TRIBUNALE DI PALERMO
Sezione Sesta Civile – Esecuzioni Immobiliari
Giudice Es. : Dr. F. MINUTOLI Procedim. : n. 468/2017 R.G. Es.
Custode G. : Avv. Lorenzo Lo Verso
ESECUZIONE IMMOBILIARE
BPER Banca S.p.a. oggi AQUI SPV S.R.L. (Prelios Credit) Avv. Giovanni Scozzari ( [email protected] ) contro
XXXXXXXXXXX
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
redatta dal
Geom. SALVATORE NASTA
V.le Croce Rossa n. 159 – PA Tel./Fax 091 511355 n° 6392 Ruolo Nazionale Periti n° 141 Albo Consulenti Tecnici n° 3435 Albo Geometri Prov. PA
ORDINANZA AMMISSIVA DI CONSULENZA D’UFFICIO In data 12.03.2019, il Sig.
Giudice Es.
Dr. FABRIZIO MINUTOLI, letti gli atti di causa e ritenuta necessaria l’acquisizione di una consulenza tecnica d’ufficio per la valutazione del bene pignorato,
nominava
C.T.U. Esperto Stimatore il sottoscritto Geom. SALVATORE NASTA con studio in Palermo, via Croce Rossa n. 159, conferendogli il Mandato di verificare preliminarmente la completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c.
e di rispondere poi con relazione scritta ai seguenti quesiti :
1° QUESITO: Individuare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento, preci- sando se il diritto reale indicato nel pignoramento stesso corri- sponde a quello vantato dall’esecutato in forza dell’atto d’acqui- sto; specificare se i dati di identificazione riportati nell’atto di pi- gnoramento presentano difformità o non omogeneità rispetto agli atti catastali; effettuare un raffronto delle ortofoto reperibili sul web con le mappe catastali, inserendo l’esito grafico di tale compa razione anche nel testo della relazione; verificare se i beni oggetto della presente esecuzione siano interessati da procedure di espro- priazione per pubblica utilità, acquisendo eventualmente la rela tiva documentazione presso gli uffici competenti; procedere alla eventuale formazione di lotti per la vendita, operando sulla base delle caratteristiche dei beni pignorati ed in modo da assicurare la maggiore appetibilità sul mercato degli stessi.
2° QUESITO : Procedere alla descrizione materiale di ciascun immobile, indicandone la tipologia, l’ubicazione, gli accessi, le pertinenze, gli accessori e gli eventuali millesimi di parti comuni, allegando altresì foto e planimetria nel corpo della presente relazione; specificare il contesto in cui i beni si trovano e le caratteristiche della zona ospitante; verificare se l’immobile sia dotato di attestato di prestazione energetica.
3° QUESITO: Procedere all’identificazione catastale del bene pignorato, acquisendo l’estratto catastale e la planimetria rispondente;
ricostruire la storia catastale del bene indicando le variazioni intervenute nel tempo; precisare la rispondenza dei dati indicati nell’atto di pignoramento, nella nota di trascrizione e nel negozio di acquisto, con le risultanze catastali, indicando le eventuali difformità; precisare le eventuali difformità tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria catastale corrispondente, quantificando i costi per l’eliminazione delle riscontrate difformità da detrarre dal valore di stima.
4° QUESITO : Procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto secondo precompilata traccia.
5° QUESITO : Procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati, risalendo a ritroso al primo passaggio di proprietà trascritto in data antecedente di venti anni alla trascrizione del pignoramento.
6° QUESITO : Verificare la regolarità del bene pignorato sotto il profilo edilizio ed urbanistico, indicando l’epoca di realizzazione dell’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzativo e la relativa rispondenza della costruzione, evidenziando altresì se l’edificazione è stata antecedente all’entrata in vigore delle leggi n. 1150/1942 e n. 765/1967; nell’ipotesi di difformità precisare le differenze tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria di progetto, riferendo l’eventuale possibilità di sanatoria ed i costi della medesima, l’eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono precisando il soggetto istante, la normativa in forza della quale l’istanza di condono è stata presentata, lo stato della procedura presso gli uffici tecnici competenti, i costi della sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte e/o ancora da corrispondersi, nonché la conformità del fabbricato ai grafici di progetto depositati a corredo dell’istanza; Ove l’abuso non sia insanabile, precisare se sia stato emesso ordine di demolizione, quantificando gli oneri economici per l’eliminazione dello stesso.
7° QUESITO : indicare se l’immobile pignorato sia occupato dal debitore esecutato o da soggetti terzi, precisando in tale ultimo caso il titolo in forza del quale ha luogo l’occupazione; nel caso di
immobile ceduto a terzi con contratto di locazione opponibile alla procedura perché registrato in data antecedente al pignoramento, verificare se il canone di locazione è inferiore di un terzo al valore locativo di mercato o a quello risultante da precedenti locazioni al fine di consentire all’eventuale aggiudicatario di procedere alle determinazioni di cui all’art.
2923, terzo comma, cod. civ.; nel caso invece di immobile occupato da terzi senza alcun titolo o con titolo non opponibile alla procedura, quantificare il presunto canone di locazione di un bene equivalente determinando l’indennità di occupazione da richiedersi al terzo occupante.
8° QUESITO : Specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, verificando la presenza di eventuali altre trascrizioni di pignoramenti, la presenza di altre procedure esecutive, la presenza di trascrizioni di domande giudiziali, nonché la pendenza di procedimenti giudiziali civili; acquisire eventuale provvedimento giudiziale di assegnazione al coniuge della casa coniugale; acquisire copia di provvedimenti impositivi di vincoli storico-artistici; verificare se sia stato costituito un condominio e se esiste un regolamento condominiale; acquisire copia di eventuali atti impositivi di servitù sul bene pignorato.
9° QUESITO : Verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale.
