Riduzione tempi e flessibilità

Spesso, le costruzioni sono dei beni strumentali la cui realizzazione è parte integrante di un piano finanziario del Committente: il flusso di cassa dell’intervento (cash flow) è soggetto a “incassi” solo dopo l’entrata in servizio del bene, ovvero all’avvio dell’attività a cui è destinata l’opera.

Ogni anticipo temporale, sull’utilizzo di un bene strumentale, equivale ad ottenere delle entrate premature, che altrimenti non sarebbe stato possibile acquisire.

Si pensi soprattutto alle costruzioni finalizzate ad attività con alto revenue mensile ( hotellerie e retail di lusso, industriali, commerciali, autostradali, portuali, etc.), in cui ogni anticipo temporale, che si può ottenere sull’entrata in esercizio, è fonte di importanti proventi per la proprietà.

Un semplice esempio, per rendere chiaro il volume d’affari di cui si sta discutendo, può essere il seguente:

Hotel D…….A, 5 stelle lusso, sito in Milano

• Revenue annuale ≅ 40.000.000 €

• Revenue mensile ≅ 3.500.000 €

Intervento di Manutenzione Straordinaria

• Importo ≅ 11.000.000 €

• Durata= 8 mesi

Osservando l’esempio riportato, è chiaro che anche riducendo di settimane la durata dell’intervento il flusso di cassa relativo all’attività subisce una profonda mutazione.

Inoltre, bisogna tener presente, che molto spesso gli interventi vengono realizzati dalle Company mediante debito, per cui un avvio prematuro dell’attività può permettere di ridurne i tempi di rientro.

Anche quando la costruzione non è propriamente definibile bene strumentale, oppure non è interessata da una revenue tale per cui riducendo le tempistiche dell’intervento si ha una forte riduzione dei tempi di ritorno dell’investimento, possono esserci delle situazioni in cui è fondamentale ridurre i tempi del processo edilizio. Ad esempio quando deve essere rispettata

100 una scadenza (deadline). Si pensi ad un edificio scolastico che deve essere obbligatoriamente completato per la data di inizio dell’anno scolastico; oppure un hotel che deve essere pronto per l’inizio della stagione balneare.

Spesso, quindi, ridurre i tempi di realizzazione dell’intervento è una necessità fondamentale della Committenza. Tuttavia, la fase costruttiva possiede dei vincoli temporali tali per cui non è possibile ridurne la durata oltre un dato intervallo.

Per questo motivo, generalmente, l’unica opportunità per contrarre i tempi realizzativi di un intervento è ridurre le tempistiche pre-contrattuali.

Nei contratti tradizionali, l’attività che consuma maggiormente la risorsa tempo nella fase antecedente la stipula del contratto è la progettazione. Infatti, per non dover ricorrere, in fase esecutiva, a delle varianti, è fondamentale che il progetto esecutivo in fase d’offerta sia completo, accuratamente definito, dettagliato e caratterizzato da specifiche chiare e inequivocabili.

La criticità principale dei contratti tradizionali che costringe ad assegnare alla progettazione un grande range temporale è la scarsa flessibilità alle variazioni in corso d’opera.

Qualora fosse possibile apportare delle variazioni all’opera durante la fase esecutiva senza uscire dai termini contrattuali, non si necessiterebbe più di dover possedere in fase d’offerta una progettazione completa e accuratamente definita. Di conseguenza si otterrebbe un importante risparmio della risorsa tempo.

Vi sono delle situazioni in cui la flessibilità alle variazioni in corso d’opera o l’utilizzo di un programma fast track è fondamentale, in quanto non è possibile disporre a priori di tutte le informazioni necessarie a definire tutte le parti del progetto.

Potrebbe essere portato un esempio in proposito citando gli interventi di ristrutturazione: usualmente, un nuovo locatario ha l’esigenza di apportare delle modifiche all’edificio che andrà ad occupare, in modo da adattarlo ai propri bisogni. Si dovrà, quindi, effettuare un in intervento di manutenzione straordinaria. La progettazione dell’intervento, però, non può avere inizio fino a quando il nuovo locatario non è entrato in possesso delle aree, ovvero dal momento in cui dovrà iniziare a pagare il canone di locazione. Quindi, durante tutto il processo realizzativo dell’intervento (progettazione + costruzione), oltre a non poter asservirsi del bene è anche costretto a sostenere gli esborsi relativi al canone di locazione.

Ridurre il tempo, che intercorre dall’acquisizione all’entrata in esercizio del bene, è fondamentale per ridurre i costi “morti”.

101 Questa problematica può insorgere anche in altre situazioni associate a interventi di nuova edificazione: pur essendo stata sottoscritta una lettera di intenti con la proprietà, molte attività progettuali, soprattutto quelle legate ai vincoli geologici, non possono essere avviate fino a quando il terreno non viene acquisito.

Gli interventi di ristrutturazione soffrono di un'altra criticità legata alla carenza di flessibilità: molte decisioni progettuali possono essere prese con certezza solo dopo che è stato eseguito lo strip-out dell’edificio, in quanto vengono rese visibili le tecnologie presenti, prima celate dalle finiture. Nel caso in cui il team di progettazione effettuasse , durante la definizione del progetto, delle ipotesi riguardo alla conformazione tecnologica dell’edificio da ristrutturare, sarebbe presente un certa probabilità che non coincidano con la realtà. Durante la fase esecutiva, vi sarebbe l’eventualità di dover affrontare, tali non corrispondenze, con l’introduzione di varianti.

Questa problematica può riscontrarsi in molti altri tipi di intervento, soprattutto riguardo i vincoli idrogeologici e geotecnici. In aggiunta, vi possono essere dei progetti così complessi per cui definirne ogni aspetto in fase progettuale sarebbe impossibile, o comunque molto oneroso. La necessità di utilizzare una forma contrattuale flessibile potrebbe anche derivare da altre esigenze:

• Le committenze possono avere una struttura molto articolata, caratterizzata da un processo decisionale molto lungo; per cui le scelte effettuate possono subire delle variazioni e dei ripensamenti durante la fase esecutiva.

• E’ necessaria una flessibilità strategica, ovvero è possibile prendere alcune decisioni riguardanti l’opera solo nel momento in cui l’utente finale viene individuato e coinvolto nel processo realizzativo. Si pensi agli edifici destinati alla locazione.