Causali che richiedono modalità particolari di compilazione del Docfa

7.2.1. Variazioni planimetriche e di destinazione d’uso contestuale

Come anticipato nello specifico paragrafo, la causale VDE può essere utilizzata unicamente quando il mutamento della destinazione avviene per la UIU nella sua interezza e senza una contestuale variazione del perimetro della stessa.

Avviene di frequente, invero, che un immobile interessato da un cambio di destinazione d'uso sia oggetto anche di altre operazioni quali ampliamenti, scorpori, fusioni e frazionamenti con altre UIU, ecc., cosa che comporterebbe la necessità di presentare distinti e successivi atti di aggiornamento.

Nell’ottica della semplificazione procedurale e del contenimento dei costi a carico degli utenti, la prassi catastale ha rimosso tale limitazione e, qualora le due variazioni avvengano effettivamente in maniera simultanea e siano già entrambe effettive al momento della dichiarazione, ha consentito la presentazione di un unico documento di aggiornamento.

Pertanto, nella compilazione del Docfa, si dovrà selezionare la causale di variazione “altre” e specificare nell’apposito campo una delle seguenti declaratorie:

- “FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE”

- “FRAZ. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE”

- “DEM. PARZ. CON CAMBIO DI DESTIN”

- “AMPLIAMENTO CON CAMBIO DI DESTINAZ”

- “FRAZ. E FUS. CON CAMBIO DI DESTINAZ”

Le prime due sono state introdotte dalla circolare n. 1 del 2006 la cui portata è stata successivamente estesa con la circolare n. 4 del 2009 che ha introdotto le ulteriori 3 ipotesi.

In tutti casi si richiede al tecnico compilatore di specificare nella Relazione Tecnica le destinazioni precedente e successiva alla variazione della UIU in oggetto e descrivere ogni elemento atto a chiarire e dettagliare gli aspetti essenziali della operazione realizzata, per quanto pertinente l’aggiornamento catastale.

Operazioni ammesse (quadri B e U):

Soppressione Variazione Costituzione Modelli 1N o 2N

1 o più unità - 1 o più unità SI

Riferimenti di prassi:

Circolare n. 1 del 2006, circolare n. 4 del 2009

Linee Guida DO.C.FA. regionali 101

7.2.2. Porzione di U.I.U.

Quando due UIU vengono accorpate per andare a costituire un unico immobile avente autonomia reddituale e funzionale, di norma si procederà alla dichiarazione di variazione per Fusione (v. relativo paragrafo); per poter procedere in questi termini, però, è necessario che le due UIU originarie siano intestate alla stessa ditta, ovvero coincidano i soggetti titolari, i rispettivi diritti e le rispettive quote.

Quando, diversamente, si è in presenza di due immobili con titolarità non omogenea non è possibile fondere le due diverse parti; le quali d’altronde, a seguito delle opere con cui sono state rese di fatto una unità nuova ed unica, non hanno più le caratteristiche di UIU autonoma ciascuna distinta dall’altra.

Il bene immobile originario, pertanto, conserverà il proprio identificativo catastale ed una distinta iscrizione in catasto con la rispettiva ditta ma della peculiare situazione si darà evidenza negli atti catastali con la “Dichiarazione di porzione di UI”.

Il tecnico incaricato dovrà redigere due distinti atti di aggiornamento, indicando in ciascuno la causale

“altre” e digitando nel campo di libera compilazione la declaratoria “DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U.I.”.

Nel “Quadro D - Note Relative al Documento e Relazione Tecnica” verrà riportata la dicitura “Porzione di U.I.U. unita di fatto con quella del Foglio X - Part. Y - Sub. Z. Rendita attribuita alla porzione di U.I.U.

ai soli fini fiscali”, indicando in ciascuna dichiarazione il riferimento agli identificativi dell’altra porzione.

Questa dicitura verrà riportata, agli esiti della registrazione degli atti di aggiornamento, nelle Annotazioni relative a ciascun identificativo e se ne avrà evidenza in visura.

Nelle planimetrie di ciascuna porzione è rappresentata l’intera unità immobiliare, con l’avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta avente diritto.

Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la stessa categoria e classe, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della rispettiva consistenza. Qualora una delle due porzioni presenti una consistenza minima inferiore ad un vano, la stessa deve essere sempre arrotondata, per eccesso, al vano intero.

