Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Alessandria

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da:

CASSA DI RISPARMIO DI ASTI SPA

contro:

Juravlea Jeni Elena Nicolaie Alexandru Bogdan

N° Gen. Rep. 57/2020

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 27/01/2022 ore 12.30

Giudice Delle Esecuzioni:

Dr.ssa ROBERTA BRERA

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1

casa di civile abitazione con posto auto coperto

Esperto alla stima: Arch. Claudia Todero Codice fiscale: TDRCLD66C41L304N

Studio in: VIA EMILIA 325 - 15057 TORTONA Telefono: 0131821945

Email: c.todero@awn.it

Pec: claudia.todero@archiworldpec.it

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SINTESI ELABORATO

1. Dati Catastali

Bene: Strada Vicinale Gentila n. 1 (int G) - Regione Villoria - Cascina Gentilina - Tortona (AL) - 15057

Lotto: 1 - casa di civile abitazione con posto auto Corpo: A

Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]

Juravlea Jeni Elena nata in Romania il 26/04/1991 e Nicolaie Alexandru Bogdan nato in Ro- mania il 03/07/1987, foglio 30, particella 8, subalterno 15, scheda catastale si, indirizzo Strada Vicinale Villoria, piano T - 1 - 2, comune TORTONA, categoria A/2, classe 1, consistenza 4 vani, superficie 96 mq (totale escluse aree scoperte 92), rendita € 237,57

Corpo: B

Categoria: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6]

Juravlea Jeni Elena nata in Romania il 26/04/1991 e Nicolaie Alexandru Bogdan nato in Ro- mania il 03/07/1987, foglio 30, particella 8, subalterno 20, scheda catastale si, indirizzo Strada Vicinale Villoria, piano T, comune TORTONA, categoria C/6, classe 2, consistenza 15 mq, superficie 15, rendita € 47,26

2. Stato di possesso

Lotto: 1 - casa di civile abitazione con posto auto coperto Corpo: A

Occupato dal debitore e dai suoi familiari Corpo: B

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO Corpo: B

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Bene: Strada Vicinale Gentila n. 1 (int G) - Regione Villoria - Cascina Gentilina - Tortona (AL) - 15057 Lotto: 1 - casa di civile abitazione con posto auto

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Corpo: A

Creditori Iscritti: CASSA DI RISPARMIO DI ASTI SPA Corpo: B

Creditori Iscritti: CASSA DI RISPARMIO DI ASTI SPA reditoriiscritti_sub1_sub1_sub1;block=end]

5. Comproprietari

Beni: Strada Vicinale Gentila n. 1 (int G) - Regione Villoria - Cascina Gentilina - Tortona (AL) - 15057

Comproprietari: Nessuno Corpo: B

Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali

Beni: Strada Vicinale Gentila n. 1 (int G) - Regione Villoria - Cascina Gentilina - Tortona (AL) - 15057

Misure Penali: NO Corpo: B

Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Lotto: 1 - casa di civile abitazione con posto auto Corpo: A

Continuità delle trascrizioni: SI

si veda in proposito segnalazione del Ctu al capitolo Formalità Corpo: B

Continuità delle trascrizioni: SI

si veda in proposito segnalazione del Ctu al capitolo Formalità

8. Prezzo

Lotto: 1 - casa di civile abitazione con posto auto coperto

Valore complessivo intero: 56.957,75 arrotondato 57.000,00 Euro (cinquantasettemila /00)

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Beni in Tortona (AL)

Regione Villoria - Cascina Gentilina Strada Vicinale Gentila n. 1 (int G)

Lotto:

1 - casa di civile abitazione con posto auto coperto La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

Data di presentazione: 28-05-2020

Certificazione notarile sostitutiva del certificato ipo-catastale, ai sensi della L. 302/1998 a firma del Notaio Giulia Messina Vitrano, Notaio in Corleone, iscritto al Collego Notarile dei Distretti Riuniti di Palermo e Ter- mini Imerese (alla data del 25/05/2020).

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Regione Villoria - Cascina Gentilina, Strada Vicinale Gentila n. 1 (int G)

Note: l’ interno G è stato desunto dal certificato di agibilità del fabbricato.

Quota e tipologia del diritto

1/2 di ALEXANDRU BOGDAN NICOLAIE - Piena proprietà Cod. Fiscale: NCLLND87L03Z129P - Stato Civile: coniugato

Ulteriori informazioni sul debitore: coniugato con JURAVLEA JENI ELENA in regime di separazione dei beni

Eventuali comproprietari: nessuno Quota e tipologia del diritto

1/2 di JENI ELENA JURAVLEA - Piena proprietà

Cod. Fiscale: JRVJLN91D66Z129Q - Stato Civile: coniugata

Ulteriori informazioni sul debitore: coniugata con Nicolaie Alexandru Bogdan in regime di separazione dei beni

Eventuali comproprietari: nessuno Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: Juravlea Jeni Elena nata in Romania il 26/04/1991 e Nicolaie Alexandru Bogdan nato in Romania il 03/07/1987, foglio 30, particella 8, subalterno 15, scheda catastale si, indirizzo Strada Vicinale Villoria, piano T - 1 - 2, comune TORTONA, categoria A/2, classe 1, consistenza 4 vani, superficie 96 mq (totale escluse aree scoperte 92), rendita € 237,57

Derivante da:

Variazione del 09/11/2015 Inserimento in visura dei dati di superficie;

Variazione nel classamento del 03/12/209 protocollo n. AL0324833 in atti dal 03/12/2009 (n.

