REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI RAVENNA
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
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ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. 193/2016
promossa da XXXX
contro XXXX
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G.E. Dott. Roberto Sereni Lucarelli
C.T.U. Geom. Samantha Dall’Acqua
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Ravenna, 30.10.2017
Geom. Dall’Acqua Samantha
C.F.: DLL SNT 86S54 H199L / P. IVA 02290640396 Via Sintinina 18A 48123 Ravenna cell 333-4091390
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CONSISTENZA ED UBICAZIONE IMMOBILI
Trattasi di terreno edificabile, privo di recinzioni e senza sovrastanti fabbricati, costituito da 3 particelle catastali, sito in Comune di Conselice (RA), località Lavezzola, in Via Ricci Maccarini, nelle immediate vicinanze della linea ferroviaria Ferrara - Ravenna, destinato ad edilizia residenziale e nello specifico ad alloggi per l’edilizia economico popolare (PEEP), oggetto di convenzione edilizia stipulata con il Comune di Conselice, il tutto per una superficie catastale complessiva di mq 2.398.
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IDENTIFICAZIONE CATASTALE
I beni pignorati, attualmente sono così identificati:
Catasto Terreni del Comune di Conselice, Prov. RA, Fg. 3:
- Mapp. 752, seminativo di mq 385, R.D. € 3,85; R.A. € 3,18;
- Mapp. 755, frutteto di mq 1.849, R.D. € 74,87; R.A. € 22,92;
- Mapp. 758, frutteto di mq 164, R.D. € 6,64; R.A. € 2,03.
I beni in oggetto confinano con: Via Ricci Maccarini, ragioni XXXX da più lati, ragioni XXXX - XXXX, salvo altri.
Catastalmente i beni sopra descritti risultano intestati a:
- XXXX, Proprietà per 1/1.
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DATI DI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobili del 28.06.2016, Rep.
n. 2217/2016, trascritto in data 22.07.2016 all’art. 7942, si rileva che: “la XXXX, nella qualità di cui sopra, ut supra rappresentata e difesa,
DICHIARA
di voler sottoporre ad esecuzione forzata per espropriazione i seguenti diritti reali e le rispettive quote spettanti alla XXXX, come sotto indicati:
per la quota di 1/1 di piena proprietà spettante alla XXXX su
Terreni siti in Conselice (RA), censiti al Catasto Terreni di detto Comue al Foglio 3, p.lle 752, 755, 758…”
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CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
Nessuna osservazione o discrepanza tra l’attuale identificazione catastale e quanto pignorato.
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PROPRIETA’ (C.F., Stato civile, Regime patrimoniale all’acquisto dei beni, ecc.)
I beni pignorati risultano attualmente essere intestati a:
- XXXX, Proprietà per 1/1.
Dall’atto a rogito Notaio Paolo Mario Plessi Rep. 64497/17863 del 18.05.2004, registrato a Lugo il 07.06.2004
al n. 1680 e trascritto in data 08.06.2004 art. 8944 relativo a
“CONVENZIONE PER CESSIONE IN PROPRIETÀ ALLA XXXX DI AREA PEEP SITA IN COMUNE DI CONSELICE FRAZ. LAVEZZOLA”, si rileva
quanto segue: “... che interviene al presente atto quale Vice Presidente del Consiglio di Amministrazione della "XXXX, a quanto segue autorizzato con delibera del Consiglio di Amministrazione del 4 maggio 2004;…”
Inoltre dal suddetto atto si rileva che: “…Il Comune di Conselice, come sopra rappresentato, vende alla XXXX che a mezzo come sopra acquista, il seguente immobile:
quattro appezzamenti di terreno fabbricabile posti in Comune di Conselice frazione Lavezzola via Ricci Maccarini, censiti al Catasto Terreni di detto Comune al foglio 3 coi mappali
- 752 di mq. 385 - 755 di mq.1849 - 758 di mq. 164
della superficie catastale complessiva di mq.2398,
in confine con rimanenti proprietà del Comune di Conselice per tre lati.
area già dotata delle opere di urbanizzazione e corrispondenti al lotto n.1 del vigente piano PEEP comparto di Lavezzola...”
(Il tutto come meglio specificato nel suddetto atto del Notaio Plessi)
Si precisa poi che con verbale di assemblea straordinaria a
rogito Dott. Federico Tassinari di Imola del 30.03.2005, Rep. 27978 non trascritto in Conservatoria ma volturato in data
07.06.2012 con prot. n. 3558.1/2012, la società trasferiva la sede legale in Imola (Il tutto come anche già precisato nella
certificazione notarile del Notaio Lera già in atti e come si rileva dalle visure catastali storiche).
