arch. Elia Morandi
TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'- CESENA Procedura: n. 6/2018 C.P.
Giudice: Dott.ssa Barbara Vacca
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA SUI BENI IMMOBILI
CONCORDATO PREVENTIVO
arch. Elia Morandi
INDICE
BENI IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA A. IMMOBILI SITI IN FORLI’(FC)
A.1 DESCRIZIONE DEL BENE
A.1.1 ESTRATTO DELLA DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
A.2 DATI CATASTALI
A.3 INTESTAZIONE DEI BENI
A.4 TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI NEL VENTENNIO
A.5 DESTINAZIONE URBANISTICA
A.6 PRECEDENTI EDILIZI, ABITABILITA' E REGOLARITA'EDILIZIA
A.7 STIMA DEL BENE
B. IMMOBILE SITO A OLBIA (OT) B.1 DESCRIZIONE DEL BENE
B.1.1 ESTRATTO DELLA DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA B.2 DATI CATASTALI
B.2.1 NOTE SUI DATI CATASTALI B.3 INTESTAZIONE DEI BENI
B.3.1 NOTE SULL’INTESTAZIONE DEI BENI
B.4 TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI NEL VENTENNIO B.5 SPESE CONDOMINIALI
B.6 DESTINAZIONE URBANISTICA
B.7 PRECEDENTI EDILIZI, ABITABILITA' E REGOLARITA'EDILIZIA
B.8 STIMA DEL BENE
RIEPILOGO VALORI COMMERCIALI VALORE DI PRONTO REALIZZO ALLEGATI
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RELAZIONE PERITALE SUI BENI IMMOBILI
Io sottoscritta Morandi Arch. Elia, libero professionista con studio tecnico in Cesena in Subb. F.
Comandini, 50, sono stata incaricata in data 20.02.2019 dall'Ill.mo Giudice del Tribunale di Forlì Dott.ssa Barbara Vacca di effettuare la stima dei beni immobili oggetto del concordato
I sopralluoghi nei beni siti a Forlì FC) e a Olbia (OT) sono stati eseguiti:
- a Forlì dal CTU in data 15 maggio 2019 alla presenza del proprietario e legale rappresentante della società;
- a Olbia dall’arch. Claudia Nali di Sassari, ausiliario in loco del CTU, il 29 aprile 2019 alla presenza del proprietario.
Eseguite le formalità di rito e presa visione degli atti di causa ho iniziato la perizia richiesta. Al termine delle operazioni espongo come segue i risultati ai quali sono pervenuta.
BENI IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA:
A. Immobile sito in Forlì (FC):
Villa unifamiliare, dotata di garage e corte esclusiva, sita in Forlì (FC), Via G. Verdi, 17, nel quartiere “Grandi Italiani”, zona residenziale non lontana dal centro storico.
B. Immobili siti in Olbia (OT)
Villa bifamiliare, dotata di posto auto e corte esclusiva, sita in Comune di Olbia, sul mare a pochi chilometri da Porto Rotondo (Costa Smeralda) nel Villaggio residenziale Palumbalza.
A. IMMOBILE SITO A FORLÌ (FC)
Villa unifamiliare, dotata di garage e corte esclusiva, sita in Comune di Forlì (FC), Via G. Verdi, 17, nel quartiere “Grandi Italiani”, in una zona residenziale non lontana dal centro storico.
A.1 Descrizione del bene
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destinazione prevalentemente residenziale del quartiere “Grandi Italiani”, in Via Giuseppe Verdi, traversa della Via Emilia che il quel tratto è denominata Via Roma.
Si tratta di una bella villa che conserva lo stile originario degli anni 30-40 anche nell’ampliamento realizzato all’inizio degli anni novanta e nelle rifiniture interne oggetto di una completa ristrutturazione negli stessi anni.
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La villa unifamiliare si sviluppa su due piani fuori terra e uno seminterrato, oltre a un lastrico solare praticabile, ed è composta da un’abitazione, un garage e una corte di sedime e pertinenza esclusiva tenuta a giardino di mq 590.