19570.1/2009);

Variazione del 24/07/2009 protocollo n. AL0198697 in atti dal 24/07/2009 Demolizione parzia- le -ristrutturazione- frazionamento e fusione (n. 10725.1/2009);

derivante da part. 8 giusta DIVISIONE del 09/09/2008 prot. n. AL0256125 in atti dal 09/09/2008 DIVISIONE (n. 14587.1/2008).

L'immobile è stato edificato su part. 8 che comprende il Fg 30 part. 9,77,78,221,237,239 giusta Tipo mappale del 05/05/2009 prot. n. AL0122112 in atti dal 05/05/2009 (n. 122112.1/2009).

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Fonte : Certificazione notarile del notaio Giulia Messina Vitrano, agli atti.

Confini:

L'immobile confina a Nord con la particella 16 del Fg. 30, ad Est la part. 14, a Sud la part. 6, ad Ovest la part. 8 dello stesso Foglio 30.

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:

Sostanzialmente la suddivisione planimetrica dell'immobile rispecchia la rappresentazione sulla scheda catastale. Il ctu ha riscontrato un "uso" diverso del locale destinato a bagno: i sanitari sono stati rimossi e gli allacci e gli scarichi collegati all'arredo della cucina.

Regolarizzabili mediante: ripristino dell’uso originario

Descrizione delle opere da sanare: sarà sufficiente ripristinare l'uso del locale destinato a bagno posizionando gli opportuni arredi

ripristino dell'uso a bagno con posa di nuovi sanitari: € 1.500,00 Oneri Totali: € 1.500,00

Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale;

note:

Nella liberazione dell'immobile sarà sufficiente ripristinare lo stato originario del bagno o do- tarlo dei sanitari necessari di base. Inoltre l'altezza media della soffitta, peraltro non abitabile in progetto, è diversa da quella indicata nella scheda catastale (circa 240 cm anzichè 170).

Identificativo corpo: B.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in frazione: Regione Villoria - Cascina Gentilina, Strada Vicinale Gentila n. 1

Si tratta di un posto auto coperto da una tettoia sito in Strada vicinale Gentila.

1/2 di ALEXANDRU BOGDAN NICOLAIE - Piena proprietà Cod. Fiscale: NCLLND87L03Z129P

Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: separazione dei beni Eventuali comproprietari: Nessuno

1/2 di JENI ELENA JURAVLEA - Piena proprietà Cod. Fiscale: JRVJLN91D66Z129Q

Stato Civile: coniugata - Regime Patrimoniale: separazione dei beni Eventuali comproprietari: Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: Juravlea Jeni Elena nata in Romania il 26/04/1991 e Nicolaie Alexandru Bogdan nato in Romania il 03/07/1987, foglio 30, particella 8, subalterno 20, scheda catastale si, indirizzo Strada Vicinale Villoria, piano T, comune TORTONA, categoria C/6, classe 2, consistenza 15 mq, superficie 15, rendita € 47,26

Derivante da:

Variazione del 09/11/2015 Inserimento in visura dei dati di superficie;

Variazione nel classamento del 03/12/209 protocollo n. AL0324833 in atti dal 03/12/2009 (n.

19570.1/2009);

Variazione del 24/07/2009 protocollo n. AL0198697 in atti dal 24/07/2009 Demolizione parzia- le -ristrutturazione- frazionamento e fusione (n. 10725.1/2009);

derivante da part. 8 giusta DIVISIONE del 09/09/2008 prot. n. AL0256125 in atti dal

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09/09/2008 DIVISIONE (n. 14587.1/2008).

L'immobile è stato edificato su part. 8 che comprende il Fg 30 part. 9,77,78,221,237,239 giusta Tipo mappale del 05/05/2009 prot. n. AL0122112 in atti dal 05/05/2009 (n. 122112.1/2009).

Fonte : Certificazione notarile del notaio Giulia Messina Vitrano, agli atti.

Confini:

A Nord Fg 30 part. 7, ad Est part. 19 a Sud part. 7 a Ovest part. 21. La particella 7 è BCNC - CORTE comune ai subb 3-4-5-6-12-14-15-17-18-19-20-21-22-23-24

Conformità catastale:

Non sono state riscontrate irregolarità.

Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale.

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

L’ immobile costituito da abitazione su tre piani con posto auto fa parte di un complesso di edifici denominato Cascina Gentilina avente, in passato, destinazione agricola e successivamente sottoposto ad un radicale intervento di ristrutturazione e riconversione a fini abitativi.

Il complesso è ubicato in aperta campagna, collegato alla provinciale da strade vicinali, ma relativamente vicino al centro abitato di Tortona ed alla zona artigianale nella stessa località Villoria.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: agricola a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi presenti nella zona: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.

Importanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona non sono presenti.

Servizi offerti dalla zona: Centro commerciale Oasi (a 5 minuti d'auto), casello autostradale TO-PC e MI - GE via Serravalle (a10 minuti d'auto)

Caratteristiche zone limitrofe: agricole

Importanti centri limitrofi: Tortona e Voghera (PV).

Attrazioni paesaggistiche: Colli Tortonesi.

Attrazioni storiche: reperti e museo archeologico a Tortona.

Principali collegamenti pubblici: assenti.

3. STATO DI POSSESSO:

Identificativo corpo: A

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Tortona (AL), Strada Vicinale Gentila n. 1 (int G) Occupato dal debitore e dai suoi familiari

Note:

Dalla ricerca effettuata presso l'Ufficio anagrafe del Comune di Tortona anche il Sig. Nicolaie Ale- xandru Bogdan risulta residente, tuttavia durante l'accesso la Debitrice (moglie) ha comunicato che il marito non vive più lì da tempo. La Debitrice abita nell'immobile con il figlio minorenne.

Identificativo corpo: B

Posto auto [C6] sito in Tortona (AL), Strada Vicinale Gentila n. 1 Occupato dal debitore e dai suoi familiari

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

- Trascrizione pregiudizievole:

vincolo pertinenziale a favore di Comune di Tortona contro LA.RA. Immobiliare S.r.l.;

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Derivante da richiesta Comune di Tortona Settore Territorio e Ambiente;

A rogito notaio Marziano Carnevale Ricci registrato a Tortona in data 13/03/2007 ai nn.

22499/8999 e trascritto a Tortona in data 27/03/2007 ai nn. 1342/824;

Il CTU segnala che detto atto unilaterale di vincolo pertinenziale è stato richiesto dal Comune di Tortona, Settore Territorio e Ambiente Servizio Edilizia privata con lettera raccomandata del 22/12/2006 prot. 40767 ai fini del rilascio del P. di C. n. 68/2007 per opere di ristrutturazione edilizia immobile sito in Tortona Cascina Gentilina; esso riguarda i mappali di provenienza che sono stati oggetto di lavori di ristrutturazione ed è allegato infatti al P. di C. n. 68/2007.

Il sottoscritto segnala, inoltre, che esso non risulta sull'atto di provenienza consultato c/o la Con- servatoria dei registri di Tortona - Compravendita rep. n. 294257/24044 trascritto ai nn.

2119/1617, né è stato indicato dal notaio Giulia Messina Vitrano nella certificazione notarile sostitutiva del certificato ipo-catastale agli atti.

Dati precedenti relativi ai corpi: A e B

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di CASSA DI RISPARMIO DI ASTI SPA contro NICOLAIE ALEXAN- DRU BOGDAN, JURAVLEA JENI ELENA;

Derivante da: concessione a garanzia di mutuo fondiario;

A rogito di Notaio ACCOLLA FRANCESCO GIROLAMO in data 18/07/2014 ai nn. 294258/24045;

Iscritta a Tortona in data 06/08/2014 ai nn. 2120/248;

Importo ipoteca: € 250.000; Importo capitale: € 125.000.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di CASSA DI RISPARMIO DI ASTI SPA contro NICOLAIE ALEXANDRU BOG- DAN, JURAVLEA JENI ELENA;

Derivante da: pignoramento immobili;

A rogito di Tribunale di Alessandria UNEP in data 27/02/2020 ai nn. 762 trascritto a Tortona in data 04/03/2020 ai nn. 676/515.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale:

Identificativo corpo: A

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Tortona (AL), Strada Vicinale Gentila n. 1 (int G) Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non valorizzate

Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momen- to della perizia: La debitrice non ha riferito di spese straordinarie di gestione dell'immobile deli- berate da una assemblea.

Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori al pignoramento:

Durante l'accesso all'immobile la Debitrice ha riferito che gli immobili non sono costituiti in con- dominio e che per le spese generali la persona che si occupa della suddivisione è tale Valentina SAVKCIUK, proprietaria di altri immobili nel complesso residenziale. Non è risultato possibile, tuttavia, al sottoscritto, parlare con la persona indicata, in quanto non presente durante l'accesso.

Millesimi di proprietà: Non esiste una suddivisione millesimale del complesso e, da quanto è sta- to possibile osservare al momento dell'accesso, diversi immobili risultano in ristrutturazione e non

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abitati.

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Al piano terreno dell''immobile non è presente alcun bagno.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali:

Esiste vincolo pertinenziale del posto auto all'abitazione (atto a rogito Notaio Carnevale Ricci del 03/03/2007 rep. n. 22499/8999 trascritto a Tortona il 27/03/2007 ai nn. R.G. 1342 R.P. 824 sulla base del quale è stato rilasciato Permesso di Costruire n. 68/2007 per la ristrutturazione dei fabbricati residenziali distinti al Fg 30 mappali 8 e 9 subb. 1 e2 ).

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Attestato di Qualificazione Energetica : Indice di prestazione energetica per climatizzazione invernale proprio dell’edificio 433 KWh/mq

Note Indice di prestazione energetica: L'Attestato di Qualificazione Energetica redatto dal Geom.