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ESISTENZA DI PARTI COMUNI, SERVITU’, VINCOLI E CONVENZIONI
Per quanto riguarda parti comuni, servitù, vincoli e convenzioni, si fa espresso riferimento e si rimanda integralmente a quanto riportato e meglio specificato nell’atto a rogito Notaio Paolo Mario Plessi Rep. 64497/17863 del 18.05.2004 trascritto in data 08.06.2004 all’art. 8944, sopra citato nel quale sono riportate specifiche condizioni e prescrizioni relative ai beni in oggetto nonché alle specifiche condizioni e prescrizioni riportate nella relativa convenzione edilizia stipulata con il Comune di Conselice in data 18.05.2004 Rep. 64497/17863, trascritta in data 08.06.2004 all’art. 8945.
Si rileva, in particolare, dal sopra citato atto a rogito Notaio Plessi Rep. 64497/17863 del 18.05.2004 trascritto all’art. 8944, quanto segue:
“Art. 5 - La parte acquirente dà atto di essere in possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti dalle vigenti disposizioni per l'assegnazione di alloggi economici e popolari e produce la documentazione relativa.
Art. 6 - La parte acquirente dichiara di essere a conoscenza che il terreno oggetto della presente convenzione fa parte di area destinata ad edilizia residenziale, compresa nel PEEP redatto ai
sensi della legge 22.10.1971 n.865 e successive modificazioni ed integrazioni…
…Art. 10 - E' comunque vietata, salvo previa autorizzazione dell'Amministrazione Comunale, la cessione a terzi dell'area inedificata o parzialmente edificata…
…Art. 12 - La presente vendita avviene con tutte le garanzie di legge, con espressa dichiarazione da parte del Comune venditore della legittima provenienza, libera disponibilità e libertà ipotecaria ed assenza di ogni altro onere sia reale che personale e fiscale…
…Art. 15 - La parte acquirente dichiara di accettare le condizioni ed i vincoli stabiliti nella convenzione predisposta ai sensi e per gli effetti degli articoli 7 e 8 della L.28.1.77 N.10…
…ART. 18 …con obbligo di concedere le servitù di passaggio che si rendessero necessarie per la realizzazione di pubblici servizi…
… ART.24 - DURATA DELLA CONVENZIONE
La convenzione vincola il concessionario ed i suoi aventi causa al rispetto degli obblighi in essa previsti per la durata di anni 20 dalla data di stipula.
Il concessionario non può recedere dalla convenzione trattandosi di area sottoposta a regime PEEP…”
(Il tutto come meglio specificato nel suddetto atto del Notaio Plessi Rep. 64497/17863 del 18.05.2004 trascritto in data 08.06.2004 all’art. 8944 e nella nota di trascrizione della suddetta convenzione edilizia del 18.05.2004 Rep. 64497/17863 trascritta in data 08.06.2004 all’art. 8945 ai quali si rimanda integralmente).
Relativamente ai “vincoli e tutele”, si rimanda inoltre anche a quanto meglio specificato nel “Certificato di destinazione Urbanistica” di cui si dirà in seguito.
Si rimanda infine a quanto precisato e specificato nella Comunicazione P.G. 8112 del 25.09.2017, fornita dal Comune di Conselice in riposta alla istanza con richiesta di chiarimenti, inviata dalla sottoscritta in data 28.08.2017 e di cui si dirà meglio in seguito.
Ai sensi dell’art. 173 bis disp. Att. Cpc, modificato con Legge n. 132/2015, si precisa che, dalla visione delle formalità trascritte a nome della Società esecutata e dall’atto notarile di provenienza, i beni oggetto di pignoramento non risultano gravati da censo, livello o uso civico.
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PROVENIENZA DEI BENI
Come già accennato precedentemente, la società esecutata è pervenuta in possesso dei beni in oggetto, per acquisto fattone dal Comune di Conselice, con atto a rogito a rogito Notaio Paolo Mario Plessi Rep. 64497/17863 del 18.05.2004, registrato a Lugo il 07.06.2004 al n. 1680 e trascritto in data 08.06.2004 art. 8944.