10° QUESITO : Verificare se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà o di natura concessoria in virtù di alcuni degli istituti richiamati.
11° QUESITO : Fornire informazioni sulle spese annuali fisse per la gestione e manutenzione ordinaria dell’immobile, nonché su eventuali spese straordinarie già deliberate; accertare l’esistenza di eventuali spese condominiali scadute non pagate e su eventuali procedimenti in corso.
12° QUESITO : Procedere alla valutazione dei beni, utilizzando i metodi del con fronto di mercato, di capitalizzazione del reddito e del costo, proponendo al giudice dell’esecuzione un prezzo base d’asta del cespite che tenga conto delle differenze esistenti tra la vendita al libero mercato e la vendita forzata dell’immobile, applicando a questo riguardo una riduzione del 15% rispetto al valore di mercato come sopra individuato al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato.
13° QUESITO : Nel caso il pignoramento abbia ad oggetto una quota indivisa, procedere, previa stima del valore dell’intero, alla determinazio ne del valore della quota; precisare inoltre se la quota in titola rità dell’esecutato sia suscettibile di separazione in natura.
a) fornisca risposta separata a ciascun quesito formulato;
b) rediga e depositi (ad avvenuto pagamento dell’acconto) il predisposto modulo contenente le verifiche della documentazione agli atti;
c) predisponga un file denominato “Perizia” contenente la relazione peritale integrale ed un file denominato “Perizia per pubblicità” contenente la relazione peritale epurata dai dati personali identificativi del debitore o degli occupanti e/o da dati sensibili;
d) avvisi i creditori e l’esecutato del giorno e dell’ora di inizio delle operazioni;
e) rediga la relazione di stima su fascicoli separati per ciascun lotto;
f) alleghi a ciascuna relazione di stima almeno quattro fotografie esterne del bene e almeno otto interne, nonché la planimetria dello stato reale dei luoghi, la planimetria catastale e la visura catastale attuale e storica, la copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria e la restante documentazione ritenuta necessaria, depositando altresì, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione e del verbale delle dichiarazioni del terzo occupante;
g) provveda a depositare la perizia con i relativi allegati in via telematica e a trasmettere copia del file denominato “Perizia” al creditore procedente, a quelli intervenuti e alle parti esecutate a mezzo posta elettronica, fornendo prova dell’avvenuta consegna alle parti;
h) compaia all’udienza per fornire eventuali chiarimenti;
i) acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico;
j) riferisca ogni richiesta di sospensione delle operazioni, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice;
k) rediga analiticamente l’istanza di liquidazione del compenso, con indicazione di tutte le voci per spese vive sostenute e con allegati i relativi giustificativi.
CONFERIMENTO D’INCARICO
Assunto l’Incarico, il sottoscritto lo ha espletato in conformità a Legge.
All’uopo, ha inoltrato nei previsti termini il <verbale di accettazione incarico>, ha esaminato i documenti agli atti, ha visitato i luoghi controversi ove ha eseguito rilievi metrici e fotografici, ha visitato uffici della pubblica amministrazione per acquisire documentazione utile e pertinente, ha condotto indagini specifiche e di mercato ed alla fine di tanto, in possesso di quanto recepito, ha redatto il presente elaborato, che è articolato in parti diverse, così come preteso dal Mandato.
SVOLGIMENTO DELL’INCARICO E RISPOSTE AI QUESITI POSTI Preliminarmente è stata verificata la completezza della documentazione agli atti ex art. 567 c.p.c. depositando telematicamente il previsto modulo di controllo con firma congiunta da parte del sottoscritto esperto e del custode, modulo con esito positivo, i cui contenuti si ritengono qui noti e riportati; si ritiene pertanto qui di fornire soltanto le dovute risposte ai restanti quesiti di Incarico.
RELATIVAMENTE AL 1° QUESITO:
(individuare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento, precisando se il diritto reale indicato nel pignoramento stesso corrisponde a quello vantato dall’esecutato in forza dell’atto d’acquisto; specificare se i dati di identificazione riportati nell’atto di pignoramento presentano difformità o non omogeneità rispetto agli atti catastali; effettuare un raffronto delle ortofoto reperibili sul web con le mappe catastali, inserendo l’esito grafico di tale comparazione anche nel testo della relazione; verificare se i beni oggetto della presente esecuzione siano interessati da procedure di espropriazione per pubblica utilità, acquisendo eventualmente la relativa documentazione presso gli uffici competenti;
procedere all’eventuale formazione di lotti per la vendita, operando sulla base delle caratteristiche dei beni pignorati ed in modo da assicurare la maggiore appetibilità sul mercato degli stessi.)
RISPOSTA
Nell’atto di pignoramento immobiliare del 21.06.2017 risulta sottoposta a procedura esecutiva la piena proprietà dell’appartamento per abitazione di tipo economico, sito a Palermo in Via Colonna Rotta n. 112 (angolo via Padre Cangemi), 2° piano salendo a sinistra, composto da sei vani e mezzo catastali, confinante con detta via Colonna Rotta, con via Camarrone e con appartamento complanare di proprietà ; l’unità in questione è quella catastalmente rappresentata dalla particella 685, sub 11 del foglio 56 del N.C.E.U., zona censuaria 2, categoria A/3, classe 5, consistenza 6,5 vani, rendita catastale di
€ 315,56 e superficie catastale di mq 105.
Il predetto diritto reale pignorato corrisponde a quello in titolarità dell’esecutato in forza dell’atto di acquisto trascritto in suo favore; i citati dati di identificazione catastale contenuti nell’atto di pignoramento sono inoltre conformi a quelli riportati dagli atti del catasto, per cui non esistono difformità “sostanziali” da evidenziare.