Operazioni ammesse (quadri B e U):

Soppressione Variazione Costituzione Modelli 1N o 2N

1 unità* - 1 unità* SI

* per ciascun atto di aggiornamento presentato, ovvero 1 Docfa per ciascuna unità dichiarata come porzione.

Linee Guida DO.C.FA. regionali 102

Riferimenti di prassi:

Nota DC CCPI prot. n. 15232 del 21 febbraio 2002, nota DC CC prot. n. 23646 del 12 giugno 2013-All.

tec., circolare n. 27 del 13 giugno 2016

7.2.3. Demolizione totale e ricostruzione di nuovo fabbricato

Nell’ipotesi in cui si proceda alla completa demolizione di un fabbricato (già censito in CF) ed alla successiva edificazione di un nuovo immobile sulla particella interessata, è necessario redigere una serie di atti di aggiornamento, sia al catasto terreni che al catasto fabbricati, secondo una specifica sequenza che dipende dal caso.

Caso A

Si procede alla demolizione di un fabbricato ed alla costruzione sulla stessa area di un nuovo fabbricato senza soluzione di continuità.

In questo caso sarà redatto un unico Tipo Mappale per Variazione del catasto terreni, sottoscritto da tutti gli intestatari delle unità immobiliari urbane presenti nell’immobile demolito, sopprimendo la vecchia particella e costituendo la nuova che avrà un nuovo identificativo.

In merito all’aggiornamento del catasto fabbricati, si procederà con la presentazione di un DOCFA per demolizione totale, con soppressione di tutte le UIU presenti e costituzione dell’area urbana F/1 (avente identificativo mappale coincidente con la nuova particella costituita al catasto terreni) e di un DOCFA per Variazione, causale “Unità afferenti edificate su area urbana”, sopprimendo la UIU “area urbana” costituita in precedenza e registrando tutte le nuove UIU.

Le due variazioni Docfa potranno essere presentate contestualmente ed in tal caso il tecnico redattore avrà cura di indicare il collegamento tra le due pratiche, in modo che siano registrate nel corretto ordine senza generare errori.

Caso B

Si procede alla demolizione del fabbricato ed alla successiva costruzione con una interruzione tra le due fasi che restano temporalmente distinte.

In questa ipotesi anche gli atti di aggiornamento dovranno essere distinti per ciascuna fase.

Fase 1 / Demolizione:

- Si procede all’aggiornamento del catasto terreni con Tipo Mappale per demolizione e costituzione di particella (Ente Urbano) con un nuovo identificativo.

- Si procede all’aggiornamento del catasto fabbricati con DOCFA per demolizione totale, ovvero soppressione di tutte le UIU presenti e costituzione dell’area urbana (F/1) avente identificativo mappale coincidente con la nuova particella costituita al catasto terreni.

Fase 2 / Nuovo fabbricato:

- Si procede all’aggiornamento del catasto terreni con Tipo Mappale per edificazione del nuovo fabbricato, inserendo in mappa la sagoma del nuovo edificio e confermando l’identificativo (nuovo) attribuito con il Tipo Mappale per demolizione.

Linee Guida DO.C.FA. regionali 103

- Si procede all’aggiornamento del catasto fabbricati con DOCFA per Variazione, causale “Unità afferenti edificate su area urbana”, sopprimendo la UIU “area urbana” costituita in precedenza e registrando tutte le nuove UIU.

Riferimenti di prassi:

Circolare n. 44 del 2016.

7.2.4. Immobili con Rendita presunta - Dichiarazione di UIU art. 19 DL 78/10

Questa fattispecie riguarda la dichiarazione in catasto di UIU che sono state oggetto di accertamento da parte dell’Ufficio, con conseguente accatastamento ed attribuzione di rendita catastale presunta ai sensi dell’articolo 19 del D.L. n. 78 del 2010, convertito con modificazioni dalla legge n.122 del 30 luglio 2010.

Fermo restando i preliminari e propedeutici adempimenti al Catasto Terreni (vedasi nello specifico l’Allegato 2 alla Circolare n. 7 del 18 novembre 2011), le dichiarazioni relative a tali immobili devono essere redatte utilizzando la causale “Altre” e la specificazione nel campo di libera digitazione della seguente declaratoria: “DICHIARAZIONE UIU ART 19 DL 78/10”.

L’individuazione dell’unità immobiliare deve essere effettuata indicando sempre un nuovo subalterno, provvedendo alla soppressione di quello con cui è stata registrata negli atti con rendita presunta.

