Prima edizione - Ottobre Isbn: Autore: Avv. Giuseppe Zangari. Tutti i diritti riservati.

Prima edizione - Ottobre 2018 Isbn: 9788899197513

Autore: Avv. Giuseppe Zangari

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Copertina, impostazione grafica e impaginazione: Alessandro Cavalieri

IL «FONDO CASSA»

CONDOMINIALE

TIPOLOGIE E MODALITÀ DI COSTITUZIONE

Avv. Giuseppe Zangari

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Giuseppe Zangari, Avvocato, iscritto all’Ordine degli avvocati di Padova dal maggio del 2010.

Titolare dello studio legale Zangari Svolge l’attività di consulenza legale e assistenza giudiziale in ambito civile e del lavoro.

Fiduciario di uno dei più importanti studi di amministrazione condominiale in Padova.

Collabora costantemente con il portale CondominioWeb quale referente per i Fori di Padova e Rovigo.

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E-mail: avv.giuseppe.zangari@gmail.com

Indice

1. IL FONDO DI ACCANTONAMENTO E LE SUE TIPOLOGIE

1.1. Le caratteristiche generali ...5

1.2. Le tipologie ...6

1.3. L’avanzo di gestione ...7

1.4. Il fondo per la manutenzione straordinaria ...8

1.4.1. Il testo originario dell’art. 1135, Comma 1, n. 4 C.C. ...8

1.4.2. La formulazione della legge n. 220/2012 ...9

1.4.3. La formulazione del decreto legge n. 145/2013 ...10

1.4.4. Il momento di costituzione del fondo ...10

1.5. Il fondo per il trattamento di fine rapporto ...15

1.6. Il fondo per lavori di ordinaria manutenzione ...16

1.7. Il fondo per morosità ...17

1.7.1. La cornice normativa ...17

1.7.2. La soluzione giurisprudenziale ...18

1.7.3. Fondo per morosità e la natura delle obbligazioni condominiali ...21

1.7.3.1. Il regime previgente la sentenza n. 9148/2008 ...21

1.7.3.2. L’orientamento successivo alla sentenza n. 9148/2008 ...21

1.7.3.3. L’assetto definitivo conseguente alla riforma del condominio ...23

1.8. Il fondo per spese legali ...25

2. COSTITUZIONE E VITA DEL FONDO 2.1. Le maggioranze e il verbale ...28

2.1.1. Le maggioranze e il condominio parziale ...32

2.2. L’ordine del giorno ...33

2.3. La destinazione del fondo ...35

2.4. La durata del fondo ...37

2.5. La ripartizione delle spese ...39

2.6. La conservazione del fondo ...40

2.7. Il conto corrente condominiale ...41

2.8. Fondo e scritture contabili ...41

3. IL RAPPORTO TRA IL FONDO E ALCUNI ISTITUTI GIURIDICI

3.1. La vendita ...47

3.2. La locazione ...48

3.3. L’usufrutto ...48

3.4. Il trust ...50

DOMANDE FREQUENTI SUL FONDO DI ACCANTONAMENTO 1. Cosa succede se l’assemblea omette di deliberare sull’impiego di un eventuale residuo attivo della gestione ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 3 c.c.? ...53

2. L’assemblea deve istituire il fondo obbligatorio ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. contestualmente alla delibera che approva gli interventi di manutenzione straordinaria o innovativi? ...53

3. Cosa succede se l’assemblea omette di deliberare sulla costituzione del fondo obbligatorio ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.? ...53

4. Cosa succede se l’assemblea delibera espressamente di non voler costituire il fondo obbligatorio ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.? ...53

5. L’obbligatorietà del fondo per gli interventi di manutenzione straordinaria o innovativi può essere oggetto di deroga? ...54

6. I contributi versati per il fondo possono essere aggrediti da qualsiasi creditore del condominio? ...54

7. È legittima l’istituzione di un fondo per l’ordinaria manutenzione? ...54

8. In quali termini era ammissibile la costituzione di un fondo per morosità con delibera a maggioranza prima della riforma del diritto condominiale di cui alla legge n. 220/2012? ...54

