Tribunale di Bergamo PERIZIA DI STIMA

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 122/2021

PROMOSSA DA

BANCA DI CREDITO COOPERATIVO BERGAMO E VALLI S.C.

CONTRO

Elisa Rosa Ghezzi

GIUDICE DELLE ESECUZIONI

Dott.ssa MARIA MAGRI’

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Elisabetta Piastri Codice fiscale: PSTLBT59M63L908N

Partita IVA: 02012360166

Studio in: via Don Milani 4 - 24020 Torre Boldone (Bg) Telefono: 035 341188

Email: [email protected]

Pec: [email protected]

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INDICE

PREMESSE ... 6

1. CONFORMITÀ CATASTALE ... 7

2. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 7

3. PRATICHE EDILIZIE - CONFORMITA’ EDILIZIA ... 7

4. DESCRIZIONE GENERALE (Quartiere e zona) ... 8

5. DESCRIZIONE DEL FABBRICATO ... 8

6. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE ... 8

7. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 9

8. VINCOLI E ONERI GIURIDICI ... 10

LOTTO 1 - Sub 715 Piano Terra

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA ... 11

2. DESCRIZIONE DEL BENE - ALLEGATO 2)... 11

3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’IMMOBILE ... 12

4. VALUTAZIONE DEL LOTTO 1) ... 12

4.1 Criterio di stima ... 12

4.2 Valutazione corpo ... 13

4.3 Adeguamenti e correzioni della stima... 13

4.4 PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO 1) ... 13

LOTTO 2 - Sub 718 Piano Terra

Beni in SORISOLE (BG) Frazione Petosino

Via Martiri della Libertà n° 54/A

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LOTTO 3 - Sub 707 Piano Primo

LOTTO 4 - Sub 716 Piano Primo

LOTTO 5 - Sub 719 Piano Primo

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LOTTO 6 - Sub 717 Piano Secondo

LOTTO 7 - Sub 720 Piano Secondo

LOTTO 8 - Sub 721 Piano Terzo

RIEPILOGO VALORE DEI LOTTI ... 33

ELENCO DEGLI ALLEGATI ... 34

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa MARIA MAGRI’

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 13/01/2022 alle ore 9:15

Creditore Procedente: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO BERGAMO E VALLI S.C.

Legale Creditore Procedente: Avv. Marco MUSITELLI

Esecutata: Elisa Rosa GHEZZI (Codice Fiscale: GHZLRS40R58E148U)

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Elisabetta Piastri Data nomina:

22/04/2021

Data giuramento: 23/04/2021 Data sopralluogo: 10/05/2021

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Beni in SORISOLE (BG) Frazione Petosino

Via Martiri della Libertà n. 54/A

PREMESSE

Le unità immobiliari oggetto della Procedura sono identificate catastalmente come:

F. 14 mapp. 57 sub.ni 701, 702, 703, 704, 705, 706, 707, 708 e 709, sono state variate dalla sottoscritta per motivi di aggiornamento, vedi SCHEMA SUBALTERNI sottostante.

SCHEMA SUBALTERNI

LOTTI SUBALTERNI ATTUALI

SUBALTERNI CORRISPONDENTI VARIATI

Lotto 1

Sub 715 - PIANO TERRA

ex Sub 704

Lotto 2

Sub 718 - PIANO TERRA

ex Sub.ni 701, 702 e 703 Lotto 3

Sub 707 - PIANO PRIMO Sub 707 (invariato)

Lotto 4

Sub 716 - PIANO PRIMO ex Sub.ni 705, 706 e 709

Lotto 5

Sub 719 - PIANO PRIMO

ex Sub 703

Lotto 6

Sub 717 - PIANO SECONDO ex Sub.ni 704, 705, 708 e 709

Lotto 7

Sub 720 - PIANO SECONDO ex Sub 701

Lotto 8

Sub 721 - PIANO TERZO

Nuovo accatastamento

Catastalmente, alcune unità immobiliari erano costituite da locali posti su piani diversi del fabbricato, in modo irrazionale, quindi si è riorganizzata la disposizione dei subalterni in maniera piu’ idonea, anche in vista della vendita all’Asta.

Si sono create delle unità immobiliari che riguardano i Beni comuni non censibili (B.C.N.C.) (scale, pianerottoli e corridoio) identificati con F. 14 mapp. 57 Sub.ni 712, 713 e 714.

L’ insieme delle suddette unità immobiliari, vedi l’Allegato 1), formano un intero fabbricato (Foto n°

1 - 2 - 3 - 4).

Si è eseguito il Tipo Mappale per inserire nella mappa il piccolo fabbricato accessorio adibito a wc al piano terra, posto all’interno del cortile esclusivo del sub 718.

Il piano terra è utilizzato in buona parte a servizio dell’attività commerciale del panificio adiacente, il resto dell’edificio è in condizioni di degrado, perciò che riguarda sia le strutture verticali e orizzontali e sia gli impianti tecnologici.

