TRIBUNALE CIVILE DI BARI. Fallimento CUCINELLA GAETANO & C. S.A.S. nonché del socio accomandatario Gaetano Cucinella R.F. 22/2017

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TRIBUNALE CIVILE DI BARI

SEZIONE FALLIMENTARE

Fallimento “CUCINELLA GAETANO & C. S.A.S.

nonché del socio accomandatario Gaetano Cucinella”

R.F. 22/2017

(Sentenza dichiarativa di fallimento del 06/02/2017)

Giudice Delegato: Dott. N. Magaletti

Curatore del fallimento: Avv. Francesco Grieco

RAPPORTO DI STIMA DEGLI IMMOBILI

LOTTO DI VENDITA: Suolo in Bari, località Santo Spirito, in Contrada “Macchie”, identificato nel Catasto Terreni del Comune di Bari – sezione di Santo Spirito - al fg.

15, p.lla 648, di estensione pari a 1.182 mq

TECNICO INCARICATO: DR. ING. MATTEO QUAGLIARIELLO

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SOMMARIO

SOMMARIO ... 1

PREMESSA ... 2

LOTTO UNICO... 3

1. DESCRIZIONE ... 3

2. TITOLI DI PROPRIETA’ E PROVENIENZA... 4

3. DESTINAZIONE URBANISTICA ED ASSENZA VINCOLO DI USO CIVICO .. 4

4. FORMALITÀ GRAVANTI SUL LOTTO ... 6

5. VALUTAZIONE ... 7

ELENCO ALLEGATI ... 8

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PREMESSA

A seguito di istanza del Curatore del Fallimento “CUCINELLA GAETANO & C. S.A.S.

nonché del socio accomandatario GAETANO CUCINELLA” il G.D. autorizzava la nomina dello scrivente tecnico per la stima dei beni immobili acquisiti al fallimento tra i quali è ricompreso il presente Lotto di vendita.

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LOTTO UNICO

Proprietà del Suolo in Bari, località Santo Spirito, in Contrada “Macchie”, identificato nel Catasto Terreni del Comune di Bari – sezione di Santo Spirito - al fg.

15, p.lla 648, di estensione pari a 1.182 mq

1. DESCRIZIONE

A) Dati Catastali:

Il suolo è riportato nel Catasto Terreni del Comune di Bari, sezione di Santo Spirito, al Foglio 15, P.lla 648, qualità vigneto, classe 23, superficie 1.182 m², Reddito Dominicale € 7,02, Reddito Agrario € 3,97;

intestato a: CUCINELLA Gaetano nato a Bitonto il 17/05/1968 (C.F. CCN GTN 68E17 A893P) per la quota di 1/1, (cfr. All. 2);

B) Consistenza - Descrizione del Lotto (cfr. doc. fotografica in All. 1):

Suolo di estensione pari a 1.182 mq, con forma regolare rettangolare e giacitura pianeggiante, incolto al momento del sopralluogo-

L’accesso all’appezzamento avviene attraverso due cancelli in ferro (uno pedonale ed uno carrabile) situati in fondo ad una strada asfaltata chiusa che si imbocca dalla

“traversa IV Napoli”, che unisce Via Napoli col lungomare S. Spirito - C. Colombo;

C) Confinanti:

Il lotto confina con proprietà Schiraldi, Bottalico e Stellacci o relativi aventi causa;

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2. TITOLI DI PROPRIETA’ E PROVENIENZA

Il fondo è pervenuto a CUCINELLA Gaetano nt. 17/05/1968 a Bitonto per donazione con atto Notaio Carpinelli Amelia del 20 marzo 2006, trascritto il 07 Aprile 2006 ai nn.

18711/12141, da PIACENTE Grazia nt. 28/04/1929 a Bitonto (cfr. All.4); lo stesso pervenne a PIACENTE Grazia nt. 28/04/1929 Bitonto, con atto di vendita autenticato dal Notaio Michele Allegretti di Bitonto in data 05.10.1964 trascritto a Trani il 06 Novembre 1964 al n.42541.

