..
2. Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo emessa dal Tribunale di Torino (TO) il 18 gennaio 2016, Repertorio 547, iscritta presso l'Agenzia delle Entrate di Torino - Servìzio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 25 gennaio 2016 ai NN. 2077/290 dì formalità in favore di BENE BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BENE VAGIENNA S.C con sede in Bene Vagienna (CN) - P.I.00167340041 (domicilio ipotecario eletto - Aw. Patrizia
Buqnano - Torino, Piazza De Amicis, n.74) e contro il signor XXXXXXXX nato a Torino (TO) il 30 aqosto 1964, per i diritti pari a 1/1 di piena proprietà per la complessiva somma di Euro 220.000,00 (capitale di Euro i diritti 125.000,00).
Tale iscrizione di ipoteca giudiziale riguarda una pluralità di immobili, fra i quali anche le due unità oggetto di pignoramento e sarà soggetta ad una restrizione di garanzia e pertanto ad una cancellazione parziale.
3. Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, emessa dal Tribunale di Bergamo (BG) il 06 luglio 2016, Repertorio 3165, iscritta presso l'Agenzia delle Entrate di Torino - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 28 ottobre 2016 ai NN.41006/6647 di formalità in favore di BANCA REGIONALE EUROPEA S.P.A. con sede in Cuneo (CN) P.I.01127760047 (domicilio ipotecario eletto - Cuneo - Via Roma, n.13) e contro il signor XXXXXXX nato a Torino (TO) il 30 agosto 1964, per i diritti pari a 1/1 dì piena proprietà, per la complessiva somma di Euro 51.463,32 (capitale di Euro 45.259,58);
Tale iscrizione di ipoteca giudiziale riguarda una pluralità di immobili, fra i quali anche le due unità oggetto di pignoramento e sarà soggetta ad una restrizione di garanzia e pertanto ad una cancellazione parziale.
4. Pignoramento Immobiliare notificato dall'UNEP Corte di Appello dì Torino (TO) il 03 aprile 2019, Repertorio 8360, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate di Torino - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 29 aprile 2019 ai
NN.17722/12767 di formalità in favore di INTESA SANPAOLO S.P.A. con sede in Torino (TO) - P.
1.00799960158 e contro il signor XXXXXXXX nato a Torino (TO) il 30 aqosto 1964, per i diritti pari a 1/1 di piena proprietà.
Tale formalità sarà da cancellare totalmente.
Le cancellazioni saranno effettuate a cura della procedura ma con oneri a carico dell’aggiudicatario.
Costi di cancellazione (fonte Ufficio Cancellazioni A.d.E. Torino) 1. Ipoteca 1 - Volontaria cancellazione mutui = Euro 35,00 2. Ipoteca 2 - Giudiziale
(200,00 + 59,00 bolli + 35,00 tassa ipotecaria) = Euro 294,00 3. Ipoteca 3 - Giudiziale
(200,00 + 59,00 bolli + 35,00 tassa ipotecaria) = Euro 294,00 4. Trascrizione Pignoramento
(200,00 imp. ipotec.+ 59,00 bolli + 35,00 tassa ipot.) = Euro 294,00 Totale costi di cancellazione = Euro 917,00 4.3) Vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria Per il mappale ove è localizzato l’edificio in oggetto non risultano vincoli derivanti da contratti, oltre quelli dell’area normativa di appartenenza, né altri eventuali vincoli, oneri o formalità incidenti sulla potenzialità edificatoria dei beni.
4.4) Vincoli connessi con il carattere storico artistico
L’immobile oggetto di perizia non risulta essere vincolato ai sensi della vigente normativa relativamente al carattere storico artistico.
4.5) Vincoli o limitazioni di natura condominiale.
Dall’analisi del Regolamento di Condominio, di cui all’atto di rogito Notaio Francesco Piglione in data 26/02/2010 registrato a Torino il 19/03/2010 al numero 4113 serie 1T, non sono emersi vincoli di particolare rilievo che possano limitare l’utilizzo nella sua destinazione originaria o la trasferibilità del periziando immobile.
4.6) Censo, livello, usi civici.
A seguito della visura effettuata in data 06/09/2019 presso il Commissariato Usi Civici Piemonte, Liguria, Valle d’Aosta di Torino, da quanto è stato possibile accertare è emerso che non risultano vincoli derivanti da usi civici;
Quesito 5):
Verifichi le spese e i procedimenti giudiziari di cui al n.9 dell’art.173 bis disp.att.c.p.c.
L’Amministratore del Condominio di via Badini Confalonieri 59, via Refrancore 62/a, Geom. Enrico Ferrara, con studio in Via Verolengo 139 A – 10149 Torino, ha fornito i seguenti dati:
5.1) Importo annuo spese fisse di gestione e di manutenzione.
