fine degli anni Ottanta il Comune ha stipulato un Accordo con la Cassa di Risparmio di Cesena, in cui è stato stabilito che la società acquistasse l’area ad un prezzo conveniente, con l’impegno di rispettare gli obiettivi e le destinazioni d’uso indicate nel Prg, e di cedere all’Amministrazione comunale, alle stesse condizioni di acquisto, le parti destinate nel Prg alla sede dell’Università degli studi di Bologna e all’edilizia popolare. I costi iniziali bassi e la ridotta incidenza degli oneri di urbanizzazione sul costo finale degli immobili hanno contribuito a rendere possibile l’intero processo.
Nel 1992 il Comune ha affidato allo studio Gregotti Associati la redazione del piano particolareggiato.
Fig. 56: Veduta della piazza Fig. 57: Veduta della piazza e della ciminiera
Nel rispetto delle specificazioni delle destinazioni d’uso e delle quantità edificabili stabilite dal Prg, lo strumento attuativo ha previsto la realizzazione di un insediamento di tipo misto e di un polo universitario. Nel 1994 il Piano particolareggiato di iniziativa pubblica è approvato come Programma di Riqualificazione Urbana, classificatosi all’undicesimo posto sulle 150 proposte nazionali presentate. In questo modo, l’intervento ha potuto usufruire dei finanziamenti ministeriali (sei miliardi e mezzo di lire), ai quali si sono aggiunti i finanziamenti regionali (oltre due miliardi), quelli della Cassa di Risparmio e quelli del Comune, per un ammontare totale di circa quattordici miliardi su un costo complessivo di oltre duecento miliardi di lire.
L’obiettivo del progetto di riabilitazione è stato attribuire valenza di centralità urbana all’area dell’ex zuccherificio, realizzando un nuovo quartiere con attività miste (residenziali, commerciali e terziarie) ed un polo universitario.
Dopo aver portato a termine i lavori di demolizione della quasi totalità dei fabbricati dismessi, è stata necessaria una preliminare operazione di decontaminazione da amianto, seguita nel 1996 da una serie di interventi di nuova edificazione. Del complesso originario sono stati conservati soltanto la vecchia ciminiera in muratura e due edifici di servizio.
Il processo decisionale
Il progetto di riabilitazione
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Fig.58: Veduta dall’alto Fig.59: Veduta dall’alto
La decisione di conservare la ciminiera è stata presa sia per mantenere il ricordo nel luogo delle precedenti attività sia per sottolineare il valore architettonico di questa struttura, una tipica costruzione industriale del periodo compreso tra la fine dell’Ottocento e gli inizi del Novecento. Dei due edifici di servizio recuperati, uno è stato destinato ad attività universitarie e l’altro a funzioni residenziali.
Gli interventi si sono completati con la costruzione di sedici nuovi edifici, suddivisi in tre ambiti: due collocati alle estremità nord e sud dell’area, e destinati ad attività residenziali; il terzo in posizione centrale e destinato ad attività commerciali, terziarie ed universitarie. In particolare, per favorire la costituzione di una comunità socialmente mista, nell’ambito a nord è stata realizzata una zona di edilizia economica e popolare, mentre nell’ambito a sud sono stati realizzati alloggi di edilizia privata convenzionata. Il polo attrattivo del progetto è costituito, però, dal terzo ambito, quello destinato alle attività di servizio, in cui sono state insediate la sede della Cassa di Risparmio di Cesena, la sede dell’Asl, un centro commerciale, una banca, un albergo e un residence, le nuove sedi delle Facoltà di Architettura ed Ingegneria; completano la configurazione dell’ambito due parcheggi (uno a raso ed uno in copertura) ed il sistema degli spazi pubblici a verde e pedonali.
Complessivamente, l’indice territoriale del progetto è di 0,4 mq/mq, con una superficie di 53.000 mq destinata a terziario, di 27.000 mq destinata a residenziale e di 11.000 mq destinata a commerciale, a cui si aggiungono gli 82.000 mq destinati a spazi pubblici (verde e aree pedonali) e i 17.000 mq destinati a parcheggi.
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Fig.60: Gli alloggi
Per la qualificazione del progetto e per aumentarne l’appetibilità sul mercato immobiliare, si è puntato ad accrescere gli standard di qualità e la tecnologia degli interventi; in particolare, l’area è stata dotata di un sistema di teleriscaldamento, alimentato da una centrale di cogenerazione, e di una doppia rete idrica, una per gli usi domestici ed una che riutilizza acqua depurata per gli altri usi.
Per assicurare la connessione con la rete viaria di grande scorrimento è stata realizzata un’arteria veicolare, pedonale e ciclabile, che costeggiando il Savio è tangenziale all’area. Tale strada, infatti, si raccorda direttamente con la strada Secante, garantendo il collegamento del centro urbano con il territorio a nord.
Fig.61: L’ex Zuccherificio Fig.62: Gli alloggi
La costruzione di un nuovo ponte sul fiume Savio, in aggiunta al preesistente, ha favorito il collegamento dell’ex zuccherificio con la zona periurbana ad ovest; mentre l’accessibilità all’area dal centro storico è garantita da due assi di penetrazione.
Il progetto è stato completato tra il 1996 e il 2005; ora, si prevede soltanto di sistemare il lungofiume Savio a parco fluviale urbano.
A Cesena l’Amministrazione comunale ha occupato in passato e occupa, tuttora, un ruolo fondamentale sia nella fase di regolazione sia nella fase di promozione che in quella di gestione diretta degli interventi urbanistici. Riguardo alla trasformazione del vecchio zuccherificio, in
Attori coinvolti
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particolare, il Comune ha costituito nel 1994 una società consortile per azioni senza scopo di lucro, denominata Ex Zuccherificio SpA, a cui è stato affidato il compito della progettazione esecutiva, del finanziamento e della realizzazione delle opere di urbanizzazione indicate nel piano particolareggiato, nonché della gestione di alcune parti del progetto.
Partecipata dal Comune, dalla Cassa di Risparmio di Cesena SpA, dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Cesena e dalla Cooperativa Romagna Marche, inizialmente, questa società è stata a prevalente capitale pubblico. Dopo la cessione delle aree residenziali di edilizia economica e popolare, il Comune ha ridotto la sua quota iniziale dal 51% al 25%, e dopo la cessione delle aree per l’università, tale quota tenderà progressivamente a zero.
Con questo procedimento l’amministrazione pubblica, attraverso la redistribuzione delle aree tra i diversi operatori, ha realizzato il suo scopo di promozione della trasformazione urbana coprendo tutte le spese sostenute.