Va comunque precisato che sebbene tutto il condominio ospitante di via Colonna Rotta n. 112 angolo via Padre Cangemi, angolo via Camarrone, sia rappresentato dalla particella catastale base n. 685 del fg. 56 di città e nonostante la circostanza che tutte le singole unità immobiliari del fabbricato siano individuate al catasto da specifici sub della medesima particella 685, per un errore di trascrizione da addebitare alla pubblica amministrazione, la planimetria catastale del comprensorio urbano ove ricade la via Colonna Rotta erroneamente riporta sulla particella in questione un numero identificativo diverso rispetto al corretto 685 e più precisamente riporta un inesatto n. 681.
Trattasi manifestamente di un errore “formale” grafico che non può costituire difformità “sostanziale” dal momento che la specifica ubicazione del fabbricato ospitante, posto ad angolo tra tre diverse strade, non può lasciare dubbi sulla sua reale ubicazione che è proprio quella oggi erroneamente occupata dalla partic. n.
681; né possono esistere dubbi sulla esatta individuazione del bene pignorato, atteso che l’appartamento dell’esecutato e le restanti unità che compongono il medesimo condominio ospitante sono tutti catastalmente individuati da subalterni della
particella 685 che è quindi la particella base assegnata all’intera palazzina; inoltre c’è corrispondenza tra la situazione dei luoghi ed i riferimenti urbani (via e civico), tra le datate planimetrie catastali delle singole unità immobiliari facenti parte dello stabile ed i rispettivi confini, nonché unicità tra i vecchi titoli di provenienza e le relative visure catastali storiche, per cui si è desunto che l’accertata discrasia sia solo frutto di un banale errore di digitazione del dato numerico, posto in essere dai tecnici dell’agenzia del territorio che hanno redatto la planimetria del comparto urbano ospitante, circostanza questa che ovviamente andrebbe rettificata da quell’ufficio di p.a. ma che oggi appare ininfluente sia ai fini dell’esatta individuazione del bene pignorato, sia ai fini della sua futura procedura di vendita, visto e considerato che le rettifiche non riguarderanno ovviamente l’identificativo della nostra particella urbana che è e rimarrà sempre l’unità immobiliare rappresentata dalla particella 685, sub 11 del foglio 56 di Palermo, ubicata al 2°
piano sx dell’edificio di via Colonna Rotta n. 112 angolo via Padre Cangemi, angolo via Camarrone.
Il seguente raffronto tra ortofoto e mappa catastale conferma che il bene pignorato, essendo aliquota della particella 685 ubicata in via Colonna Rotta n° 112 angolo via Padre Cangemi, angolo via Camarrone, deve ricadere esattamente dove è erroneamente riportata la particella 681.
Edificio ospitante di Via Colonna Rotta n° 112 angolo via Cangemi angolo via Camarrone
Si dà altresì atto che l’unità immobiliare pignorata non è interessata da procedure di espropriazione per pubblica utilità e che il medesimo appartamento non è comodamente divisibile per via della sua particolare conformazione interna, per cui per non alterare la sua appetibilità sul mercato dovrà essere riguardato nella sua interezza ed essere considerato ai fini della vendita come lotto unico.
RELATIVAMENTE AL 2° QUESITO:
(Procedere alla descrizione materiale dell’immobile, indicandone la tipologia, l’ubicazione, gli accessi, le pertinenze, gli accessori e gli eventuali millesimi di parti comuni, allegando altresì foto e planimetria nel corpo della presente relazione; specificare il contesto in cui i beni si trovano e le caratteristiche della zona ospitante; verificare se l’immobile sia dotato di attestato di prestazione energetica).
RISPOSTA
È stata sottoposta a pignoramento un’unità abitativa di tipo economico, composta da sei vani e mezzo catastali, ubicata al 2° piano (salendo a sinistra) del maggiore edificio di tipo condominiale, sito a Palermo in Via Colonna Rotta n. 112 angolo via Padre Cangemi, angolo via Sebastiano Camarrone.
Trattasi di un appartamento confinante a Nord con via Colonna Rotta, a Sud con la parallela via Camarrone, ad Est con l’appartamento complanare di 2° piano dx di proprietà (part. 685 sub 10) facente parte del medesimo edificio ospitante e ad Ovest con l’appartamento complanare dell’attiguo edificio pluripiano (part. 688) avente accesso da via Camarrone n° 47/49; l’unità in questione intestata all’esecutato è in particolare quella di categoria A/3 di 5ª classe, catastalmente rappresentata dalla particella 685, sub 11 del foglio 56 di città, con una consistenza di 6,5 vani, una rendita catastale di € 315,56 e una superficie catastale di mq 105 (a fronte di una superficie reale calpestabile di circa 84 mq oltre 7 mq di balconi).
L’immobile si affaccia con due balconi su Via Colonna Rotta e con un balcone su Via Camarrone, strade parallele queste che ricadono nel centro storico della città in una zona popolare, prevalentemente residenziale, caratterizzata da consistenze immobiliari omogenee, qualitativamente modeste e senza alcuna pretesa architettonica, per lo più costituite da edifici bi o tri o quadri familiari di piccola volumetria (prevalentemente a due o tre piani fuori terra) che si affacciano su entrambi i lati delle due predette vie, ormai saturate dall’espansione edilizia dell’ultimo settantennio e quindi ormai inglobate nel tessuto urbano cittadino.