9. E dopo la riforma del diritto condominiale di cui alla legge n. 220/2012? ...54

10. Quali sono le maggioranze necessarie per deliberare la costituzione di un fondo cassa? ...55

11. Quali indicazioni deve contenere il verbale della riunione condominiale nel caso venga approvata la costituzione di un fondo? ...55

12. È possibile che il fondo sia funzionale a determinati beni e/o servizi di cui fruiscono solamente alcuni condomini? ...55

13. In quali casi l’ordine del giorno può legittimamente omettere di indicare, tra gli argomenti in discussione, l’eventuale costituzione di un fondo? ...55

14. È ammissibile l’istituzione di un fondo generico, ossia senza indicazione delle finalità dell’accantonamento? ...55

15. Qual è l’arco temporale di durata del fondo? ...56

16. Come si ripartisce la contribuzione al fondo? ...56

17. I criteri di riparto della contribuzione al fondo sono derogabili? ...56

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FONDI ELABORATI DALLA GIURISPRUDENZA

Cass. Civ. Sez. II, n. 8167/1997

Appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo cassa per lespese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni.

Cass. Civ. Sez. II, n. 13631/2001

Nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre “aliunde” somme – come nel caso di aggressione “in executivis” da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condominio moroso con la costituzione di un fondo cassa “ad hoc”, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva.

1.3. L’AVANZO DI GESTIONE

L’art. 1135, comma 1, n. 3 c.c. conferisce all’assemblea la facoltà di disporre dell’eventuale residuo attivo nella cui disponibilità si venga a trovare il condominio una volta approvato il rendiconto.

La norma parla di “residuo”, intendendosi per tale un’esigua frazione della gestione e non certamente una somma importante.

Si tratta in ogni caso di denaro che appartiene alla collettività condominiale e non più ai singoli proprie- tari, e che pertanto soggiace alle decisioni dell’assemblea con riferimento alla sua destinazione.

LA SENTENZA

Corte di Cassazione, Sezione II, n. 3936/1975

La sentenza - che per prima ha teorizzato il principio della trasparenza e intellegibilità della rendicontazione condominiale – pone anche l’accento sull’impiego dell’eventuale attivo d’esercizio affermando che, qualora l’assemblea ometta di deliberare sul punto, l’annotazione nel rendiconto di un avanzo di gestione è elemento di per sé sufficiente a far scattare la compensazione con i contributi relativi all’esercizio successivo, dal che le quote a carico di ciascun condomino verranno di conseguenza ridotte.

Per quanto concerne invece il possibile impiego dell’avanzo i condomini possono decidere, a maggioranza, di redistribuire l’eccedenza in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà oppure di accantonarla per la costituzione di un fondo, sia esso facoltativo o obbligatorio.

Sussiste, da questo punto di vista, una piena discrezionalità in capo all’assemblea poiché tali somme - si ribadisce -appartengono alla compagine condominiale e dunque la maggioranza, nell’esercizio delle

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1.5. IL FONDO PER IL TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO

Al pari di ogni altro datore di lavoro il condominio è tenuto a corrispondere il trattamento di fine rapporto (T.F.R.) maturato dal dipendente alla cessazione del rapporto per licenziamento, dimissioni o morte.

Disciplinato dall’art. 2120 c.c. nel testo introdotto dalla l. n. 297/1982 (“In ogni caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato, il prestatore di lavoro ha diritto ad un trattamento di fine rapporto”), il T.F.R. rappresenta una componente della retribuzione che si forma in via progressiva tramite accantonamenti annuali ed il cui pagamento, per l’appunto, è normalmente differito al momento in cui si interrompe il rapporto.

In tal caso il T.F.R. deve essere versato al lavoratore senza indugio - e dunque, di prassi, con l’ultima busta paga – ovvero nei termini stabiliti dal contratto collettivo applicabile, mentre nell’ipotesi di decesso l’art. 2122 c.c. stabilisce che il T.F.R. sia corrisposto sotto forma di indennità sostitutiva ai superstiti (“In caso di morte del prestatore di lavoro, le indennità indicate dagli articoli 2118 e 2120 devono corrispondersi al coniuge, ai figli e, se vivevano a carico del prestatore di lavoro, ai parenti entro il terzo grado e agli affini entro il secondo grado”).