Il cortile antistante, da via Martiri della Libertà al fabbricato, identificato catastalmente con F. 14 mapp. 57 sub 711, è di proprietà di terzi, non si è reperito nessun documento che attesti il diritto di passaggio pedonale e carrale all’edificio oggetto del pignoramento.

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1. CONFORMITA’ CATASTALE

La sottoscritta, con pratica DOCFA presentata all’Agenzia delle Entrate - Servizi Catastali, ha provveduto ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento allo stato di fatto delle unità immobiliari.

Dopo l’operazione eseguita, si puo’ dichiarare la conformità catastale delle unità immobiliari.

3 . PRATICHE EDILIZIE - CONFORMITA’ EDILIZIA

L’unica documentazione reperita presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Sorisole è la seguente:

- Determinazione sulla domanda di Concessione Edilizia Prot. n. 2722 del 1/3/1996 (Progetto che non è stato realizzato).

Si presume che la costruzione dell’edificio risalga al periodo precedente del 1960.

2. CONFORMITÀ URBANISTICA

Strumento urbanistico: Piano Governo del Territorio (P.G.T.)

Adottato: Adottato con deliberazione del C.C. n. 29 del

08/09/2012

Pubblicato sul B.U.R.L. n. 40 del 03/10/ 2012

Approvato: Approvato con deliberazione del C.C. n. 10 del

28/02/2013 e n.11 del 01/03/2013

Pubblicato sul B.U.R.L. serie Avvisi e Concorsi n. 33 del 14/08/2013

Norme tecniche di attuazione: CS - Ambiti di valorizzazione dei tessuti storici. Art.

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GRADO 3 - Edifici soggetti alla conservazione delle strutture murarie esterne anche con modifica sostanziale delle aperture.

Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio (P.G.T.) Immobile sottoposto a vincolo di carat-

tere urbanistico:

Rientra nel PARCO DEI COLLI di INIZIATIVA COMUNALE ORIENTATA

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità?

NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO Dichiarazione di conformità con il

PRG/PGT:

SI

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4. DESCRIZIONE GENERALE (Quartiere e zona)

Il fabbricato in oggetto del pignoramento è situato nella frazione di Petosino, in via Martiri della Libertà, via principale e centrale della frazione, nella quale vi sono negozi commerciali e servizi.

L'edificio è arretrato rispetto al fronte della via.

Caratteristiche zona: centrale normale

Area urbanistica: a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Scuola Primaria e Secondaria di 1° grado.

Caratteristiche zone limitrofe: commerciali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Autobus di linea di collegamento con la città di Bergamo

5. DESCRIZIONE DEL FABBRICATO

Come sopradetto, le unità immobiliari oggetto di pignoramento, fanno parte di un fabbricato a tre piani fuori (vedi Fotografie allegate).

L’edificio è in condizioni fatiscenti e di degrado.

La parte ad ovest del piano terra è quella che è in condizioni migliori, comunque, necessita di ristrutturazione generale.

Come già detto, buona parte del piano terra è usato, senza alcun diritto, dal limitrofo panificio, il resto del fabbricato è inagibile e vuoto.

6. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

In riferimento a tutti i subalterni:

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affranca- zione da tali pesi: non vi sono

Spese di gestione condominiale: Non vi è una gestione condominiale Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Av Avvertenze ulteriori: Non specificato

Regime fiscale della vendita riferito a tutti i Lotti

Tassazione ordinaria relativa alla compravendita d’immobili.

Fonti di informazione riferite a tutti i Lotti Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Ufficio Tecnico di Sorisole.

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7. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Visura ipotecaria ventennale riguardante beni immobili posti in Comune di SORISOLE e precisamente le unità immobiliari censite al foglio 14 del NCEU come segue:

- mappale 57/701, Via Provinciale n. 29, piano 1, categoria A/4, classe 1, consistenza vani 5, RC Euro 178,18;

mappale 57/702, Via Martiri della Libertà n. 54/A, piano T, categoria C/2, classe 1, consistenza mq.

106, RC Euro 197,08;

- mappale 57/703, Via Provinciale n. 29, piano T-2, categoria A/4, classe 1, consistenza vani 5,5, RC Euro 196,00;

- mappale 57/704, Via Martiri della Libertà n. 58, piano T-2, categoria A/5, classe 3, consistenza vani 3,5, RC Euro 133,76;

- mappale 57/705, Via Martiri della Libertà n. 58, piano 1-2, categoria A/5, classe 3, consistenza vani 3, RC Euro 114,65;

- mappale 57/706 Via Martiri della Libertà n. 58, piano 1, categoria A/5, classe 3, consistenza vani 2, RC Euro 76,44;

- mappale 57/707, Via Martiri della Libertà n. 58, piano 1, categoria A/5, classe 3, consistenza vani 3, RC Euro 114,65;

- mappale 57/708, Via Martiri della Libertà n. 58, piano 2, categoria A/5, classe 3, consistenza vani 1, RC Euro 38,22;

- mappale 57/709 Via Martiri della Libertà n. 58, piano 1-2, categoria A/5, classe 3, consistenza vani 2, RC Euro 76,44.

