Tribunale di Bergamo

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da:OMISSIS

contro:OMISSIS N°Gen. Rep.742 / 2018 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 28/06/19

Giudice Delle Esecuzioni: OMISSIS

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Esperto alla stima: OMISSIS Codice fiscale: OMISSIS

Studio in: OMISSIS Email: OMISSIS Pec: OMISSIS

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Beni in Fontanella (BG) Località/Frazione

via Gabriele d'Annunzio 226, 234

INDICE

Lotto: 001 - f. 6 / part. 290 / subb. 10, 17

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA 2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE 2.2 DESCRIZIONE DEL BENE 3. PRATICHE EDILIZIE

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA 4. CONFORMITÀ URBANISTICA 5. IDENTIFICAZIONE CATASTALE

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE 9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE 10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

11. STATO DI POSSESSO

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 12.1 CRITERIO DI STIMA

12.2 FONTI D'INFORMAZIONE 12.3 VALUTAZIONE CORPI

12.4 ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA 12.5 PREZZO BASE D'ASTA DEL LOTTO

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Beni in Fontanella (BG) Località/Frazione

via Gabriele d'Annunzio 226, 234

Lotto: 001 - f. 6 / part. 290 / subb. 10, 17

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Immobile sub. 10 + Autorimessa sub. 17.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Fontanella (BG) CAP: 24056, via Gabriele d'Annunzio n.234 e 226 (autorimessa)

Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Ulteriori informazioni sul debitore: quota del 50%

ad OMISSIS nato a Romano di Lombardia il 06/07/1960 Quota e tipologia del diritto

1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

a OMISSIS nata a Davao (Filippine) il 20/11/1980

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: Abitazione, foglio 6, particella 290, subalterno 10, indirizzo via G. d'Annunzio 234, piano S1-1-2, comune Fontanella, categoria A/2, classe 2, consistenza 6 vani, superficie 122 mq (mq 119 escluse aree scoperte), rendita € 464,81

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): Non sono presenti parti comuni

Confini: Confini del sub 10 primo piano: su due lati prospetto su sub 1, sub 2, sub 9, sub 3. Confini del sub 10 piano secondo: su due lati prospetto su sub 1, su un lato prospetto su sub 3, su un lato su sub 9.

Note: Fg. 6 part. 290 sub 10, Cat. A/2, Cl.2, 6 vani 122 mq, piano S1-1-2, R.C. € 464,81, (Residenziale). (mq 119 escluse aree scoperte)

Intestazione: Autorimessa, foglio 6, particella 290, subalterno 17, indirizzo via G. d'Annunzio 226, piano S1, comune Fontanella, categoria C/6, classe 2, consistenza 31 mq / 33 mq, superficie 31 mq / 33 mq, rendita € 52,83

Confini: Confini cantina ed autorimessa: sub 2, sub 9, sub 16, sub 1, sub 18, sub 5, terrapieno.

Note: Fg. 6 part. 290 sub 17, Cat. C/6, Cl.2, 31 mq, piano S1, R.C. € 52,83, (Autorimessa).

(superficie catastale 33 mq)

Note generali: Alla data della notifica del Pignoramento Immobiliare le unità immobiliari oggetto di pignoramento così individuate: NCEU Comune di Fontanella (BG) (Codice D672) via Gabriele d'Annunzio n. 226 per l'autorimessa e n. 234 per l'abitazione. Fg. 6 part. 290 sub 10, Cat. A/2, Cl.2, 6 vani 122 mq, piano S1-1-2, R.C. € 464,81, (Residenziale). (mq 119 escluse aree scoperte) Fg. 6 part. 290 sub 17, Cat. C/6, Cl.2, 31 mq, piano S1, R.C. € 52,83, (Autorimessa). (superficie catastale 33 mq) sono pervenute per la totale piena proprietà in quota del 50% ad OMISSIS nato a Romano di Lombardia il 06/07/1960 residente in Antegnate (BG) via Castello n. 6 (OMISSIS) e per la totale piena proprietà in quota del 50% ad OMISSIS nata a Davao (Filippine) il 20/11/1980 residente in Antegnate (BG) via Castello n. 6 (OMISSIS), coniugi in regime di comunione dei beni, per Atto di Compravendita Notaio OMISSIS in data 05/05/2006 rep. 65902/28742 da OMISSIS srl trascritto a Bergamo il 13/05/2006 ai nn° 29255/16993. Alla OMISSIS srl il terreno su cui è stato