In ambito condominiale i casi paradigmatici sono rappresentati dal portiere del fabbricato e dal dipendente incaricato della pulizia delle parti comuni.

Una volta cessato il rapporto di lavoro l’amministratore è tenuto a versare il T.F.R. al beneficiario o ai superstiti, pena il rischio di subire l’azione giudiziale di recupero del credito.

È dunque evidente che il condominio deve preoccuparsi, già nel corso del rapporto, di costituire una provvista equivalente all’ammontare del trattamento, così non rimanere sprovvisto di liquidità al momento dell’erogazione finale ovvero essere in grado di far fronte alle eventuali anticipazioni chieste dal lavoratore ai sensi dell’art. 2120, comma 6 e seguenti c.c. (“Il prestatore di lavoro, con almeno otto anni di servizio presso lo stesso datore di lavoro, può chiedere, in costanza del rapporto di lavoro, una anticipazione non superiore al 70 per cento del trattamento cui avrebbe diritto nel caso di cessazione del rapporto alla data della richiesta”).

Pur non essendo previsto da alcuna norma di diritto condominiale, il fondo per il T.F.R. trova il suo fondamento, seppur indiretto, nella legislazione di stampo gius lavoristico ed è oramai pacificamente recepito dalla giurisprudenza, che lo annovera tra gli accantonamenti a carattere obbligatorio.

Si veda, a tale proposito, una recente sentenza del Tribunale capitolino in cui si afferma espressamente che “… con il bilancio devono essere sempre indicati (…) l’esistenza e l’ammontare di fondi di riserva obbligatori (ad esempio l’accantonamento per il trattamento di fine rapporto del portiere” (Trib. Roma, n. 10787/2018).

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possa essere accantonato per costituire il fondo in esame (cfr. capitolo 1.3.). Tale impostazione risulta, peraltro, radicata nel foro ambrogino, dal momento che in una sentenza successiva di ben otto anni il Tribunale ha statuito che “L’accantonamento del fondo condominiale sotto forma di istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni può essere deliberata dai condomini purché si tratti di un “residuo” (art. 1135 c.c.) e cioè di una piccola frazione residuale della gestione, non di una somma importante” (Trib. Milano, n. 1658/2013).

- Trib. Bari, n. 2385/2007: “la relativa delibera è formalmente regolare, anche se l’istituzione (del fondo) non è indicata tra gli argomenti da trattare purché sia desumibile dal rendiconto allorquando nello stesso l’accantonamento di un’entrata condominiale sia destinato alle spese di ordinaria manutenzione”. A parere del giudice barese, qualora il rendiconto annoti una posta contabile a titolo di riserva per l’ordinaria manutenzione del fabbricato, l’approvazione dell’intero rendiconto determina un’implicita ma regolare costituzione del fondo, indipendentemente dal fatto che lo stesso non figuri nell’ordine del giorno (cfr. capitolo 2.2.);

1.7. IL FONDO PER MOROSITÀ

1.7.1. La cornice normativa

Un altro accantonamento molto diffuso nella prassi è quello destinato a far fronte alla morosità di uno o più condomini.

Capita sovente che gli amministratori propongano all’assemblea di sopperire alla carenza di liquidità della cassa condominiale tramite un fondo ad hoc finanziato dai proprietari virtuosi, i quali accettano di versare, in proporzione ai rispettivi millesimi, un contributo ulteriore rispetto a quello per il godimento delle parti comuni e la normale gestione del fabbricato.

Il fondo per morosità non è tuttavia contemplato nella disciplina codicistica; al contrario, si ritiene che una simile delibera, se non approvata all’unanimità, sconterebbe il rischio di essere dichiarata invalida per una duplice violazione di legge, e segnatamente:

- dell’art. 1123, comma 1 c.c. dal momento che, dovendo versare una quota proprio per sopperire all’insoluto del moroso, il condomino virtuoso contribuisce in misura superiore al rapporto di proporzionalità con le proprie carature millesimali

- dell’art. 1129, comma 9 c.c. (“Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.”), che obbliga l’amministratore ad agire giudizialmente per il recupero forzoso delle quote non pagate, fatta eccezione per l’ipotesi in cui l’intera compagine lo liberi espressamente da tale incombenza.