Dal suddetto atto si rileva inoltre che: “…La presente vendita avviene con tutte le garanzie di legge, con espressa dichiarazione da parte del Comune venditore della legittima provenienza..”
Si precisa poi, che come già precisato nella certificazione
notarile del Notaio Enrico Lera (già in atti) e come si rileva dalle visure catastali storiche, il Comune di Conselice era pervenuto in possesso dei beni in oggetto, per acquisto fattone tramite atto a rogito Notaio Plessi del 04.06.1988, Rep. 17026. (Il tutto come meglio specificato nella certificazione notarile del Notaio Lera già in atti e come si rileva dalle visure catastali storiche)
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SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Al momento del sopralluogo, i beni risultavano liberi e privi di sovrastanti fabbricati, e da ricerche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Ravenna – Territorio/Servizio di pubblicità immobiliare, non risultano trascrizioni relative a contratti di affitto a carico della società esecutata, pertanto ai fini della vendita, potranno considerarsi liberi al decreto di trasferimento.
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ISPEZIONI IPOTECARIE
(a carico della società esecutata aggiornate al 20.09.2017) ISCRIZIONI
Art. 1876 del 24.07.2012 IPOTECA VOLONTARIA (mutuo fondiario)
Atto Notarile Pubblico Notaio Plessi Paolo Mario del 12.07.2012, Rep. n. 88869/35755.
ISCRIZIONE: € 108.000,00 SORTE: € 60.000,00 durata 15 anni
GRAVA: immobili siti in Comune di Conselice (RA), Via Ricci Maccarini, censiti al C.T. di detto Comune al Fg. 3, Mappali 752, 755 e 758.
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TRASCRIZIONI CONTRO Art. 7942 del 22.07.2016 VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
Atto Ufficiale Giudiziario di Ravenna del 28.06.2016, Rep. n. 2217/2016.
GRAVA: immobili siti in Comune di Conselice (RA), Via Ricci Maccarini, censiti al C.T. di detto Comune al Fg. 3, Mappali 752, 755 e 758.
(Il tutto come meglio specificato nelle suddette ispezioni ipotecarie)
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REGOLARITA’ EDILIZIA, DESTINAZIONE URBANISTICA
Dall’atto a rogito Notaio Paolo Mario Plessi Rep. 64497/17863 del 18.05.2004, registrato a Lugo il 07.06.2004
al n. 1680 e trascritto in data 08.06.2004 art. 8944 relativo a
“CONVENZIONE PER CESSIONE IN PROPRIETÀ ALLA XXXX DI AREA PEEP SITA IN COMUNE DI CONSELICE FRAZ. LAVEZZOLA”, si rileva quanto segue:
“Art. 6 - La parte acquirente dichiara di essere a conoscenza che il terreno oggetto della presente convenzione fa parte di area destinata ad edilizia residenziale, compresa nel PEEP redatto ai
sensi della legge 22.10.1971 n.865 e successive modificazioni ed integrazioni…”
“…Art. 8 Le parti convengono che le opere di urbanizzazione inerenti alla lottizzazione, di cui l'area in oggetto è già dotata delle necessarie opere di urbanizzazione primaria.
Art. 9 - La costruzione degli edifici sulle aree cedute in proprietà dovrà avvenire nel rispetto delle seguenti prescrizioni:
- Le costruzioni dovranno essere progettate conformemente alla normativa vigente e al progetto planivolumetrico.
- I lavori di costruzione dei fabbricati, dovranno avere inizio entro due anni dalla stipula della presente convenzione…
…Art. 15 - La parte acquirente dichiara di accettare le condizioni ed i vincoli stabiliti nella convenzione predisposta ai sensi e per gli effetti degli articoli 7 e 8 della L.28.1.77 N.10…
…ART. 18 - OPERE DI ALLCCIAMENTO AI PUBBLICI SERVIZI
Ai sensi del secondo comma, art.31 della L.R.47/78 e s.m. il concessionario assume interamente a proprio carico gli oneri inerenti e conseguenti all'esecuzione degli allacciamenti ai pubblici servizi di fognatura, gasdotto, elettrodotto, telefono, acquedotto, ecc. per i tratti che vanno dai condotti principali di urbanizzazione primaria, ubicati all'esterno dei lotti, fino al costruendo edificio, secondo le indicazioni riportate nei progetti approvati dagli enti erogatori delle pubbliche forniture, con obbligo di concedere le servitù di passaggio che si rendessero necessarie per la realizzazione di pubblici servizi.