Ovviamente l’urbanizzazione dell’intorno (un tempo ricco di giardini oggi scomparsi per la cementificazione) è stata supportata dal miglioramento del tessuto viario della zona, dalla creazione di scuole, di uffici pubblici e di strutture per la socialità, dall’ampliamento dei servizi per la cittadinanza e dall’implementazione dei sotto servizi che sono stati adeguati alle consistenze immobiliari sorte e all’aumento della popolazione cittadina che da altre aree è migrata verso quest’altro comparto, intorno al quale naturalmente si sono sviluppate anche le iniziative commerciali dei privati che con le loro attività imprenditoriali (banche, bar, ristoranti, negozi, supermercati, officine, palestre, etc.) hanno dato al quartiere (rimasto pur sempre di tipo popolare) una migliore immagine ed una certa appetibilità tra i suoi fruitori, favorita anche dalla facilità ed immediatezza dei collegamenti sia per chi da lì vuole raggiungere il restante vasto centro storico, sia
per chi invece vuole raggiungere facilmente l’autostrada e le altre grandi vie di collegamento, preferendo vivere in un’area residenziale più tranquilla (rispetto al più caotico centro città) ma al contempo vicina a tutto, status questo che ovviamente ha contribuito a rendere via Colonna Rotta una strada che sebbene popolare e rivolta ad un ceto sociale medio basso risulta pur sempre essere, nel suo genere, ugualmente ambita, specialmente per la vocazione abitativa che questa offre.
In tale contesto oggi urbanisticamente saturo, intorno alla metà degli anni ‘30 , fu costruito il predetto edificio condominiale ospitante di via Colonna Rotta n° 112 angolo via Padre Cangemi, angolo via Sebastiano Camarrone, stabile questo edificato senza concessioni edilizie (in quanto all’epoca non ve ne era l’obbligo) e quindi dichiarato abitabile d’ufficio per via della sua età; trattasi di un fabbricato di media volumetria con strutture portanti in cemento armato, caratterizzato solo da appartamenti per civile abitazione nei suoi 3 piani tipo fuori terra ad al seminterrato.
Le sue finiture che ben si inseriscono nel contesto cittadino di riferimento sono di tipo economico e tra queste si evidenziano i prospetti esterni intonacati e pitturati su tutti i lati, i balconi su strada con ringhiere in ferro, il portone di ingresso in legno a due ante, l’androne di accesso pavimentato in parte con mattoni di cemento ed in parte con marmo perlato di Sicilia, pareti del medesimo androne pitturate a ducotone, corpo scala anch’esso a ducotone rivestito con pedate ed alzate in marmo e dotato di ringhiera in ferro, parti comuni illuminate da impianto elettrico, impianto fognario centralizzato su cui convergono le colonne di scarico verticali in plastica che corrono esternamente lungo i prospetti, impianti idrici personali per ogni condomino dello stabile, copertura del fabbricato a falde dotate di tegole, etc.
È mediocre lo stato di conservazione e manutenzione del portone e delle finiture presenti nell’androne condominiale di ingresso al palazzo; sono state infatti rinvenute vetustà e deformazioni sulle due ante del predetto infisso, sverniciature sulle parti lignee dei ripostigli alla sinistra ed alla destra della rampa che dal piano terra adduce al rialzato, scrostamenti d’intonaco e annerimenti sulle tinteggiature di androne e corpo scala, rotture di elementi delle pavimentazioni di androne e corpo scala, nonché lesioni e rotture sui fregi ornamentali che se in buone condizioni avrebbero potuto dare miglior lustro e decoro al contesto, che invece rimane purtroppo negativamente qualificato.
L’appartamento oggetto dell’odierna procedura è ubicato al 2° piano a sinistra della palazzina ospitante ed è quindi raggiungibile, in assenza di ascensore, solo attraverso il corpo scala condominiale a due rampe che si diparte dall’androne terrano del fabbricato ospitante fino a giungere al ballatoio di 2° piano, sul cui lato sx vi è la porta di caposcala che adduce all’unità dell’esecutato, catastalmente rappresentata dalla citata part. 685, sub 11 del foglio 56 di città, costituita da quattro vani oltre saletta d’ingresso, cucina, wcb e wcs; in aggiunta a tanto non vi sono pertinenze né dotazioni condominiali.
Planimetricamente si sviluppa su un’area vagamente rettangolare allungata di circa 84 mq coperti calpestabili (oltre 7 mq circa di balconi), costituita da un ingresso disimpegno grande mq 5,10 x 1,95 (con finestra su pozzo luce) su cui afferiscono tutti gli ambienti di casa, che sono nell’ordine antiorario la camera da letto matrimoniale grande mq (4,10 x 4,30) con balcone da mq (2,80 x 0,80) su via Colonna Rotta, il salotto grande mq (4,00 x 4,10) con balcone da mq (2,80 x 0,80) su via Colonna Rotta, il wcb grande mq (2,85 x 2,25) ed il wcs grande mq (1,12 x 2,70) con altrettante finestre su altro pozzo luce, la cucina grande mq (2,80 x 0,90) + (1,25 x 1,85) intercomunicante con il vano pranzo grande mq (3,95 x 2,75) e la camera da letto figli grande mq (3,80 x 3,85) con balcone da mq (3,40 x 0,90) su
all’intera unità, tutti ben disimpegnati tra loro e facilmente accessibili.
Le finiture interne sono di tipo civile medio presentando : porta di capo scala in legno grande 0,80 x 2,20, con finestrella superiore dotata di barre metalliche verticali; porte interne tamburate in legno e specchi (letto figli, wcb e wcs) o in legno e vetri smerigliati (camere su strada), infissi esterni e relative persiane tutti in alluminio preverniciato e vetri camera operati (tranne in cucina ove è in alluminio brunito e vetro smerigliato); pavimentazioni ceramiche in quadrati 20 x 20 nelle stanze e nei servizi; pavimentazione della camera da letto figli in rettangoli ceramici 15 x 23; balconi con pavimentazioni i marmo a 3 cm con ringhiere perimetrali in ferro; pareti delle stanze intonacate, dotate di zoccoletti battiscopa in marmo e rifinite a ducotone come i soffitti; presenza di controsoffittature in gesso nei vani
ambienti; sanitari porcellanati nei bagni ove vi sono pareti piastrellate con quadrati in ceramica smaltata; tramezzo tra cucina e pranzo rivestito con marmo spesso 2 cm; balcone di retro con struttura di copertura; impianti idrici, elettrici e di scarico sottotraccia; impianto elettrico a norma con quadretto dotato di interruttore differenziale.