Attualmente in ditta a:

- GHEZZI ELISA ROSA nata a Grassobbio il 18.10.1940, per quota intera di piena proprietà.

Al ventennio i mappali 57/701, 57/702, 57/703, 57/704, 57/705, 57/706, 57/707, 57/708 e 57/709 del NCEU di Sorisole erano di proprietà della signora:

- GHEZZI ELISA ROSA nata a Grassobbio il 18.10.1940, per quota intera di piena proprietà;

in forza di:

- compravendita per scrittura privata autenticata del 1.3.1999 n. 104803/19317 Repertorio Notaio Alessandro Fiecconi di Bergamo, registrata a Bergamo il 19.03.1999 al n. 1370 Serie 2V e trascritta, a Bergamo, in data 19.03.1999 ai nn. 10372/7791, 10373/7792, 10374/7793 e 10376/7795.

Prezzo pagato;

Dichiarati liberi da gravami.

Patti speciali: Alla signora GHEZZI ELISA ROSA è concesso il diritto di effettuare sporti e vedute sull’area al mappale 57/711 e sulle contigue proprietà di LEIDI DOLORES, LEIDI GIOVANNA e ANGIO- LINI LUCIA, nonché di LEIDI GIANFRANCO e FERRUCCIO anche a distanze inferiori da quelle previste dal Piano Regolatore Generale e dai Regolamenti Comunali.

Alla data del 24.06.2021 i beni di cui all'oggetto sono ancora di proprietà della signora GHEZZI ELISA ROSA suddetta per quota intera di piena proprietà.

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8. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

Dal ventennio sino alla data del 24.06.2021 a carico dei beni di cui all’oggetto si rilevano le seguenti trascrizioni pregiudizievoli ed iscrizioni:

- ipoteca volontaria iscritta, a Bergamo, in data 17.11.2003 ai nn. 59699/15525 (atto del 31.10.2003 n. 9298/2841 Repertorio Notaio Armando Santus di Bergamo, registrato a Bergamo il 15.11.2003 al n. 19216 Serie 1T) la cui Nota risulta rettificata in data 11.03.2009 ai nn. 12978/2217;

a favore: “BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI SORISOLE E LEPRENO (BERGAMO) - SOCIETA' COO- PERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA” con sede in Sorisole;

contro: LEIDI GIOVANNI, GUGLIANDOLO ELENA e GHEZZI ELISA ROSA suddetta;

somma iscritta: Euro 1.330.000,00 somma capitale: Euro 665.000,00 scade: 20 anni;

grava in capo ai mappali 57/701, 57/702, 57/703, 57/704, 57/705, 57/706, 57/707, 57/708 e 57/709 del NCEU di Sorisole, più altri beni non oggetto di relazione;

N.B.: Si rilevano:

*annotamenti di rinegoziazione di mutuo fondiario in data 27.03.2009 ai nn. 16623/4922 e 16624/4923, mediante i quali, fra l'altro, la scadenza viene prorogata sino al 4.03.2034;

*annotamento di riammissione nei termini di mutuo fondiario in data 7.10.2014 ai nn. 35796/4378, riguardante i coobbligati signori LEIDI GIOVANNI e GUGLIANDOLO ELENA;

- pignoramento trascritto, a Bergamo, in data 17.03.2021 ai nn. 14957/10342 (atto giudiziario del 19.02.2021 n. 929 Repertorio Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Bergamo);

a favore: “BANCA DI CREDITO COOPERATIVO BERGAMO E VALLI S.C.” con sede in Bergamo;

contro: GHEZZI ELISA ROSA suddetta;

grava in capo ai mappali 57/701, 57/702, 57/703, 57/704, 57/705, 57/706, 57/707, 57/708 e 57/709 del NCEU di Sorisole.

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LOTTO 1 - Sub 715 Piano terra

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA

Identificativo corpo: Lotto 1 - Sub 715 - PIANO TERRA

Sorisole fraz. Petosino, via Martiri della Libertà n. 54/A Unità Immobiliare F. 14 Mapp. 57 Sub 715

Cat. C/2 (Magazzini e locali deposito) Quota e tipologia del diritto

Proprietà per 1000/1000 di Elisa Rosa GHEZZI - Piena proprietà

Cod. Fiscale: GHZLRS40R58E148U - Residenza: Via Zambelli, 34/B - Stato Civile: Vedova Identificato al Catasto Fabbricati:

Intestazione: Ghezzi Elisa Rosa nata a Grassobbio (Bg) il 18/10/1940 Foglio 14, particella 57, subalterno 715,

indirizzo: Comune di Sorisole, via Martiri della Libertà, 54/A, piano Terra,

categoria C/2, classe 1, consistenza 52 mq, superficie catastale 57 mq, rendita € 96,68.