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1.7.3. FONDO PER MOROSITÀ E LA NATURA DELLE OBBLIGAZIONI CONDOMINIALI

1.7.3.1. Il regime previgente la sentenza n. 9148/2008

La legittimità del fondo per morosità va verificata alla luce dei principi sulla natura delle obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio.

Sino al celebre pronunciamento delle Sezioni Unite del 2008, infatti, l’orientamento maggioritario inquadrava la fattispecie in un regime di solidarietà passiva, consentendo al creditore del condominio di agire per l’intero debito nei confronti di ogni singolo proprietario che, una volta saldata la pendenza, avrebbe dovuto recuperare dalla restante compagine quanto versato in eccedenza rispetto alla propria quota.

In tale contesto l’utilità del fondo per fronteggiare la morosità era evidente: i proprietari virtuosi, consapevoli di essere esposti all’aggressione dei creditori condominiali a prescindere dal regolare versamento degli oneri ordinari, accantonavano le somme necessarie proprio al fine di evitare rischi ben più gravi per il proprio patrimonio.

1.7.3.2. L’orientamento successivo alla sentenza n. 9148/2008

La sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 9148/2008 ha introdotto invece l’opposto principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, in base al quale i proprietari concorrono ai debiti del condominio in proporzione alle rispettive quote.

Pertanto i condomini in regola con il versamento della contribuzione non hanno da temere alcunché, risultando immuni dall’eventuale aggressione dei creditori del condominio.

In tale contesto, tuttavia, vengono menole condizioni che giustificano il fondo per morosità:

- non sussiste più l’interesse a deliberare l’accantonamento poiché il debito condominiale non può comportare un’esecuzione sul patrimonio comune dal momento che, così facendo, verrebbero indirettamente colpiti anche i condomini virtuosi

- non sussiste più, di conseguenza, l’esigenza di evitare un ben più grave danno ai virtuosi poiché la pretesa creditoria può essere rivolta esclusivamente avverso il condomino moroso e limitatamente alla quota di debito a carico dello stesso.

Ne conseguirebbe l’invalidità della delibera istitutiva del fondo per morosità, sia per eccesso di potere in quanto non corrispondente all’interesse condominiale, sia perché priva dei requisiti che consentono di derogare all’art. 1123 c.c.

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2. COSTITUZIONE E VITA DEL FONDO

2.1. LE MAGGIORANZE E IL VERBALE

Come già accennato nel primo capitolo la legittimità del fondo, nelle sue differenti declinazioni anche di matrice giurisprudenziale, è condizionata dal fatto che la delibera istitutiva sia approvata dalla maggioranza dei condomini.

Infatti, nell’ipotesi in cui fosse frutto di una convenzione all’unanimità dei partecipanti il fondo sarebbe sempre ammissibile, a prescindere dalle finalità (ordinaria o straordinaria manutenzione, innovazioni, morosità, spese legali ecc.).

Si tratterebbe, in tal caso, di un’espressione dell’autonomia contrattuale sancita dall’art. 1322 c.c.

(“Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge e dalle norme corporative. Le parti possono anche concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico”), avente ad oggetto diritti incontestabilmente disponibili e al quale i condomini aderirebbero, vincolandosi, in piena discrezionalità.

Si potrebbe addirittura sostenere che tale accordo non rappresenti una delibera condominiale in senso stretto, affermandone la validità anche in assenza dell’iter procedurale previsto per legge, ossia indipendentemente dalla convocazione dell’amministratore, dei termini di preavviso e dell’ordine del giorno.

Più complessa è invece la questione del voto assunto a maggioranza, che sconta il rischio della violazione dell’art. 1123 c.c.

Il legislatore e la giurisprudenza hanno, pertanto, individuato quorum differenti a seconda della tipologia di accantonamento.

Prima di esaminarli si ritiene utile rammentare che:

- per maggioranza semplice (o relativa) si intende la votazione in cui non è previsto uno specifico quorum, dal che si rinvia a quelli indicati dall’art. 1136 c.c. per la prima (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) o la seconda convocazione dell’assemblea (maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio);

- per maggioranza qualificata si intende la votazione per cui è sempre previsto il quorum indicato dall’art. 1136 c.c. in prima convocazione (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), indipendentemente dal fatto che l’assemblea deliberi all’esito della seconda adunanza.

