CAPITOLO 2: LA DEFINIZIONE E I CARATTERI DEL CREDITO FONDIARIO
3- La forma
Dopo aver osservato che le operazioni di credito fondiario non suppongono alcun requisito soggettivo nell‟affidato, né alcuna destinazione oggettiva del finanziamento, è lecito chiedersi se vi sia qualche vincolo sotto il profilo della forma tecnica applicabile.
Mentre la legge 175 del 1991, come detto, parlava di mutui e anticipazioni, oggi la legge si riferisce genericamente al finanziamento.
Alcuni41 ritengono che siano richieste specifiche forme tecniche, ma tale posizione non è da condividere. Infatti, proprio perché venuto meno lo scopo nell‟erogazione della somma, qualsiasi limitazione a forme tecniche predeterminate appare priva di obiettiva giustificazione. Ogni forma tecnica può essere utilizzata fermo restando, naturalmente, il rispetto della previsione ipotecaria e dell‟aspetto della durata (medio e lungo termine). La forma tecnica sarà quindi quella più conveniente per le esigenze economiche e finanziarie dell‟affidato e potrà coincidere sia con le forme tradizionali del mutuo e dell‟apertura di credito bancaria semplice, sia col conto corrente bancario ipotecario. La natura consensuale può facilitare la ripresa delle operazioni fondiarie in conto corrente (nel T.U. del 1905 previste come anticipazioni fondiarie), ma con limiti all‟applicabilità delle norme agevolative di cui alla nuova legge bancaria. Nel nostro ordinamento manca una definizione di conto corrente bancario, nel quale pertanto confluiscono elementi di diverse fattispecie tipiche, in ogni caso esso presuppone un negozio costitutivo della provvista che può essere un contratto costitutivo di un credito col cliente, e quindi, nel nostro caso, un finanziamento fondiario.
Per il prof. Tardivo42 non è da escludersi la possibilità di un finanziamento fondiario in conto corrente in base alla considerazione che l‟operazione “non a breve termine va scadenzata su rate fisse o indicizzate, che la nuova legge bancaria continua a porre a base
41SIDO BONFATTI, Disciplina dei crediti speciali nel “testo unico delle leggi in materia bancaria e
creditizia”, pag. 1015 in nota n. 14 richiama G.TUCCI, le norme per l‟esercizio di particolari operazioni.
del regolamento del rapporto fondiario” in quanto un “regolamento scadenzato è implicito nel primo comma dell‟art. 40”43. L‟ipotesi di cui al detto articolo si applica ai casi in cui il
rientro è previsto tramite rate, ma nulla vieta che il rimborso avvenga alla scadenza del finanziamento stesso.
Per concludere il nostro iter sulla forma, dobbiamo tenere conto delle norme sulla trasparenza bancaria. In relazione alla forma scritta, l‟art. 117 comma I T.U.B. prevede che “i contratti sono redatti per iscritto e un esemplare è consegnato ai clienti”, il III comma sancisce che “nel caso di inosservanza della forma prescritta il contratto è nullo”.
Quando è intervenuto il d.lgs. 4 agosto 1999 n. 342, che all‟art. 24, ha modificato l‟art. 119 T.U.B. disponendo l‟estensione dell‟approvazione tacita da parte del cliente non solo agli estratti conto ma anche alle “altre comunicazioni periodiche alla clientela”, è sorto il problema se fossero comprese le comunicazioni relative alle operazioni fondiarie. La risposta è probabilmente positiva.
Infine la delibera C.I.C.R., del 4 marzo 2003, in tema di disciplina della trasparenza delle condizioni contrattuali delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari44, ha previsto che in caso di contratti di durata le banche forniscano, per iscritto, ai clienti, alla scadenza del contratto e almeno una volta l‟anno, una comunicazione analitica che dia una completa e chiara informazione sullo svolgimento del rapporto e sulle condizioni applicate, anche ai fini dell‟approvazione delle stesse.
Restano vincoli di forma in tema di ipoteca. L‟ipoteca (art. 2808 c.c.45) è il diritto reale di garanzia su beni immobili e mobili registrati, che si costituisce mediante l‟iscrizione nei pubblici registri. A differenza del pegno, quindi, la pubblicità cui assolve l‟iscrizione assume valore costitutivo. La ratio è quella di rendere noto, anche agli aventi causa del debitore, l‟esistenza del vincolo su beni oggetto della garanzia ipotecaria, in modo che il creditore possa procedere alla loro espropriazione, con preferenza sugli altri creditori, anche a discapito del terzo acquirente. Salvo quanto previsto dall‟art. 39 T.U.B., che regola espressamente la disciplina dell‟ipoteca in materia di credito fondiario, permangono pertanto le garanzie connesse all‟iscrizione ipotecaria.
43
CARLO MARIA TARDIVO, Il credito fondiario nella nuova legge bancaria, Giuffrè, 2006, pag. 41 in nota n. 42 richiama BOZZA G., Credito fondiario, cit p.19.
44In G.U. 7 marzo 2003 n. 72. 45
Art. 2808 c.c. Costituzione ed effetti dell’ipoteca.
1. L' ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall' espropriazione.
2. L' ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
L‟art. 2834 c.c.46
, rubricato “iscrizione dell’ipoteca legale dell’alienante e del condividente”, stabilisce l‟obbligo per il conservatore dei registri mobiliari, che trascrive l‟atto di alienazione o divisione, di iscrivere d‟ufficio l‟ipoteca legale che spetta all‟alienante o al condividente. Ricordiamo che l‟ipoteca legale viene riconosciuta a favore di determinati soggetti: l‟alienante di un immobile per l‟adempimento del compratore, i partecipanti alla divisione per i conguagli sugli immobili assegnati, lo Stato sui beni dell‟imputato e del responsabile civile. L‟obbligo suddetto viene meno se vi è rinuncia all‟ipoteca da parte dell‟alienante o del condividente, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata. Nella prassi bancaria, in caso di acquisto finanziato con mutuo bancario, l‟alienante rinuncia, in sede di rogito notarile, all‟ipoteca legale sul bene per assicurare all‟istituto di credito un‟ipoteca di primo grado che altrimenti non potrebbe venire ad esistenza. La giurisprudenza ritiene che non sia contrario a buona fede il rifiuto di rinunciare all‟ipoteca legale, né che configuri inadempimento di un obbligo coercibile. Infatti, se è vero che il venditore è garantito dal fatto che il pagamento del prezzo avviene direttamente nelle sue mani da parte della banca, vi un lasso di tempo, necessario per gli adempimenti burocratici, in cui può non sentirsi sufficientemente protetto dall‟impegno dell‟istituto di credito a versagli direttamente il corrispettivo (Tribunale di Bari, sez. II, 13 novembre 2007)47.