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edificato l'immobile è pervenuto per l'intero diritto di piena proprietà con atto notaio OMISSIS in data 08/10/2004 rep. 56778/23543 trascritto a Bergamo il 13/10/2004 ai nn° 53641/36169 dalla società OMISSIS di Treviglio. Alla società OMISSIS di Treviglio il terreno è pervenuto per l'intero diritto di piena proprietà con atto notaio OMISSIS in data 07/11/2002 rep. 102564/33192 trascritto a Bergamo il 23/11/2002 ai nn° 51683/37054 dal sig. OMISSIS nato a Fontanella il 08/04/1938. Al sig. OMISSIS la proprietà del terreno per titoli ultraventennali e successivo ricongiungimento di usufrutto in morte della signora OMISSIS avvenuta in data 30/12/1976 e divisione per atto notaio OMISSIS in data 16/11/1988 rep 71003 trascritto a Bergamo il 03/12/1988 ai nn° 33125/23535.

Dai certificati di residenza storici rilasciati dal comune di Fontanella in data 20/02/2019 risulta: che il sig. OMISSIS non è più residente nel comune dal giorno 23/10/2014 mentre la sig.ra OMISSIS è stata cancellata per irreperibilità in data 25/01/2016. Alla data dell'atto di acquisto i debitori esecutati risultavano coniugati in regime di comunione dei beni. In comune di Fontanella non è reperibile il certificato di matrimonio.

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

La zona dove si trovano gli immobili è esterna al perimetro abitato del paese, in area pianeggiante essenzialmente agricola; ben accessibile da strada comunale con i servizi pubblici essenziali.

Caratteristiche zona:periferica normale

Area urbanistica:residenziale a traffico limitato con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: agricole

Importanti centri limitrofi:Romano di Lombardia.

Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici:Auolinee < 5km

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2]di cui al corpo Immobile sub. 10 + Autorimessa sub. 17

Un appartamento, in costruzione di tre piani, al piano primo più sottotetto composto da ingresso, soggiorno, ampia cucina, due camere, un bagno, un ripostiglio e disimpegni, due balconi oltre ad un solaio accessibile da scala interna ed ampia terrazza allo stesso livello. Al piano interrato un ampia cantina con accesso diretto all'autorimessa per due automobili.

La costruzione realizzata nell'anno 2005 per la parte residenziale è strutturalmente attuale con prospetti ben rifiniti intonacati con parti in tessere di pietra. Le chiusure esterne sono in antoni di legno, i serramenti in legno con inseriti vetri doppi.

Le caratteristiche principali dell’unita’ abitativa in esame sono:

struttura con telaio in calcestruzzo armato e solette in laterocemento pareti perimetrali di tamponamento con tavolato in cotto

struttura del tetto in legno, inserimento di Velux

pavimenti in ceramica per il soggiorno e per tutti gli altri locali compreso solaio, parquet nelle stanze da letto, rivestimenti delle pareti del bagno e cucina

pareti intonacate a civile

porte interne in legno tamburato, portoncino ingresso blindato

serramenti perimetrali in legno con vetrocamera, antoni chiusi in legno impianto di riscaldamento con caldaia singola, caloriferi in alluminio impianto elettrico, idraulico, acqua sanitaria di attuale concezione esposizione su due lati

Videocitofono

Box e ripostiglio piastrellati, basculante in lamiera

Buono lo stato di manutenzione per i locali interni di residenza.

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Superficie complessiva di circa mq 192,17 E' posto al piano: Interrato, primo, secondo L'edificio è stato costruito nel: 2005

ha un'altezza utile interna di circa m. 2,70

L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: buono

Condizioni generali dell'immobile: Buono lo stato di manutenzione per i locali interni di residenza.

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Le caratteristiche principali dell’unita’ abitativa in esame sono: struttura con telaio in calcestruzzo armato e solette in laterocemento pareti perimetrali di tamponamento con tavolato in cotto struttura del tetto in legno, inserimento di Velux pavimenti in ceramica per il soggiorno e per tutti gli altri locali compreso solaio, parquet nelle stanze da letto, rivestimenti delle pareti del bagno e cucina pareti intonacate a civile porte interne in legno tamburato, portoncino ingresso blindato serramenti perimetrali in legno con vetrocamera, antoni chiusi in legno impianto di riscaldamento con caldaia singola, caloriferi in alluminio impianto elettrico, idraulico, acqua sanitaria di attuale concezione esposizione su due lati Videocitofono Box e ripostiglio piastrellati, basculante in lamiera

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2005 Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e

successive

SI

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto Termosifoni, caldaia autonoma Epoca di realizzazione/adeguamento 2005

Esiste la dichiarazione di conformità SI

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sottotetto

soggiorno

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camera

box

prospetto

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3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: 72/2004 e successive varianti.