L’importo delle spese fisse di gestione e manutenzione ordinaria è pari a circa 700 €/anno per l’alloggio e 100,00 €/anno per il box.
5.2) Importo spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non è ancora scaduto.
Non risultano deliberate per il 2019 spese straordinarie.
5.3) Importo spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia.
L’importo delle spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia ammonta a:
per il 2018: per l’alloggio 639,47 Euro e per il box 88,06 Euro per il 2019: per alloggio 706,66 Euro e per il box 99,28 Euro Per complessivi 1.533,47 Euro di spese condominiali non pagate.
5.4) Eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
Oltre alle formalità riportate al punto 4.2 della presente relazione, non risultano trascrizioni di altri procedimenti giudiziari riguardanti i beni sottoposti alla presente procedura.
Quesito 6):
Indichi i proprietari dei beni alla data di trascrizione del pignoramento, nonché tutti i proprietari nel ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio;
6.1) Proprietari degli immobili alla data di trascrizione del pignoramento.
Alla data di trascrizione del pignoramento, gli immobili sono di titolarità del signor XXXXXXX nato a Torino (TO) il 30 agosto 1964, per i diritti pari a 1/1 di piena proprietà in regime di separazione dei beni, cui sono pervenuti con atto di compravendita rogato dal Notaio Piglione Francesco il 30 luglio 2008, Repertorio- 59360/32799, trascritto presso l'Agenzia del le Entrate di Torino - Servizio dì Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 05 agosto 2008 ai NN.34552/22781 di formalità dalla società FORTUNA REAL ESTATE INVEST S.R.L. con sede in Torino (TO) - P.I.08921770015.
6.2) Proprietari nel ventennio anteriore alla data di trascrizione.
Gli immobili in oggetto risultano di proprietà del debitore in forza dei seguenti titoli nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento:
Alla società FORTUNA REAL ESTATE INVEST S.R.L. il terreno sul quale è stato edificato il fabbricato di cui sono parte gli immobili oggetto di pignora mento, era pervenuto con atto di compravendita rogato dal Notaio Piglione Francesco il 29 settembre 2005, Repertorio 48911/24402, trascritto presso l'Agenzìa delle Entrate di Torino - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 20 ottobre 2005 ai NN.46618/28578 di formalità, dalla società ASIOLI MICHELE E FIGLI SOCIETÀ' SEMPLICE con sede in Torino (TO) - P. 100502700016.
Alla società ASIOLI MICHELE E FIGLI SOCIETÀ' SEMPLICE, quanto alienato era pervenuto con atto di trasformazione di società rogato dal Notaio Pini Renata il 30 settembre 2002, Repertorio 82004, trascritto presso l'Aqenzia delle Entrate di Torino - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 il 16 ottobre 2002 ai NN.46729/31825 di formalità dalla società ASIOLI MICHELE E FIGLI S.N.C, con sede in Torino (TO) - P.I.00502700016, cui qli pervennero per giusti titoli ultraventennali.
6.3) Primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al ventennio.
Il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al ventennio riguarda l’atto a Rogito Notaio Picco Giovanni Battista in data 19/03/1979 rep. n.69609, registrato a Torino il 05/04/1979 al n.17929, trascritto alla C.RR.II. di Torino 1 il 19/04/1979 ai nn.11414/9738 a favore della citata società ASIOLI MICHELE E FIGLI S.N.C, contro la “Opera Diocesana della Preservazione della
Fede” con sede in Torino via Arcivescovado n.12
6.4) Verifica di corrispondenza dei dati risultanti dalla documentazione ex art.567, comma 2 c.p.c.
I dati risultanti dai documenti allegati ai ricorsi per l’istanza di vendita dell’immobile in oggetto, ai sensi dell’art. 567, c. 2, c.p.c., ovvero dalla certificazione notarile sostitutiva del certificato ipotecario ventennale consentirebbero di identificare esattamente quello oggetto della presente procedura esecutiva.
Quesito 7):
Indichi le pratiche edilizie relative all’immobile e quale sia la situazione urbanistica dello stesso;
Pratiche edilizie: i fabbricati sono stati realizzati con:
- Permesso di Costruire Convenzionato n.53/c/2005 prot.
2005/15/8255 del 23/11/2005;
- Permesso di Costruire Convenzionato n.9/c/2006 prot. 2005-15- 19311 del 27/01/2006;
altri provvedimenti autorizzativi rilasciati sono:
- Variante prot. 2008-15-1973 del 15/02/2008 - Variante 9/c/2006 al prot.2005-15-19311;
- DIA Convenzionata prot. 2008-15-10715 del 14/07/2008 – Variante TUE22-2 DIA Variante PdC 05/15/8255;
- Variante prot. 2008-9-20373 del 19/12/2008 – TUE22-1 DIA x Modifiche interne in variante al prot.2005-15-8255;
I lavori del PdC iniziale, iniziati in data 16./02/2006, sono stati dichiarati terminati in data 19/06/2008.