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momento in cui i condomini sono stati convocati per discutere della definizione delle cause promosse dagli ex portieri del parco e della possibilità di procedere a una transazione con i medesimi, la decisione di costituire un determinato fondo cassa, indispensabile per dare concretezza alla decisione di transigere adottata dall’assemblea, rappresenta uno sviluppo naturale e prevedibile del tema all’ordine del giorno”. In tal modo si valorizza il principio secondo cui non è necessario che l’ordine del giorno indichi in maniera analitica e minuziosa gli argomenti da trattare, né che debba prefigurare lo sviluppo della discussione o il risultato della discussione dei singoli punti;

- Trib. Napoli, n. 7537/2017: anche in questo caso la costituzione del fondo è ritenuta lo sbocco naturale della discussione vertente su interventi di straordinaria manutenzione, con conseguente superamento della censura per l’omessa indicazione nell’ordine del giorno: “ai fini della validità della delibera, è necessario e sufficiente che all’ordine del giorno vengano indicati tutti gli argomenti da trattare, sia pur in modo non analitico e minuzioso, in modo da consentire ai condomini di comprendere l’oggetto della riunione. Nel caso di specie, la questione della costituzione di un fondo speciale è strettamente connessa e consequenziale all’argomento indicato nel primo capo dell’ordine del giorno (lavori straordinari d’urgenza-delibere consequenziali), soprattutto se si considera che, ex art. 1135 c.c., come modificato dalla l. 220/2012, in caso di lavori straordinari l’istituzione del predetto fondo è obbligatoria”.

2.3. LA DESTINAZIONE DEL FONDO

Un altro requisito “formale” imprescindibile per la delibera istitutiva del fondo è che in essa sia indicata precisamente la destinazione della provvista, ossia le finalità per le quali viene deciso l’accantonamento.

L’assemblea, infatti, non può costituire fondi per “spese non determinate né determinabili” (Trib. Lucera, 20.12.1996) o comunque di una genericità tale da risolversi in una sorta di “versamento al buio da parte dei condomini” (Trib. Milano, 13.7.1995).

Al contrario, affinché l’accantonamento possa dirsi legittimamente costituito è necessario che siano deliberate in maniera precisa e determinata le spese e le opere per le quali esso dovrà essere utilizzato.

Ove così non fosse, si finirebbe per consentire di esigere una contribuzione per necessità future e del tutto generiche, attribuendo all’ente di gestione una potestà impositiva non prevista dalla legge né giustificata dall’interesse collettivo.

A tacere del fatto che l’indicazione specifica delle finalità consente di soddisfare al meglio il requisito della “provvisorietà” del fondo (cfr. capitolo 2.5.).

Una volta costituito, pertanto, l’amministratore deve rispettarne scrupolosamente la destinazione e darne conto all’esito dell’esercizio di riferimento sia nello stato patrimoniale e nel conto economico quanto all’entità delle somme accantonate e versate, sia nella nota esplicativa sintetica.

La giurisprudenza si dimostra pressoché unanime ai suddetti principi, anche nei casi più singolari:

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2.5. LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Come per qualsiasi onere condominiale, la contribuzione al fondo è normalmente ripartita in base ai criteri fissati dall’art. 1123 c.c.:

- in misura proporzionale al valore della proprietà individuale di ciascun condomino, espresso tramite le tabelle millesimali;

- nel caso di un’utilità di diversa per i condomini, in proporzione all’uso di ciascuno di essi;

- qualora l’utilità sia invece circoscritta a una parte della compagine, tra i soli condomini del cosiddetto “condominio parziale” (cfr. capitolo 2.2.)