Gnudi Flaviano del 04/10/2009 è allegato al certificato di agibilità. Il sottoscritto segnala, tuttavia, che l'impianto di riscaldamento è stato modificato pertanto l'Attestato non ha più validità.

Inoltre, all’atto di compravendita dell’immobile da parte dei Debitori, consultato dal sottoscritto c/o la Conservatoria di Tortona è allegato ACE n. 20102044860010, ormai privo di validità.

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO Avvertenze ulteriori:

L'indirizzo dell'immobile risulta talvolta indicato come Strada Vicinale Villoria s.n. (fonte Ag. Entra- te Ufficio Provinciale -Territorio servizi catastali - visura storica per immobile) altre come Strada Vicinale Gentila n. 1 (fonte: certificati di residenza del Debitori e Istanza di vendita degli immobili).

Entrambe corrispondono agli immobili pignorati.

Identificativo corpo: B

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Tortona (AL), Strada Vicinale Gentila n. 1 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non valorizzate

Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momen- to della perizia: La debitrice non ha riferito di spese straordinarie di gestione dell'immobile deli- berate da una assemblea.

Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori al pignoramento:

Durante l'accesso all'immobile la Debitrice ha riferito che gli immobili non sono costituiti in con- dominio e che per le spese generali la persona che si occupa della suddivisione è tale Valentina SAVKCIUK, proprietaria di altri immobili nel complesso residenziale. Non è risultato possibile, tuttavia, al sottoscritto, parlare con la persona indicata, in quanto non presente durante l'accesso.

Millesimi di proprietà: Non esiste una suddivisione millesimale del complesso e, da quanto è sta- to possibile osservare al momento dell'accesso, diversi immobili risultano in ristrutturazione e non abitati.

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO

Il posto auto ha larghezza ml 3.00 pertanto non sufficiente per essere considerato accessibile a soggetto diversamente abile.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali:

Esiste vincolo pertinenziale del posto auto all'abitazione (atto a rogito Notaio Carnevale Ricci del 03/03/2007 rep. n. 22499/8999 trascritto a Tortona il 27/03/2007 ai nn. R.G. 1342 R.P. 824), pre- supposto al rilascio del Permesso di Costruire n. 68/2007 relativo alla ristrutturazione globale del complesso.

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente; si tratta di posto auto all'aperto, pertanto privo di impianto di riscaldamento, quindi non soggetto

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO Avvertenze ulteriori:

L'indirizzo dell'immobile risulta talvolta indicato come Strada Vicinale Villoria s.n. (fonte Ag. Entra- te Ufficio Provinciale -Territorio servizi catastali - visura storica per immobile) altre come Strada Vicinale Gentila n. 1 (fonte: certificati di residenza del Debitori e Istanza di vendita degli immobili).

Entrambe corrispondono agli immobili pignorati.

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6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO:

Titolare/Proprietario: LA.RA. IMMOBILIARE S.R.L. dal 08/06/2006 al 18/07/2014 .

In forza di atto di compravendita - a rogito di notaio CARNEVALE RICCI MARZIANO, in data 08/06/2006, ai nn. 21825/8495;

registrato a Castelnuovo Scrivia e trascritto a Tortona, in data 04/07/2006, ai nn. 2710/1761.

Note:

Part. 8/1 da potere di DELLACA' GIOVANNA nata il 25/11/1929 a Tortona, per la particella 8/1 ex 8.

Titolare/Proprietario: LA.RA. IMMOBILIARE S.R.L. dal 28/07/2006 al 18/07/2014 .

In forza di atto di compravendita - a rogito di notaio CARNEVALE RICCI MARZIANO, in data 28/07/2006, ai nn. 21964/8607;

registrato a Castelnuovo Scrivia e trascritto a Tortona, in data 11/08/2006, ai nn. 3471/2286.

Note:

Part. 9/1 - 9/2 da potere di DELLACA' CARLA nata il 20/05/1922 a Tortona, per le particelle 9/1 e 9/2.

Proprietari: NICOLAIE ALEXANDRU BOGDAN e JURAVLEA JENI ELENA dal 18/07/2014 ad oggi (at- tuali proprietari) .

In forza di atto di compravendita - a rogito di notaio ACCOLLA FRANCESCO GIROLAMO, in data 18/07/2014, ai nn. 294257/24044;

registrato a Casteggio e trascritto a Tortona, in data 06/08/2014, ai nn. 2119/1617.

Note:

da potere di LA.RA. IMMOBILIARE S.R.L.

Proprietari: DELLACA' CARLA e DELLACA' GIOVANNA dal 12/03/1980 al .

In forza di atto di divisione - a rogito di notaio GIUSEPPE PERNIGOTTI, in data 12/03/1980, ai nn.

31608; trascritto a Tortona, in data 21/03/1980, ai nn. 989/785.

Note: ex PART 8 e 9.

Provenienza dal 12-03-1980 al 04-07-2006 per la part. 8 e dal 12-03-1980 al 28-07-2006 per la part. 9.

Il notaio Giulia Messina Vitrano segnala che nel ventennio preso in esame antecedente la trascrizione del pignoramento non si rilevano ulteriori provenienze.