Sebbene le tinteggiature e le gessature dei tetti delle due camere da letto e del bagno presentino pregressi esiti (oggi disidratati ed asciutti al tatto, ndr) di antiche infiltrazioni piovane provenute dalla soprastante copertura condominiale del palazzo ospitante,
rottura da scollamento e sollevamento,
resta tutto sommato buono lo stato di conservazione e manutenzione generale dell’appartamento, che non denota apparentemente deficienze strutturali né condizioni di insalubrità ambientale, visto che appare perfetta la sua condizione igienico sanitaria per via di una adeguata ventilazione che i ben dimensionati infissi esterni riescono a dare a tutti gli ambienti di casa ove il ricambio d’aria assicura buone condizioni igrometriche, anche per via delle altezze utili interne (h = 3,65 ml per letto matrimoniale e salotto su via Colonna Rotta; h = 3,50 ml per saletta di ingresso, cucina e pranzo; h = ml 3,55 per cameretta su via Camarrone; h = ml 2,80 per wcb).
Parimenti ottimale l’illuminazione generale dell’appartamento che anche per via della sua particolare esposizione offre un buon comfort agli abitanti.
In definitiva l’alloggio in riscontro svolge appieno le proprie funzioni ed è idoneo all’uso che se ne fa.
Non risultano certificazioni energetiche in quanto il fabbricato è stato realizzato negli anni ’30 precedentemente quindi all’entrata in vigore del D.L. 192/2005, modificato con la legge 90/2013 e col decreto linee guida Ape 2015 che fissava direttive relative al rendimento energetico nell’edilizia; successivamente a tali date non sono stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dell’appartamento per cui vista la sua consistenza, lo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la loro qualità, si ritiene che l’immobile abbia costi di gestione energetica alti, indice questo di scadente qualità energetica , per cui in definitiva si presuppone che lo stesso appartenga alla classe “F”
In ultimo si riferisce che nel fabbricato ospitante, per il ridotto numero di appartamenti componenti, i singoli inquilini non hanno mai costituito un condominio ufficiale, per cui non vi sono millesimi di proprietà né tabelle per il riparto delle spese, sicchè mensilmente in assenza di costi fissi per servizio portierato, per onorari all’amministratore e per spese di autoclave, tutti provvedono a tassarsi forfaittariamente in parti uguali per far fronte alle altre restanti piccole spese ordinarie per pulizia (€ 10) e luce scala (€ 4); riguardo alla fornitura idrica ogni unità ha il suo contatore ed è quindi autonoma rispetto alle altre dello stabile (l’esecutato XXXXXXXXX codice utente Amap n° XXXX ha nello specifico il contatore matr. XXXXXX; la sua fornitura Enel risulta invece intestata a tale XXXXXXXXXXXXX ed ha codice cliente XXXXXXXXXXXXX)
RELATIVAMENTE AL 3° QUESITO:
(Procedere all’identificazione catastale del bene pignorato, acquisendo l’estratto catastale e la planimetria rispondente; ricostruire la storia catastale del bene indicando le variazioni intervenute nel tempo; precisare la rispondenza dei dati indicati nell’atto di pignoramento, nella nota di trascrizione e nel negozio di acquisto, con le risultanze catastali, indicando le eventuali difformità; precisare le eventuali difformità tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria catastale corrispondente, quantificando i costi per l’eliminazione delle riscontrate difformità da detrarre dal valore di stima).
RISPOSTA
Effettuato un accesso presso l’Agenzia del Territorio sono state acquisite le planimetrie catastali e le visure (attuale e storica) del bene pignorato, accertando corrispondenza tra i dati desunti da tali documenti ed i dati indicati nell’atto di pignoramento, nella nota di trascrizione e nel negozio di acquisto; inoltre è stata ricostruita la seguente storia catastale del bene :
1. All’odierno esecutato XXXXXXXXXXX l’immobile è pervenuto per la piena proprietà, giusto atto di compravendita del 28.12.2007 in Notar Giovanna Falcone di Palermo, rep. n. 5268, trascritto il 07.01.2008 ai nn.
680/430, da potere dei germani
2. Ai germani
l’immobile era a sua volta pervenuto in ragione di 1/5 ciascuno per successione a
giusta dichiarazione di successione registrata a Palermo al n. 40/65/3 trascritta l’11.09.2008 ai nn.
53333/35707 la cui accettazione tacita dell’eredità è stata trascritta il 07.01.2008 ai nn. 679/429 ed in data 02.02.2008 ai nn. 8069/5100;
del 12.07.1977 in notar Vittorio Barone di Palermo, trascritto il 05.08.1977 ai nn. 25689/21040 a seguito del quale cessava la comunione con
4. Ai condividenti
l’immobile era pervenuto (gravato di usufrutto in favore di per successione a
, giusta dichiarazione di successione registrata al n. 48 vol.
802, trascritta il 15.01.1931 ai nn. 986/827, la cui accettazione tacita di eredità è stata trascritta in data 13.10.2017 ai nn. 40372/31321.