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Denuncia Inizio AttivitÃ (Testo unico) Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 09/10/2004 al n. di prot. 72/2004 Numero pratica: 541/2006

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Variante a titolo abilitativo e variante in corso d'opera Oggetto: variante

Presentazione in data 23/01/2006 al n. di prot.

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA sito in

Nessuna.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia; note: La situazione dello stato di fatto risulta conforme alle originarie pratiche autorizzative ad esclusione del tavolato divisorio non autorizzato al piano del solaio.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio Immobile soggetto a convenzione: SI

Se si, di che tipo? Vincolo per Convenzione Urbanistica Edilizia

Estremi delle convenzioni: Non specificato

Obblighi derivanti: Vincolo per Convenzione Urbanistica Edilizia sul terreno su cui sono stati edificati gli immobili per Atto Comune di Fontanella del 18/10/2003 rep. 187 trascritto a Bergamo il 11/11/2003 ai nn° 58636/36345, a favore del Comune di Fontanella contro OMISSIS per l'intero diritto di piena proprietà.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere

urbanistico: NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità?

NO Nella vendita dovranno essere previste

pattuizioni particolari? NO

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note sulla conformità:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: tavolato divisorio non autorizzato al piano del solaio Regolarizzabili mediante: Sanatoria o demolizione

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Descrizione delle opere da aggiornare: Demolizione del tavolato non conforme o Sanatoria Demolizione o Sanatoria: € 1.500,00

Spese di sanatoria presunte: € 1.500,00

Note: In data 20/02/2019, presso l'ufficio tecnico del Comune di Fontanella (BG), è stata fatta richiesta di documentazione riguardante gli immobili, in particolare: concessioni edilizie, sanatorie, certificato di abitabilità, eventuale pratica di Condono Edilizio e pagamento dell’oblazione oltre a vincoli, procedure espropriative e quanto altro inerente i nominativi delle proprietà. All'ufficio anagrafe sono stati richiesti: certificato storico di residenza, certificati di stato civile. In data 11/03/19 il tecnico comunale ha messo a disposizione la parte di documentazione richiesta e recuperata in archivio. Sono state trovate le seguenti pratiche autorizzative: DIA n. 72/2004 del 09/10/2004 intestata a OMISSIS relativa a edifici residenziali e successiva DIA in variante n.541 del 23/01/2006 riferita all'edificio per alloggi denominato “A”. Lavori iniziati in data 25/01/2005 e terminati il 10/04/2006. La domanda di rilascio del Certificato di Agibilità è stata presentata il 13/04/06. Non risultano vincoli di carattere storico o artistico. La situazione dello stato di fatto risulta conforme alle originarie pratiche autorizzative ad esclusione del tavolato divisorio non autorizzato al piano del solaio. La regolarizzazione delle autorizzazioni comunali non è stata considerata dal CTU poiché il tavolato abusivamente eseguito è facilmente rimovibile, con

oltretutto minori costi. Non è stato possibile determinare il periodo di riferimento dell'abuso edilizio che peraltro non è recente.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità urbanistica; note: La situazione dello stato di fatto risulta conforme alle originarie pratiche autorizzative ad esclusione del tavolato divisorio non autorizzato al piano del solaio.

5. IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Identificativo corpo: Immobile sub. 10 + Autorimessa sub. 17.

Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

ad OMISSIS nato a Romano di Lombardia il 06/07/1960 Quota e tipologia del diritto

1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

a OMISSIS nata a Davao (Filippine) il 20/11/1980

Intestazione: Abitazione, foglio 6, particella 290, subalterno 10, indirizzo via G. d'Annunzio 234, piano S1-1-2, comune Fontanella, categoria A/2, classe 2, consistenza 6 vani, superficie 122 mq (mq 119 escluse aree scoperte), rendita € 464,81

Confini: Confini del sub 10 primo piano: su due lati prospetto su sub 1, sub 2, sub 9, sub 3. Confini del sub 10 piano secondo: su due lati prospetto su sub 1, su un lato prospetto su sub 3, su un lato su sub 9.