Continuità delle trascrizioni: Si

Nota del CTU : si evidenzia che sulle particelle 8 e 9/1-2 è stato costituto atto unilaterale di vincolo pertinenziale a rogito Notaio Carnevale Ricci del 03/03/2007 rep. n. 22499/8999 trascritto a Tor- tona il 27/03/2007 ai nn. R.G. 1342 R.P. 824, sulla base del quale è stato rilasciato Permesso di Co- struire n. 68/2007 per la ristrutturazione dei fabbricati residenziali distinti al Fg 30 mappali 8 e 9 subb. 1 e 2.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Regione Villoria - Cascina Gentilina, Strada Vicinale Genti- la n. 1 (int G)

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Numero pratica: 68/2007

Intestazione: LA.RA. Immobiliare S.R.L.

Tipo pratica: Permesso di costruire

Per lavori di Ristrutturazione di due fabbricati residenziali Oggetto: opere di ristrutturazione

Presentazione in data 04/10/2006 al n. di prot. 31186 Agibilità in data 15/06/2010 n. 48/2010

NOTE: Certificato di agibilità n. 48/2010 del 15/06/2010 Dati precedenti relativi ai corpi: A e B

Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Regione Villoria - Cascina Gentilina, Strada Vicinale Genti- la n. 1 (int G)

Numero pratica: D.I.A. Reg. 770 Intestazione: LA.RA. Immobiliare S.R.L.

Tipo pratica: Denuncia di inizio attività ai sensi art. 22 del DPR 06/06/2001 n. 380 Note tipo pratica: D.I.A. in VARIANTE A PERMESSO DI COSTRUIRE N. 68/2007 Per lavori in variante all'intervento di ristrutturazione edilizia

Oggetto: variante

Presentazione in data 16/07/2009 al n. di prot. 20060 Agibilità in data 15/06/2010 al n. di prot. 48/2010

NOTE: la SCIA in Variante al P. di C. n. 68/2007 prevede una diversa distribuzione degli spazi interni e cambio del numero delle unità immobiliari da n. 9 u.i. a 11 u.i.

7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo civile [A2]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:

rispetto alla distribuzione interna prevista nel progetto della SCIA in Variante al P.di C. n. 68/2007 non ci sono differenze. Si è rilevato tuttavia che il locale di servizio al piano terra è stato modificato per essere utilizzato come angolo cottura. Inoltre è stato modificato l'impianto di riscaldamento sostituendo la caldaia con una stufa a pellet ed un bollitore.

Regolarizzabili mediante: SCIA in sanatoria per lavori di manutenzione straordinaria Descrizione delle opere da sanare:

le opere di manutenzione straordinaria necessarie per sanare l'irregolarità consistono nel ripristinare l'impianto di riscaldamento e l'uso del locale di servizio.

SCIA in sanatoria per opere di manutenzione straordinaria: € 1.000,00 Sanzione amministrativa (minima): € 516,00

Fornita e posa in opera di nuova caldaia (c.ca, secondo marca e modello): € 1.800,00 Oneri Totali: € 3.316,00

Informazioni in merito alla conformità edilizia:

a seguito del ripristino dell'impianto di riscaldamento dovrà essere rilasciato dall'installatore il Certifica- to di regolare esecuzione dell'impianto.

Dati precedenti relativi ai corpi: A Posto auto [C6]

Relativamente al posto auto non sono state riscontrate irregolarità.

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Note:

Il CTU ribadisce quanto già sopra segnalato in merito all'esistenza di un vincolo pertinenziale di autori- messa ad abitazione, a favore del Comune di Tortona.

Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia.

Dati precedenti relativi ai corpi: B

7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo civile [A2]

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale

Zona omogenea: zona agricola A2 del P.R.G.C. vigente

Norme tecniche di attuazione: N. di A. artt. 3-4-5-6-7 bis -86 Strumento urbanistico Adottato: Variante Generale al P.R.G.vigente

In forza della delibera: Delib. Giunta n. 126 del 21/09/2021 Adozio- ne della proposta tecnica di progetto defini- tivo della Variante Generale al PRGC vigente

Zona omogenea: zona Ap - area agricola di pianura

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: SI Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni

particolari?

SI

Se si, quali? Atto unilaterale di vincolo pertinenziale n.

22499/8999 notaio Carnevale Ricci registra- to a Tortona il 13/03/2007 Trascritto in data 27/03/2007 RG 1342 RP 824 (interessante i mappali 8 e 9/1-2 da cui ha origine la ristrutturazione del complesso immobiliare).

Altro: Trattandosi di un immobile all'interno di un

complesso immobiliare esistente non si ritiene utile, ai fini della presente valutazione, indicare gli indici urbanistici della zona.

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note sulla conformità:

Non sono state riscontrate difformità: il complesso era residenziale in area agricola ed è rimasto a destinazione residenziale.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica.

