Acquisto casa: verifiche su proprietà, ipoteca e pignoramenti
written by Redazione | 29/12/2015
Prima di comprare l’immobile è necessario che il notaio o, prima ancora lo stesso acquirente verifichi la presenza di vincoli quali la trascrizione di domande giudiziali, fallimenti, ipoteche, procedure esecutive.
Due sono, di norma, i principali problemi che deve porsi l’acquirente di un immobile, prima della stipula del contratto preliminare e, ancor di più, di quello definitivo:
– se l’alienante ha davvero il potere di vendere l’immobile (cosa che non può avvenire, per esempio, se non è il proprietario o è proprietario solo di una quota del bene);
– se sull’immobile sono presenti vincoli come ipoteche o pignoramenti in corso.
Legittimazione a vendere
Iniziamo dalla prima questione. Conoscere bene chi è il soggetto venditore e approfondire, ad esempio, se si tratta di proprietario unico ed esclusivo, se è proprietario o utilizzatore con contratto di leasing, se è proprietario in comunione volontaria con terzi o se è proprietario in regime di comunione legale dei beni con il coniuge, serve ad evitare successive sorprese che potrebbero portare alla nullità dell’atto di vendita. Nel caso in cui a vendere sia una ditta o una società risulta opportuno effettuare indagini sulla sua situazione economico-patrimoniale, verificando che non siano in corso pignoramenti o istanze di fallimento. In particolare, in caso di acquisto di immobile dal costruttore, ha interesse a valutare la situazione finanziaria dell’impresa costruttrice.
Il tipo e le modalità di indagine svolte nella prassi dipendono anche dal genere di accordo che le parti intendono concludere. Sono più approfondite quando si vuole stipulare un contratto di lunga durata o di elevato valore economico (ad esempio, vendita di immobili ancora in costruzione).
Nel caso in cui la parte venditrice sia una società, tali informazioni sono facilmente reperibili attraverso una ricerca al registro delle imprese o un certificato presso il tribunale.
Quanto al potere e alla legittimazione a vendere l’immobile, la verifica deve essere fatta dal notaio incaricato dalla parte acquirente attraverso l’esame dei titoli di provenienza (contratto, atto di conferimento in società, atto di fusione o scissione, successione mortis causa): il pubblico ufficiale accerta che l’immobile sia stato validamente acquistato dai rispettivi venditori e descritto in modo conforme in tutti i precedenti atti di provenienza (ad esempio il notaio dovrà verificare la continuità delle trascrizioni degli atti).
È chiaro, però, che se si vuol ottenere tali informazioni già all’atto della firma del contratto preliminare (il cosiddetto compromesso), sarà necessario che tale atto – che ben potrebbe essere, di norma, formalizzato con una semplice scrittura privata – venga siglato alla presenza di un notaio. La successiva registrazione del contratto preliminare garantisce, peraltro, anche l’opponibilità dello stesso ad eventuali ulteriori acquirenti cui il venditore abbia promesso lo stesso bene.
Infatti, nel caso di simultanea vendita a più soggetti, prevale chi per prima abbia trascritto il preliminare o, in assenza di ciò, l’anteriorità della trascrizione del contratto definitivo.
Se il venditore non può dimostrare la proprietà in base a un atto di acquisto regolarmente trascritto, questi potrebbe essere comunque proprietario in virtù di intervenuta usucapione (possesso pacifico, non violento e ininterrotto per un periodo temporale di almeno venti anni).
Presenza di vincoli
Il notaio o un altro professionista incaricato verifica anche se ci siano vincoli, gravami, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli come, ad esempio, servitù, ipoteche, sequestri, revocatorie ordinarie o fallimentari, trascrizioni di domande giudiziali di risoluzione contrattuale, procedure esecutive, convenzioni urbanistiche, prelazioni.
Le informazioni circa le iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli possono essere ottenute facendo visure ipotecarie e catastali presso gli uffici di pubblicità immobiliare dell’Agenzia del Territorio del luogo ove si trova l’immobile e dall’esame dei precedenti atti di acquisto.
Di norma tali attività vengono svolte dal notaio cui le parti si sono rivolte. Anzi, il professionista è obbligato a svolgere dette indagini a prescindere da una specifica richiesta dei clienti, salvo che questi ultimi (per ragioni di urgenza) lo abbiano
espressamente dispensato da tale verifica.
In particolare il notaio è tenuto a compiere una serie di attività accessorie quali:
– svolgimento delle visure catastali ed ipotecarie al fine di individuare esattamente il bene e verificare l’effettiva proprietà e l’assenza di vincoli, a meno che le parti espressamente (secondo risultanze scritte o testimoniali) lo abbiano sollevato da tale incombente;
– segnalazione alle parti di eventuali ostacoli alla vendita;
– consulenza anche fiscale alle parti;
– individuare gli intestatari catastali dell’immobile oggetto del contratto;
– verificare che vi sia conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari (cosiddetto allineamento o conformità soggettiva);
– ricevere la dichiarazione della parte alienante che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, e in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale e da dar luogo all’obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa (cosiddetta conformità oggettiva).
Il notaio è responsabile dei danni subiti dalla parte acquirente per i mancati controlli sugli atti di provenienza e per l’insufficiente raffronto con i dati catastali.
Se non vi è conformità il notaio non può procedere con il rogito, ma è necessario che si attivi per l’aggiornamento del catasto. Non vi è conformità quando la situazione dell’immobile è difforme dalla sua raffigurazione catastale, e la sua rendita risulta modificata, come ad esempio, realizzazione di un secondo bagno o di una veranda non riportati nella planimetria catastale; creazione di un soppalco, ecc.
Non rilevano invece variazioni lievi, come lo spostamento di una porta o l’apertura di una finestra a condizione che la rendita non sia aumentata: queste, infatti, anche se non certificate nelle planimetrie catastali non impediscono di ritenere la planimetria catastale, seppur imperfetta, comunque conforme allo stato di diritto.