Situazione urbanistica: Il fabbricato ricade in area urbanistica di PRGC ambito 4.17 denominata Zona Urbana di Trasformazione
ZUTR/ZUTS Quesito 8):
Verifichi la regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi ai sensi del n.6 dell’art.173 bis disp. att. c.p.c., fornendo, in caso di opere abusive, le informazioni di cui al n.7; dica se gli immobili pignorati siano dotati di Attestazione di Prestazione Energetica;
I beni risultano realizzati conformemente ai provvedimenti autorizzativi rilasciati, sia in ambito edilizio che urbanistico.
Su richiesta della Soc. Fortuna Real Estate Invest s.r.l., Il Comune di Torino ha rilasciato Agibilità n.337 prot.2008-2-9104 in data 17/11/2011 per gli immobili siti via Badini Confalonieri 59 e via Refrancore 62/a.
L’alloggio non è dotato di Attestato di Prestazione Energetica, Per il box auto non è richiesto tale attestato.
Quesito 9) :
Determini il valore di mercato dei beni, specificando le voci di cui all’art.568, comma 2, c.p.c.
9.1) Superficie commerciale dell’immobile.
Per la determinazione della superficie commerciale, si sono impiegate le metodologie previste dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (M.O.S.I.), edito dall’Agenzia del Territorio. Le superfici commerciali derivanti si ottengono dalla superficie calcolata con la metodologia della Superficie Esterna Lorda SEL, per i relativi rapporti mercantili (Coefficienti di Omogeneizzazione - C.O.). In sede di sopralluogo sono state eseguite misurazioni sui manufatti realizzati che hanno confermato la sostanziale conformità di quanto costruito
rispetto al progetto edilizio approvato.
Calcolo delle superfici reali:
- Alloggio p.terra: (8,20x6,45) = 52,90 mq.
- Portico p.terra: (7,20x2,30) = arr. = 16,50 mq.
- Cantina: (2,10x2,20) = arr. = 4,60 mq.
Calcolo della superficie commerciale
Superfici commerciali per coefficienti di omogeneizzazione dei rapporti mercantili di ciascuna tipologia di accessori.
- Alloggio p.t. : 52,90 x 100% = 52,90 mq.
- Portico p.t. : 16,50 x 30% = 4,95 mq.
- Cantina : 4,60 x 25% = 1,15 mq.
Totale superficie commerciale - arrotondato = 59,00 mq.
Per il calcolo del valore unitario si è assunto il metodo comparativo del confronto di mercato.
- Per la superficie commerciale del box si è assunto:
5,15x2,90 = 14,93 mq che si arrotonda a = 15,00 mq.
9.2) Valore al mq.
Il procedimento utilizzato per determinare il valore di mercato è quello basato sul metodo di confronto di mercato (MCA: Market Comparison Approach), ai sensi norma UNI 11558-2014, con valori noti di beni comparabili similari, in libera vendita e reperiti in zona (via Refrancore 64, medesimo complesso edilizio), le cui caratteristiche sono inserite nel programma per il calcolo matriciale di variabilità dei rapporti mercantili, ed il cui risultato si può evincere dagli elaborati di calcolo del software di riferimento impiegato (All.09). Dal predetto sistema di calcolo con il metodo di confronto di mercato e di cui all’Allegato n°09, si ottiene un valore unitario di
1.593,22 Euro/mq.
Per il box, date le caratteristiche tipologiche e il buono stato di conservazione e manutenzione, si è assunto il valore unitario medio espresso dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’AdE, 2°
sem.2018, zona Madonna di Campagna, pari a 1.000,00 €/mq.
9.3) Valore commerciale:
In relazione ai valori unitari ottenuti ed assunti, il valore commerciale dei beni oggetto di stima è il seguente:
1. Alloggio sub 153: 59,00 mq. x 1.593,22 €/mq. = 94.000,00 Euro 2. Box sub 67 : 15,00 mq. x 1.000,00 €/mq. = 15.000,00 Euro Totale valore commerciale complessivo = 109.000,00 Euro 9.4) Adeguamenti e Correzioni al valore complessivo:
Riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della
garanzia per vizi del bene venduto: il metodo comparativo utilizzato per la stima, tiene conto dell’analisi di beni comparabili per caratteristiche analoghe con una divergenza percentuale complessiva minore del 10%, pertanto di alloggi non nuovi, non ristrutturati, per i quali non è operante la garanzia sui vizi e quindi il valore ottenuto risulta già comprensivo della riduzione correlata.