È inoltre possibile combinare e addirittura derogare provvisoriamente a tali criteri, come nel caso in cui:

- in via provvisoria il fondo sia ripartito proporzionalmente tra tutti i condomini in base al comma 1 dell’art. 1123 c.c., salva la possibilità di una successiva correzione ai sensi del comma 2 nell’ipotesi in cui “non appena compiutasi un’opera, essa risulti maggiormente utile ad alcuni condomini rispetto agli altri” (Cass. Civ., Sez. II n. 244/1974);

- venga deliberata, in via provvisoria, una contribuzione fissa per tutti i condomini, ma da computarsi a fine esercizio sulla scorta delle rispettive carature millesimali: “L’imposizione ai condomini turnisti del versamento di una somma fissa (euro 60 per settimana goduta) al fine di incrementare il fondo rischi del condominio (…) non viola di per sé la ripartizione millesimale delle spese, se effettuata salvo conguaglio, come nel caso di specie (si legge nella delibera che il versamento sarebbe avvenuto a copertura temporanea di tali insolvenze” (Trib. Belluno, n. 176/2016).

LA SENTENZA

Tribunale di Parma, n. 665/1996

La possibilità di correggere il riparto effettuato ai sensi del comma 1 dell’art. 1123 c.c. con il criterio d’uso di cui al comma 2, senza dubbio utile nel caso di variazioni e/o ulteriori interventi in corso d’opera, deve essere tuttavia espressamente richiamato nella delibera, pena l’annullabilità della stessa.

Afferma, infatti, il Tribunale che “Qualora l’assemblea dei condomini (…) approvi il piano di riparto di tale fondo in proporzione ai millesimi di proprietà, senza che nella deliberazione vi sia alcun cenno sull’applicazione, in sede di approvazione del rendiconto finale e del versamento del conguaglio, di criteri differenti di distribuzione delle spese (quale quello di cui all’art. 1123, comma 2 c.c.), tale piano di riparto è da considerarsi definitivo riguardo ai criteri di distribuzione delle quote integranti il fondo speciale (…); tale delibera è pertanto illegittima, quando debba trovare applicazione l’art.

1123, comma 2 c.c.; essa è però annullabile (e non nulla), e va quindi impugnata entro il termine di cui all’art. 1137 c.c.”.

Proprio in ragione del fatto che, nel fondo per morosità, i condomini morosi sono gioco forza esclusi

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In altri termini, il fondo non è inquadrabile quale patrimonio separato venendo invece a confondersi con gli altri beni del condominio, e come tale può essere utilizzato per rispondere dell’adempimento di qualsiasi obbligazione inerente la gestione condominiale.

2.7. IL CONTO CORRENTE CONDOMINIALE

Ai sensi del novellato art. 1129, comma 7 c.c. “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”.

La legge impone dunque l’apertura di un conto corrente sia nel caso in cui la gestione condominiale venga affidata a un professionista, sia ove l’amministratore venga scelto direttamente all’interno della compagine; viceversa, nei condomini privi di amministratore non sussiste alcun obbligo in tal senso.

Quanto al rapporto con il fondo la norma non lascia spazio a interpretazioni, poiché nella dizione

“a qualsiasi titolo” rientrano evidentemente le somme incassate a titolo di accantonamento, che debbono essere quindi versate nel conto.

Parimenti i pagamenti ai beneficiari del fondo devono essere tracciabili, tramite bonifici provenienti dal conto.

Nulla vieta infine all’assemblea di deliberare la costituzione di un conto corrente esclusivo e ulteriore rispetto a quello utilizzato per l’ordinaria gestione, su cui fare affluire i contributi.

A parere dello scrivente tale decisione rientra senza dubbio nelle prerogative riservate alla compagine né si configura alcun vizio per eccesso di potere, poiché in tal modo viene garantita una trasparenza ancora maggiore nell’attività contabile.

Dubbia sarebbe invece l’ipotesi in cui l’amministratore decida di aprire un secondo corrente di propria iniziativa, trattandosi di una facoltà non riconosciutagli dalla legge; in tal caso, tuttavia, la successiva ratifica da parte dell’assemblea sarebbe sufficiente a sanare ogni irregolarità.

2.8. FONDO E SCRITTURE CONTABILI

Al pari di ogni altra voce che compone il bilancio del condominio, anche il fondo deve risultare dalle scritture contabili che formano parte del rendiconto previsto dal novellato art. 1130bis c.c.

(“Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentirne l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”).

Secondo alcune recenti pronunce di merito, tuttavia, l’annotazione parrebbe essere obbligatoria unicamente per gli accantonamenti previsti dalla legge:

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CHECK LIST

Le maggioranze per la costituzione

Nell’ipotesi di una convenzione unanime tra i condomini il fondo è sempre legittimo, a prescindere dalle finalità del medesimo.

