CAPITOLO 2: LA DEFINIZIONE E I CARATTERI DEL CREDITO FONDIARIO
8- Istruttoria delle banche per la concessione del credito
La concessione di un mutuo si articola in tre diverse fasi volte a rendere dialettiche la concessione del credito e la salvaguardia delle banche da eventuali perdite:
Fase di istruttoria: si verifica la presenza dei presupposti per l‟erogazione del finanziamento.
Fase di delibera: la banca decide se concedere o meno il finanziamento sulla base delle informazioni raccolte.
Gestione del finanziamento: verifica sul rimborso delle rate ed eventuale estinzione anticipata.
La banca ha l‟obbligo legale di svolgere un esame legale sulla provenienza, disponibilità e libertà dell‟immobile offerto in garanzia e di verificarne la regolarità urbanistica, in tal caso è delicato il problema degli abusi edilizi. La finanziaria per il 2000 (legge 448 del 1999) ha introdotto l‟esame del “fascicolo del fabbricato”.
La richiesta del cliente deve contenere i documenti necessari per una verifica identificativa dello stesso (documento d‟identità valido e il codice fiscale per poter essere censito nel sistema informativo della banca, il certificato dello stato di famiglia, per individuare l‟eventuale presenza di figli a carico; dello stato civile, per individuare l‟eventuale presenza di un coniuge e in tal caso anche del regime patrimoniale, infine una dichiarazione dei redditi aggiornata), e i documenti per l‟identificazione dell‟immobile sul quale sarà iscritta l‟ipoteca.
Per quanto concerne l‟identificazione del soggetto finanziato la banca deve verificare l‟identità e la piena capacità d‟agire del soggetto, indipendentemente dalla dichiarazione notarile di conoscenza della parte finanziata stessa. Tale attività non è di scarsa rilevanza se si fa riferimento alle problematiche che sorgono in relazione alla normativa antiriciclaggio, alla normativa antimafia e alla confisca del bene immobile offerto in garanzia.
L‟iter della banca si apre con l‟incarico, conferito ad un perito di fiducia della banca stessa, di valutare il cespite offerto in garanzia. La perizia deve contenere notizie relative all‟identificazione catastale, ai volumi e alle superfici, alle caratteristiche costruttive, all‟abitabilità, alla rispondenza con le norme del piano regolatore, i criteri di stima utilizzati per l‟individuazione del valore e del costo. Il mortgage lending value viene utilizzato nella valutazione di immobili a garanzia delle esposizioni creditizie da parte delle banche e quindi anche nel caso del credito fondiario.
La definizione di mortgage lending value (MLV) o valore di credito ipotecario (definito anche valore cauzionale), è stata adottata con la direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio. Questa la definizione riportata nella Direttiva 2006/48/CE: «Per valore del credito ipotecario si intende il valore dell'immobile quale determinato in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell'immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell'uso corrente dell'immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario è documentato in modo chiaro e trasparente».
Ulteriore aspetto che deve essere valutato è il “giusto prezzo” introdotto dall‟ art. 10 d.lgs. 122 del 2005, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210 . In caso di atti a titolo oneroso aventi l‟effetto di trasferire la proprietà o altro diritto reale di godimento di “immobili da trasferire, nei quali l‟acquirente si impegni a stabilire, entro 12 mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti e affini entro il terzo grado se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni”.
Se si tratta di finanziamento edilizio sarà opportuno acquisire un piano tecnico-finanziario, nel quale siano descritte le opere eseguite e ancora da eseguire, i tempi previsti per l‟ultimazione dei lavori e le risorse finanziarie con cui sarà terminata la costruzione stessa. Sarà utile una ricerca di mercato che rassicuri sulla validità dell‟opera e sul mercato dell‟immobile.
Poiché abbiamo riconosciuto la possibilità che vi siano garanzie integrative reali o personali è necessario anche in tali ipotesi compiere una verifica. Se si tratta di persone fisiche occorre verificare l‟estratto per riassunto dell‟atto di nascita, dal quale si evince l‟eventuale vincolo matrimoniale e il regime patrimoniale dei coniugi. Per le persone giuridiche la verifica ha ad oggetto l‟atto costitutivo, lo statuto e il c.d. certificato di vigenza o camerale, per un controllo se la persona giuridica può contrarre mutui, se gli scopi sono attinenti alle iniziative immobiliari e quale sia il soggetto che può validamente impegnare la persona giuridica. La verifica avrà ad oggetto l‟adeguatezza patrimoniale, la redditività, la capacità di rimborso.
Si eseguono poi gli accertamenti istruttori amministrativi consistenti nella verifica dei rapporti che il richiedente ha con la banca e/o con la concorrenza, sia anche una verifica dei dati forniti dalla Centrale dei Rischi 65.
Nella valutazione dei rischi rilevano i principi sanciti nell‟accordo di Basilea, accordo internazionale di vigilanza prudenziale riguardante i requisiti patrimoniali delle banche. Il primo accordo di Basilea risale al 1988 ed è stato modificato nel giugno 2004 (c.d. Basilea 2). Ricordiamo che, alla luce della crisi economica mondiale, si sono messe in dubbio alcune scelte compiute e si è aperta la prospettiva di un nuovo accordo: Basilea 3. Tali accordi sono stati raggiunti nel dicembre 2010 e prevedono nuovi standard internazionali per l'adeguatezza patrimoniale delle banche e nuovi vincoli di liquidità.
Tali provvedimenti mirano a:
migliorare la capacità del settore bancario di assorbire shock derivanti da tensioni economiche e finanziarie, indipendentemente dalla loro origine;
migliorare la gestione del rischio e la governance,
rafforzare la trasparenza e l‟informativa delle banche. Le riforme sono di due ordini:
1- microprudenziali, ossia concernenti la regolamentazione a livello di singole banche; queste riforme intendono rafforzare la resistenza dei singoli istituti bancari alle fasi di stress;
2- macroprudenziali, ossia concernenti i rischi a livello di sistema che possono accumularsi nel settore bancario, nonché l'amplificazione prociclica di tali rischi nel tempo66.
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La Centrale dei Rischi (CR) è un sistema informativo sull'indebitamento della clientela verso le banche e le società finanziarie (intermediari).
Gli intermediari comunicano mensilmente alla Banca d'Italia il totale dei crediti verso i propri clienti: i crediti pari o superiori a 30.000 euro e i crediti in sofferenza di qualunque importo.
La Banca d'Italia fornisce mensilmente agli intermediari le informazioni sul debito totale verso il sistema creditizio di ciascun cliente segnalato.
La Centrale dei Rischi ha l'obiettivo di:
migliorare il processo di valutazione del merito di credito della clientela
innalzare la qualità del credito concesso dagli intermediari
rafforzare la stabilità finanziaria del sistema creditizio.
La Centrale dei Rischi favorisce l'accesso al credito per la clientela "meritevole". Fonte: http://www.bancaditalia.it/statistiche/racc_datser/intermediari/centrarisk