Procedendo al raffronto tra l’odierna situazione dei luoghi e la acquisita planimetrica catastale dell’appartamento sottoposto a pignoramento non sono state riscontrate difformità volumetriche, né cambi di destinazione, né sostanziali innovazioni, a meno della presenza di un balcone a servizio della camera da letto figli su via Camarrone che l’elaborato grafico degli anni ’30 invero non riporta in corrispondenza della prevista luce; la discrasia potrebbe pure essere frutto di una errata rappresentazione grafica atteso che l’aggetto oggi rinvenuto sui luoghi non sembra essere recente, sembra coevo all’epoca di realizzazione della palazzina e non appare come una innovazione rispetto al pregresso essendo presente e dimensionalmente uguale anche in tutti i sottostanti piani del retroprospetto del fabbricato, per cui è verosimile che il manufatto di casa XXXXXXXXXX sia sempre esistito ma che però non sia stato disegnato in mappa da chi redasse negli anni ‘30 l’elaborato catastale; altra difformità riguarda invece l’allargamento dell’originario vano porta presente sul tramezzo tra cucina e stanza da pranzo;
trattasi quest’ultima di una discrasia interna non sostanziale
Volendo comunque procedere ad uniformare i luoghi alla planimetria catastale, l’eliminazione della soletta del balcone con la realizzazione di una ringhiera a petto per consentire l’affaccio comporterà una spesa di circa 3.000 €, mentre il ripristino dell’originario tramezzo tra cucina e stanza da pranzo ulteriori 2.000 €, per un totale quindi di circa 5.000 €
RELATIVAMENTE AL 4° QUESITO:
(Procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto secondo precompilata traccia).
RISPOSTA
Lotto Unico : Piena proprietà di appartamento ubicato al 2° piano interno sinistro dell’edificio sito a Palermo in via Colonna Rotta n° 112 angolo via Padre Cangemi angolo via Camarrone, composto da ingresso, due camere su via Colonna Rotta, una camera su via Camarrone, oltre stanza da pranzo, wcb e wcs afferenti su un pozzo luce e cucina afferente su altro pozzo luce; l’unità immobiliare confina a nord con via Colonna Rotta, a sud con via Camarrone, ad est con l’appartamento complanare di 2° piano dx di proprietà (part. 685 sub 10) facente parte del medesimo edificio ospitante e ad ovest con l’appartamento complanare dell’attiguo edificio pluripiano (part. 688) avente accesso da via Camarrone n°
47/49; il bene è riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Palermo al foglio 56 particella 685 sub 11; il descritto stato dei luoghi corrisponde all’identificazione catastale; trattandosi di fabbricato degli anni ’30 non vi è concessione edilizia.
PREZZO BASE € 50.000
RELATIVAMENTE AL 5° QUESITO:
(Procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati, risalendo a ritroso al primo passaggio di proprietà trascritto in data antecedente di venti anni alla trascrizione del pignoramento).
RISPOSTA
Al presente quesito si è già data risposta in occasione del precedente 3° punto; non resta pertanto che ribadire anche qui la ricostruzione dei passaggi di proprietà relativi al bene pignorato, sempre citato in tutti gli atti intercorsi con l’identificativo catastale 685 sub 11 del fg 56 di Palermo
1. All’esecutato XXXXXXXXXX (coniugato in regime di separazione dei beni
con XXXXXXX ) l’immobile è pervenuto per la piena
proprietà, giusto atto di compravendita del 28.12.2007 in Notar Giovanna Falcone di Palermo, rep. n. 5268, trascritto il 07.01.2008 ai nn. 680/430, da potere dei germani
2. Ai germani
l’immobile era a sua volta pervenuto in ragione di 1/5 ciascuno per successione a
giusta dichiarazione di successione registrata a Palermo al n. 40/65/3 trascritta l’11.09.2008 ai nn.
53333/35707 la cui accettazione tacita dell’eredità è stata trascritta il 07.01.2008 ai nn. 679/429 ed in data 02.02.2008 ai nn. 8069/5100;
3. A l’immobile era pervenuto per atto di divisione del 12.07.1977 in notar Vittorio Barone di Palermo, trascritto il 05.08.1977 ai nn. 25689/21040 a seguito del quale cessava la comunione con
4. Ai condividenti
l’immobile era pervenuto (gravato di usufrutto in favore di per successione a
giusta dichiarazione di successione registrata al n. 48 vol. 802, trascritta il 15.01.1931 ai nn. 986/827, la cui accettazione tacita di eredità è stata trascritta in data 13.10.2017 ai nn. 40372/31321.
RELATIVAMENTE AL 6° QUESITO:
(Verificare la regolarità del bene pignorato sotto il profilo edilizio ed urbanistico, indicando l’epoca di realizzazione dell’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzativo e la relativa rispondenza della costruzione, evidenziando altresì se l’edificazione è stata antecedente all’entrata in vigore delle leggi n. 1150/1942 e n. 765/1967; nell’ipotesi di difformità precisare le differenze tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria di progetto, riferendo l’eventuale possibilità di sanatoria ed i costi della medesima, l’eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono precisando il soggetto istante, la normativa in forza della quale l’istanza di condono è stata presentata, lo stato della procedura presso gli uffici tecnici competenti, i costi della sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte e/o ancora da corrispondersi, nonché la conformità del fabbricato ai grafici di progetto depositati a corredo dell’istanza;
Ove l’abuso non sia insanabile, precisare se sia stato emesso ordine di demolizione, quantificando gli oneri economici per l’eliminazione dello stesso).
RISPOSTA
Il bene pignorato risulta regolare sotto il profilo edilizio ed urbanistico essendo stato realizzato negli anni ’30 antecedentemente quindi all’entrata in vigore delle leggi n. 1150/1942 e n. 765/1967
Non vi sono pertanto raffronti da dovere eseguire per verificare l’avvenuto rispetto delle planimetrie di progetto; né sono mai state presentate istanze di sanatoria per opere abusive
(Indicare se l’immobile pignorato sia occupato dal debitore esecutato o da soggetti terzi, precisando in tale ultimo caso il titolo in forza del quale ha luogo l’occupazione; nel caso di immobile ceduto a terzi con contratto di locazione opponibile alla procedura perché registrato in data antecedente al pignoramento, verificare se il canone di locazione è inferiore di un terzo al valore locativo di mercato o a quello risultante da precedenti locazioni al fine di consentire all’eventuale aggiudicatario di procedere alle determinazioni di cui all’art. 2923, terzo comma, cod. civ.; nel caso invece di immobile occupato da terzi senza alcun titolo o con titolo non opponibile alla procedura, quantificare il presunto canone di locazione di un bene equivalente determinando l’indennità di occupazione da richiedersi al terzo occupante).