ART. 19 - OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA E' a carico del Comune l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria. Sono a carico dei realizzatori dei fabbricati le quote relative agli oneri di urbanizzazione secondaria (U2), determinate in base alle tariffe vigenti al momento della richiesta di concessione edilizia, alla superficie ed uso specifico del fabbricato e singole parti. Sono altresì a carico degli attuatori finali, se dovuto, il contributo sul costo di costruzione ai sensi dell'art.6 della legge 28.1.77 n.10 anch'esso determinato in base alle tariffe vigenti al momento del rilascio della concessione edilizia, alla superficie e destinazione d'uso del fabbricato o parte di esso…”
(Il tutto come meglio specificato nel suddetto atto a rogito Notaio Plessi e nella relativa nota di trascrizione della Convenzione edilizia trascritta in data 08.06.2004 art. 8945, con le specifiche condizioni e prescrizioni in essi riportati e contenuti, ai quali si rimanda integralmente).
Dalla sottoscritta, sono stati reperiti presso il Comune di Conselice i seguenti documenti, alcuni dei quali, già richiamati nell’atto del Notaio Plessi:
- Deliberazione n. 89 del 30.12.1997;
- Deliberazione n. 2 del 19.01.2000;
- Deliberazione n. 28 del 24.02.2000;
- Determina n. 258, Prot. 9333 del 12.08.2000;
- Deliberazione n. 13 del 27.03.2002;
- Deliberazione n. 52 del 25.07.2002;
- Determina n. 152, Prot. n. 5953, del 04.05.2004.
Inoltre sono state reperite le seguenti pratiche edilizie:
- Permesso di Costruire, Pratica n. 285/2007 del 07.01.2008;
- Inizio Lavori (solo accantieramento) del 15.01.2009 n. 332.
Ad oggi, come già sopra accennato, i terreni risultano liberi e privi di sovrastanti fabbricati e le sopra citate pratiche edilizie risultano ad oggi decadute; l’aggiudicatario dovrà pertanto predisporre un nuovo progetto edilizio in conformità alla normativa ed allo strumento urbanistico vigente al momento della presentazione, nonchè a quanto previsto nel sopra citato atto a rogito Notaio Plessi e nella relativa Convenzione Edilizia trascritta in data 08.06.2004 all’art. 8945 ad oggi ancora in essere, e con le specifiche prescrizioni, condizioni e vincoli in essi contenuti con particolare riferimento, trattandosi di terreni destinati ad edilizia residenziale e nello specifico ad alloggi per l’edilizia economico popolare, anche alle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi, al prezzo di cessione degli alloggi ed ai criteri per la determinazione dei canoni di locazione.
(Il tutto come meglio precisato e specificato nel sopracitato atto del Notaio Plessi e nella relativa nota di trascrizione della Convenzione edilizia a cui si rimanda)
L’aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.P.R. 06.06.2001 n°.
380, della L. 47/85, nonché della L.R. n. 23/2004 e successivi
aggiornamenti e modificazioni.
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Urbanisticamente i beni oggetto di stima, come si rileva, dal Certificato di Destinazione Urbanistica n. 237/2017/R-CDU, richiesto dalla sottoscritta in data 14.07.2017, Prot. n. 43014 del 21.07.2017, risultano classificati:
“a) nel PSC (Schema di assetto strutturale – TAV4.CS1):
• In “AUC – Ambiti urbani consolidati” – art. 5.2;
Tali aree sono poi soggette ai seguenti vincoli e tutele (Carta dei vincoli e tutele – TAV3.CS2):
• “B – Area a basso rischio archeologico” – art. 2.10 PSC e art 3.2.1.A PTCP;
• “Aree soggette a particolare amplificazione del rischio
sismico: aree per le quali è richiesta la verifica del loro possibile inserimento nelle zone che richiedono un’analisi approfondita (III livello) – art. 2.18 PSC;
• “Paleodossi di modesta rilevanza” – art. 2.6 PSC e art. 3.20
PTCP
b) nel RUE (“Ambiti normativi, vincoli infrastrutturali e relativi impianti” – Tav CS1):
• In “AUC.2 _ Ambiti consolidati frutto di piani attuativi
unitari recenti o in corso di completamento” (art. 4.2.3), il mappale 755 è parzialmente interessato da “Fascia di rispetto Ferroviario” (art. 4.2.3);
L’area è ricompresa all’interno del perimetro di un piano
PEEP approvato con atto di C.C. n. 184 del 31/07/1989 e successive varianti
Tali aree sono poi soggette ai seguenti vincoli e tutele (Tav2 CS1
“Tutele e vincoli di natura ambientale e paesaggistico, della vulnerabilità e sicurezza del territorio e dei beni storico-culturali e testimoniali”):
• “B – Area a basso rischio archeologico” – art. 2.10 PSC e art.
