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AGGIORNAMENTO VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE COMUNE DI SAN MARTINO SICCOMARIO
IMMOBILE EX SCUOLA PRIMARIA DI SECONDO GRADO VIA IV NOVEMBRE – 6
1- Obbiettivo della valorizzazione immobiliare
L’Amministrazione Comunale ha richiesto di aggiornare la relazione di valorizzazione immobiliare relativa alla ex scuola media sita in Via IV Novembre n. 6, già destinato a servizi per l’istruzione, mediante trasformazioni edilizie ed urbanistiche, finalizzate ad implementare la proposta di servizi dell’Ente e/o per potere trarre risorse da finalizzare ad altri investimenti per servizi pubblici, in considerazione del mutato quadro congiunturale e sulla base della destinazione urbanistica attribuita all’area dalla variante generale del PGT.
2 Con riferimento alla “descrizione dell’immobile oggetto di analisi” – ai “dati metrici e dimensionali” – “all’inquadramento territoriale ed urbanistico dell’edificio” – “all’analisi delle situazione edilizia e catastale” si rimanda ai contenuti della relazione redatta dal sottoscritto in data 05/05/2016
2- Destinazione urbanistica attuale
Attualmente l’edificio si trova in area definita dal PGT vigente disciplinata dal Piano delle Regole come “tessuti moderni da rigenerare” art. 25 bis delle N.T.A.
PIANO DELLE REGOLE - Azzonamento
3 Articolo 25 bis Norme specifiche per i Tessuti moderni da rigenerare
1. I Tessuti moderni ad alta densità comprendono i tessuti edilizi di recente formazione e di tipo pluripiano (tre o più piani fuori terra), prevalentemente a carattere residenziale, anche con aggregazioni di disegno unitario di tipologie a torre o in linea.
2. Regole funzionali Usi previsti: U1/1, U4/1, U4/3, U5/1, U5/5, U/6/1, U7/1, U7/3, U7/5, U7/8, U9 (palestre e strutture sportive private o pubbliche integrate con con le destinazioni principali riguardanti la residenza ed il terziario) Usi regolati: U4/1, U5/1, U5/5, U7/1 = max 30% Slp U4/3 ad esclusione delle lavorazioni inquinanti e comunque incompatibili con la residenza.
Non sono comunque consentite le attività inserite nell’elenco di cui al Decreto 2/3/1987 Elenco delle industrie insalubri di cui all’art. 216 del T.U.LL.SS.
3. Regole urbanistiche ed edilizie Gli interventi consentiti prevedono la ristrutturazione con ampliamento e la demolizione e ricostruzione. Gli interventi si attuano utilizzando i seguenti indici e parametri: If = 0,50 mq/mq Nel caso di interventi con destinazioni che ricoprano specifici interessi pubblici quali l'housing sociale è prevista la possibilità di un aumento dell'if fino ad un massimo del 10%. Tale possibilità verrà valutata durante la procedura prevista dall'Art. 3. Criteri e procedure di negoziazione delle NTA del Documento di Piano.
4. Regole ambientali e morfologiche Gli interventi dovranno tenere conto delle caratteristiche del contesto urbano (altezze, allineamenti, linee di gronda) e della tipologia dell’edificio. Per gli interventi di categoria demolizione e ricostruzione: H massima 10 ml Ip = 30% Da = 2 alberi/100 mq Sf, potenziando i filari sui confini interni, Dar = 2 arbusti/ 100 mq Sf
4 5. Prescrizioni specifiche E’ ammessa, in aggiunta all’edificabilità consentita, la realizzazione di autorimesse private, alle seguenti condizioni: Comune di San Martino Siccomario (PV) Piano di Governo del Territorio Normativa del Piano delle Regole 34 - le autorimesse devono essere realizzate lungo i confini dell’area di proprietà, eccettuato il fronte stradale, senza limiti di distanza dall’edificio principale; - è ammessa la costruzione a confine delle cabine elettriche secondarie, delle pensiline e porticati e delle autorimesse con altezza interna media inferiore a m 2,40 e altezza media esterna inferiore a m 2,80.
