Ipotesi risolutive delle criticità dei contratti a Corpo

Essendo state individuate due criticità primordiali, da cui derivano tutte le altre, è lecito supporre che risolvendole sarà possibile allineare il metodo contrattuale alle esigenze dei progetti evoluti.

9.2.1 Prezzo fisso contrattuale basato su ipotesi del GC

Analizzando la composizione del Prezzo Fisso Contrattuale di un contratto a Corpo, si evince che è costituito da:

• Costo Preventivo= insieme degli oneri che il GC ipotizza di dover sostenere in fase realizzativa, sulla base della documentazione contrattuale.

• Utile Preventivo= profitto economico che il GC vuole ottenere in seguito alla realizzazione dell’intervento.

= +

• PFC = Prezzo Fisso Contrattuale [€] • Cp = Costo Preventivo [€] • Up = Utile Preventivo [€]

In fase d’offerta il GC ipotizza, sulla base dei documenti contrattuali, gli oneri che dovrà sostenere in fase esecutiva (Costo Preventivo) e definisce l’utile che desidera ottenere dalla

109 commessa (Utile Preventivo). Sulla base di questi, verrà formulato il Prezzo Fisso Contrattuale, ovvero l’importo in danaro che gli verrà riconosciuto a fronte del raggiungimento degli obbiettivi contrattuali.

Tale prezzo non è detto che coincida effettivamente con il “Prezzo Consuntivo” dell’opera, definito come la somma tra gli effettivi oneri che sostiene il GC in fase esecutiva (Costo Consuntivo) e l’utile che desidera ottenere dalla commessa (Utile Preventivo), ma dipende dalla correttezza delle ipotesi effettuate nella formulazione del costo preventivo e dalla capacità di rispettarle durante la realizzazione dell’opera.

= = +

= +

• Cc = Costo Consuntivo [€]

Le criticità dei contratti a Corpo nascono dal fatto che al GC verrà pagato il Prezzo Fisso Contrattuale indipendentemente dagli effettivi oneri sostenuti; ovvero si vedrà riconosciuto, in aggiunta all’utile che vorrebbe ottenere Up, solo un costo preventivo e non quello

effettivamente sostenuto in fase esecutiva. Qualora il costo consuntivo non coincidesse con quello preventivo, la differenza tra i due verrebbe allocata come utile, per cui l’ammontare del profitto economico, che il GC si era imposto di voler ottenere dalla commessa, subirebbe una modifica.

= = − = + − = + ∆

A seconda dei concreti accadimenti economici della fase esecutiva, tale differenza potrebbe essere positiva, quindi incrementare l’utile preventivo, oppure negativa e quindi diminuirlo.

= → ∆ 0 → > → ∆ < 0 → < > → ∆ > 0 → > • Cc = Costo Consuntivo [€] • Cp = Costo Preventivo [€] • Up = Utile Preventivo [€] • Uf = Costo Finale = Up - ∆costo [€] • ∆costo = Differenza tra Cp e Cc [€]

Pertanto, al momento della stipula del contratto, il GC non ha la certezza di ottenere dalla commessa un utile pari a quello che si è prefissato; potrebbe essere superiore (1), ma anche inferiore (2).

110 Figura 20: Prezzo preventivo / prezzo consuntivo

La macro-criticità “prezzo” nasce dal fatto che non vi è la certezza che il costo preventivo coincida con quello effettivamente sostenuto dal GC e quindi è presente la possibilità che l’utile ottenuto dal GC, a fine commessa, sia differente da quello che si aspettava.

Viene da ipotizzare che se fosse possibile riconoscere al General Contractor, oltre all’utile che si è prefissato di ottenere dalla commessa, il costo derivante dagli oneri effettivamente sostenuti in fase esecutiva, allora sarebbe possibile eliminare le criticità derivanti dalla macro- criticità “prezzo”.

In altri termini, il GC si dovrebbe obbligare a compiere l’opera a fronte del rimborso del Costo Consuntivo, più una quota certa, necessaria a gratificarlo economicamente.

= +

E’ ipotizzabile che qualora si utilizzasse un contratto con tale meccanismo di pagamento, che prevede il “Rimborso dei Costi Consuntivi” più il “Pagamento di un Utile”, allora tutte le criticità consequenziali alla macro-criticità “Prezzo Fisso Contrattuale” sarebbero risolte. Di seguito verrà svolta un’analisi al fine di dimostrare che il meccanismo proposto può porre rimedio alle problematiche evidenziate nei contratti a Corpo.

111 Non si fa riferimento ad un metodo contrattuale specifico, ovvero vengono tralasciati i vincoli e gli oneri della forma contrattuale a cui è applicato il meccanismo di pagamento proposto. In base a questa scelta potrebbero sorgere dei dubbi sull’applicabilità pratica del metodo o essere presenti delle lacune riguardo al rapporto contrattuale tra le parti. Si chiede, quindi, al lettore di effettuare la lettura esternandosi da un contesto contrattuale reale, ma porgendo attenzione al fatto che, a rigore di logica, rimborsando il costo consuntivo e pagando un utile certo, è possibile eliminare le criticità dei contratti a Corpo.

9.2.1.1 Analisi della funzionalità teorica della proposta

Nel caso in cui il GC non fosse costretto a formulare preliminarmente delle ipotesi sui possibili accadimenti economici della fase esecutiva, ma gli fosse riconosciuto l’ammontare di tutti gli oneri effettivamente sostenuti, allora è evidente che la forma contrattuale subirebbe degli importanti cambiamenti.

