Variazioni relative a locali accessori, dipendenze, pertinenze

7.1.1. Realizzazione di soppalchi interni

Nel caso di realizzazione di soppalchi interni ad una UIU già censita, senza modifica alcuna alla sagoma o al volume dell’immobile, la variazione va dichiarata ordinariamente indicando la causale VSI “diversa distribuzione degli spazi interni”.

Nella circostanza in cui il soppalco realizzato abbia comportato la esecuzione di interventi strutturali di rilevante entità nell’ambito di opere di ristrutturazione edilizia, sarà opportuno utilizzare la causale RST.

Nel campo Relazione Tecnica il tecnico redattore del Docfa avrà cura di specificare maggiori dettagli relativi alla operazione effettuata.

Riferimenti di prassi:

Circolare n. 1 del 2006

7.1.2. Realizzazione balconi, realizzazione verande ed accessori su balconi o terrazzi esistenti

La realizzazione ex-novo di balconi a servizio di UIU esistenti o la realizzazione di verande chiuse e/o accessori su terrazzi a livello, balconi o portici esistenti e di pertinenza della UIU stessa, vanno dichiarate indicando la causale “Ampliamento”.

Se l’ampliamento in oggetto dovesse comportare modifica alla sagoma del fabbricato, andrà presentato preliminarmente il Tipo Mappale per aggiornamento del catasto terreni; in caso contrario il tecnico redattore dovrà inserire nel quadro “D” apposita dichiarazione, specificando che l’intervento realizzato non comporta la modifica della sagoma del fabbricato nella mappa catastale.

Riferimenti di prassi:

Circolare n. 1 del 2006

7.1.3. Aree di corte esclusive

In una particella dove è presente una sola UIU residenziale unitamente a cantine ed autorimesse (censite autonomamente in altre categorie), l’eventuale area di corte va individuata come area esclusiva dell’abitazione e considerata ai fini del classamento e della determinazione della superficie

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catastale della suddetta unità abitativa. In tal caso va ritenuta impropria l’iscrizione di tale area di corte nell’ambito dei BCNC.

Questa indicazione di prassi vale nei casi di dichiarazione di nuova costruzione ma non comporta alcun obbligo di variazione per le situazioni già in atti e consolidate.

È facoltà del professionista attribuire alla pertinenza esterna un nuovo subalterno (dando luogo conseguentemente ad un identificativo graffato), ovvero assegnare il medesimo subalterno dell’unità cui fa riferimento; in tale ultima circostanza nell’elenco dei subalterni si dovrà darne espressa menzione (ad es. “abitazione con corte esclusiva”). In ogni caso si suggerisce di evitare l’adozione del subalterno graffato in modo da semplificare la trattazione della UIU interessata anche per eventuali successive operazioni.

Riferimenti di prassi:

Circolare n. 2 del 2016, Nota DC CCPI prot. n. 60244 del 27 aprile 2016, Circolare n. 4 del 2009

7.1.4. Autorimesse, soffitte, cantine e locali accessori ad uso esclusivo di UIU

Le cantine, le soffitte, le autorimesse ed i locali accessori in genere, presenti in complessi ospitanti una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada o da parti comuni, pur se con interposto cortile o giardino di uso esclusivo della unità cui essi sono collegati, sono da valutarsi autonomamente fruibili e pertanto potenzialmente suscettibili di autonomia funzionale e reddituale; costituiscono di norma, quindi, unità immobiliari a sé stanti, da censire autonomamente.

Pertanto, le suddette tipologie immobiliari sono censite ordinariamente nelle categorie C/2 - Magazzini e locali di deposito e C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse.

Qualora i locali deposito e cantina siano direttamente comunicanti con le abitazioni, costituendo di fatto pertinenze delle stesse, rientrano di norma nella maggiore consistenza delle unità immobiliari cui risultano correlate, in quanto privi di autonomia funzionale e reddituale.

Tali previsioni, specificate dalla circolare n. 2 del 2016, erano destinate inizialmente alle sole dichiarazioni di nuova costruzione e poi estese (con nota DC SCCPI prot. n. 223119 del 4 giugno 2020), anche alle dichiarazioni di variazione riferite alla mutazione dello stato dei beni, per le quali è stato introdotto, pertanto, l’obbligo di procedere allo scorporo dei beni in oggetto dalla originaria unità immobiliare in presenza di variazioni rilevanti ex art. 17 R.D.L. n. 652 del 1939¹⁷.

Laddove in sede di dichiarazione di variazione di unità abitative già censite, ricorrano anche le condizioni per lo “scorporo” dei beni in oggetto (ai fini del loro censimento autonomo), il tecnico redattore dell’atto di aggiornamento aggiungerà la causale “DIV” a quella del caso e indicherà in relazione tecnica che detto scorporo è effettuato in ottemperanza alle disposizioni di prassi 223119 del 2020. Questa dichiarazione risulta importante, in particolare, ai fini della eventuale irrogazione di

17 Sono, pertanto, escluse le dichiarazioni di variazione per presentazione di planimetrie mancanti, modifica identificativo e similari.