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3. DESTINAZIONE URBANISTICA ED ASSENZA VINCOLO DI USO CIVICO

Dalla consultazione del Sistema Informativo Territoriale (SIT) di Bari dell'Area Vasta Metropoli Terra di Bari, si evince come il terreno in stima ricade, nel locale P.R.G., in area residenziale di espansione tipizzata C3 con indice di fabbricabilità territoriale pari a 0,50 mc/mq (cfr. All. 4).

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Sotto il profilo paesaggistico, il suolo ricade in “zona costiera” regolata dall’art. 45 delle NTA del P.P.T.R.¹, che statuisce come, in tale ambito, non sono ammissibili piani, progetti e interventi che comportano, tra l’altro, “qualsiasi nuova opera edilizia”.

Risultano invece ammissibili, tra l’altro, piani, progetti e interventi di:

• “Realizzazione di aree a verde attrezzato con percorsi e spazi di sosta pedonali e per mezzi di trasporto non motorizzati, con l’esclusione di ogni opera comportante la impermeabilizzazione dei suoli;”

• “Realizzazione di attrezzature di facile amovibilità per la balneazione e altre attività connesse al tempo libero……, nel rispetto delle specifiche norme di settore e purchè siano installate senza alterare la morfologia dei luoghi;”

• “Realizzazione di aree di sosta e parcheggio, progettate in modo che non compromettano i caratteri naturali……;”

• “Realizzazione di infrastrutture e servizi pubblici finalizzati alla riqualificazione di insediamenti esistenti, purchè la posizione e la disposizione planimetrica non contrastino con la morfologia dei luoghi e le tipologie……”

Immagine 2: Estratto dal S.I.T. di Bari dell'Area Vasta Metropoli Terra di Bari

1 Piano Paesaggistico Territoriale Regionale della Regione Puglia.

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Dall’attestato rilasciato dalla Regione Puglia in data 18.09.2018 (cfr. All. 5) si evince che il terreno oggetto di stima “non risulta gravato da Uso Civico”.

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4. FORMALITÀ GRAVANTI SUL LOTTO

Dallo schema sinottico elaborato dallo Studio Ipotecario che ha eseguito le visure ipocatastali ultraventennali (cfr. stralcio in All. 6), sull’immobile in stima gravano le seguenti formalità pregiudizievoli:

1) Ipoteca giudiziale nn. 23273/3099 del 24/05/2016, atto Tribunale di Bari del 13 Maggio 2016, importo Euro 630.000,00, capitale Euro 525.313,32;

2) Ipoteca giudiziale nn. 25430/3451 del 07/06/2016, atto Tribunale di Bari del 31 Maggio 2016, importo Euro 650.000,00, capitale Euro 513.547,62;

3) Ipoteca giudiziale nn. 29397/4107 del 04/07/2016, atto Tribunale di Bari del 29 Giugno 2016, importo Euro 245.000,00, capitale Euro 193.085,65;

4) Ipoteca giudiziale nn. 35027/5035 del 04/08/2016, atto Tribunale Ordinario di Udine del 27 Giugno 2016, importo Euro 131.664,17, capitale Euro 101.664,17;

5) Sentenza fallimentare nn. 21597/15361 del 29/05/2017, rettificata con sentenza fallimentare nn. 17318/12745 del 17/04/2018.

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5. VALUTAZIONE

Il Suolo, ubicato in Bari, località Santo Spirito, ha estensione di 1.182 mq e presenta forma regolare rettangolare e giacitura pianeggiante; esso è situato in area diffusamente urbanizzata con presenza di numerose ville, a distanza di 130 m dalla strada lungomare di S. Spirito - C. Colombo ed a distanza di circa 200 m dalla S.S. 16.

Il suolo, pur ricadendo area residenziale di espansione tipizzata C3 nel locale P.R.G., insiste in “zona costiera” e pertanto, in base alle norme attuative del P.P.T.R., su di esso non può realizzarsi “qualsiasi nuova opera edilizia” (cfr. par. 3 a cui si rimanda per il riscontro degli interventi consentiti).

