reticolare che suddivide l’area in lotti, ciascuno dei quali è stato adeguatamente infrastrutturato con la realizzazione di strade.
I flussi aggiuntivi, determinati dalle attività insediate nell’area, sono smaltiti grazie all’allargamento delle due strade di scorrimento che corrono parallelamente alle sponde del fiume Polcevera.
Nella vicenda di Campi un ruolo importante è stato assunto dalla società Sviluppo Italia Aree Produttive SpA e dalla Commissione dei garanti.
La società Sviluppo Italia Aree Produttive SpA, inizialmente denominata Società per la bonifica e la valorizzazione dell’area di Campi, è stata costituita da due aziende del gruppo Iri, l’Italmpianti (con una quota del 51%) e la Sistemi urbani (con una quota del 44%), e dalla Finanziaria Ligure per lo Sviluppo Economico, con la restante quota del 5%.
Questa società, in sinergia con le Amministrazioni locali, si è occupata delle fasi di gestione e di attuazione della trasformazione, prima in qualità di committente e successivamente con la funzione di agente immobiliare e di marketing industriale.
Infatti, dopo aver acquistato dall’Italsider un’aliquota consistente dell’area, ha provveduto alla bonifica, all’urbanizzazione ed alla lottizzazione delle superfici, ed alla loro successiva immissione sul mercato. Una delle peculiarità di questa società è stata adeguare l’operazione di riconversione alle mutazioni del contesto; infatti, attraverso un’indagine di mercato sull’andamento delle tendenze localizzative, le ipotesi iniziali sono state modificate di volta in volta in base alle esigenze delle diverse tipologie di imprese da insediare.
Se in un primo momento è stato privilegiato l’insediamento di aziende nel settore delle nuove tecnologie, successivamente, l’attenzione si è spostata verso attività basate sul rispetto dell’ambiente, sullo sviluppo d’impresa e sulla creazione di nuova occupazione ed indotti.
Nella fase di marketing e promozione, e in quella successiva di commercializzazione e vendita dei lotti, la società ha, poi, adottato una politica sempre attenta all’evoluzione del mercato che, sostenuta da un prezzo delle aree competitivo e da vantaggi a favore delle aziende insediate, ha reso possibile una rapida collocazione delle aree sul mercato.
La Commissione dei garanti, composta dai rappresentanti degli Enti locali (Comune, Provincia e Regione) e delle principali forze economiche e sociali (sindacati, Iri, Assindustria, Camera di Commercio), ha assunto il duplice compito di controllare l’operato della società e di assicurare un confronto negoziale tra i diversi soggetti, evitando di trasformare il processo di trasformazione urbana in una mera operazione immobiliare. Nella realtà dei fatti, la commissione si è comportata da supervisore, ha espresso
Attori coinvolti
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pareri, in relazione innanzitutto alla scelta delle aziende da insediare, e ha contribuito ad accelerare le procedure urbanistiche di approvazione dei progetti, per agevolare la realizzazione dell’intervento.
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LO ZUCCHERIFICIO A CESENA DI GREGOTTI E ASSOCIATI
L’area del vecchio zuccherificio copre una superficie di 22 ha ed è localizzata a nordovest del tessuto urbano formatosi agli inizi del Novecento, di cui costituisce il limite con il paesaggio agricolo circostante. L’area è situata tra il centro storico, a sud, ed il tracciato ferroviario della linea Bologna-Ancona, a nord; inoltre, è delimitata ad ovest dal lungofiume Savio, e ad est da un insediamento edilizio a carattere terziario produttivo di recente espansione. In prossimità dell’area, si trova la strada Secante, un’arteria a scorrimento sovracomunale che collega la città di Cesena con la rete stradale regionale.
Fig. 54: L’area dello Zuccherificio
Alla fine dell’Ottocento si è insediato lo zuccherificio, che nel periodo di maggiore produzione ha occupato oltre 1.000 lavoratori. Il complesso era costituito da grandi spazi inedificati, per la lavorazione all’aperto, e da tre gruppi di edifici: un nucleo originario, sviluppatosi in posizione centrale intorno alla ciminiera; due grandi capannoni, localizzati più ad est; un gruppo di edifici lungo il fiume sul margine sud.
Danneggiato durante la seconda guerra mondiale, nel 1978 lo stabilimento è stato chiuso per il fallimento dell’azienda.
Terminata la fase di espansione della città e completato il processo di recupero del centro storico, lo sviluppo urbanistico è stato indirizzato verso la riqualificazione delle prime periferie, ed in particolare dell’area periferica intorno alla ferrovia, luogo privilegiato alla fine del XIX secolo per l’insediamento di complessi industriali.
A Cesena la forma giuridica prevalentemente utilizzata per la realizzazione degli interventi di trasformazione urbana è quella del consorzio. Dopo aver acquistato le aree da trasformare, attraverso accordi oppure espropri, aver elaborato i progetti ed aver formulato i bandi di
L’area
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concorso, il Comune seleziona le imprese, e le invita a consorziarsi per realizzare le opere. È in questo quadro che si colloca anche il processo di riconversione dell’ex zuccherificio.
Fig. 55: Gli alloggi
Allo scopo di rendere la città più competitiva ed attrattiva, sia dal punto di vista infrastrutturale che da quello delle attività polarizzanti presenti, il Prg di Cesena, approvato nel 1988, ha previsto di riqualificare e rilanciare le aree degradate della prima periferia, e nello specifico ha individuato nell’area dismessa dell’ex zuccherificio un luogo privilegiato di riqualificazione e di contenimento dell’espansione urbana. Il Prg ha previsto, infatti, che l’area fosse destinata ad ospitare funzioni rare, per alleggerire la pressione del centro e per aumentare la capacità attrattiva della città, e ha stabilito di potenziare la rete infrastrutturali, per accrescere il livello di connessione fra il centro ed i quartieri periferici.
Il Prg oltre a prevedere le nuove destinazioni d’uso, ha definito anche il perimetro dell’intera area da trasformare, assoggettandola a Piano particolareggiato di iniziativa pubblica, e ha vincolato una sua porzione a Piano di edilizia economica e popolare.