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sanzione in caso di tardiva dichiarazione della variazione, che si applicherà alla unità principale e non anche al bene oggetto di scorporo.

Resta confermato, in ogni caso, che non sussiste alcun obbligo alla “divisione” dell’originaria unica unità immobiliare, quando questa contiene già al suo interno tali beni, in assenza di eventi che ne richiedono la variazione in Catasto.

Di contro, le richieste riguardanti la “Fusione” di UIU abitative con vani accessori caratterizzati come sopra e originariamente censiti come cespiti indipendenti, non vanno accettate in quanto in contrasto con la richiamata prassi.

In tema di autonomo censimento di tali beni, subordinato alla verifica della suscettività di autonomia funzionale e reddituale degli stessi, la nota DC SCCPI prot. n. 321457 del 6 ottobre 2020 ha fornito degli schemi esemplificativi riferiti ad alcuni caratteri dei locali in oggetto, in ordine all’accessibilità ed al contesto di ubicazione, indicando i casi in cui questi possano nella maggioranza dei casi costituire concreto indizio di tale autonomia, determinando pertanto la modalità di dichiarazione in catasto. Si rimanda alla nota in argomento per ogni approfondimento del caso.

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Tali esemplificazioni costituiscono indicazioni di carattere generale; si rende quindi comunque necessaria una specifica valutazione di ogni caso in esame - che non può prescindere, peraltro, dalla verifica delle caratteristiche tecnico-fisiche del bene oggetto di censimento, in particolar modo riguardo l’ordinaria destinazione d’uso e la consistenza - al fine di accertare in concreto la sussistenza (o meno) di quei requisiti di autonomia funzionale e reddituale che richiedono l’autonomo censimento in Catasto di tali beni.

Riferimenti di prassi:

Circolare n. 2 del 2016, nota prot. n. 60244 del 2016, nota prot. n. 223119 del 2020, nota prot. n.

321457 del 2020

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7.1.5. Dichiarazione di piscina ad uso esclusivo di UIU o comune a più UIU

In relazione alla dichiarazione di una piscina che sia a servizio di una o più UIU, andranno preliminarmente assolti i dovuti adempimenti di aggiornamento del catasto terreni, finalizzati – in particolare – a rappresentare in mappa la piscina stessa, riportandone la sagoma con linea tratteggiata (vedasi circolare n. 44 del 14 dicembre 2016).

Nel caso in cui la piscina sia al servizio di una singola UIU e costituisca pertanto una pertinenza della stessa, non andrà accatastata autonomamente in quanto non costituisce un cespite indipendente ma concorre alla determinazione della rendita dell’immobile principale.

Sarà pertanto valutata unitamente alla UIU di cui è pertinenziale:

- al fine di attribuire ad essa la categoria e la classe più opportune, nel caso di UIU ordinarie, - nel calcolo del valore totale con stima diretta, nel caso di UIU a destinazione speciale, includendo nella consistenza dell’immobile, in entrambi i casi, anche l’eventuale presenza di spogliatoi o vani accessori e di servizio (locali tecnici, ecc.).

Quando a servizio di UIU ordinarie dei gruppi “A” o “B”, nel Docfa andrà altresì indicata la superficie della piscina nel modello 1N Parte II (Quadro C, n. 5 - “Pertinenze scoperte esclusive”).

Nelle circostanze in cui si debba procedere a Variazione di una UIU esistente per realizzazione della piscina pertinenziale su area esclusiva (in epoca successiva alla costituzione della UIU), si procederà ordinariamente con la causale RST, salvo il caso in cui siano realizzati vani di servizio con creazione di nuove volumetrie, che richiedono la causale AMP.

Nel caso in cui, invece, la piscina sia comune a più unità immobiliari, andrà accatastata come UIU indipendente insieme ad eventuali vani accessori e di servizio, intestandola in Partita Speciale come Bene Comune Censibile.

Si procederà con dichiarazione di Nuova Costruzione o NC/Unità Afferenti o, ancora, Var/Unità Afferenti in base al caso di specie.

Dal punto di vista della corretta categoria, la piscina può essere censita in categoria ordinaria C/4 quando questa sia presente nel quadro tariffario del Comune di ubicazione e l’unità di interesse sia comparabile con le unità tipo e di riferimento; nel caso più probabile che la categoria C/4 non sia presente o comunque la piscina in oggetto abbia caratteristiche non comparabili con le unità tipo o di riferimento, andrà attribuita la categoria D/6, determinandone la rendita per stima diretta.

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