Tenuto conto delle particolari caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’appezzamento innanzi esposte, e considerando le indicazioni generiche dei valori di riferimento attribuiti ai suoli in zona C3, a seguito di analisi di mercato, in sede di delibera della Giunta Comunale di Bari n.889 del 28.12.2017², si ritiene congruo adottare per il suolo di specie il valore unitario di €/mq 25,00.

Ne consegue che il valore di mercato del suolo costituente il lotto in stima è pari a:

(1.182,00 mq x €/mq 25,00) ≅ € 30.000,00 (trentamila/00)

2 variabile tra un massimo di €/mq 65,00 ed un minimo di €/mq 25,00, con notevoli abbattimenti allorquando, come nella fattispecie, il suolo sia privo di P.U.E. (con conseguente valore decurtato e pari al 25% di quello tabellare) ed appartiene ai “territori costieri” (con conseguente valore decurtato e pari al 25% di quello tabellare)

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ELENCO ALLEGATI

1) Documentazione fotografica 2) Stralcio di mappa catastale 3) Visura storica catastale

4) Atto di provenienza per Notaio D.ssa A. Carpinelli, Rep. 23432, Racc. 8186 del 20.03.2006

5) Attestazione di assenza di vincolo per Usi Civici

6) Stralcio dello schema sinottico elaborato dallo Studio Ipotecario che ha eseguito le visure ipocatastali ultraventennali

Bari, 23 marzo 2020 l’Esperto

Dr. Ing. Matteo Quagliariello

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Tribunale Civile di Bari

Fallimento “CUCINELLA GAETANO & C. S.A.S. nonché del socio accomandatario Gaetano Cucinella”

R.F. 22/2017 (Sentenza dichiarativa di fallimento del 06/02/2017) Tecnico: Dr. Ing. Matteo Quagliariello

Foto 1:Indicazione della località “S.Spirito” nell’area metropolitana di Bari, in cui è ubicato il suolo di stima

Foto 2: Ortofoto estratta dalla Cartografi a di Google con indicazione del suolo di stima

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Tribunale Civile di Bari

Fallimento “CUCINELLA GAETANO & C. S.A.S. nonché del socio accomandatario Gaetano Cucinella”

R.F. 22/2017 (Sentenza dichiarativa di fallimento del 06/02/2017) Tecnico: Dr. Ing. Matteo Quagliariello

Foto 3: Ortofoto estratta dalla Cartografi a di Google con indicazione del suolo di stima

Foto 4: Imbocco dalla traversa IV Napoli della stradina asfaltata che conduce al suolo

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Tribunale Civile di Bari

Fallimento “CUCINELLA GAETANO & C. S.A.S. nonché del socio accomandatario Gaetano Cucinella”

R.F. 22/2017 (Sentenza dichiarativa di fallimento del 06/02/2017) Tecnico: Dr. Ing. Matteo Quagliariello

Foto 5: Cancelli, carrabile e pedonale, di accesso al suolo

Foto 6: Interno del suolo

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Tribunale Civile di Bari

Fallimento “CUCINELLA GAETANO & C. S.A.S. nonché del socio accomandatario Gaetano Cucinella”

R.F. 22/2017 (Sentenza dichiarativa di fallimento del 06/02/2017) Tecnico: Dr. Ing. Matteo Quagliariello

Foto 7: Interno del suolo

Foto 8: Interno e confi ne Nord (sullo sfondo) del suolo

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ALLEGATO 2

(15)

Direzione Provinciale di Bari Ufficio Provinciale - Territorio Servizi Catastali

Data: 15/11/2017 - Ora: 13.59.52

Visura storica per immobile

Visura n.: T199876 Pag: 1

Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 15/11/2017

Dati della richiesta Comune di BARI ( Codice: A662F)

Sezione di SANTO SPIRITO (Provincia di BARI) Catasto Terreni Foglio: 15 Particella: 648

INTESTATO

1 CUCINELLA Gaetano nato a BITONTO il 17/05/1968 CCNGTN68E17A893P* (1) Proprieta` per 1/1

Situazione dell'Immobile dal 11/11/2005

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito

ha are ca Dominicale Agrario

1 15 648 - VIGNETO 23 11 82 Euro 7,02 Euro 3,97 VARIAZIONE GEOMETRICA del 11/11/2005

protocollo n. BA0414364 in atti dal 11/11/2005 ALLIN.

