Come risulta dal nuovo testo dell'art. 22 del T.U., le fattispecie di DIAsono le seguenti: a) la DIA semplice, così come configurata nell’originaria versione dell'art. 22 T.U.;
b) la cosiddetta SuperDIA, così come configurata dalla legge obiettivo e dal nuovo testo dell'art. 22.
La DIA semplice è consentita in tutti i casi previsti dall'originario art. 22 T.U. e il suo ambito di operatività è definito residualmente, così come disposto dall'art. 22 nella sua formulazione originaria, che ha disancorato l'istituto dalle ipotesi tassative ed eccezionali elencate all'art. 4, legge n. 493/1993. In questo senso, l'area di operatività delle DIA – rispetto alle ipotesi tassative formulate dall'art. 4, legge n. 493/1993 – deve essere definita con riferimento al principio della residualità della DIA e alla compatibilità della vecchia normativa con le disposizioni definitive del T.U. edilizia.
La SuperDIA opera, invece, relativamente alle ipotesi già previste dalla legge obiettivo e ora recepite dal novellato art. 22, comma 3 T.U. e ha a oggetto:
a) le ristrutturazioni edilizie [art. 22, comma 3, lett. a)];
b) le nuove costruzioni e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, nel rispetto degli strumenti urbanistici attuativi o generali, purché questi ultimi contengano previsioni di dettaglio [art. 22, comma 3, lett. b) e c)].
Nell'ottica della revisione avviata dalla legge obiettivo, il nuovo sistema normativo contempla dunque una DIA semplice e una superDIA.
La DIA semplice ha a oggetto interventi edilizi minori, con facoltà per l'interessato di chiedere alternativamente il permesso di costruire: in tal caso, peraltro, il regime giuridico di fondo continua a essere, anche agli effetti penali, quello della DIA e non quello del permesso di costruire.
La DIA è, in linea di principio, gratuita, salvo che diventi onerosa per effetto delle leggi regionali.
Al contrario, la superDIA ha a oggetto interventi edilizi maggiori, per i quali il regime di fondo è quello del permesso di costruire. In sostanza, con la superDIA, l'interessato ha la facoltà di utilizzare il procedimento della DIA, in luogo del permesso di costruire, ma in tal caso il regime giuridico sostanziale rimane quello del permesso di costruire, con le seguenti conseguenze:
la superDIA continua a essere facoltativa, titolo abilitativo tipizzato essendo il permesso di costruire;
la superDIA è onerosa, come il permesso di costruire;
la violazione della superDIA comporta le stesse sanzioni amministrative e penali previste per le violazioni del permesso di costruire.
Le Regioni hanno la facoltà di stabilire la linea di confine tra DIA, superDIA e permesso di costruire, ampliando o riducendo l'ambito di operatività della DIA e superDIA, rispetto a quanto previsto dal legislatore statale, e ampliando e riducendo l'ambito di operatività del permesso di costruire. E ciò a seguito della modifica alla legge obiettivo, a opera della disposizione contenuta nella legge n. 166/2002 – disposizioni in materia di infrastrutture e trasporti – per il quale nel comma 12 dell'art. 1, legge n. 443/2000, dopo le parole “della presente legge”, sono inserite le seguenti: “salvo che le leggi regionali emanate prima della data di entrata in vigore della presente legge siano già conformi a quanto previsto dalle lett. a), b), c) e d) del medesimo comma 6, anche disponendo eventuali categorie aggiuntive e differenti presupposti urbanistici”.
Allo stesso modo, a norma della legge n. 166/2002, al comma 12 dell'art. 1, legge n. 443/2001, il secondo periodo è sostituito dal seguente: “le Regioni a statuto ordinario possono ampliare o ridurre l'ambito applicativo delle disposizioni di cui al periodo precedente”.
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SuperDIA
Con le modifiche introdotte dal D.Lgs. n. 301/2002 all'originario art. 10, lett. c) T.U., gli interventi di ristrutturazione edilizia – che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente o che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici ovvero che limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A) comportino mutamenti della destinazione d'uso – sono assoggettati a due diverse tipologie di interventi: una soggetta a permesso di costruire [art. 10, lett. c)] e una soggetta a superDIA. In particolare, è soggetto a permesso di costruire l'intervento di ristrutturazione che porti a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Non è però semplice definire con esattezza la linea di discrimine tra le due tipologie di ristrutturazione edilizia, posto che tutti gli interventi di ristrutturazione sono rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere, ma che non tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso. Con la conseguenza che non è facile stabilire quando la ristrutturazione edilizia sia assoggettata a superDIA e quando è assoggettata a permesso di costruire.
In ogni caso, la ristrutturazione mediante integrale demolizione e ricostruzione può essere alternativamente assoggettata a permesso di costruire o a superDIA, posto che l'art. 22 T.U. – come modificato – rinvia all'art. 10, comma 1, lett. c) T.U., come modificato dal D.Lgs. n. 301/2002, che assoggetta a permesso di costruire solamente gli interventi di ristrutturazione che portino a un organismo “in tutto o in parte diverso dal precedente”. E, dunque, la ricostruzione di un organismo edilizio, identico sotto tutti i profili a quello demolito, non concretizza quella diversità dell'organismo edilizio necessaria a determinare l'assoggettamento dei lavori a permesso di costruire.