Dati precedenti relativi ai corpi: A

Posto auto [C6]

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale

Zona omogenea: zona agricola A2 del P.R.G.C. vigente

Norme tecniche di attuazione: N. di A. artt. 3-4-5-6-7 bis -86

(12)

Strumento urbanistico Adottato: Variante Generale al P.R.G.vigente

In forza della delibera: Delib. Giunta n. 126 del 21/09/2021 Adozio- ne della proposta tecnica di progetto defini- tivo della Variante Generale al PRGC vigente

Zona omogenea: zona Ap - area agricola di pianura

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: SI Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni

particolari?

SI

Se si, quali? Atto unilaterale di vincolo pertinenziale n.

22499/8999 notaio Carnevale Ricci registra- to a Tortona il 13/03/2007 Trascritto in data 27/03/2007 RG 1342 RP 824 (interessante i mappali 8 e 9/1-2 da cui ha origine la ristrutturazione del complesso immobiliare).

Note sulla conformità: Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica: il complesso era residenziale in area agricola ed il posto auto è a servizio dell''immobile residenziale pignorato.

Note generali sulla conformità:

si segnala l’esistenza di Atto unilaterale di vincolo pertinenziale n. 22499/8999 notaio Carnevale Ricci registrato a Tortona il 13/03/2007 Trascritto in data 27/03/2007 RG 1342 RP 824 (interessante i mappali 8 e 9/1-2 da cui ha origine la ristrutturazione del complesso immobiliare).

Dati precedenti relativi ai corpi: B

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto A

Casa ad uso civile abitazione facente parte di un complesso immobiliare definito Cascina Gentilina, sito in aperta campagna, ma sufficientemente vicino al nucleo abitato di Tortona ed al casello autostradale; composto al piano terra da un porticato di accesso chiuso su tre lati, un soggiorno con angolo cottura ed un locale di servizio, al primo piano - collegato con scala in muratura - da una camera matrimoniale e da un bagno con disimpegno ed al secondo piano da una soffitta/sottotetto non abitabile. L'immobile è frutto di una ristrutturazione piuttosto recente del complesso ed esternamente presenta prospetti intonacati con inserti in muratura faccia vista, finestre con serramenti in legno e vetro-camera, porta blindata. Internamente i pavimenti ed il rivestimento della scala sono in grès ceramico, la ringhiera in ferro battuto, i rivestimenti in ceramica con effetto mosaico e le porte in legno tamburato. I solai sono in legno con struttura portante a vista sugli ambienti principali. Al piano terreno è presente una stufa a pellet per il riscaldamento della casa ed un boiler elettrico per la produzione dell'acqua calda sanitaria. L'immobile è dotato di un posto auto coperto da una tettoia raggiungibile attraverso la corte comune (individuata dalla particella 7 BCNC comune ai subb 3-4-5-6-12-14-15-17-18-19-20-21-22-23-24) .

1. Quota e tipologia del diritto

1/2 di ALEXANDRU BOGDAN NICOLAIE- Piena proprietà Cod. Fiscale: NCLLND87L03Z129P - Stato Civile: coniugato

Ulteriori informazioni sul debitore: coniugato con JURAVLEA JENI ELENA in regime di separazione dei beni Eventuali comproprietari: Nessuno

(13)

1/2 di JENI ELENA JURAVLEA- Piena proprietà

Ulteriori informazioni sul debitore: coniugata con Nicolaie Alexandru Bogdan in regime di separazione dei beni

Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 102,00 E' posto al piano: T - 1 e 2 (sottotetto)

L'edificio è stato costruito ante '67. Si tratta di una cascina di remota costruzione L'edificio è stato ristrutturato nel 2009

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 1 interno G (l'interno è stato desunto dal certificato di agi- bilità); ha un'altezza utile interna di circa m. 2.70

L'intero fabbricato è composto da n. tre piani piani complessivi, di cui fuori terra n. 2 più un sottotetto.

Stato di manutenzione generale: discreto Condizioni generali dell'immobile:

Nel complesso l'immobile pignorato si presenta in buono stato di manutenzione, anche se l'impianto termi- co è stato modificato e pertanto necessita di un intervento di manutenzione straordinaria; sono infatti presenti i termosifoni in alluminio non utilizzati.

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Solai tipologia: legno

condizioni: buone

Strutture verticali materiale: muratura mista a sassi e tufo condizioni: ristrutturato

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi interni tipologia: doppia anta a battente materiale: legno

protezione: inesistente condizioni: buone

Manto di copertura materiale: coppi in laterizio

coibentazione: non verificabile dal ctu condizioni: sufficienti

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente blindata materiale: legno e ferro

accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone

Impianti:

Fognatura tipologia: mista

rete di smaltimento: tubi in PVC recapito: fossa biologica

ispezionabilità : scarsa

Note: durante il sopralluogo è stato comunicato al ctu che la fossa Imhoff risulta da svuotare spesso.

(14)

Impianti (conformità e certificazioni) Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2009 Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e

successive Non disponibile

Note

Poichè è stato rilasciato il Certificato di Agibilità n 48/2010 e la dichiarazione di conformità alla L 46/90 è atto propedeutico al rilascio dell'agibilità si suppo- ne sia stato rilasciato dagli impiantisti, tuttavia non è stato fornito durante l'accesso all'immobile.

