Il credito immobiliare ai consumatori ex art

quinquiesdecies T.U.B.

La stipulazione commissoria è ammessa anche dall‘art. 120 quinquiesdecies211, comma 3, del TUB212. Si tratta di una norma di recentissima introduzione che attiene al mutuo immobiliare e più nello

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210 _{Cfr A. LUMINOSO, Patto marciano e sottotipi, in Rivista di diritto civile}

6/2017, p. 1413 e p. 1421. L‘A. ritiene che il silenzio di cui all‘art. 48 bis T.U.B. in tema di effetto esdebitativo sia significativo ma che cionondimeno rientri nel potere delle parti inserire nel patto marciano una clausola che lo preveda.

211 _{L‘art. 120 quinquiesdecies rientra nel nuovo Capo I-bis, intitolato ―Credito}

immobiliare ai consumatori‖ introdotto dal d.lg. 21 aprile 2016, n. 72, con cui si è data attuazione alla Direttiva europea 2014/17/UE del 4 febbraio 2014, attuazione della Direttiva 2014/17/UE – c.d. MCD, Mortgage Credit Directive, la quale ha definito un ―quadro comune per alcuni aspetti delle disposizioni legislative, regolamentari e amministrative degli Stati membri concernenti‖ i contratti di credito concessi ―ai consumatori‖ per l‘acquisto o la ristrutturazione di un immobile residenziale ―e garantiti da ipoteca o altrimenti‖.

212 _{In tema, F. PIRAINO, L’inadempimento del contratto di credito immobiliare ai}

consumatori, in I nuovi marciani, scritto con G. D‘AMICO, S. PAGLIANTINI, T.

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specifico al debito del consumatore213, anch‘essa di matrice europea, nata con l‘intento di ―incoraggiare i creditori ad esercitare un ragionevole grado di tolleranza prima di dare avvio a procedure di escussione della garanzia‖214

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Oggetto della disciplina è il caso in cui un consumatore contragga un mutuo e a garanzia ipotechi un bene immobile, acconsentendo al relativo trasferimento in proprietà al creditore in caso di suo inadempimento215.

Anche questa norma principia con ―fermo quanto previsto dall‘art. 2744 c.c.‖ e, quindi, risolve a monte qualsiasi dubbio circa la legittimità delle operazioni normate, autorizzandole esplicitamente sebbene di natura commissoria.

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213 _{Il comma 3 recita: ―fermo quanto previsto dall‘art. 2744 c.c., le parti possono}

convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l‘estinzione dell‘intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l‘ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo. Se il valore dell‘immobile come stimato dal perito ovvero l‘ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all‘eccedenza. In ogni caso, il finanziatore si adopera con ogni diligenza per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo. La clausola non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito ai sensi dell‘articolo 120-

quater‖.

214 _{Direttiva europea 2014/17/UE del 4 febbraio 2014: Mortgage Credit Directive.} 215

La particolare incisività della previsione e la circostanza che il suo destinatario sia il consumatore, soggetto tradizionalmente ritenuto meno capace di comprendere i rischi connessi alle operazioni giuridiche poste in essere, ha indotto il legislatore a prendere degli strumenti di tutela. Cosi, il comma 4 dispone, con riguardo al comma 3 della norma che: a) il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola; b) se il contratto di credito contiene la clausola, il consumatore è assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza; c) costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili; mentre non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto ai sensi dell‘art. 40, comma 2; (articolo inserito dall‘art. 1, comma 2, d.lgs. 21 aprile 2016, n. 72. d) il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell‘accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente con le modalità di cui al terzo comma dell‘art. 696 c.p.c., con una perizia successiva all‘inadempimento.

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Pure in questo caso, però, il legislatore non manca di introdurre taluni bilanciamenti.

In primo luogo, il riformatore prevede che in caso di inadempimento del consumatore216 la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene hanno un effetto esdebitativo, di talché si realizza automaticamente l‘estinzione dell‘intero debito a carico del consumatore, anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l‘ammontare dei proventi della vendita sono inferiori al debito residuo217.

Non poche sono le somiglianze tra l‘istituto normato dall‘art. 48-bis T.U.B. e quello di cui all‘art. 120-quinquiesdecies T.U.B.; in entrambi i casi l‘inadempimento comporta il trasferimento in favore del creditore di un immobile o di altro diritto immobiliare del debitore o di un terzo. Come puntualizzato da attenta dottrina218, quello che varia, soprattutto, è la caratteristica soggettiva del soggetto finanziato. L‘art. 48-bis T.U.B. si riferisce esclusivamente alle operazioni che coinvolgono professionisti, mentre l‘art. 120-quinquiesdecies si rivolge unicamente ai consumatori219, il ché, secondo quanto sopra già evidenziato, si

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216 _{L‘inadempimento peraltro viene stigmatizzato dal legislatore il quale prevede che}

esso rilevi soltanto quando il mancato pagamento riguarda un ammontare equivalente a diciotto rate mensili. In questo m odo si evita che ogni forma di inadempimento lieve possa attivare la garanzia.

217 _{M. TATARANO, L’art. 120 quinquiesdecies, t.u. banc. in Recenti riforme in}

tema di garanzie del credito bancario, Studio n. 1-2017/C, Consiglio superiore del notariato, p. 25, rileva che ―La circostanza rivela la preoccupazione del legislatore di calibrare la tutela del soggetto finanziatore in base alla gravità del mancato pagamento da parte del debitore nei termini stabiliti, e ciò in una logica di proporzionalità dei rimedi che rappresenta probabilmente la chiave di lettura dell‘intera materia che qui interessa, e non solo, essendo il principio di proporzionalità di portata applicativa generale nel sistema‖.

218 _{L. VIZZONI, Spunti in tema di qualificazioni dei contraenti e posizione del terzo}

garante nel nuovo scenario delle garanzie del credito, in Banca Borsa Titoli di

Credito, 3, 2018, pp. 445 ss.

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Fermo restano che in entrambi i casi il finanziatore è sempre necessariamente una banca o un altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico, iscritto all‘albo degli intermediari autorizzati dalla Banca d‘Italia, di cui all‘articolo 106 t.u.b.

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giustifica il fatto che l‘effetto esdebitatorio del trasferimento è sancito dell‘art. 120-quinquiesdecies T.U.B. ma non anche dall‘art. 48 bis T.U.B.