PREGEO N. 403145/05 (n. 5188.1/2005)

Notifica Partita

Annotazioni

Annotazioni varia graf. per duplicaz. del n. 645 in cartografia

Situazione dell'Immobile dall'impianto meccanografico

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito

ha are ca Dominicale Agrario

1 15 648 - VIGNETO 23 11 82 Euro 7,02

L. 13.593

Euro 3,97 L. 7.683

Impianto meccanografico del 01/08/1977

Notifica Partita 3738

L'intestazione alla data della richiesta deriva dai seguenti atti:

Segue

ALLEGATO 3

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Direzione Provinciale di Bari Ufficio Provinciale - Territorio Servizi Catastali

Data: 15/11/2017 - Ora: 13.59.52

Visura storica per immobile

Visura n.: T199876 Pag: 2

Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 15/11/2017

Situazione degli intestati relativa ad atto del 10/04/1958 (antecedente all'impianto meccanografico)

N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 PIACENTE Grazia nata a BITONTO il 28/04/1929 PCNGRZ29D68A893P* (1) Proprieta` per 1/1 fino al 20/03/2006

DATI DERIVANTI DA RICONGIUNGIMENTO DI USUFRUTTO del 10/04/1958 protocollo n. BA0063362 in atti dal 23/02/2006 Registrazione: Sede: (n. 11011.1/2006)

Situazione degli intestati dall'impianto meccanografico

N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 CANNOLE Giuseppe;FU GIOVANNI Usufruttuario parziale fino al 10/04/1958

2 PIACENTE Grazia nata a BITONTO il 28/04/1929 PCNGRZ29D68A893P* (1) Proprieta` fino al 10/04/1958

DATI DERIVANTI DA Impianto meccanografico del 01/08/1977

Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica

* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

Fine

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ALLEGATO 4

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ALLEGATO 5

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Studio Ipotecario LANZILOTTA VITANTONIO Via G.A. Longo n. 1 Castellana Grotte

Tel./Fax 080-4968760

SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO N. 21597/15361 DEL 29/05/2017 RETTIFICATA CON NOTA N. 17318/12745 DEL 17/04/2018

TRIBUNALE DI BARI DEL 06/02/2017

AF/MASSA DEI CREDITORI DI CUCINELLA GAETANO & C. SAS MASSA DEI CREDITORI DI CUCINELLA GAETANO

C/CUCINELLA GAETANO & C. SAS – BITONTO - P.IVA 04105560728 CUCINELLA GAETANO NT. 17/05/1968 BITONTO

SOPRA:

DI CUCINELLA GAETANO & C. SAS INTERA PROPRIETA’ PER L’AREA:

1) OPIFICIO IN BITONTO, VIA GIOVINAZZO SNC, PT, FG. 38 PTC. 2642/1 2) OPIFICIO IN BITONTO, VIA GIOVINAZZO SNC, PT, FG. 38 PTC. 2643/1 DI CUCINELLA GAETANO

PIENA PROPRIETA’:

3) TERRENO IN BARI-SANTO SPIRITO, MQ. 1182, FG. 15 PTC. 648 4) TERRENO IN BITONTO, MQ. 598, FG. 33 PTC. 130

5) TERRENO IN BITONTO, MQ. 1838, FG. 33 PTC. 132 6) TERRENO IN BITONTO, MQ. 2821, FG. 51 PTC. 709 7) TERRENO IN BITONTO, MQ. 98, FG. 51 PTC. 710 8) TERRENO IN BITONTO, MQ. 968, FG. 51 PTC. 711 9) TERRENO IN BITONTO, MQ. 2654, FG. 51 PTC. 712 10) TERRENO IN BITONTO, MQ. 100, FG. 51 PTC. 713 11) TERRENO IN BITONTO, MQ. 1081, FG. 51 PTC. 714