La corte di pertinenza, di forma regolare, circonda il fabbricato su quattro lati, è completamente recintata e fornita di impianto di illuminazione. La recinzione è realizzata con pilastrini in cemento a base triangolare posati su muretto dello stesso materiale (h totale circa 1,80m). L’ingresso pedonale alla proprietà (civico 17) e i due accessi carrabili (ai civici 15 e 19) sono chiusi da cancelli ad apertura automatizzata realizzati in metallo ad anta piena di colore grigio scuro. I passi carrabili permettono di raggiungere uno il garage e l’altro una zona del giardino dove si può sostare con l’auto. La corte è destinata prevalentemente a verde (prato e piante ad alto fusto) e solo in parte al marciapiede perimetrale e ai percorsi pedonali e carrabile (pavimentati con lastre in spaccato di porfido o con mattonelle di colore chiaro).
Il corpo primario che risale alla prima metà del ‘900 ha struttura in muratura portante mentre l’ampliamento del 1990 ha struttura in travi e pilastri prefabbricati in cemento armato. Il corpo in ampliamento è stato realizzato in adiacenza al fabbricato originario e il giunto sismico che li separa è stato coperto, per tutta l’altezza dell’edificio, con una lamiera in rame.
I solai intermedi e di copertura dell’edificio sono in latero-cemento e il lastrico solare ha pavimentazione in lastre di pietra naturale di colore grigio chiaro.
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Le pareti esterne sono intonacate e tinteggiate prevalentemente di colore bianco avorio. I terrazzi e la loggia hanno parapetti in muratura con le stesse rifiniture delle pareti esterne. I prospetti sono liberi da pluviali che sono nascosti all’interno della muratura.
L’immobile ha rifiniture in lastre di marmo travertino utilizzate per le banchine e le cornici delle finestre, per il rivestimento dei gradini della scala di accesso e per i suoi corrimano, per i terminali dei balconi e dei muretti laterali dell’accesso al garage, per il marciapiede perimetrale e per il vialetto pedonale nella corte.
Gli infissi delle finestre e delle portefinestre sono in legno, rivestiti in alluminio di colore chiaro all’esterno e lasciati al naturale all’interno e sono dotate di vetrocamera. Il portone d’ingresso, di tipo blindato, è realizzato in legno laccato di colore bianco con inserti in vetro. Alcune delle finestre dei due piani abitabili sono protette da tapparelle in alluminio di colore bianco ad apertura elettrica.
Le portefinestre della camera da letto padronale che permettono l’accesso alla loggia sono grandi vetrate composte da due ante ad apertura scorrevole complanare.
L’abitazione è così composta:
- al piano seminterrato (h 2,20m) un ampio garage (41,69 mq) con montacarichi, una lavanderia, una cantina, una centrale termica, tre ripostigli (uno dei quali è una cassaforte) e un grande bagno
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(26,51 mq);
- al piano primo (h 3,50m) ingresso su corridoio/disimpegno, un salone-soggiorno, una sala da pranzo, una cucina, un office per il montacarichi, uno studio, un wc di servizio con antibagno, un’ampia veranda (34,25 mq) e un balcone;
- al piano secondo (h 3,40m) cinque camere da letto, un disimpegno/cabina armadio, due bagni, un corridoio, una loggia e due balconi.
- al lastrico solare un corpo di fabbrica che copre la scala che arriva al piano del tetto e una grande terrazza. La terrazza è arredata con un pergolato tinteggiato di colore bianco e una bassa struttura in muratura rivestita in piastrelle di ceramica dotata di lavello e utilizzabile come piano di appoggio per pranzare all’aperto. Il parapetto del lastrico solare è in muratura con sovrastante copri muretto in marmo. Lungo parte del parapetto sono stati realizzati bassi ripostigli ove è possibile riporre, in caso di maltempo, l’arredamento del terrazzo.
