Il prestito vitalizio ipotecario.

La stessa logica di rivitalizzare il circuito creditizio appartiene anche al prestito vitalizio ipotecario di cui all‘art. 11 quaterdecies, comma 12 quater, del d.l. 203/2005, riformato di recente dalla legge 2 aprile 2015220.

Questa norma, che rispetto alle altre è stata introdotta precedentemente, ha lo scopo di rendere possibile l‘accesso al credito ai soggetti con più di sessant‘anni di età221

(che di norma per motivi anagrafici hanno difficoltà ad accedere al mutuo), a fronte, però, di una garanzia

_____________________________________________________________________

220 _{Per quanto ivi di interesse, il comma 12-quater stabilisce che ‖I finanziamenti di}

cui al comma 12 del presente articolo sono garantiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali e agli stessi si applica l‘articolo 39, commi 1, 2, 3, 4 e 7, del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385. L‘ipoteca di primo grado a garanzia del finanziamento di cui al comma 12 non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del finanziato. Qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi di cui al citato comma 12, il finanziatore vende l‘immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15 per cento per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell‘immobile. In alternativa, l‘erede può provvedere alla vendita dell‘immobile, in accordo con il finanziatore, purché‘ la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dello stesso. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. L‘importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell‘immobile, al netto delle spese sostenute. Nei confronti dell‘acquirente dell‘immobile non hanno effetto le domande giudiziali di cui all‘articolo 2652 c.c., primo comma, numeri 7) e 8), del codice civile trascritte successivamente alla trascrizione dell‘acquisto‖.

162

eccezionalmente incisiva, in grado di rassicurare i finanziatori a concedere credito anche a costoro222.

L‘esigenza di rafforzare la posizione del creditore nasce soprattutto dal fatto che pegno ed ipoteca non sono più avvertiti dagli operatori come strumenti di garanzia che offrono una pronta soddisfazione coattiva del credito, stanti le lungaggini procedimentali e sovente anche le difficoltà riscontrate nella vendita all‘asta dei beni gravati.

Specularmente, l‘età dei soggetti presi in considerazione dalla norma scoraggia il finanziatore dal confidare nella personale solvibilità del finanziato, dal momento che le sue aspettative di vita sono ridotte rispetto a quelle della popolazione più giovane.

Il legislatore, pertanto, prevede addirittura una forma di finanziamento garantita dalla possibilità di poter procedere alla vendita del bene per soddisfarsi sul ricavato al di fuori dalla procedura giudiziale.

L‘eccezionalità dell‘istituto è racchiusa nella stragiudizialità della vendita: ancora una volta il legislatore introduce uno strumento che si basa sull‘autosoddisfazione del creditore.

A ben vedere, il meccanismo sotteso al prestito al consumatore è caratterizzato da un profilo di aleatorietà circa la scadenza del contratto e l‘ammontare degli interessi.

La scadenza del mutuo coincide infatti con la morte del debitore; fino a quella data il debitore non deve pagare alcuna rata né alcun interesse. Gli interessi correlati al mutuo sono dovuti (rectius, calcolati) fino alla morte del mutuatario in quanto soltanto in questo momento scade il prestito, di talché il costo del finanziamento può essere in ipotesi anche molto elevato ove il debitore deceda in tarda età.

Questi interessi, peraltro, sono di norma capitalizzati poiché la legge, in totale (ed eccezionale) deroga al divieto di anatocismo di cui all‘art.

_____________________________________________________________________

222 _{In tema, T. RUINI, Il prestito vitalizio ipotecario, in I nuovi marciani, scritto con}

163

1283 c.c., sancisce che ―se non è previsto diversamente dal contratto si verifica la capitalizzazione degli interessi‖.

Alla morte del debitore il creditore ha il diritto di richiedere il rimborso integrale in un‘unica soluzione agli eredi. A tutela del creditore il legislatore gli attribuisce il potere di richiedere il pagamento integrale anche qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull‘immobile dato in garanzia o vengano posti in essere atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull‘immobile.

Qualora decorsi dodici mesi dall‘evento gli eredi non abbiano saldato il debito il finanziatore può procedere autonomamente alla vendita dell‘immobile ad un valore pari a quello di mercato223, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore. Le somme ricavate devono essere imputate a soddisfazione del credito e le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del credito, devono essere riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa, secondo lo schema della cautela marciana.

Anche in questo caso, come previsto nel credito al consumatore ed a differenza di quanto invece avviene nel finanziamento alle imprese garantito dal trasferimento di proprietà sospensivamente condizionato all‘inadempimento, la qualifica soggettiva del debitore ha indotto il legislatore a temprare la rigidità della norma assegnando alla vendita un‘efficacia sempre satisfattiva, a prescindere dal fatto che effettivamente il prezzo percepito riesca a coprire per intero il valore

_____________________________________________________________________

223

Nell‘intento di bilanciare le contrapposte esigenze delle parti (il creditore ha interesse a vendere il bene in tempi solerti ad un prezzo equivalente al credito, mentre il debitore ha interesse ad ottenere il maggior realizzo per percepire il differenziale, sulla scorta della cautela marciana), il legislatore, cosciente dell‘usuale difficoltà che può incontrare un venditore nell‘alienare un bene secondo il valore di mercato, ha previsto un meccanismo diretto a diminuire gradualmente il prezzo; trascorsi dodici mesi senza che si sia riusciti a vendere l‘immobile è previsto un ribasso del prezzo del quindici percento, e così via, per ogni ulteriori dodici mesi.

164

del credito. L‘importo del debito residuo non può infatti superare il ricavato della vendita dell‘immobile, al netto delle spese sostenute. Anche in questo caso, quindi, all‘autosddisfazione del creditore fa fronte un tentativo di bilanciamento delle due posizioni da parte del legislatore.