CONFINI: a Nord con il mapp. 5493 e ad Est in parte con il mapp. 5493 ed in parte con il sub 712, a Sud con il mapp. 57, ad Ovest in parte con il sub 713 e il sub 718.

2. DESCRIZIONE DEL BENE - Allegato 2)

Lotto 1 - F. 14 mapp. 57 Sub 715 - PIANO TERRA Mq 82,50

Cortile esclusivo Mq 23,00.

Si è rilevata una difformità planimetrica riguardo il cortile esclusivo, tra quanto rappre- sentato sui documenti catastali (mappa e planimetria) e la situazione di fatto del luogo.

La recinzione è piu’ arretrata verso la casa ed un’ area di circa mq 8,00 è occupata dalla proprietà adiacente, vedi Allegato 2).

L’unità immobiliare è costituita da due locali, un portico ed il piccolo cortile (Foto n° 5 - 6 - 7).

La pavimentazione del locale che si affaccia sul cortile a sud è in ceramica, mentre le altre sono in battuto di cemento.

Gli infissi interni sono in legno degradato.

Caratteristiche descrittive

Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia: Finestra doppia a vetro singolo

materiale: legno protezione:

materiale protezione: ferro condizioni: insufficienti

Infissi esterni tipologia:

materiale: Legno con vetro singolo protezione: nessuna

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Infissi interni tipologia: a battente

materiale: legno condizioni: insufficienti

Pavimentazione Interna materiale: Ceramica

condizioni: sufficienti Note: Locale sul fronte sud

Pavimimentazione Interna materiale: battuto di cemento

condizioni: scarse

3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: F. 14 Mapp. 57 Sub 715 Cat. C/2 (Magazzini e locali deposito)

SORISOLE (Bg) - Via Martiri della Libertà n. 54/A

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La valutazione è stata svolta analiticamente sulla base della superfici lorda rilevata del bene.

Si è proceduto ad un’indagine di mercato nella zona per unità immobiliari simili a quella oggetto di stima. Quindi, si è determinato il valore unitario con metodo comparativo, effettuando le opportune correzioni per lo stato di fatto in cui si trova l’ Unità Immobiliare.

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente SUPERFICIE EQUIVALENTE

Sub 715 Sup. lorda Mq 82,50 1 Mq 82,50

Cortile esclusivo Sup. lorda Mq 23,00 0,30 Mq 6,90 Totale superficie equivalente Mq 89,40 Area di cortile occupata

dalla proprietà confinante

Sup. lorda Mq 8,00 0,30 Mq 2,40 Totale superficie equivalente mq 89,40

Area di cortile occupato dalla proprietà confinante superficie equivalente mq 2,40

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura:

33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore a m 2,00, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

4. VALUTAZIONE DEL LOTTO 1)

4.1 Criterio di stima:

La valutazione è stata svolta analiticamente sulla base della superfici lorda rilevata dei beni.

Si è proceduto ad un’indagine di mercato nella zona per unità immobiliari simili a quella oggetto di stima. Quindi, si è determinato il valore unitario con metodo comparativo, effettuando le opportune correzioni per lo stato di fatto in cui si trovano le Unità Immobiliari.

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4.2 Valutazione corpo

Destinazione Superficie Equivalente

Valore Unitario Valore Complessivo

Sub 715 mq 89,40 € 200,00 € 17.880,00

Area di cortile occupata dalla proprietà confinante

mq 2,40 € 200,00 € 480,00

TOTALE € 18.360,00

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto detrazione del 10 %

- € 1.836,00

TOTALE VALORE € 16.524,00

Arrotondato a € 16.500,00

4.3 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto - 10%

€ 1.836,00

VALORE DI STIMA:

Valore intero medio ponderale € 16.500,00

4.4 PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO 1):

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 16.500,00

Del quale, il valore dell’area del cortile occupata da terzi è di € 432,00 arrotondato a

€ 400,00.

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LOTTO 2 - Sub 718 Piano terra

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Lotto 2 - Sub 718 - PIANO TERRA Sorisole fraz. Petosino, via Martiri della Libertà n. 54/A Unità Immobiliare F. 14 Mapp. 57 Sub 718

indirizzo: Comune di Sorisole, via Martiri della Libertà, 54/A, piano Terra,

categoria C/2, classe 1, consistenza 141 mq, superficie catastale 190 mq, rendita € 262,15

CONFINI: a Nord con il mapp. 5493 e ad Est con sub 715 e sub 714 e sub 713, a Sud con altra unità immobiliare , ad Ovest con il mapp. 388.

2. DESCRIZIONE DEL BENE - Allegato 2)

Lotto 2 - F. 14 mapp. 57 Sub 718 - PIANO TERRA Superficie lorda Mq 176,00

Cortile esclusivo Mq 74,00

W.C. nel cortile esclusivo superficie lorda circa mq 6,00

Area occupata dalla proprietà confinante è mq 6,00 lordi circa.