3.2.1.A PTCP;
• “Aree soggette a particolare amplificazione del rischio
sismico: aree per le quali è richiesta la verifica del loro possibile inserimento nelle zone che richiedono un’analisi approfondita (III livello) – art. 2.18 PSC;
• “Paleodossi di modesta rilevanza” – art. 2.6 PSC e art. 3.20
PTCP
(Il tutto come meglio precisato e specificato nel suddetto Certificato di destinazione Urbanistica al quale si rimanda)
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Si precisa poi, che alla luce del contenuto, delle specifiche condizioni e prescrizioni, riportate nel sopra citato atto del Notaio Plessi Rep. 64497/17863 del 18.05.2004, trascritto in data 08.06.2004 art. 8944, la sottoscritta procedeva ad inviare in data 28.08.2017 Istanza al Comune di Conselice Area Pianificazione – Gestione Economico Territoriale con richiesta di specifici chiarimenti.
Seguiva quindi risposta del Comune di Conselice AREA
TERRITORIO – Ufficio Patrimonio e Lavori Pubblici, Comunicazione P.G. 8112 del 25.09.2017, dal seguente contenuto:
- In merito al punto 1) “se il suddetto Piano per l’edilizia economica popolare approvato con atto di C.C. n. 184 del 31.07.1989 e successive varianti, sia da intendersi ancora vigente ed efficace, ovvero decorsi i 18 anni, decaduto in data 27.08.2007” si risponde che detto piano è decaduto per decorrenza dei termini;
- In merito al punto 2) “se conseguentemente, in riferimento al punto 1 di cui sopra, anche la CONVENZIONE PER CESSIONE IN PROPRIETA’ ALLA XXXX DI AREA PEEP SITA IN COMUNE DI CONSELICE FRAZ. LAVEZZOLA a rogito Dott. Paolo Mario Plessi del 18.05.2004, Rep. n. 64497/17863, sopra citata, sia da intendersi decaduta” si risponde che detta convenzione per l’atto richiamato è ancora efficace in quanto stipulato nel periodo di vigenza del piano PEEP;
- In merito al punto 3) “se in riferimento anche ai punti 1) e 2) di cui sopra, le aree in oggetto, siano destinate esclusivamente ad edilizia residenziale e nello specifico ad alloggi per edilizia economico popolare” si risponde che dette aree, per quanto sopra detto, restano destinate ad edilizia residenziale e nello specifico ad alloggi per l’edilizia economico popolare (PEEP);
- In merito al punto 4) “se il prezzo di cessione delle aree debba tenere conto di parametri e valori prestabiliti (determinati
dall’amministrazione comunale) o possa essere liberamente determinato”: si risponde che il prezzo di cessione massimo è quello indicato nella convenzione a rogito del Notaio Plessi individuato dalla delibera di Consiglio Comunale n. 2 del 19.01.2000;
- In merito al punto 5) “Se la procedura esecutiva attualmente in corso, possa superare i limiti imposti dal sopracitato atto a rogito del Notaio Plessi, con particolare riferimento all’art. 10, e nello specifico se anche in caso di vendita tramite asta giudiziaria sia necessaria la preventiva autorizzazione comunale per la cessione a terzi dell’area inedificata parzialmente edificata” si risponde che in caso di vendita tramite asta giudiziaria è necessaria la preventiva autorizzazione comunale per la cessione a terzi dell’area inedificata o parzialmente edificata e che se richiesta da parte del Custode l’amministrazione provvederà in merito;
- In merito al punto 6) “se sia possibile la vendita dei terreni in oggetto, ad un qualsivoglia soggetto aggiudicatario tramite asta giudiziaria (anche non in possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti dalle vigenti disposizioni per l’assegnazione di alloggi economici popolar” si risponde che in base a quanto già detto la vendita dei terreni può essere effettuata a qualsiasi soggetto, dal momento che l’articolo 23 delle legge 179 del 1992, ha abrogato la disposizione di legge (art. 35, comma 18° della legge 865 del 1971) che prevedeva che “L’acquisto di alloggi realizzati all’interno di aree PEEP la dimostrazione di possedere i
requisiti soggettivi da parte dell’acquirente.