12) FABBRICATO COMMERCIALE IN BITONTO, VIA ACHILLE GRANDI, PT, FG. 62 PTC. 776

13) ABITAZIONE CIVILE IN BITONTO, VIA AMMIRAGLIO VACCA CIV. 17, P4°, VANI 6,5, FG. 49 PTC. 1554/23

14) ABITAZIONE ECONOMICA IN BITONTO, VIA ENRICO LABINI CIV. 28, P6°, VANI 4, FG. 49 PTC. 144/82

15) ABITAZIONE POPOLARE IN BITONTO, VIA LUDOVICO ARIOSTO CIV. 1, PT-P1°, VANI 2, FG. 98 PTC. 333

16) NEGOZIO IN BARI, LUNGOMARE IX MAGGIO S.C., PT, MQ.111, FG. 8 PTC. 1004/79 QUOTA PARI A ½ DI USUFRUTTO:

17) DEPOSITO IN BITONTO, STRADA PER MODUGNO CIV. 20, PS1, MQ.143, FG. 50 PTC. 1224/5

18) ABITAZIONE CIVILE IN BITONTO, STRADA PER MODUGNO CIV. 20, PT, VANI 6, FG. 50 PTC. 1224/2

QUOTA PARI A 9/27 IN PIENA PROPRIETA’:

19) TERRENO IN BITONTO, FG. 51 PTC. 397

20) TERRENO IN BITONTO, MQ. 4334, FG. 51 PTC. 550

21) ABITAZIONE ECONOMICA IN BITONTO, VIA FRANCESCO PETRARCA CIV. 23, PT-P1°, VANI 6,5, FG. 49 PTC. 2206/3

22) ABITAZIONE POPOLARE IN BITONTO, VIA FRANCESCO PETRARCA CIV. 25, PT, VANI 1, FG. 49 PTC. 2206/1

QUOTA PARI A 3/9 IN PIENA PROPRIETA’:

23) TERRENO IN BITONTO, MQ. 120, FG. 51 PTC. 477 24) TERRENO IN BITONTO, MQ. 110, FG. 51 PTC. 480

ALLEGATO 6

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INTERO USUFRUTTO:

25) LASTRICO SOLARE IN BITONTO, STRADA PER MODUGNO CIV. 20, P1°, FG. 50 PTC. 1224/4

26) DEPOSITO IN BITONTO, STRADA PER MODUGNO CIV. 20/22, PT, MQ. 46, FG. 50 PTC. 1224/3

PROVENIENZA

IMMOBILI DESCRITTI AI PUNTI 1), 2)

* Pervenuti a CUCINELLA GAETANO & C. SAS per acquisto con atto Notaio Demichele Roberto del 19 Maggio 2008, trascritto il 20 Maggio 2008 ai nn. 22833/14780 dalla FIN CEDI PUGLIA SPA (IN LIQUIDAZIONE) – Bitonto, P.I. 05050680726, avente ad oggetto la piena proprietà di: fabbricato commerciale in Bitonto, Via Giovinazzo, al Fg. 38 Ptc. 69 e terreno in Bitonto, Via Giovinazzo, di mq.10139, al Fg. 38 Ptc. 1247. Successivamente con atto Notaio Carino Roberto del 4 Dicembre 2009, trascritto il 21 Dicembre 2009 ai nn. 57111/37320, rettificato con atto Notaio Carino Roberto del 3 Dicembre 2010, trascritto il 13 Dicembre 2010 ai nn.

55714/35044, è stato costituito il diritto di superficie in capo alla società ITAL GREEN ENERGY SRL – Ostuni, P.I.05363500728, sulla Ptc. 69/2 del Fg. 38.

(N.B.: Le Ptc. 2642 e 2643 del Fg. 38 NCT di Bitonto derivano entrambe dalla Ptc. 69 del Fg.

38).