E' costituito da un atrio, con un piccolo vano, e quattro locali dei quali tre si affacciano sul cortile esclusivo (Foto n° 8 - 9 - 10).

Nel cortile esclusivo vi è un piccolo w.c. di altezza m 2,70.

E’ stata costruita una tettoia a riparo del cortile esclusivo, in eternit senza autorizzazione e quindi dovrà essere rimossa.

Dal confronto dello stato di fatto con la documentazione catastale reperita, è emerso che una zona di circa mq 6,00 lordi, è stata annessa all’unità immobiliare confinante, vedi Allegato 2).

Caratteristiche strutturali Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia: Finestra doppia a vetro singolo

materiale: legno protezione:

materiale protezione: ferro condizioni: scarse

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materiale: legno condizioni: scarse

Pareti esterne coibentazione: inesistente

rivestimento: Intonaco condizioni: da ristrutturare

Pavim. Interna materiale: Ceramica

condizioni: sufficienti

Pavim. Interna materiale: battuto di cemento

condizioni: scarse

3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: F. 14 Mapp. 57 Sub 718

Cat. C/2 (Magazzini e locali deposito)

SORISOLE (Bg) - Via Martiri della Libertà n. 54/A Informazioni relative al calcolo della consistenza:

W.C. nel cortile esclusivo

Sup. lorda Mq 6,00 1 Mq 6,00 Cortile esclusivo Sup. lorda Mq 74,00 0,30 Mq 22,20 Totale superficie equivalente Mq 204,20 Area occupata dalla

proprietà confinante

Sup. lorda Mq 6,00 1 Mq 6,00 Totale superficie equivalente mq 204,20 arrotondato a mq 204,00

Area occupata dalla proprietà confinante superficie mq 6,00

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura:

33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore a m 2,00, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

4. VALUTAZIONE DEL LOTTO 2):

Si è proceduto ad un’indagine di mercato nella zona per unità immobiliari simili a

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quella oggetto di stima. Quindi, si è determinato il valore unitario con metodo comparativo, effettuando le opportune correzioni per lo stato di fatto in cui si trovano le Unità Immobiliari.

4.2 Valutazione corpo:

Destinazione Superficie Equivalente

Sub 718 mq 204,00 € 220,00 € 44.880,00

Area occupata dalla proprietà confinante

mq 6,00 € 220,00 € 1.320,00

TOTALE € 46.200,00

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto detrazione del 10 %

- € 4.620,00

TOTALE VALORE € 41.580,00

Arrotondato a € 41.600,00 4.3 Adeguamenti e correzioni della stima:

€ 4.620,00

4.4 PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO 2):

€ 41.600,00

Del quale, il valore dell’area occupata da terzi è di di € 1.188,00 arrotondato a

€ 1.200,00.

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LOTTO 3 - Sub 707 Piano primo

1.

IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Lotto 3 - Sub 707 - PIANO PRIMO Sorisole fraz. Petosino, via Martiri della Libertà n. 54/A Unità Immobiliare F. 14 Mapp. 57 Sub 707

Cat. A/4 (Abitazione di tipo popolare) Quota e tipologia del diritto

indirizzo: Comune di Sorisole, via Martiri della Libertà, 54/A, piano Primo,

categoria A/4, classe 1, consistenza 3 vani, superficie catastale 60 mq, rendita € 106,91

CONFINI: A Nord prospetta sul cortile del sub 718, a Est con sub 716 e sub 712, a Sud prospetta sul mapp. 57, a Ovest con sub 719 e sub 714.

2. DESCRIZIONE DEL BENE - Allegato 3)

Lotto 3 - F. 14 mapp. 57 Sub 707 - PIANO PRIMO Mq 62,00

Il sub 707, posto al primo piano, e' costituito da tre locali ed un corridoio centrale (Foto n° 11).

Si accede dal pianerotto comune sub 714.

Le condizioni sono degradate, i pavimenti in “battuto di cemento” e infissi mancanti.

Caratteristiche strutturali

Solai tipologia: legno

condizioni: da ristrutturare Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia: degradati

materiale: legno protezione: nessuna condizioni: da ristrutturare

materiale: legno

condizioni. da ristrutturare

Pavim. Interna materiale: cotto

condizioni: da ristrutturare

(18)

Pag. 18

3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Cat. A/4 (Abitazione di tipo popolare)

SORISOLE (Bg) - Via Martiri della Libertà n. 54/A Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Totale superficie equivalente mq 62,00

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura: 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore a m 2,00, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

4. VALUTAZIONE DEL LOTTO 3):

Si è proceduto ad un’indagine di mercato nella zona per unità immobiliari simili a quella oggetto di stima. Quindi, si è determinato il valore unitario con metodo comparativo, effettuando le opportune correzioni per lo stato di fatto in cui si trovano le Unità Immobiliari 4.2 Valutazione corpo:

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Sub 707 mq 62,00 € 180,00 € 11.160,00

Stima sintetica a vista dell'intero corpo € 11.160,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 11.160,00 Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza

della garanzia per vizi del bene venduto detrazione del 10 %

- € 1.116,00

Valore corpo € 10.044,00

Valore complessivo intero € 10.044,00

Valore complessivo diritto e quota € 10.044,00

Arrotondato a € 10.000,00

(19)

Pag. 19

Riepilogo:

Unità Immobiliare

Immobile Superfi- cie Lorda

Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota F. 14 mapp. 57 sub 707 Loc.