In presenza di abusi, alla specie si applicano esclusivamente le sanzioni di natura pecuniaria disposte dall'art. 37, T.U., con esclusione invece delle misure demolitorie e ripristinatorie nonché delle sanzioni penali, previste relativamente alle ipotesi di interventi eseguiti su immobili vincolati o compresi all'interno delle zone omogenee A).
Con riferimento alla nuova elencazione contenuta nell'art. 22, comma 3 T.U., la superDIA è comunque consentita relativamente alle seguenti fattispecie.
La fattispecie della ristrutturazione edilizia è stata ridefinita dall'art. 3, comma 1, lett. d) T.U., nel senso che sono interventi di ristrutturazione di edilizia quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Ai sensi dell'ultima parte dell'art. 3, lett. d) T.U., nell'ambito della ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione “con la stessa volumetria e sagoma di quelle preesistenti, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”. La precedente formulazione del T.U. comprendeva, nella ricostruzione edilizia, la sola demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali a quello preesistente. E, dunque, perché sia configurabile la ristrutturazione mediante demolizione e successiva ricostruzione, non è più necessario che il nuovo fabbricato sia identico a quello preesistente, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali; ma è sufficiente che la ricostruzione mantenga la volumetria e la sagoma originaria, fatte salve le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.
La ricostruzione può quindi comportare anche mutamenti dell'area di sedime e delle caratteristiche dei materiali, purché tali mutamenti siano mantenuti nel limite della trasformazione dell'organismo originario. In questo senso, la ricostruzione in un'area di sedime in tutto o in parte diversa da quella iniziale è ammissibile se e in quanto ricorrano
Ristrutturazione edilizia
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circostanze oggettivamente apprezzabili, che impongano o consiglino il mutamento (per esempio, per assicurare la statica dell'immobile, per rispettare le nuove fasce di rispetto stradale, per le esigenze derivanti dalle nuove tecniche di costruzione ecc.).
Il principio vale anche per l'impiego di materiali diversi che mutino anche esteriormente l'aspetto dell'edificio, quando questi ultimi materiali si rivelino maggiormente idonei, rispetto a quelli originari, al risparmio energetico.
A norma dell'art. 22, lett. b) T.U. – come modificato dall'art. 1, comma 1, lett. e) D.Lgs. n. 301/2002 – in alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante denuncia di inizio attività anche gli interventi di ristrutturazione urbanistica “qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengono precise disposizioni planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale, in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro 30 giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di ricostruzione o di ristrutturazione urbanistica venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate”.
Rispetto all'originario testo dell'art. 22, comma 3, lett. b) T.U., nella riformulazione della norma è scomparso il riferimento al Consiglio comunale – quale organo competente alla dichiarazione di sussistenza delle specifiche disposizioni planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive degli strumenti attuativi – sostituito dal generico riferimento al "competente organo comunale".
Sotto questo profilo, potrebbe ritenersi la competenza residuale della Giunta comunale senza che ciò comporti alcuna invasione di campo rispetto alle competenze che l'art. 42, comma 2, lett. b) riserva al Consiglio, in tema di impianti territoriali e urbanistici, programmi annuali e pluriennali per la loro attuazione, eventuali deroghe a essi e pareri da rendere in dette materie.
La definizione di ristrutturazione urbanistica rimane comunque quella definita dall'art. 3, comma 1, lett. f) T.U., che fa riferimento agli interventi “rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso con un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale”, senza alcun richiamo ai sopralzi, alle addizioni, agli ampliamenti, alle nuove edificazioni, interventi riconducibili alla categoria degli interventi di nuova costruzione, già definiti dall'art. 3, comma 1, lett. e) T.U.
La realizzazione dei sopralzi, delle addizioni, degli ampliamenti e delle nuove costruzioni può essere assentita mediante superDIA, quando si ponga in diretta esecuzione delle prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici, che contengano precise indicazioni planovolumetriche, senza che siano necessarie specifiche disposizioni tipologiche, formali o costruttive.
La disciplina risultante dal combinato disposto delle lett. b) e c) dell'art. 22, comma 2 T.U. – così come novellato dal D.Lgs. n. 301/2002 – comporta che quando il piano regolatore prescriva la mediazione di piani attuativi, di lottizzazione o di altri strumenti esecutivi, l'esecuzione degli interventi di nuova costruzione, mediante superDIA, può avvenire soltanto a seguito dell'approvazione di tali strumenti, che definiscano gli interventi sotto il profilo planovolumetrico, tipologico, formale e costruttivo.
Urbanistica
Nuove costruzioni
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Quando, invece, non sia necessaria la presenza di tali strumenti attuativi, le opere di nuova costruzione possono essere realizzate con denuncia di inizio attività, sempreché le previsioni del piano regolatore individuino esattamente le caratteristiche planovolumetriche degli interventi.
La fattispecie prevista dall'art. 22, lett. c) T.U. è comunque fattispecie residuale rispetto a quella prevista dall'art. 22, lett. b) e riguarda l'ipotesi in cui non sia necessaria la presenza di piani attuativi. In tal caso gli interventi di nuova costruzione possano essere realizzati sulla base del solo piano regolatore, che individui tuttavia con esattezza le caratteristiche planovolumetriche.