Operazioni relative a beni comuni

Nel capitolo dedicato alle generalità del Catasto dei Fabbricato, si è già data una definizione dei “beni comuni”, ovvero quelle porzioni di immobili che assolvono ad una funzione di utilità comune a più unità immobiliari e sono da esse fruibili.

I Beni Comuni Non Censibili (PARTITA “A” del N.C.E.U.) sono quei beni che non possiedono autonoma capacità reddituale e sono posti al servizio di due o più unità immobiliari.

Tali porzioni vanno rappresentate nell'elaborato planimetrico ed inserite nell’elenco subalterni con la indicazione sia della destinazione (ad esempio vano scala, centrale termica, …) che delle unità immobiliari alle quali sono comuni, i cui identificativi vengono riportati nella descrizione.

I B.C.N.C., non iscritti in banca dati, vengono identificati come:

 denuncia di Nuova Costruzione, se costituiti insieme ad altre uu.ii., compilando gli appositi campi del Quadro D;

 denuncia di Variazione se costituiti come unica u.i., con Docfa avente come causale: Altre -

“COSTITUZIONE DI BCNC”, utilizzando il tipo di operazione “C” (costituzione) e ricordandosi di spuntare l’apposito campo “Partita Speciale” e selezionando l’opzione “Beni Comuni Non Censibili” nel Quadro U del Docfa.

Linee Guida DO.C.FA. regionali 110

I B.C.N.C., se già identificati catastalmente, possono essere oggetto di divisione o causali multiple, in relazione alla tipologia d’intervento, quando sia necessario individuare più porzioni distinte da destinare sempre a B.C.N.C.; fermo restando che tutte le unità derivate in questo tipo di operazioni, quindi, debbano conservare la natura di Bene Comune Non Censibile, i Docfa saranno redatti con le ordinarie modalità.

Nel caso in cui, invece, da un Bene Comune non Censibile iscritto in banca dati sia necessario individuare una porzione da assegnare in proprietà esclusiva (mediante compravendita, permuta, etc...), non sarà possibile trattare all’interno della stessa denuncia di variazione sia il B.C.N.C. che una o più unità immobiliari in categoria ordinaria, speciale, particolare o di tipo F. Non è possibile, infatti, passare da una unità immobiliare priva di intestazione (partita A) ad una o più unità immobiliari con intestati.

Pertanto, la procedura di accatastamento è la seguente:

1. Presentazione di Denuncia di Variazione con causale Altre: “SCORPORO DI BCNC”

L'operazione consiste nella soppressione del B.C.N.C. e la costituzione della eventuale parte residua di Bene Comune non Censibile (è obbligatorio trattare il campo "Partita speciale" del programma Docfa).

2. Presentazione di denuncia di "Nuova Costruzione - Unità Afferente" con causale Altre:

“Costituzione ex parte comune", da intestare a tutti gli aventi diritto (si veda paragrafo successivo per le modalità di intestazione).

La pratica, ancorché divisa in 2 file DOCFA diversi, sarà unica ed occorrerà procedere al suo inoltro in modo consequenziale indicando in relazione tecnica “DOCFA 1 di 2” per la dichiarazione di variazione e “DOCFA 2 di 2” per quella di nuova costruzione.

Ricordiamo che non è ammessa l’iscrizione come B.C.N.C. delle aree di corte in particelle ove è presente una sola unità immobiliare residenziale unitamente a cantine e autorimesse; l’eventuale area di corte va individuata, di norma, come area esclusiva dell’abitazione e, conseguentemente, considerata ai fini del classamento e della determinazione della superficie catastale della suddetta unità abitativa (circolare n. 2 del 2016).

I Beni Comuni Censibili (Partita Speciale “0” del catasto fabbricati) esplicano una utilità comune a più unità immobiliari ma sono connotati da autonomia funzionale e reddituale e pertanto vengono iscritti in catasto con attribuzione della pertinente categoria e dei dati di classamento e rendita, in base alla destinazione ed alle caratteristiche del bene, nonché rappresentati con una propria planimetria ed indicati nell’elaborato planimetrico.

Gli stessi, inoltre, devono essere associati alle UIU cui sono asserviti.

Ordinariamente i BCC sono dichiarati, alla ultimazione di un nuovo edificio, unitamente a tutte le altre unità immobiliari del fabbricato; quando costituiti successivamente saranno oggetto di uno specifico atto di aggiornamento.

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In quest’ultima evenienza, la dichiarazione di un nuovo Bene Comune Censibile sarà realizzata con la presentazione di un Docfa di Nuova Costruzione per Unità Afferenti – Altre, indicando la causale

“COSTITUZIONE DI BCC”. Nel quadro “A”, sezione “Ditta da intestare”, sarà selezionata l’opzione

“Nuova con intestati”, indicando 1 e nel successivo quadro “I” sarà selezionata l’opzione “Bene Comune Censibile”.