Deposito

Mq 62,00 € 10.000,00 € 10.000,00

€ 1.116,00

4.4 PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO 3):

€ 10.000,00

LOTTO 4 - Sub 716 Piano primo

1.

IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

CONFINI: A Nord prospetta sui cortili esclusivi del sub 715 e del sub 718, a Est con mapp. 5493, e con il sub 712, a Sud prospetta sul mapp. 57, e ad Ovest confina con il sub 707.

(20)

Pag. 20

2. DESCRIZIONE DEL BENE - Allegato 3)

Lotto 4 - F. 14 mapp. 57 Sub 716 - PIANO PRIMO Mq 92,50

Si accede dalla scala esterna e dal corridoio (sub 712, comune con il sub 717) che distribuisce l'accesso ai tre locali e al portico (Foto n° 12).

Le condizioni sono degradate, i pavimenti sono in cotto e battuto di cemento soffitti in travi a vista con infissi mancanti.

Infissi esterni tipologia: assenti

materiale: legno protezione: nessuna condizioni: degradate

Infissi interni tipologia: assenti

materiale: legno condizioni:

Pavim. Interna materiale: cotto e battuto di cemento

condizioni: da ristrutturare

3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente SUPERFICIE EQUIVALENTE Sub 716 Sup. lorda Mq 92,50 1 Mq 92,50 Totale superficie equivalente mq 92,50.

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura:

33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70%

sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore a m 2,00, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

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4. VALUTAZIONE DEL LOTTO 4)

Si è proceduto ad un’indagine di mercato nella zona per unità immobiliari simili a quella oggetto di stima. Quindi, si è determinato il valore unitario con metodo comparativo, effettuando le opportune correzioni per lo stato di fatto in cui si trovano le Unità Immobiliari.

Destinazione Superficie Equiva- lente

Sub 716 mq 92,50 € 180,00 € 16.650,00

- € 1.665,00

Arrotondato a € 15.000,00

Riepilogo:

Immobile Superficie Lorda

Valore intero medio ponde-

rale

Valore diritto e quota F. 14 mapp. 57

sub 716 Locale deposito Mq 92,50

€ 15.000,00 € 15.000,00 4.3 Adeguamenti e correzioni della stima:

€ 1.665,00

4.4 PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO 4

€ 15.000,00

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LOTTO 5 - Sub 719 Piano primo

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

Cat. A/4 (Abitazione di tipo popolare) Quota e tipologia del diritto

categoria A/4, classe 1, consistenza 5 vani, superficie catastale 117 mq, rendita € 178,18

CONFINI: A Nord prospetta sul cortile esclusivo del sub 718, a Est con il sub 707 e con il sub 714, a Sud prospetta sul mapp. 57, a Ovest confina con il mapp. 388.

2. DESCRIZIONE DEL BENE - Allegato 3)

Lotto 3 - F. 14 mapp. 57 Sub 719 - PIANO PRIMO - Vedi Allegato 3) Mq 119,00

Il sub 719, posto al primo piano, e' costituito da due camere, soggiorno, cucina, un w.c. con piccolo disimpegno (Foto n° 13).

Si accede dalla scala e dal pianerottolo sub 714, in comune.

I pavimenti sono in linoleum, serramenti interni ed esterni in legno. Il tutto in condizioni di degrado.

Infissi esterni tipologia: in legno

Pavim. Interna materiale: linoleum

condizioni: insufficienti

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3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Cat. A/4 (Abitazione di tipo popolare)

SORISOLE (Bg) - Via Martiri della Libertà n. 54/A Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente SUPERFICIE EQUIVALENTE Sub 719 Sup. lorda Mq 119,00 1 Mq 119,00 Totale superficie equivalente mq 119,00

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura:

33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'u- nità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore a m 2,00, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

4. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 5) 4.1 Criterio di stima:

Si è proceduto ad un’indagine di mercato nella zona per unità immobiliari simili a quella oggetto di stima. Quindi, si è determinato il valore unitario con metodo comparativo, effettuando le opportune correzioni per lo stato di fatto in cui si trovano le Unità Immobiliari.