3-Analisi delle possibili valorizzazioni
Tra le ipotesi di possibile valorizzazione, in aggiunta a quelle già descritte nella relazione peritale del 05/05/2020 è possibile ipotizzare l’alienazione dell’area con il sovrastante fabbricato con la possibilità di trasformazione della destinazione secondo le previsioni del PGT vigente con riserva di proprietà pubblica di parte dell’edificato per la realizzazione di spazi polifunzionali di carattere sociale – ricreativo.
La riserva di spazi pubblici all’interno del nuovo complesso edificato potrebbe anche essere trasferita alla proprietà pubblica a scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria generati dall’intervento. Gli oneri di urbanizzazione secondaria generati in ipotesi di trasformazione dell’edificio ai fini residenziali sono stimati in euro 100.000,00 che potrebbero corrispondere ad una superficie di circa 80 mq.
5 Prendendo come riferimento la stima del valore dell’area del 2016, analizzando le prospettive del mercato immobiliare, considerando la necessità di provvedere alla demolizione dell’edificio esistente al fine del possibile riutilizzo dell’area, verificati i costi medi di costruzione anche alla luce del quadro normativo in materia di costruzioni sotto il profilo strutturale – energetico – geologico/ambientale è possibile aggiornare la valutazione come segue.
Nell’ipotesi di procedere con la valutazione del complesso immobiliare mediante opere per la realizzazione di edilizia residenziale con possibili annessi servizi, di seguito si procede alla determinazione del più probabile valore di mercato mediante stima per valore di trasformazione che appare la più idonea per poter valutare un bene suscettibile di essere trasformato, attraverso la differenza tra i ricavi ottenibili al termine dell’intervento ed i costi della produzione necessari alla realizzazione stessa.
Valore di trasformazione = Vm – (Kc + Oc + Op + Of + P) (1+r)n
Vm= valore medio di mercato degli immobili edificati sull’area
Kc = costo tecnico della costruzione e demolizione degli immobili esistenti
Oc = Oneri concessori (oneri urbanizzazione primaria/secondaria, contributo costo costruzione, monetizzazioni)
Op = onorari professionali Of = oneri finanziari P = profitto lordo
6 r = saggio di sconto di attualizzazione – assunto paria a un rendimento a basso rischio
n = numero di anni di attuazione della trasformazione
Ricavi - Vm
Prendendo a riferimento i valori sopra indicati e ipotizzando una capacità insediativa pari a 0,5 mq.di SLP ogni 1,00 mq. di superifice fondiaria.
Area mq. 4.761,00 x 0,50 = 2.380,50 mq. di SLP
Al fine della determinazione dalla superficie commerciale si ritiene di incrementare la superficie sopra determinata del 25%, pari a complessivi 2.975,62 mq.
Assunto come valore medio di mercato l’importo di euro/mq. 1.450,00 ne deriva un valore complessivo dei ricavi Vm = euro/mq. 1.450 x 2.975,62 mq. = 4.314.649 euro
Accessori – cantine ed autorimesse euro 500.000,00 Totale ricavi Vm = euro 4.814.649,00
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Costo di Costruzione Kc:
il costo di costruzione compresi i costi di demolizione è determinato in euro 1.200 euro/mq. di costruzione calcolata sulla SLP 2.380,50 mq. x 1.200 euro/mq. = 2.856.600 euro
Costi accessori e professionali Op:
sono determinati in misura dell’8% di Kc =228.528 euro
7 Oneri concessori Oc:
determinati in euro 250.000
Oneri finanziari Of
Determinati nella misura del 4,50 % sulla somma di Kc+Op+Oc pari ad euro 150.080,76
Profitto del promotore P
Determinato nel 15% di Vm pari a 722.197,35 euro
Fattore di anticipazione
Si assume come saggio di sconto 3,50% e una durata di anni 2
Dall’applicazione del modello di stima ne deriva un valore di trasformazione pari a 566.867,70 che si arrotonda a 570.000,00 euro che rapportato alla superficie determina un importo a mq.
pari a circa 120.00 euro/mq e con un’incidenza rispetto alla superficie edificabile pari a circa 250,00 euro/mq.
Tanto si rassegna ad evasione dell’incarico ricevuto.
Pavia, li 10 settembre 2020
Geom. Fabio Signorelli