Note: Fg. 6 part. 290 sub 10, Cat. A/2, Cl.2, 6 vani 122 mq, piano S1-1-2, R.C. € 464,81, (Residenziale). (mq 119 escluse aree scoperte)

Intestazione: Autorimessa, foglio 6, particella 290, subalterno 17, indirizzo via G. d'Annunzio 226, piano S1, comune Fontanella, categoria C/6, classe 2, consistenza 31 mq / 33 mq, superficie 31 mq / 33 mq, rendita € 52,83

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Confini: Confini cantina ed autorimessa: sub 2, sub 9, sub 16, sub 1, sub 18, sub 5, terrapieno.

Note: Fg. 6 part. 290 sub 17, Cat. C/6, Cl.2, 31 mq, piano S1, R.C. € 52,83, (Autorimessa).

(superficie catastale 33 mq)

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale; note: La situazione dello stato di fatto, per quanto riguarda le particelle in esame, in riferimento alle schede catastali risulta: conforme per la scheda dell'autorimessa, difforme per la scheda dell'appartamento poiché è stato realizzato un tavolato divisorio non autorizzato al piano del solaio. Il CTU non ha considerato di modificare la scheda catastale poiché il tavolato abusivamente eseguito è facilmente rimovibile, con oltretutto minori costi.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Alla data della notifica del Pignoramento Immobiliare le unità immobiliari oggetto di pignoramento così individuate: NCEU Comune di Fontanella (BG) (Codice D672) via Gabriele d'Annunzio n. 226 per l'autorimessa e n. 234 per l'abitazione. Fg. 6 part. 290 sub 10, Cat. A/2, Cl.2, 6 vani 122 mq, piano S1-1-2, R.C. € 464,81, (Residenziale). (mq 119 escluse aree scoperte) Fg. 6 part. 290 sub 17, Cat. C/6, Cl.2, 31 mq, piano S1, R.C. € 52,83, (Autorimessa).

(superficie catastale 33 mq) sono pervenute per la totale piena proprietà in quota del 50% ad OMISSIS nato a Romano di Lombardia il 06/07/1960 residente in Antegnate (BG) via Castello n.

6 (OMISSIS) e per la totale piena proprietà in quota del 50% ad OMISSIS nata a Davao (Filippine) il 20/11/1980 residente in Antegnate (BG) via Castello n. 6 (OMISSIS), coniugi in regime di comunione dei beni, per Atto di Compravendita Notaio OMISSIS in data 05/05/2006 rep. 65902/28742 da OMISSIS srl trascritto a Bergamo il 13/05/2006 ai nn° 29255/16993. Alla OMISSIS srl il terreno su cui è stato edificato l'immobile è pervenuto per l'intero diritto di piena proprietà con atto notaio OMISSIS in data 08/10/2004 rep. 56778/23543 trascritto a Bergamo il 13/10/2004 ai nn° 53641/36169 dalla società OMISSIS di Treviglio. Alla società OMISSIS di Treviglio il terreno è pervenuto per l'intero diritto di piena proprietà con atto notaio OMISSIS in data 07/11/2002 rep. 102564/33192 trascritto a Bergamo il 23/11/2002 ai nn° 51683/37054 dal sig. OMISSIS nato a Fontanella il 08/04/1938. Al sig. OMISSIS la proprietà del terreno per titoli ultraventennali e successivo ricongiungimento di usufrutto in morte della signora OMISSIS avvenuta in data 30/12/1976 e divisione per atto notaio OMISSIS in data 16/11/1988 rep 71003 trascritto a Bergamo il 03/12/1988 ai nn° 33125/23535. Dai certificati di residenza storici rilasciati dal comune di Fontanella in data 20/02/2019 risulta: che il sig. OMISSIS non è più residente nel comune dal giorno 23/10/2014 mentre la sig.ra OMISSIS è stata cancellata per irreperibilità in data 25/01/2016. Alla data dell'atto di acquisto i debitori esecutati risultavano coniugati in regime di comunione dei beni. In comune di Fontanella non è reperibile il certificato di matrimonio.