4.2 Valutazione corpo:

Identificativo corpo: F. 14 Mapp. 57 Sub 719 Cat. A/4 (Abitazione di tipo popolare)

(24)

Pag. 24 Destinazione Superficie

Equivalente

Sub 719 mq 119,00 € 180,00 € 21.420,00

- € 2.142,00

Arrotondato a € 19.300,00

Riepilogo:

Immobile Superficie Lorda - equivalente

sub 719 Abitazione Mq 119,00

€ 19.300,00 € 19.300,00

€ 2.142,00

4.4 PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO 5):

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 19.300,00

(25)

Pag. 25

LOTTO 6 - Sub 717 Piano secondo

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Lotto 6 - Sub 717 - PIANO SECONDO Sorisole fraz. Petosino, via Martiri della Libertà n. 54/A Unità Immobiliare F. 14 Mapp. 57 Sub 717

indirizzo: Comune di Sorisole, via Martiri della Libertà, 54/A, piano 1-2

CONFINI: A Nord prospetta sui cortili esclusivi del sub 715 e del 718, a Est prospetta sul sub 716 e sul mapp. 57, a Sud prospetta sul mapp. 57, a Ovest confina con il sub 720 e sub 714.

2. DESCRIZIONE DEL BENE - Allegato 4)

Lotto 6 - F. 14 mapp. 57 Sub 717 - PIANO SECONDO Mq 142,00

Si accede al piano secondo sub 717, dalla scala interna che è di proprietà esclusiva sub 717 e inizia dal piano primo. E’ composto da cinque locali con un corridoio centrale che distribuisce l'accesso ai locali (Foto n° 14).

Vi è un piccolo balcone di mq 1,30.

I pavimenti sono in cotto. I serramenti sono in legno.

Le condizioni dell’ unità immobiliare sono di degrado generale.

Infissi esterni tipologia:

materiale: legno protezione: nessuna condizioni: pessime

Note: in alcune finestre gli infissi sono assenti e/o mancano i vetri

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Pag. 26

3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Si è proceduto ad un’indagine di mercato nella zona per unità immobiliari simili a quella oggetto di stima. Quindi, si è determinato il valore unitario con metodo comparativo, effettuando le opportune correzioni per lo stato di fatto in cui si trova l’ Unità Immobiliare.

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente SUPERFICIE EQUIVALENTE Sub 717 Sup. lorda Mq 142 1 Mq 142,00 Balcone Sup. lorda Mq 1,30 0,30 Mq 0,39

Totale superficie equivalente Mq 142,39 Arrotondato a mq 142,00

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura:

33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore a m 2,00, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

4. VALUTAZIONE DEL LOTTO 6)

Si è proceduto ad un’indagine di mercato nella zona per unità immobiliari simili a quella oggetto di stima. Quindi, si è determinato il valore unitario con metodo comparativo, effettuando le opportune correzioni per lo stato di fatto in cui si trovano le Unità Immobiliari.

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Pag. 27 Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Sub 717 mq 142,00 € 150,00 € 21.300,00

- € 2.130,00

Arrotondato a

€ 19.000,00

Riepilogo:

sub 717

Locale deposito Mq 142 € 19.000,00 € 19.000,00

€ 2.130,00

4.5 PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO 6):

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 19.000,00

LOTTO 7 - Sub 720 Piano secondo

1.

IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Lotto 7 - Sub 720

Sorisole fraz. Petosino, via Martiri della Libertà n. 54/A Unità Immobiliare F. 14 Mapp. 57 Sub 717

Cat. C/2 (Magazzini e locali deposito)

(28)

Pag. 28

Quota e tipologia del diritto

indirizzo: Comune di Sorisole, via Martiri della Libertà, 54/A, piano Secondo,

categoria C/2, classe 1, consistenza 103 mq, superficie catastale 115 mq, rendita € 191,50 CONFINI: A Nord prospetta sul cortile esclusivo del sub 718, a Est con il mapp. 717 a Sud pro- spetta sul mapp. 57, a Ovest con il mapp. 388.

2. DESCRIZIONE DEL BENE - Allegato 4)

Lotto 7 - F. 14 mapp. 57 Sub 720 - PIANO SECONDO Mq 117,50

Si accede dalla scala interna e pianerottolo comune, sub 714.

E’ composto da quattro locali (Foto n° 15) con un corridoio.

Pavimenti in cotto, soffitto in travi di legno.

Le condizioni dell’ unità immobiliare è di degrado generale.

Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia:

materiale: legno protezione: nessuna condizioni: da ristrutturare

3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

(29)

Pag. 29

Totale superficie equivalente mq 117,50

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura:

33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore a m 2,00, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

4.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 7)

Si è proceduto ad un’indagine di mercato nella zona per unità immobiliari simili a quella oggetto di stima. Quindi, si è determinato il valore unitario con metodo comparativo, effettuando le opportune correzioni per lo stato di fatto in cui si trovano le Unità Immobiliari.