Nel caso di voto a maggioranza i quorum sono differenti a seconda della tipologia di accantonamento:

- maggioranza semplice: manutenzione straordinaria e ordinaria, trattamento di fine rapporto, avanzo di gestione, spese legali, morosità nel regime antecedente la riforma del 2012;

- maggioranza qualificata: innovazioni;

- unanimità: morosità nel regime successivo la riforma del 2012.

Condominio parziale

La contribuzione è sostenuta esclusivamente dalla parte di assise condominiale che risulta titolare dei beni a beneficio dei quali è previsto l’accantonamento (art. 1123, comma 3 c.c.).

Dal momento che la decisione è assunta solamente dai diretti interessati si modifica la composizione dell’assemblea e le relative maggioranze.

Ordine del giorno

L’avviso di convocazione deve indicare la costituzione del fondo tra gli argomenti di discussione.

Tuttavia, è possibile omettere tale punto nell’ordine del giorno se:

- il rendiconto include il fondo tra le voci contabili, dal che l’eventualità della sua costituzione è agevolmente desumibile dall’assemblea chiamata ad approvare il bilancio;

- la costituzione del fondo rappresenta uno sviluppo naturale e prevedibile del tema in discussione, oppure è ad esso strettamente connessa e consequenziale.

La destinazione

La delibera di costituzione deve indicare in maniera precisa e determinata le spese e le opere cui è finalizzata la riserva.

Ne consegue che:

- è illegittimo l’accantonamento deciso sulla scorta di una delibera interlocutoria e meramente programmatica;

- l’integrazione di un fondo non necessita della precisa indicazione delle finalità, se le stesse sono già emerse al momento della costituzione del medesimo.

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DOMANDE FREQUENTI SUL FONDO DI ACCANTONAMENTO

1. Cosa succede se l’assemblea omette di deliberare sull’impiego di un eventuale residuo attivo della gestione ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 3 c.c.?

Premesso il fatto che si tratta di denaro appartenente alla collettività che può essere reso ai condomini in proporzione ai millesimi oppure accantonato in un fondo, ove l’assemblea nulla decida al riguardo l’indicazione dell’avanzo nel rendiconto è elemento sufficiente a far scattare la compensazione con i contributi relativi all’esercizio successivo, che di conseguenza verranno ridotti.

2. L’assemblea deve istituire il fondo obbligatorio ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. contestualmente alla delibera che approva gli interventi di manutenzione straordinaria o innovativi?

L’obbligo di costituire il fondo sorge nel momento in cui l’assemblea approva in via definitiva il contratto di appalto e ripartisce i conseguenti oneri, e non sin dalla prima riunione in cui si discute dei lavori né in quelle successive purché meramente preparatorie o interlocutorie.

È altresì possibile che il fondo sia deliberato prima dell’approvazione delle opere, ma a condizione che l’assemblea sia sufficientemente edotta dell’entità delle stesse e dei relativi costi.

Specularmente, salvo il caso di un’apposita dispensa che lo renda immune da ogni responsabilità, l’amministratore deve rifiutarsi di conferire incarichi senza avere preventivamente a disposizione il fondo.

3. Cosa succede se l’assemblea omette di deliberare sulla costituzione del fondo obbligatorio ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.?

Ciascun condomino - e dunque anche coloro che hanno espresso un voto favorevole rispetto alla delibera viziata da tale omissione - può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria ai sensi dell’art. 1105, comma4 c.c. affinché siano presi provvedimenti nei confronti dell’assemblea e imposta la costituzione del fondo.

4. Cosa succede se l’assemblea delibera espressamente di non voler costituire il fondo obbligatorio ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.?

Certamente i condomini assenti e dissenzienti possono impugnare la delibera ai sensi dell’art.1137, comma 2 c.c., così da provocarne l’annullabilità.

Ma è, altresì, possibile che una delibera di tal genere venga interpretata nel senso di derogare al criterio di riparto proporzionale delle spese, poiché espone i condomini virtuosi al rischio di sopperire all’inadempimento dei morosi verso l’appaltatore, sconta in tal senso il rischio di essere dichiarata addirittura nulla.