GRAVATI DA:

- Ipoteca volontaria nn. 22834/4445 del 20/05/2008 atto Notaio Demichele Roberto del 19 Maggio 2008 importo Euro 9.000.000,00, capitale Euro 4.500.000,00

sopra: fabbricato commerciale in Bitonto, Fg. 38 Ptc. 69 e terreno in Bitonto, Fg. 38 Ptc. 1247 - Ipoteca giudiziale nn. 25430/3451 del 07/06/2016

atto Tribunale di Bari del 31 Maggio 2016

importo Euro 650.000,00, capitale Euro 513.547,62 sopra: opificio in Bitonto, Fg. 38 Ptc. 2642/1 e Ptc. 2643/1 - Ipoteca giudiziale nn. 29397/4107 del 04/07/2016

atto Tribunale di Bari del 29 Giugno 2016

importo Euro 245.000,00, capitale Euro 193.085,65 sopra: opificio in Bitonto, Fg. 38 Ptc. 2642/1 e Ptc. 2643/1 - Sentenza fallimentare nn. 17318/12745 del 17/04/2018

in rettifica alla sentenza fallimentare nn. 21597/15361 del 29/05/2017 (già conosciute)

* Pervenuti a FIN CEDI PUGLIA SPA (IN LIQUIDAZIONE) – Bitonto, P.I. 05050680726 per acquisto con atto Notaio Schioppa Adriana del 18 Gennaio 2005, trascritto il 25 Gennaio 2005 ai

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* Pervenuti a LEASINVEST SPA – Bologna, P.I. 03319920371 per acquisto con atto Notaio Lorusso Francesca del 29 Aprile 1999, trascritto il 19 Maggio 1999 ai nn. 17458/11952, dalla SAI SOCIETA’ ASSICURATRICE INDUSTRIALE SPA – Torino, P.I. 00818570012 (opificio riportato all’UTE n. 95/79)

* Pervenuti alla SAI SOCIETA’ ASSICURATRICE INDUSTRIALE – Torino, P.I.

00818570012 con atto di fusione Notaio Morone Ettore del 29 Novembre 1978, trascritto il 2 Gennaio 1979 ai nn. 75/75, dalla MERIDA SPA, P.I. 01338770017

IMMOBILI DESCRITTI AI PUNTI 3), 4), 5)

* Pervenuti a CUCINELLA Gaetano nt. 17/05/1968 Bitonto per donazione con atto Notaio Carpinelli Amelia del 20 Marzo 2006, trascritto il 7 Aprile 2006 ai nn. 18711/12141, da PIACENTE Grazia nt. 28/04/1929 Bitonto

GRAVATI DA:

- Ipoteca giudiziale nn. 23273/3099 del 24/05/2016 atto Tribunale di Bari del 13 Maggio 2016

importo Euro 630.000,00, capitale Euro 525.313,32 - Ipoteca giudiziale nn. 25430/3451 del 07/06/2016 atto Tribunale di Bari del 31 Maggio 2016

importo Euro 650.000,00, capitale Euro 513.547,62 - Ipoteca giudiziale nn. 29397/4107 del 04/07/2016 atto Tribunale di Bari del 29 Giugno 2016

importo Euro 245.000,00, capitale Euro 193.085,65 - Ipoteca giudiziale nn. 35027/5035 del 04/08/2016 atto Tribunale Ordinario di Udine del 27 Giugno 2016 importo Euro 131.664,17, capitale Euro 101.664,17 - Sentenza fallimentare nn. 21597/15361 del 29/05/2017

rettificata con sentenza fallimentare nn. 17318/12745 del 17/04/2018 (già conosciute)

* Pervenuti a PIACENTE Grazia nt. 28/04/1929 Bitonto, anteriormente al ’74 su Trani

IMMOBILI DESCRITTI AI PUNTI 6), 7), 8), 9), 10), 11)

* Pervenuti a CUCINELLA Gaetano nt. 17/05/1968 Bitonto, CUCINELLA Giuseppina nt.

14/10/1966 Bari e PIACENTE Grazia nt. 28/04/1929 Bitonto, per successione in morte di CUCINELLA Nicola nt. 02/01/1925 Bitonto, deceduto in data 06/09/2004, Den. n. 836 Vol. 2005