Sub 720 mq 117,50 € 150,00 € 17.625,00

Stima sintetica a vista dell'intero corpo € 17.625,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 17.625,00 Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza

- € 1.762,50

Arrotondato a

€ 15.800,00

Riepilogo:

sub 720

Locale deposito Mq 117,50 € 15.800,00 € 15.800,00

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Pag. 30

€ 1.762,50

4.5 PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO 7):

€ 15.800,00

LOTTO 8 - Sub 721 Piano terzo

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Lotto 8 - Sub 721 - PIANO TERZO Sorisole fraz. Petosino, via Martiri della Libertà n. 54/A Unità Immobiliare F. 14 Mapp. 57 Sub 716

indirizzo: Comune di Sorisole, via Martiri della Libertà, 54/A, piano Terzo,

CONFINI: A Nord prospetta sui cortili esclusivi del Sub 715 e sub 718 , a Est prospetta con il sub 716 e mapp. 57, a Sud prospetta sul mapp. 57, a Ovest con sub 714 e sub 720.

2. DESCRIZIONE DEL BENE - Allegato 5)

Lotto 8 - F. 14 mapp. 57 Sub 721 - PIANO TERZO Mq 144,00

Si accede al piano terzo, per mezzo di una scala “trasportabile” dal pianerottolo, sub 714, al piano secondo (Foto n° 16).

Il pavimento, in precarie condizioni, è in assito di legno, il tetto è in parte in coppi e in parte con

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Pag. 31

lastre in eternit. (Foto n° 17).

Le condizioni generali dell’unità immobiliare sono degradate.

3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente SUPERFICIE EQUIVALENTE Sub 720 Sup. lorda Mq 144,00 1 Mq 144,00

Totale superficie equivalente mq 144,00 La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobi-

liari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura:

33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore a m 2,00, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

4. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8)

Si è proceduto ad un’indagine di mercato nella zona per unità immobiliari simili a quella oggetto di stima. Quindi, si è determinato il valore unitario con metodo comparativo, effettuando le opportune correzioni per lo stato di fatto in cui si trovano le Unità Immo- biliari.

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Pag. 32

Sub 721 mq 144,00 € 100,00 €14.400,00

Stima sintetica a vista dell'intero corpo € 14.400,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 14.400,00 Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza

- € 1.440,00

Arrotondato a

€ 12.900,00

Riepilogo:

Valore diritto e quota F. 14 mapp. 57

sub 721

Locale deposito Mq 144,00 € 12.900,00 € 12.900,00

€ 1.440,00

4.5 PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO 8):

€ 12.900,00

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RIEPILOGO VALORE DEI LOTTI:

Comune di Sorisole (Bg) - Fraz. Petosino - Via Martiri della Libertà n. 54/A F. 14 Mapp. 57 - Proprietaria: Elisa Rosa Ghezzi

LOTTI n°

Subalterni Piano

Quota pignorata del Lotto

VALORE

DEL LOTTO

1 715 TERRA 1000/1000 € 16.500,00

2 718 TERRA 1000/1000 € 41.600,00

3 707 PRIMO 1000/1000 € 10.000,00

4 716 PRIMO 1000/1000 € 15.000,00

5 719 PRIMO 1000/1000 € 19.300,00

6 717 SECONDO 1000/1000 € 19.000,00 7 720 SECONDO 1000/1000 € 15.800,00

8 721 TERZO 1000/1000 € 12.900,00

Data09/12/2021

L'Esperto alla stima Arch. Elisabetta Piastri

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ELENCO DEGLI ALLEGATI

Si allegano alla presente Perizia:

- Estratto P.G.T. - Comune di Sorisole (Bg) Scala 1: 2000 - Estratto Piano delle Regole - Comune di Sorisole (Bg)

C2 - Centro Storico Disciplina degli Interventi - Scala 1 : 1000 - ESTRATTO MAPPA - Catasto Terreni:

Comune di Sorisole (Bg)

Foglio nominale 9 Foglio reale 14 - PLANIMETRIE CATASTALI

Comune di Sorisole (Bg)

F. 14 Mapp. 57 Sub.ni 707, 715, 716, 717, 718, 719, 720 e 721

- Elaborato Planimetrico ed Elenco dei Subalterni - Prot. n. BG0144285 del 12/11/2021 - Elaborato Planimetrico ed Elenco dei Subalterni - Prot. n. BG0144312 del 12/11/2021

- VISURE PER IMMOBILE E VISURE STORICHE Comune di Sorisole (Bg)

F. 14 Mapp. 57 Sub.ni 707, 715, 716, 717, 718, 719, 720 e 721 - Allegato 1) Lotti - Subalterni

- Planimetrie Unità Immobiliari:

Allegato 2) Lotto 1 - Lotto 2

Allegato 3) Lotto 3 - Lotto 4 - Lotto 5 Allegato 4) Lotto 6 - Lotto 7

Allegato 5) Lotto 8

- Documentazione fotografica

- Scheda di controllo esecuzione immobiliare

- Foglio riassuntivo dell’identificativo catastale dei beni periziati

Data 09/12/2021

L'Esperto alla stima Arch. Elisabetta Piastri