Non sono soggetti a titolo abilitativo gli interventi di manutenzione ordinaria , gli interventi in abitazioni private volte alla eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la costruzione di rampe, di ascensori esterni e altri manufatti che alterino la sagoma dell’ufficio.
Dobbiamo però precisare che quando si parla di attività libere non si intende che siano al di fuori di ogni controllo: devono infatti essere rispettate le norme urbanistiche regionali e comunali, le norme riguardanti l’attività edilizia ed infine le norme del testo unico sui beni culturali e ambientali. 17
1.8 IL PERMESSO DI COSTRUIRE, IL PROCEDIMENTO, LA DECADENZA E L’ANNULLAMENTO
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Il permesso edilizio è richiesto per le attività di trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio di più forte impatto,in particolare per gli interventi di nuova costruzione, per quelli di ristrutturazione c.d innovativi cioè che portino ad una struttura edilizia nuova del tutto o in parte, infine per quegli interventi edilizi su aree demaniali o su immobili di proprietà dello Stato effettuati da enti privati o pubblici.
Gli altri interventi,invece,sono assoggettati al regime della D.I.A.
Il permesso edilizio viene inquadrato tra i provvedimenti autorizzatori ma con una particolarità: gli effetti del permesso incidono in maniera permanente sulla disciplina dell’immobile e ne cristallizzano il regime giuridico ed è per questo motivo che poi nascono problemi nel caso di mutamento di destinazione d’uso dell’immobile.
Per quanto riguarda il procedimento, al fine di accelerare i tempi, è stata prevista la costituzione di un organismo denominato Sportello Unico per l’Edilizia presso i diversi comuni.
Esso ha il compito di ricezione delle domande di permesso edilizio, delle denunce di inizio attività e di ogni altro atto di assenso in materia edilizia.
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Le fasi del procedimento le troviamo all’art 20 (t.u. Edilizia) e sono :
a. Presentazione della domanda e del progetto dell’opera allo Sportello Unico, i soggetti legittimati a farlo sono i proprietari dell’immobile o altri soggetti aventi titolo, come ad esempio l’usufruttuario negli interventi di restauro oppure l’enfiteuta per la costruzione o ristrutturazione dei fabbricati rurali
b. Entro dieci giorni dalla presentazione della domanda deve essere indicato il nome del responsabile del procedimento
c. Fase istruttoria: si svolge nei seguenti sessanta giorni dalla presentazione della domanda, entro questo termine il responsabile del procedimento deve acquisire tutti i pareri e gli assensi richiesti e formulare, come conclusione dell’istruttoria, una proposta di provvedimento accompagnata da una dettagliata relazione con la qualificazione tecnica e giuridica dell’intervento richiesto. Il termine di sessanta giorni può essere interrotto se durante l’istruttoria viene richiesta una integrazione procedimentale, entro quindici giorni dalla proposizione della domanda. In tal caso il termine ricomincerà a decorrere dal momento in cui viene presentata la documentazione integrativa
d. Rilascio del permesso edilizio: effettuato dal dirigente entro un termine perentorio di quindici giorni dalla proposta del responsabile del procedimento. Sia nel caso di rigetto del permesso che nel caso di accoglimento è richiesta la motivazione
e. Pubblicità: deve essere data notizia al pubblico, mediante affissione nell’albo pretorio, dell’avvenuto
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rilascio del permesso. È importante ricordare che il permesso ha carattere reale ed è quindi trasferibile ai successori o aventi causa del proprietario.18
Nel permesso edilizio devono essere indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Quello di inizio non può superare l’anno e quello di ultimazione dei lavori non può superare tre anni dalla data dell’inizio. Quando, per cause non imputabili al soggetto, si ha un ritardo nei lavori, può essere richiesta ed accolta una proroga dei termini; essa è concessa dal dirigente. La mancata indicazione dell’inizio e del termine dei lavori determina la decadenza del permesso di costruire.
Veniamo infine ai casi di annullamento del permesso edilizio: oltre che per effetto di una sentenza del giudice amministrativo, il permesso edilizio è suscettibile di annullamento sia da parte della stessa autorità che lo ha emanato (il comune), sia da parte della regione.
L’annullamento si ha sia in presenza di un vizio di legittimità del permesso edilizio, quali, incompetenza violazione di legge,eccesso di potere, sia in presenza di un interesse pubblico concreto all’annullamento: non si intende un interesse pubblico generico, ma va individuato nello specifico il pregiudizio che quel certo permesso edilizio provoca all’interesse pubblico urbanistico, di conseguenza la motivazione dell’annullamento del
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provvedimento deve riportare nello specifico il danno urbanistico concretamente prodotto.
Per l’annullamento d’ufficio ad opera del comune,non sono previsti termini di sorta, anche se è comunque previsto un “termine ragionevole” tenendo conto degli interessi dei destinatari e dei contro interessati.
Per quanto riguarda invece l’annullamento ad opera della regione: i presupposti per tale annullamento sono i soliti detti prima,quindi l’illegittimità e l’interesse pubblico, ma in questo caso sono previsti limiti temporali ben precisi e cioè un termine di decadenza di 18 mesi decorrenti dall’accertamento delle violazioni e un termine di prescrizione decennale dalla emanazione del permesso. Il procedimento si articola in fasi:
Accertamento della violazione d’ufficio o su denuncia
Contestazione delle violazione con invito a presentare controdeduzioni entro un determinato termine
Ordine, eventuale, di sospendere i lavori, il quale viene notificato al titolare del permesso, al proprietario, al progettista e al Comune ( da notare
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che in ordine alla sospensione dei lavori la giurisprudenza ha affermato che la stessa costituisce un provvedimento cautelare distinto ed autonomo rispetto all’eventuale provvedimento finale di annullamento. L’ordine di sospensione cessa di avere efficacia se entro sei mesi dalla sua notificazione non viene emesso il decreto di annullamento)
Emissione del decreto di annullamento da emettere entro 18 mesi dall’accertamento delle violazioni