Le principali aree dismesse o degradate a Melzo sono riconducibili so-prattutto alla cessazione di attività produttive o industriali, le cui aree non hanno trovato una nuova destinazione d’uso; di queste aree fanno parte la ex Interzuccheri, le ex aree Galbani (oggetto tra l’altro di uno studio spe-cifico volto a definire schemi di sviluppo dell’area in risposta alle necessità espresse da Amministrazione comunale e popolazione), le aree a nord della stazione e circostanti a cascina Triulza, il parcheggio a sud del ci-nema Arcadia, l’area dell’ex consorzio agrario, l’edificio in via Mascagni 3. Si parla complessivamente di superfici pari a 200.000 metri quadrati, di cui poco meno metà localizzati nelle vicinanze della stazione ferroviaria.
Lo sviluppo di tali aree è risultato critico per una serie di fattori:
• il primo è legato alla crisi economica che ha portato a mutamenti nelle dinamiche del mercato immobiliare, imponendo interventi più contenuti e con minori rischi d’impresa, anche in relazione alla dimi-nuzione del valore delle aree;
• il secondo fattore è legato alla dimensione delle aree che in alcuni casi ha generato difficoltà soprattutto in relazione alle volumetrie previste e a funzioni che non rispondevano più alle richieste del mercato;
• un terzo fattore riguarda la suddivisione degli ambiti tra diversi pro-prietari, il che genera difficoltà nel raggiungimento di accordi condi-visi. Un ultimo fattore concerne la difficoltà nel rispettare le indica-zioni contenute nelle schede del PGT vigente, oltre che la difficoltà
3 Ulteriori informazioni sull’argomento sono disponibili all’interno dell’Approfondimento 2
nell’attuare gli interventi per parti.
La Variante distinguerà come ambiti di rigenerazione solamente le aree che si presentano come fortemente degradate, dove lo sfruttamento dei nuovi strumenti in deroga disposti dalla L.R. 18/2019 non prefiguri potenziali conflitti con i caratteri e le sensibilità del contesto; si ricorrerà invece alla disciplina ordinaria ed alle perequazioni/premialità negli altri casi. Occorre-rà, al fine di favorire lo sviluppo futuro delle aree degradate, definire requi-siti, obiettivi e usi compatibili, in particolar modo in relazione alla necessità di bonifica e alla possibilità di ospitare usi temporanei.
All’interno di questo quadro l’area Galbani stazione rappresenta il com-parto maggiormente strategico dove accelerare il recupero della permeabi-lità e dell’apertura anche tramite gli usi temporanei.
L’altra area Galbani, che una volta ospitava le porcilaie, può ricoprire un ruolo di porta urbana per chi proviene da sud con la potenziale vocazione di punto d’accesso al Molgora ed alla rete verde.
Le aree ex Interzuccheri data la particolare localizzazione dell’area saran-no oggetto di specifiche attenzioni volte ad individuare le soluzioni migliori per lo sviluppo dell’ambito. Tenendo conto, in particolare, del fatto che rappresentano uno spazio di passaggio tra il comparto produttivo melzese e il tessuto residenziale ad ovest del Molgora e che si prestano quindi a svolgere un ruolo di “filtro” tra l’area industriale e gli spazi abitativi; ca-ratteristica che dovrà essere presa in considerazione qualora si opti per l’insediamento di nuove attività produttive nell’ambito, soprattutto al fine di favorire la convivenza tra le due funzioni.
L’ambito Tlr3 del PGT vigente è un piccolo lotto con edifici degradati ove è possibile promuovere un intervento sostitutivo tout court.
Oltre alle grandi aree dismesse sono presenti diversi edifici e spazi dismessi (evidenziati all’interno del lavoro di approfondimento svolto da KCity) ad oggi privi di una chiara vocazione e funzione, ma che possono rappresentare una risorsa al fine dello sviluppo di una strategia di interventi di housing sociale su edifici sia privati che pubblici. Gli edifici sono
loca-lizzati per lo più nel centro storico e nelle aree ad esso circostanti, si tratta di immobili di diverse tipologie edilizie e con differenti destinazioni funzio-nali originarie. La loro riqualificazione potrebbe avvenire tramite forme di rifunzionalizzazione che tenga conto delle caratteristiche degli edifici e della loro collocazione all’interno del contesto cittadino, distinguendo tra immobili in grado di ospitare funzioni residenziali e immobili più adatti ad ospitare mix funzionali di residenziale misto a commercio o servizi.
Gli edifici del centro storico risentono di un quadro climatico locale sfavorevole, come emerge dalle analisi effettuate e in parte già descritte precedentemente; mentre gli edifici posti al di fuori del nucleo storico mo-strano già condizioni climatiche migliori risultando in alcuni casi ai margini dell’edificato e prossimi ad aree agricole. Tra le grandi aree degradate si-curamente le ex porcilaie Galbani e l’area della Collinetta (TS1) mostrano il clima migliore, d’altro canto sono aree libere in cui è in corso un processo spontaneo di rinaturalizzazione. L’area delle ex porcilaie Galbani tuttavia, unitamente all’Interzuccheri e alle aree circostanti alla stazione, mostra anche un grado di vulnerabilità idraulica4 maggiore rispetto alle altre aree prese in esame.
Per quel che riguarda la qualità urbana, in generale le aree e gli edifici po-sti all’interno del tessuto abitativo mostrano una discreta qualità, potendo usufruire di una certa dotazione di servizi e sottoservizi; oltre che risultan-do inserite generalmente all’interno di tessuti edilizi di buona qualità. Le aree che si dimostrano maggiormente critiche sono l’area della Collinetta, l’ex Interzuccheri e l’area delle ex porcilaie Galban; questo perché risultano carenti di gran parte degli elementi (servizi, sottoservizi, spazi pubblici, verde urbano) che strutturano uno spazio urbano di qualità. Da un lato non potrebbe essere altrimenti trattandosi di aree dismesse, tuttavia mentre altre aree ed edifici risultano generalmente inseriti in ambienti urbani tutto sommato soddisfacenti, queste aree in particolare sono inserite all’inter-no di contesti che mostraall’inter-no carenze. È bene sottolineare però come l’ex
4 Si vedano le tavole di analisi climatica e di vulnerabilità climatico-ambientale
Interzuccheri e le ex porcilaie Galbani afferiscano al tessuto produttivo melzese piuttosto che al tessuto residenziale.
Ambiti di miglioramento
Il tema degli aree degradate verrà ulteriormente approfondito, per quanto concerne le misure per la loro risoluzione, all’interno del Piano delle Rego-le e in base alRego-le ultime novità introdotte dalla Rego-legislazione.