(Il tutto come riportato nella “Comunicazione del Comune di Conselice P.G. 8112 del 25.09.2017” in risposta all’Istanza presentata dalla sottoscritta, alla quale si rimanda integralmente)
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DIVISIBILITA’, FORMAZIONE DI LOTTI
Tenuto conto delle caratteristiche dei beni e della loro consistenza, alla scrivente non sembra opportuna, né giustificata la vendita dei cespiti in più lotti, pertanto i beni saranno venduti in un unico lotto.
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DESCRIZIONE DEI BENI UBICAZIONE-TIPOLOGIA-COMPOSIZIONE
Trattasi di terreno edificabile, costituito da tre particelle catastali, sito in Comune di Conselice (RA), località Lavezzola, in Via Ricci Maccarini, nelle immediate vicinanze della linea ferroviaria Ferrara – Ravenna.
Come precedentemente già detto, e come si rileva da Certificato di Destinazione Urbanistica, i beni in oggetto, fanno parte di un più ampio comparto ricompreso all’interno del perimetro di un Piano PEEP, destinati ad edilizia residenziale e nello specifico ad alloggi per l’edilizia economico popolare (PEEP), per i quali è stata stipulata convenzione edilizia a favore del Comune di Conselice, con atto a rogito del Notaio Plessi del 18.05.2004 Rep. 64497/17863 trascritta in data 08.06.2004
all’art. 8945, della durata di anni 20 e pertanto, anche come comunicato alla sottoscritta dal Comune di Conselice, ancora in essere (Si precisa poi, come già detto, e come comunicato alla scrivente dal Comune di Conselice, che ad oggi il Piano PEEP sopra richiamato, risulta decaduto per decorrenza dei termini).
Il terreno, si presenta di forma regolare, a giacitura pianeggiante, privo di recinzioni, ed attualmente privo di sovrastanti fabbricati, ricoperto di erba spontanea e con la presenza di alcuni alberi ad alto fusto, inserito in contesto già urbanizzato, dove sono presenti strade e marciapiedi.
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CONSISTENZA COMMERCIALE
La superficie catastale complessiva dei beni in oggetto è di mq 2.398.
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VALUTAZIONE DEI BENI CRITERIO DI STIMA
Per quanto concerne il criterio di stima da adottare per la determinazione del più probabile valore di mercato delle unità immobiliari descritte, si ritiene di applicare quello “sintetico – comparativo”, attraverso il metodo del confronto con beni analoghi od assimilabili sulla stessa piazza, tenuto conto in particolare dei seguenti elementi:
- ubicazione, - consistenze,
- tipologia edilizia e destinazione d’uso,
- stato di conservazione e manutenzione generale, - dotazione di servizi comuni,
- appetibilità,
- alienazione di immobili similari
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FONTI DI INFORMAZIONE
In considerazione di quanto sopra esposto, visto l’attuale andamento del settore immobiliare, ribadendo quanto comunicato alla scrivente dall’amministrazione comunale, ovvero che è necessaria la preventiva autorizzazione comunale per la cessione a terzi dei beni in oggetto, e tenuto anche conto di quanto disposto nella Delibera di Consiglio Comunale n. 2 del 19.01.2000 relativamente al prezzo di cessione delle aree in oggetto (che veniva individuato in € 50,35), la sottoscritta ritiene, di assegnare ai beni un valore unitario in tondo di € 50,00/mq e pertanto, per l’intero bene:
- Sup. catastale totale mq 2.398 x € 50,00 = € 119.900,00.
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ADEGUAMENTI E CORREZIONI DI STIMA
- Considerato poi che l’importo da proporre per la base d’asta dovrà essere un valore di pronto realizzo, conseguente ad un’esecuzione forzata, per immobili che saranno venduti a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, come da disposizioni del G.E., si applica al valore di mercato sopra
definito una riduzione del 10% circa, per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, nonché per la immediatezza della vendita giudiziaria, al fine di renderli maggiormente appetibili e di favorirne una rapida alienazione, determinando il valore base d’asta in tondo in: € 108.000,00 (centoottomila/00).
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Ritiene così la sottoscritta di aver espletato l’incarico ricevuto nel miglior modo possibile.
Ravenna, 30.10.2017 geom. Samantha Dall’Acqua