La dichiarazione Docfa deve essere predisposta con le modalità ordinarie, tenendo conto in particolare delle seguenti indicazioni:

 il riferimento alle corrispondenti UIU, identificate mediante il numero di mappa attribuito con l’atto di aggiornamento di catasto terreni, con le relative operazioni di soppressione e costituzione, secondo le vigenti regole ed in ragione della fattispecie dichiarata;

 la completa descrizione della geometria delle singole UIU, mediante redazione delle relative planimetrie urbane e corrispondente calcolo delle superfici, oltre alla redazione dell’elaborato planimetrico, nei casi previsti dalla vigente prassi catastale.

La causale sopra riportata può essere utilizzata solo per le dichiarazioni al catasto fabbricati riguardanti lo stadio dell’immobile correlato alla rendita presunta e non ad ulteriori eventuali variazioni ed interventi edilizi che abbiano potuto interessare le UIU in oggetto.

In tali evenienze è opportuno dichiarare prima l’aggiornamento dello stadio relativo all’attribuzione della rendita presunta, e poi procedere a qualsiasi susseguente dichiarazione di variazione con altre causali.

Operazioni ammesse (quadri B e U):

Soppressione Variazione Costituzione Modelli 1N o 2N

1 unità - 1 unità SI

Riferimenti di prassi:

Circolare n. 7 del 18 novembre 2011

Linee Guida DO.C.FA. regionali 104

7.2.5. Demolizione di fabbricati con rendita presunta

Nel caso in cui si debba procedere ad aggiornamento relativo a fabbricati accertati dall’Ufficio con rendita presunta e successivamente demoliti, non sarà necessario far precedere il Docfa da TM, in quanto le particelle interessare non contengono la rappresentazione di alcun fabbricato, ma sarà necessario in ogni caso procedere alla cancellazione dei segni grafici introdotti in mappa con l’attribuzione della rendita presunta, e apporre un’opportuna annotazione nel database censuario del catasto terreni.

La procedura da seguire sarà la seguente:

1. Per la cancellazione del simbolo “<>” è necessaria un’apposita istanza in bollo della parte, in cui è specificata la data di demolizione e allegata apposita documentazione relativa all’avvenuta demolizione, resa ai sensi dell’articolo 47 del d.P.R. n. 445 del 2000, o altro idoneo atto.

2. La dichiarazione di variazione con procedura Docfa, resa dalla parte con la causale DET, precisa nella Relazione Tecnica la data dell’avvenuta demolizione dell’immobile oggetto di rendita presunta e la data di presentazione dell’istanza in bollo presentata. Con la variazione in commento non è possibile la costituzione di area urbana ad eccezione del caso in cui la particella interessata abbia avuto tale qualificazione precedentemente alla registrazione della proposta di aggiornamento catastale (PAC) scaturita dall’accertamento dell’Ufficio.

L’Ufficio, a seguito dell’istanza di cancellazione del simbolo testuale “<>” al catasto terreni per demolizioni, procede ad aggiornare la mappa e il database censuario, utilizzando la causale “Verifica d’ufficio”, indicando nel campo “Riferimenti” la dizione “Demolizione immobile oggetto di rendita presunta – Istanza n. xxxxx/aaaa” e sostituendo, nel nuovo stadio, l’annotazione in precedenza apposta con la seguente: “particella interessata da immobile urbano oggetto di attribuzione di rendita presunta e successivamente demolito come richiesto dalla parte con istanza del gg mm aaaa, acquisita al prot. n. xxxxx”. Relativamente alla nota di variazione d’ufficio, ordinariamente, nel campo “Data validità” è da indicare la data di demolizione.

Resta inteso che nell’ipotesi in cui la particella sia stata in precedenza censita con la qualità “FUA – fabbricato urbano da accertare”, rimane a carico del soggetto dichiarante la presentazione della dichiarazione di variazione colturale, mediante mod. 26, o l’utilizzo della procedura Docte. In tale fattispecie la richiesta potrà essere avanzata, in alternativa, anche nella domanda in bollo richiamata al punto 1, se la coltura effettivamente praticata non è variata rispetto a quella iscritta negli atti precedentemente della qualità “FUA”.

Riferimenti di prassi:

Nota DC CC prot. n. 4260 del 26 gennaio 2012

Linee Guida DO.C.FA. regionali 105