RISPOSTA
L’appartamento pignorato è abitato dal solo esecutato XXXXXXXXXX che non lo ha mai ceduto a terzi
RELATIVAMENTE ALL’8° QUESITO:
(Specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, verificando la presenza di eventuali altre trascrizioni di pignoramenti, la presenza di altre procedure esecutive, la presenza di trascrizioni di domande giudiziali, nonché la pendenza di procedimenti giudiziali civili; acquisire eventuale provvedimento giudiziale di assegnazione al coniuge della casa coniugale; acquisire copia di provvedimenti impositivi di vincoli storico-artistici; verificare se sia stato costituito un condominio e se esiste un regolamento condominiale; acquisire copia di eventuali atti impositivi di servitù sul bene pignorato).
RISPOSTA
Nella documentazione notarile agli atti non risultano vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene diversi da quello originante la presente procedura; non esistono in particolare pendenze di altre procedure esecutive, pendenze di procedimenti giudiziari civili, provvedimenti giudiziali di assegnazione al coniuge della casa, provvedimenti per vincoli storico artistici, atti impositivi di servitù, etc
RELATIVAMENTE AL 9° QUESITO:
(Verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale).
RISPOSTA
L’appartamento pignorato non ricade su suolo demaniale
RELATIVAMENTE AL 10° QUESITO:
(Verificare se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà o di natura concessoria in virtù di alcuno degli istituti richiamati).
RISPOSTA
L’appartamento pignorato non è gravato da pesi o oneri
(Fornire informazioni sulle spese annuali fisse per la gestione e manutenzione ordinaria dell’immobile, nonché su eventuali spese straordinarie già deliberate;
accertare l’esistenza di eventuali spese condominiali scadute non pagate e su eventuali procedimenti in corso).
RISPOSTA
Per la gestione ordinaria dell’appartamento l’esecutato sostiene spese condominiali mensili forfaittariamente pari ad € 14 circa per cui annualmente sopporta un esborso di € 170 in c.t.; non è stato costituito un condominio e non c’è un amministratore del palazzo; non vi sono in atto spese condominiali già deliberate né spese scadute e non pagate dal XXXXXXXXX
RELATIVAMENTE AL 12° QUESITO:
(Procedere alla valutazione dei beni, utilizzando i metodi del confronto di mercato, di capitalizzazione del reddito e del costo, proponendo al giudice dell’esecuzione un prezzo base d’asta del cespite che tenga conto delle differenze esistenti tra la vendita al libero mercato e la vendita forzata dell’immobile, applicando a questo riguardo una riduzione del 15% rispetto al valore di mercato come sopra individuato al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato).
RISPOSTA
Si ritiene utile e conducente accennare qui i principi informatori che hanno motivato il sottoscritto nelle determinazioni estimative perseguite.
A tal fine, si precisano brevi argomentazioni di estimo immobiliare propedeutiche per la quantificazione da proporre, relativa al valore di mercato di un appartamento
per civile abitazione sito al 2° piano sx di un maggiore edificio residenziale ubicato a Palermo in via Colonna Rotta n. 112, angolo via Padre Cangemi, angolo via Camarrone.
È tema specifico del presente paragrafo ricercare “il valore economico o venale” di un bene in una data epoca di riferimento, ossia ricercarne, oggi per allora, in un certo e dato mercato, le modalità con cui quell’immobile, nelle condizioni intrinseche accertate, risponde spontaneamente alle leggi economiche della domanda e dell’offerta.
È da supporto a tanto l’esistenza di un <libero mercato>, ove convergono gli interessi non condizionati dei venditori e dei compratori, reali e/o potenziali, interessati al bene, nel quale si attua la formazione dei prezzi in genere e dove il chiesto valore è il “giusto prezzo” che il bene in riscontro ha in un dato mercato, in un dato istante, in una libera contrattazione, nella quale si è avuto modo di valutare tutte le condizioni favorevoli e sfavorevoli adducenti al bene.
A tali canoni di estimo devono sottostare tutti i beni economici dei quali se ne voglia conoscere il valore di comune commercio e specificatamente anche lo appartamento oggetto di esame, per il quale il “valore venale” sarà qui determinato con il “metodo comparativo”, dopo che il tecnico estimatore, vagliate tutte le condizioni e situazioni influenzanti, avrà accertato come nello stesso periodo di riferimento la gente in genere abbia guardato economicamente e valutato beni
“analoghi”, posti nel circondario di apprezzamento e condotto per quelli i dovuti rapporti di comparazione.
Purtroppo, le indagini personalmente condotte finalizzate all’individuazione dei modelli di comparazione hanno permesso di rilevare immobili e/o beni diversamente estesi, compravenduti in tempi diversi, qualificati da una diversa incidenza ora del costo dell’area, ora del suo sfruttamento; inoltre si è constatata l’esistenza nell’intorno di una certa e non esaltante pluralità di immobili
sono utilizzati dagli stessi proprietari che, non perseguendo intenti speculativi, difficilmente li pongono in vendita; tra l’altro, la stessa tipologia residenziale dello intorno ospitante e la quasi totale assenza di vocazione commerciale della via Colonna Rotta non favoriscono lì il proliferare delle compravendite di unità abitative, sicché in definitiva i valori rilevati ed assunti per la determinazione della scala parametrica, pur non costituendo “termini assoluti di comparazione”, sono stati scelti fra quelli più attendibili, più conducenti, più approssimati al modello per cui è causa, con l’impegno di un più oculato raffronto fra i dati esperiti.