Oneri per la regolarizzazione urbanistica: non sono risultate difformità che richiedano oneri di regolarizzazione urbanistica.
Oneri per ottenimento dell’Attestato di Prestazione
Energetica: Delle due unità pignorate, l’alloggio non è dotato di Attestato di Prestazione Energetica, mentre per l’autorimessa box tale documento non è previsto. L’onere per la redazione dell’attestato APE da parte di professionista abilitato è da stimarsi in 250,00 Euro
Oneri per lo stato d’uso e di manutenzione: Il valore di mercato espresso al precedente punto 9.3), essendo risultante dal sistema matriciale di cui al metodo di confronto di mercato, tiene già conto di tali correzioni e si può evincere dall’all.09, nella tabella delle correzioni dei prezzi marginali dovuti allo stato di uso e manutenzione.
Oneri per lo stato di possesso:
Valore immobile = 94.000,00 Euro
Canone mensile da contratto = 470,00 Euro Scadenza contratto = 31/07/2020
Mesi mancanti dalla data di perizia alla data di scadenza = 10 Valore medio locazione OMI =
7,5 €/mq/mese x 59,00 mq = 443,00 €/mese Riduzione valore =
(loc mens attuale x mesi mancanti)x(loc media mens/loc mens attuale) = (470,00x10) x (443,00/470,00) = arr. = 4.450,00 Euro
Vincoli ed oneri giuridici non eliminabili nel corso del
procedimento esecutivo: non si sono rilevate procedure di carattere legale non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo;
Spese condominiali insolute:
In riferimento al punto 5.3 della presente le spese condominiali non pagate ammontano a 1.533,47 Euro, così ripartite:
Alloggio: 639,47 (2018) + 706,66 (2019) = 1.346,13 Euro Box : 88,06 (2018) + 99,28 (2019) = 187,34 Euro
Totale adeguamenti e correzioni:
250,00 + 4.450,00 + 1.533,47 = 6.233,47 Euro
Così suddivisi :
Alloggio : 250,00 + 4.450,00 + 1.346,13 = 6.046,13 Euro Box : 187,34 Euro
9.5) Valore di mercato adeguato e corretto:
Alla luce degli adeguamenti e delle correzioni sopra esposte, risulta:
- Valore complessivo di cui al punto 9.3) Euro 109.000,00 - Adeguamenti e correzioni di cui al punto 9.4) - Euro 6.233,47
- Arrotondamento - Euro 6,53
Valore di mercato adeguato e corretto = Euro 102.760,00 Il valore di mercato adeguato e corretto è cosi ripartibile :
Alloggio sub 153
- Valore alloggio di cui al punto 9.3) Euro 94.000,00 - Adeguamenti e correzioni di cui al punto 9.4) - Euro 6.046,13
- Arrotondamento - Euro 3,87
Valore di mercato adeguato e corretto = Euro 87.950,00 Box sub 67
-Valore box di cui al punto 9.3) Euro 15.000,00 -Adeguamenti e correzioni di cui al punto 9.4) - Euro 187,34
-Arrotondamento - Euro 2,66
Valore di mercato adeguato e corretto = Euro 14.810,00 Quesito 10) :
descriva i beni pignorati anche mediante planimetrie e fotografie, queste ultime da depositare in formato. jpeg;
Una dettagliata descrizione degli immobili pignorati è stata sviluppata in risposta al Quesito n.3, per le planimetrie si rimanda agli allegati 04 e per le fotografie, in formato .jpeg si rimanda all’allegato 01 alla presente relazione.
*********
La presente relazione viene trasmessa per via telematica alla Cancelleria della Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Torino, a mezzo raccomandata a.r. al debitore esecutato, per via telematica al creditore procedente.
Tanto si è esposto in esaurimento dell’incarico ricevuto.
Torino, 16 ottobre 2019 Il CTU
Dott.Arch.Roberto Robattino
Elenco Allegati:
1. Documentazione fotografica
2. Titolo di proprietà_certificato di residenza 3. Convocazioni_richieste_comunicazioni 4. Planimetrie_cartografia_estratti
5. Visura storica 6. Formalità
7. Permessi_agibilità_usi civici
8. Calcolo stima secondo metodo comparativo MCA 9. Regolamento di condominio
10. Proposta di liquidazione parcella ex art.161 c.p.c.
SOMMARIO
A) PREMESSE E MANDATO 3
B) SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI 4
C) TRATTAZIONE DEL MANDATO – QUESITI 4
Quesito 1) 4
Quesito 2) 5
Quesito 3) 6
Quesito 4): 7
Quesito 5): 11
Quesito 6): 12
Quesito 7): 14
Quesito 8): 15
Quesito 9) : 15
Quesito 10) : 19
Elenco Allegati: 21