La costituzione del BCC con questa modalità comporta la necessità di correlare tale bene a tutte le UIU che ne hanno diritto; l’Ufficio provvederà ad effettuare questa associazione in banca dati.

La UIU così dichiarata potrà successivamente essere oggetto di dichiarazioni di variazione relative a tutti gli eventuali mutamenti del caso (ad esempio diversa distribuzione interna, ampliamenti, divisioni, …), analogamente alle UIU con Ditta, conservando però sempre lo status di partita speciale.

È opportuno ricordare in proposito che da UIU a partita speciale potranno derivare solo e soltanto altre UIU a partita speciale e quindi, ad esempio, in caso di divisione di un BCC potranno derivare solo altri (due o più) beni comuni.

Nel caso in cui il BCC derivi da porzione stralciata da UIU con intestati già in banca dati, si dovrà procedere alla redazione e presentazione di due documenti di variazione:

1. un primo Docfa di Variazione con causale “altre” e dizione “SCORPORO DI BCC”, finalizzato a stralciare dalla consistenza della uiu originaria la parte da destinare ad utilità comune: si sopprime l’originario subalterno e si costituisce la UIU derivata, priva della porzione stralciata;

2. un successivo Docfa di Nuova Costruzione per Unità Afferenti, compilato con le stesse modalità già viste per il caso generale.

Anche in questo caso il collegamento consequenziale dei due documenti dovrà essere indicato in relazione tecnica, in modo che la pratica sia istruita unitariamente e le variazioni registrate nel corretto ordine.

Nel caso di UIU con intestati che debba essere interamente destinata ad utilità comune a più UIU, si procederà con la redazione di un Docfa di variazione unico, con la causale “Altre” e dizione

“INTESTAZIONE A BENE COMUNE”, con attribuzione di un nuovo numero di subalterno.

Nel caso in cui un Bene Comune Censibile debba, in tutto o in parte, essere trasferito ed intestato a Ditta catastale, non essendo possibile derivare direttamente una uiu con intestati da una uiu in partita speciale, si procederà con la redazione di due Docfa:

- nel primo si farà la soppressione del BCC (eventualmente derivando la porzione di BCC residua), con causale “SOPPRESSIONE DI BCC” O “SCORPORO DA BCC”;

- nel secondo si costituirà come Unità Afferente la nuova UIU, intestandola alla ditta (si veda paragrafo successivo).

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Come nei casi visti in precedenza, il tecnico redattore avrà cura di evidenziare in relazione tecnica il collegamento tra i due docfa, come costituenti una pratica unica.

In tutte le operazioni relative ad un BCC già in banca dati e correttamente associato alle UIU aventi diritto è opportuno fare in modo da conservare sempre il numero di subalterno ricorrendo alla Variazione della UIU, in modo da preservare la correlazione registrata in banca dati. Quando ciò non sia possibile è richiesto che, prima della presentazione del Docfa, il tecnico di parte presenti istanza all’Ufficio al fine di rimuovere tale associazione prima della soppressione del sub interessato.

Intestazione di Bene Comune

Come anticipato possono esservi casi in cui sorga la necessità di intestare ad alcuni soggetti un immobile che risulta censito come Bene Comune, sia Censibile che Non Censibile.

Qualora si derivi una unità da intestare da un Bene Comune e si tratti di immobile con diritti omogenei (ovvero unica ditta per tutte le UIU presenti nel fabbricato), si potrà semplicemente indicare la stessa ditta come già in atti.

Nel caso di diritti non omogenei (presenza di più ditte) al fine di intestare la nuova unità costituita, il tecnico compilatore avrà cura di indicare tutti gli aventi diritto, con i rispettivi titoli e quote, come già iscritti precedentemente in catasto o come risultanti da atto legale reso pubblico. Le quote da indicare devono essere quelle relative ai millesimi di proprietà ove presenti; in caso contrario, tali quote sono dichiarate dalle parti. Ove non presente atto legale, nel campo “Eventuale specificazione del diritto” del Quadro I “Ditta da intestare” sarà inserita la dizione “QUOTE PROVVISORIE DA DEFINIRE CON ATTO LEGALE”. L’Ufficio provvederà, inoltre, alla eventuale apposizione delle riserve del caso, quando pertinente.

Oltre a dettagliare l’operazione compiuta nel quadro D, il tecnico redattore del Docfa dovrà allegare:

- il verbale della assemblea condominiale in cui è stata deliberato il trasferimento in oggetto;

- una dichiarazione sottoscritta da tutti gli intestatari, resa ai sensi dell’articolo 47 del d.P.R. n.

445 del 2000, relativa alla circostanza che non vi siano altri aventi diritto, con acclusa delega al soggetto che firma il Docfa in qualità di dichiarante.

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7.4. Censimento di specifiche tipologie di immobili ed attribuzione della corretta