Si riferisce altresì che in occasione delle indagini di mercato condotte si è rilevato che gli atti notarili esaminati, relativi alle compravendite degli immobili assunti come termini di paragone, sono risultati inattendibili non riportando i prezzi reali di vendita, corrisposti dagli acquirenti, bensì i prezzi minimi di legge desunti dalle (spesso obsolete) rendite catastali e quindi ben lontani dalle maggiori realtà economiche di mercato.
Né le parti in causa hanno saputo fornire al sottoscritto riferimenti di atti pubblici attendibili, atteso che in occasione dei sopralluoghi sono stati riferiti o elementi aleatori (proposte di vendita informali), o dati generici che non è stato possibile verificare sul posto o notizie su rogiti notarili tra parti non reperite; per tale motivo lo scrivente CTU ha ritenuto di non tenere conto di quanto riferivano gli atti di compravendita esaminati e di basare le proprie stime sulle più aderenti realtà di mercato assunte anche dalla vox populi.
Nel contesto operativo così perseguito, la determinazione del chiesto “valore venale” è risultata certamente più difficile, molto è rimasto addebitato alla sensibilità ed alla capacità professionale del tecnico estimatore, per cui le sue conoscenze estimative hanno costituito, ci si scusi per l’immodestia, un polo prioritario nell’indagine perseguita.
In esplicitazione di tanto, il sottoscritto CTU, dopo avere definito l’appartamento da stimare nei suoi molteplici aspetti tecnici e qualitativi, ha rilevato che molte delle qualificazioni proprie del bene in riscontro sono presenti anche in quei beni assunti come <modelli> di riferimento, per i quali sono state espresse quotazioni verbali di mercato; ha tenuto conto sia delle distanze dei termini di paragone considerati sia della distanza del bene in riscontro da specifiche ubicazioni di riferimento, raffrontando poi i risultati ottenuti; ha appurato la situazione immobiliare del quartiere ospitante ed ha verificato a mezzo della voce dei più come il mercato locale ha risposto ai condizionamenti positivi e negativi che caratterizzano i locali abitativi ubicati sulla via Colonna Rotta di Palermo.
Al termine dei predetti riscontri, riguardati i modelli di comparazione esaminati, rilevate le caratteristiche che il contraddistinguono, rapportate le stesse all’unità immobiliare da stimare, considerate le quotazioni di valore verbalmente apprese nel mercato cittadino delle compravendite (ritenute adducenti), il sottoscritto CTU ha dedotto che oggi sulla via Colonna Rotta di Palermo, in regime di libero mercato, i passaggi di proprietà di immobili ubicati in quella zona del centro storico, avvengono sulla base di un prezzo unitario medio di €/mq 730, sicché l’immobile nello stato di fatto e nelle condizioni in cui versa (computando il 100% della superficie utile interna ed il 33,33% dei balconi) ha un valore di mercato pari a mq (84 + 1/3 di mq 7) = mq 86 x €/mq 730 = € 62.800 in cifra tonda, cui vanno detratti sia i costi da sostenere (€ 5.000) per uniformare l’immobile all’originaria situazione planimetrica, sia il 15% indicato nel mandato di incarico per rendere competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato, per un totale netto di € 49.000 in c.t., basato sull’appena descritto
<metodo comparativo>.
Detto valore trova avallo pure nella valutazione immobiliare desunta dalla Banca Dati dell’Agenzia delle Entrate, che per appartamenti economici in normale stato conservativo, ubicati nel centro storico di Palermo, nel comparto urbano Dossuna/Colonna Rotta/Alberto Amedeo, offre una quotazione unitaria media di
mercato di €/mq 780, in linea con quella rilevata dal sottoscritto CTU ascoltando la vox populi ed i dati medi comunicati dai mediatori immobiliari che operano nel territorio.
Volendo altresì procedere alla stima analitica del bene per <capitalizzazione dei presunti redditi netti> si è preliminarmente rilevato l’ipotetico reddito lordo medio annuo ordinario realizzabile dall’appartamento in riscontro; sono state quindi determinate le spese annue effettivamente sempre sostenute pere la conduzione dei locali ed è stato poi scelto il più opportuno saggio di capitalizzazione; in particolare, accertato che la Banca Dati dell’Agenzia delle Entrate offre per le abitazioni di tipo economico ricadenti nel comprensorio urbano Dossuna / Colonna Rotta / Alberto Amedeo valori locativi mediamente pari ad €/mq 2,65 mensili, ne deriva che per il bene sottoposto a procedura il valore locativo annuale resta quantificato in mq 86 x
€/mq 2,65 x 12 mesi = € 2.730; orbene, ribadendo qui che le spese annue condominiali sono pari ad € 170, assumendo un saggio di capitalizzazione medio pari al 3,9%, ne deriva che il valore di mercato in base a questa tipologia di stima sarà pari a (2.730 – 170) / 0,039 = € 65.000 in c.t. cui vanno sempre detratti sia i costi da sostenere (€ 5.000) per uniformare l’immobile all’originaria situazione planimetrica, sia il 15% indicato nel mandato di incarico per rendere competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato, per un totale netto di € 51.000 in c.t.
Mediando le risultanze delle due predette stime ne deriva che il valore di mercato medio da proporre per la vendita forzata del cespite sarà pari ad :
€(49.000 + 51.000) / 2 = € 50.000
RELATIVAMENTE AL 13° QUESITO:
(Nel caso il pignoramento abbia ad oggetto una quota indivisa, procedere, previa stima del valore dell’intero, alla determinazione del valore della quota; precisare inoltre se la quota in titolarità dell’esecutato sia suscettibile di separazione in natura).
RISPOSTA
Il pignoramento non ha per oggetto una quota indivisa.
Si ritiene espletato il Mandato che si rimette per le Superiori Decisioni.
Palermo, Dicembre 2019.
Il consulente tecnico d’Ufficio (Geom. Salvatore Nasta)
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