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto caldaia murale a metano con radiatori a piastra Stato impianto rimossa e sostituita con stufa a pellet e boiler per

produzione di acqua calda sanitaria

Potenza nominale potenza termica della caldaia installata 26 Kw

(l’originaria installata) Epoca di realizzazione/adeguamento 2009

Impianto a norma NO

Esiste la dichiarazione di conformità NO

Note L'impianto di riscaldamento e produzione acqua cal-

da sanitaria è stato sostanzialmente modificato.

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o

climatizzazione NO

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e

successive NO

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Esiste certificato prevenzione incendi NO Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Note generali impianti: Riepilogando, l'immobile è attualmente dotato di riscaldamento con n. 1 stufa a pellet e di n. 1 boiler per la produzione di acqua calda sanitaria, entrambe posizionati al piano terreno nell'ambiente soggiorno.

(15)

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La superficie commerciale è stata calcolata con i seguenti rapporti mercantili: la superficie coperta, al lordo dei muri divisori interni e dei muri perimetrali verso spazi aperti e comprendente metà spessore dei muri di separazione da altre unità è conteggiata al 100%; la superficie del porticato è conteggiata al 35%; la superficie del sottotetto non abitabile è conteggiata al 35%, in quanto direttamente collegata ai vani principali dell’abitazione; la superficie del posto auto è conteggiata al 20%.

Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale

Coeff. Superficie

equivalente alloggio residenziale

con posto auto coper- to

sup reale lorda 102,00 1,00 102,00

102,00 102,00

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: 1-2021 Zona: Tortona

Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: abitazione civile Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 630 Valore di mercato max (€/mq): 940 Pertinenze del corpo A

1. Posto auto Identificato al corpo B della presente analisi Posto al piano T

Composto da posto auto coperto da tettoia Sviluppa una superficie complessiva di 15,90 mq Valore a corpo: parametrato

il posto auto è stato considerato al 20% della sua superficie Descrizione: Posto auto coperto [C6] di cui al punto B

L'immobile è un posto auto coperto da una tettoia accessibile dalla corte comune ( mappale 7 BCNC ).

1/2 di ALEXANDRU BOGDAN NICOLAIE- Piena proprietà Cod. Fiscale: NCLLND87L03Z129P - Stato Civile: coniugato Regime Patrimoniale: separazione dei beni

Eventuali comproprietari: Nessuno 2. Quota e tipologia del diritto

1/2 di JENI ELENA JURAVLEA- Piena proprietà

(16)

Regime Patrimoniale: separazione dei beni Eventuali comproprietari: Nessuno

E' posto al piano: Terra

Il complesso è stato ristrutturato tra il 2007 ed il 2009

L'unità immobiliare è così individuata: il 4° posto da sinistra (da Est);

L'intero fabbricato è composto da una tettoia a copertura di una porzione di piano terra (n.1 piano fuori terra)

Stato di manutenzione generale: sufficiente Impianti (conformità e certificazioni):

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico NO

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizza-

zione NO

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO Note generali impianti:

Poichè si tratta di un posto auto all'aperto, esso risulta privo di qualsiasi impianto.

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La superficie commerciale del posto auto è conteggiata al 20%, pertanto pari a mq 3,18 e già ricompresa nel totale indicato per il corpo A.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Autorimesse e box

Sottocategoria: Posto auto

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1-2021

Zona: Tortona

Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: posto auto

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 420 Valore di mercato max (€/mq): 630

(17)

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Per la valutazione della conformità urbanistico-edilizia e catastale il sottoscritto CTU ha esegui- to, a seguito di accesso all'immobile, l'accesso agli atti presso il Comune di Tortona, visionando insieme al tecnico comunale Arch. Enrica Soldini, le pratiche edilizie risultanti dagli archivi e con- sistenti in un P. di C. per lavori di ristrutturazione di due fabbricati residenziali, una D.I.A. in Va- riante al P.di C. suddetto ed un Certificato di agibilità. Per la conformità catastale il sottoscritto ha confrontato lo stato di fatto dei luoghi con le schede planimetriche rinvenute all'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Alessandria - Ufficio Provinciale - Territorio - Servizi Catastali.

Per la individuazione e la valutazione del lotto sono state rilevate le misure principali con misu- ratore laser, confrontate con le planimetrie catastali, calcolata la superficie commerciale del lot- to e, mediante la ricerca in zona di unità immobiliari comparabili da confrontare con il soggetto, effettuata attraverso i principali siti internet, nonché il confronto con i dati forniti dall'Osserva- torio del Mercato Immobiliare dell'agenzia delle Entrate e dal Borsino Immobiliare, si è indivi- duato il prezzo di mercato come media dei prezzi corretti con il metodo MCA (Market Compari- son Approach). L’applicazione del metodo MCA prevede degli aggiustamenti ai prezzi di mercato rilevati, in base alle caratteristiche degli immobili di confronto e rispetto alle corrispondenti caratteristiche dell’immobile oggetto di stima. Detti aggiustamenti sono rappresentati dai prezzi marginali, che esprimono la variazione del prezzo di mercato di un immobile, al variare del prezzo della caratteristica presa in considerazione. Si è inoltre tenuto conto dello stato di conserva- zione dell'immobile, della sua dotazione impiantistica ed infine dello stato di possesso dei beni.