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di contro OMISSIS; Derivante da: Mutuo fondiario;

Iscritto/trascritto a Bergamo in data 16/03/2009 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 400000; Note:

Ipoteca volontaria iscritta a Bergamo il 16/03/2009 nn° 13697/2294 per € 400.000,00 a garanzia di debito in forza di atto di mutuo notaio OMISSIS in data 26/02/2009 rep. 71144/14657 a favore di OMISSIS con sede in Bergamo piazza Vittorio Veneto n. 8 C.F. OMISSIS contro gli esecutati ciascuno per la quota di un mezzo del diritto di piena proprietà. Da una verifica presso il Tribunale di Bergamo alla data del giorno 12/03/2019 non risultano creditori intervenuti nella procedura esecutiva immobiliare.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Verbale di pignoramento n.8683 iscritto/trascritto a Bergamo in data 24/09/2018 ai nn. OMISSIS; Pignoramento Immobiliare trascritto a Bergamo in data 24/09/2018 n. 45479/31565 (verbale di pignoramento n. 8683 emesso dall'Ufficiale Giudiziario il 24/09/2018) a favore di OMISSIS con sede in Bergamo C.F. OMISSIS contro gli esecutati ciascuno per la quota di un mezzo del diritto di piena proprietà. Da una verifica presso il Tribunale di Bergamo alla data del giorno 12/03/2019 non risultano creditori intervenuti nella procedura esecutiva immobiliare.

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Dati precedenti relativi ai corpi: Immobile sub. 10 + Autorimessa sub. 17

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Non esiste condominio, vista la tipologia delle unità immobiliari e del fabbricato, e di conseguenza alcun Amministratore.

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO - Può essere reso accessibile mediante realizzazione di idoneo servoscala.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato

Avvertenze ulteriori: Da una verifica presso il Comune di Fontanella (BG) non risulta siano in atto procedure espropriative per pubblica utilità ne siano gravanti sull’immobile vincoli di tipo storico od artistico.

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: Immobile sub. 10 + Autorimessa sub. 17 Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Le superfici commerciali dell'immobile e degli accessori sono le seguenti: residenziale mq 83,20, solaio mq 58,82, balconi mq 12,75, cantina mq 17,12, terrazza mq 20,28 ed autorimessa di mq 32,50. Utilizzando i coefficienti di omogeneizzazione per le superfici accessorie: l intero per il ’ residenziale, un terzo per il balconi, cantina e terrazza, un mezzo per il solaio, si ottiene una superficie totale commerciale di mq 129,33.

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Residenziale sup lorda di pavimento 83,20 1,00 83,20

Solaio sup lorda di pavimento 58,82 0,50 29,41

Balconi sup lorda di pavimento 12,75 0,33 4,21

Cantina sup lorda di pavimento 17,12 0,33 5,65

Terrazza sup lorda di pavimento 20,28 0,33 6,69

192,17 129,16

La superficie viene calcolata computando l’effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l’aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell’unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

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Accessori:

Immobile sub. 10 + Autorimessa sub. 17

1. Box doppio in serie Posto al piano interrato Composto da vano unico

Sviluppa una superficie complessiva di 32.50 mq Destinazione urbanistica: autorimessa

Valore a corpo: € 16500

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

11. STATO DI POSSESSO:

Identificativo corpo: Immobile sub. 10 + Autorimessa sub. 17

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Fontanella (BG), via Gabriele d'Annunzio n.234 e 226 (autorimessa)

Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 10/08/2018 per l'importo di euro 4.200,00 con cadenza mensile

Registrato a Treviglio il 31/08/2018 ai nn.03520 serie 3T. N. id. OMISSIS Tipologia contratto: 4+4, scadenza 31/08/2022

Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento.

Note: Le unità immobiliari sono occupate con contratto di affitto dalla sig.ra OMISSIS nata a Bouznika (Marocco) il 09/03/1979. Il contratto di affitto stipulato in data 10/08/2018 ha durata da 01/09/2018 a 31/08/2022, il canone è di 4.200,00 €/anno. La registrazione del contratto di affitto è stata fatta presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate di Treviglio in data 31/08/2018 al n. OMISSIS serie 3T. N. id. OMISSIS. (Posteriore alla data di notifica dell'Atto di Precetto). Vi è rispondenza del canone al valore di mercato al momento della conclusione del contratto.