• Quota rischio assente: Il GC, differentemente da un contratto a Corpo, non deve effettuare delle ipotesi sui possibili accadimenti economici dell’intervento, in quanto gli verranno riconosciuti tutti i costi che sarà costretto a sostenere durante la fase esecutiva, più una quota parte che rappresenta il suo utile. Non è, quindi, soggetto ad alcun rischio economico; ovvero, la probabilità che le ipotesi effettuate portino ad un evento indesiderabile che conduca ad una riduzione dell’utile prestabilito è nulla, in quanto il GC ha la certezza di ottenere quest’ultimo. Per cui la quota rischio applicata dal GC è assente. • Flessibilità assoluta alle variazioni: Non è presente alcun vincolo economico pregresso tra

le parti, ovvero, indipendentemente da cosa il GC realizzerà in opera, verrà rimborsato degli oneri sostenuti e gli verrà riconosciuto un utile. Il pagamento, quindi, non è legato a un progetto ma agli effettivi lavori eseguiti in opera; per cui non vi è alcuna restrizione che inibisca la possibilità di effettuare un qualunque mutamento, durante la fase esecutiva, rispetto a un progetto fornito in fase d’offerta.

E’ presente una flessibilità assoluta alle variazioni in corso d’opera; ciò significa che sarà possibile effettuare una qualunque modifica al progetto senza avere la necessità di dover introdurre una variante.

Di conseguenza, in fase d’offerta, non sarà più necessario fornire un progetto completo e accuratamente definito ma sarà possibile elaborarlo, aggiustarlo e variarlo durante la fase esecutiva.

112 Tale possibilità di poter posticipare le scelte consente di ridurre drasticamente i tempi progettuali portando a una contrazione temporale di tutto il processo realizzativo. Pertanto sarà possibile anticipare l’entrata in servizio della costruzione.

Inoltre, si potranno posticipare molte ipotesi progettuali al momento in cui verranno individuati i fattori necessari a effettuarle con precisione, ad esempio si pensi alle incognite antecedenti lo strip-out nelle ristrutturazioni o a quelle idrogeologiche e geotecniche.

Vista la possibilità di selezionare il GC prima che il progetto esecutivo sia concluso è possibile utilizzare quelle che vengono definiti, secondo la terminologia anglosassone, pre-construction services.

• Valore aggiunto all’opera: L’utile del GC non è più legato al rispetto del budget della commessa, ma è certo fin dalla stipula del contratto. Le scelte effettuate non saranno più limitate dal bisogno di dover rispettare il costo preventivo, quindi è lecito supporre che tutte le capacità e le conoscenze del GC saranno utilizzate al fine di ottenere la migliore opera possibile.

In tal caso, il GC, non avrebbe alcun interesse, economico o professionale, a non effettuare le scelte più opportune, anzi sarebbe incentivato a farlo in modo da soddisfare a pieno le aspettative del Committente e quindi favorire futuri rapporti professionali. Per cui si può presumere che, visto che tutte le conoscenze e le capacità del GC sono finalizzate a dare un valore aggiunto all’opera, allora il risultato finale avrà un valore superiore, rispetto al caso in cui l’opera fosse stata realizzata con un contratto in cui il GC non avesse avuto la certezza di rispettare il budget.

9.2.2 Indipendenza del GC nella scelta dei subappaltatori

La seconda macro-criticità evidenziata è scaturita dal fatto che il GC è indipendente nelle scelte dei subappaltatori.

La facoltà del Committente è solo quella di non accettare le opere qualora non rispettassero la documentazione contrattuale e la “regola d’arte”.

Come evidenziato, tale criticità impone di presentare in fase d’offerta una documentazione contrattuale ben dettagliata necessaria a definire la qualità minima che deve possedere l’opera. Oltre tali minimi la Committenza ha uno scarso controllo; soprattutto nei confronti della “qualità esecutiva” .

113 La soluzione più immediata al problema è evidentemente quella di coinvolgere il Committente nella selezione dei subappaltatori.

Mentre tradizionalmente il processo di selezione dei subappaltatori è affidato unicamente alla struttura del General Contractor, in particolare al suo ufficio acquisiti, in base a tale proposta dovrebbe essere svolto in contradditorio tra le parti. In questo modo il Committente può controllare che tutte le prestazioni fornite dai subappaltatori siano conformi alla qualità che si vuole ottenere ed inoltre può avere la certezza che le ditte terze siano dotate delle caratteristiche e delle capacità più opportune per realizzare l’opera nel migliore dei modi. Pertanto, in fase d’offerta la documentazione contrattuale, in particolare il Capitolato, potrà avere un livello di dettaglio inferiore rispetto ai contratti tradizionali; ciò rende possibile la riduzione dei tempi della fase progettuale.

Dato che al fine di eliminare le criticità dei contratti tradizionali, è necessario accompagnare tale proposta a quella precedente (al GC viene rimborsato il costo consuntivo e riconosciuto un utile certo), è evidente che il coinvolgimento del Committente nella selezione dei subappaltatori, oltre a eliminare le criticità dei contratti tradizionali, è addirittura opportuno. Infatti, dato che al GC vengono rimborsati i costi consuntivi, è possibile presumere che non sarà incentivato a ottimizzare i costi dei subappalti. Tuttavia il Committente, essendo presente durante la selezione dei subappaltatori, potrà valutare che i costi di questi siano conformi alle esigenze del suo budget.

Figura 21: Schema della funzionalità delle ipotesi effettuate