La superficie commerciale è stata calcolata con i seguenti rapporti mercantili: la superficie coperta, al lordo dei muri divisori interni e dei muri perimetrali verso spazi aperti e comprendente metà spessore dei muri di separazione da altre unità è conteggiata al 100%; la superficie del porticato è conteggiata al 35%; la superficie del sottotetto non abitabile è conteggiata al 35%, in quanto direttamente collegata ai vani principali dell’abitazione; infine, la superficie del posto auto è conteggiata al 20% e ricompresa nella superficie totale del lotto.

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Alessandria Comune di Tortona;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Tortona;

Uffici del registro di Tortona;

Ufficio tecnico di Comune di Tortona.

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare:

siti www.immobiliare.it, www.casa.it, Osservatorio del Marcato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate e Borsino immobiliare.

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.):

Consultata la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate per il Comune di Tortona nella zona periferica/agricola con destinazione residenziale sono emersi i seguenti valori:

per abitazioni civili in stato conservativo normale il valor di mercato (€/mq) varia da un minimo di 630 ad un massimo di 940 €/mq.

Consultato il Borsino Immobiliare per il Comune di Tortona per abitazioni civili in fascia media in zona agricola, il valore di mercato si attesta intorno a minimo 456 €/mq e per ubicazioni di maggior pregio su 753 €/mq, con un valore medio di 605 €/mq.

Dall'analisi dei comparabili rintracciati sui siti immobiliari consultati, confrontati con il soggetto, è emerso un valor medio di mercato di circa 750 €/mq.

Altre fonti di informazione:

Certificazione Notarile a firma del Notaio Giulia Messina Vitrano.

(18)

Relazione di Valutazione del patrimonio immobiliare redatta da Geom. Alberto Scotti, inerente il Fallimento n. 61/2016 Tribunale di Alessandria-Sezione fallimenti, relativamente agli immobili siti in Tortona Regione Villoria C.na Gentilina, facenti parte del medesimo complesso immobiliare cui appartengono i beni pignorati nella presente procedura.

Testi e monografie:

Stima immobiliare - Fondamenti e casi professionali di Massimo Moncelli - Maggioli Editore Come si stima il valore degli immobili di Marina Tamborrino - Gruppo24Ore.

8.3 Valutazione corpi:

A e B - Abitazione di tipo civile [A2] con annesso Posto auto [C6]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 72.675,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo alloggio residenziale

con posto auto coperto

102,00 € 750,00 € 76.500,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 76.500,00

modifiche impianto riscaldamento detrazione del 5.00% € -3.825,00

Valore corpo € 72.675,00

Valore Pertinenze € 0,00

Valore complessivo intero € 72.675,00

Valore complessivo diritto e quota € 72.675,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota

A Abitazione di tipo

civile [A2] con annesso Posto auto

102,00 € 72.675,00 € 72.675,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.

( min.15% )

€ 10.901,25

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 4.816,00 Giudizio di comoda divisibilità:

Il sottoscritto CTU ritiene che, data la costituzione di vincolo di cui all'at- to a rogito Notaio Carnevale Ricci del 03/03/2007 rep. n. 22499/8999 trascritto a Tortona il 27/03/2007 RG 1342 RP 824, inerente le particelle oggetto di ristrutturazione di cui al P. di C. n. 68/2007, l'unità immobiliare destinata a residenza debba formare un unico lotto con il posto auto.

(19)

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: (arrotondamento 57.000,00)

€ 56.957,75

8.6 Regime fiscale della vendita

Sarà cura del Delegato alla vendita verificare se la vendita all’asta risulta esente dall’imposta di registro, come previsto dal “decreto banche” varato dal Governo in data 10/02/2016 e successive modifiche e integrazioni ovvero soggetto ad una tassa unica di 200 €, ove ricorrano le condizioni previste dalla norma. Sarà cura del Professionista delegato alla vendita verificare le imposte ipote- caria e catastale in base alle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate per le vendite all’asta, in vigore alla data dell’atto di trasferimento e la sussistenza delle condizioni per godere delle agevolazioni.

Esente IVA per fabbricato abitativo di proprietà di soggetto privato.

Tortona 15.11.2021

L'Esperto alla stima Arch. Claudia Todero

Allegati:

_00_estratto di mappa catastale _01_certificati di residenza _02_racc comunicazione accesso _02_racc consegnata

_03_visura catastale storica _04_elenco subalterni _05_elaborato planimetrico

_06_planimetria catastale Fg 30 part 8 sub 15 _07_planimetria catastale Fg 30 part 8 sub 20_box _08_doc fotografica lotto 1

_09_lotto 1_SCHEDA DATI ord di vendita_57_2020 _010_perizia copia privacy

_C01_PdiC n 68-2007 _C02_vincolo pertinenziale _C03_DIA in variante a PdiC _C04_fine lavori e certif coll DIA _C05_DIA in var_elab grafico

_C06_DIA in var_stralcio elab grafico park _C07_certif Agibilità n 48-2010