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Per la valutazione dell’immobile si è ritenuto opportuno utilizzare il metodo di stima sintetico comparativo che comporta un confronto tra l’immobile oggetto di stima ed altri di tipo similare di cui è conosciuto il valore di mercato in quanto esistenti sul mercato stesso ed oggetto di recenti compravendite; ai valori presi in esame sono stati applicati i coefficienti di incremento o decremento per tenere conto di tutti i fattori migliorativi o peggiorativi della situazione presa in esame, in particolare sono stati considerati: il paese e la zona dove si trova l’immobile, l’accessibilità, l’esposizione, la tipologia costruttiva, l’età del fabbricato, il livello di manutenzione, l’attuale andamento del mercato immobiliare ed ogni altro fattore influente.

Assenza di garanzia da vizi e difetti: detrazione nulla per costruzione recente.

Oneri urbanistici: detrazione € 1.500,00 per rimozione o sanatoria tavolato.

Stato d'uso e manutenzione: detrazione nulla, normale stato d'uso con buona manutenzione.

Spese condominiali: non esiste condominio

Stato del possesso: affittato, con detrazione 5 % in relazione alla data del contratto ed alla sua scadenza.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

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Ufficio tecnico di Fontanella (BG);

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie Immobiliari locali in Comune di Fontanella (BG);

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 1.050,00 (mille) €/mq;

Altre fonti di informazione: Portale online di vendita immobiliare: immobiliare.it, casa.it e similari.

12.3 Valutazione corpi:

Immobile sub. 10 + Autorimessa sub. 17. Abitazione di tipo civile [A2] con annesso Box doppio in serie

Fontanella (BG), via Gabriele d'Annunzio 226, 234

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 128.837,10.

Per la valutazione dell’immobile si è ritenuto opportuno utilizzare il metodo di stima sintetico comparativo che comporta un confronto tra l’immobile oggetto di stima ed altri di tipo similare di cui è conosciuto il valore di mercato in quanto esistenti sul mercato stesso ed oggetto di recenti compravendite; ai valori presi in esame sono stati applicati i coefficienti di incremento o decremento per tenere conto di tutti i fattori migliorativi o peggiorativi della situazione presa in esame, in particolare sono stati considerati: il paese e la zona dove si trova l’immobile, l’accessibilità, l’esposizione, la tipologia costruttiva, l’età del fabbricato, il livello di manutenzione, l’attuale andamento del mercato immobiliare ed ogni altro fattore influente.

Assenza di garanzia da vizi e difetti: detrazione nulla per costruzione recente.

Oneri urbanistici: detrazione € 1.500,00 per rimozione o sanatoria tavolato.

Stato d'uso e manutenzione: detrazione nulla, normale stato d'uso con buona manutenzione.

Spese condominiali: non esiste condominio

Stato del possesso: affittato, con detrazione 5 % in relazione alla data del contratto ed alla sua scadenza.

Ai fini dell'imponibilità IVA si precisa che per tutti i fabbricati sono già trascorsi cinque anni dall'ultima autorizzazione edilizia.

Destinazione Superficie Equivalente

Valore Unitario Valore Complessivo

Residenziale 83,20 € 1.050,00 € 87.360,00

Solaio 29,41 € 1.050,00 € 30.880,50

Balconi 4,21 € 1.050,00 € 4.420,50

Cantina 5,65 € 1.050,00 € 5.932,50

Terrazza 6,69 € 1.050,00 € 7.024,50

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 135.618,00

Stato di possesso detrazione del 5.00% € -6.780,90

Valore Corpo € 128.837,10

Valore Accessori € 16.500,00

Valore complessivo intero € 145.337,10

Valore complessivo diritto e quota € 145.337,10

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Riassunto:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota

Immobile sub.

10 +

Autorimessa sub. 17

Abitazione di tipo civile [A2]

con annesso Box doppio in serie

129,16 € 145.337,10 € 145.337,10

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:

€ 1.500,00 Valore di stima:

Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota € 143.837,10

€ 143.837,10

12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui

si trova: € 143.837,10

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Allegati

Allegati alla Perizia Immobiliare:

- Schede e visure catasto - Concessioni edilizie

- Documentazione fotografica - Planimetrie

- Certificati di residenza storici - Contratto d'affitto

- Scheda di controllo Atti vari:

- Dichiarazione trasmissione perizia - Succinta

- Perizia priva dei dati sensibili - Dati catastali (RTF)

15-05-2019

L'Esperto alla stima OMISSIS

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