Al piano del lastrico solare, a fianco del corpo di fabbrica delle scale, sono stati sistemati, all’interno di una recinzione in rete metallica rigida, i macchinari degli impianti per il riscaldamento e del condizionamento. La scala interna che collega tutti i piani del fabbricato ha gradini rivestiti in lastre di marmo chiaro con inserti laterali di colore grigio scuro e parapetto in elementi tubolari di acciaio inox lucido su porzione di muratura intonacata e tinteggiata, fornita di coprimuretto in elementi di marmo nero screziato di bianco.
I pavimenti al piano primo sono tutti in medie e grandi lastre in marmi pregiati (tipo Bardiglio, Marquina, Calcatta ecc) sono principalmente di colore bianco venato sabbia con inserti perimetrali in marmo grigio o nero levigati a lucido in opera, nello studio e nel bagno il marmo utilizzato per la pavimentazione è il Giallo Siena. I pavimenti del piano secondo sono principalmente in parquet con listello di legno di colore medio-chiaro e in essenza pregiata. Il parquet è montato a mosaico con cornice intarsiata di legno scuro nella camera padronale, a spina di pesce all’italiana in due camere da letto, con cornice in listello di legno più scuro nel disimpegno e a correre nelle altre stanze. Nel
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piano seminterrato i pavimenti sono tutti in piastrelle di grès a superficie opaca di colore chiaro.
Nella sola centrale termica, che ha accesso solo dall’esterno, le mattonelle in gres sono di piccola
dimensione e di colore rosso scuro.
Le pareti interne dei due piani fuori terra sono intonacate e rivestite prevalentemente con pregiato stucco cerato di colore chiaro. Al piano primo, tra l’ingresso e il soggiorno e tra il soggiorno e la sala da pranzo, vi sono ampie aperture ornate ai lati da due colonne rifinite di stucco come le pareti. Nel piano destinato a servizi le pareti sono intonacate e tinteggiate di bianco e le porte sono in legno ad anta liscia tamburata e laccate di colore bianco, mentre le porte interne dei piani abitabili sono realizzate con una cornice in legno massello, un pannello centrale in radica al naturale e, tra la cornice e il pannello centrale, parti laccate lucide di colore avorio e nero. Alcune porte del piano primo e secondo hanno inserti in vetro nel pannello centrale.
Il servizio igienico al piano terra è fornito di un wc, un bidè e un lavabo montato su piano di marmo.
Il bagno padronale al piano secondo è provvisto di doppio lavabo, dei vasi sanitari e di una vasca realizzata in opera. La vasca è rivestita di marmo di colore rosso come parte del rivestimento delle pareti e del pavimento, nel quale lo stesso tipo di marmo è stato utilizzato anche di colore chiaro.
Nel bagno di servizio del piano secondo vi sono wc, bidè, un lavabo,una vasca con doccia, tutte le pareti e il pavimento sono rivestiti di piastrelle tipo “mosaico” (di colore rosso per il rivestimento e grigio per il pavimento).
Il grande bagno al piano seminterrato - munito di wc, bidè, doccia, vasca e nello spazio centrale, di un tappeto in materiale sintetico incassato nel pavimento - è usato soprattutto come palestra e deposito delle macchine per gli esercizi ginnici.
Il vano del piano interrato autorizzato come cantina è ora una cucina di servizio attrezzata con tutti i mobili e gli elettrodomestici necessari.
Il grande garage, come altri dei vani del piano interrato, è illuminato e areato da finestre dotate di vetrocamera (quelle dell’autorimessa sono posizionate nella parte alta delle pareti). Il garage ha un
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portone d’accesso chiuso con un basculante, ad apertura automatizzata, realizzato in metallo dipinto di bianco e rivestito all’esterno in legno. Nel garage sono stati collocati un montacarichi che sale al piano primo e parti dell’impianto di aspirazione centralizzato. Il garage è collegato dall’interno all’abitazione e ai servizi del piano seminterrato
La villa ha i seguenti impianti tecnologici: termoidraulico, elettrico, citofonico, antifurto (volumetrico e perimetrale), di aspirazione centralizzata, telefonico, per il gas metano, per l’irrigazione del giardino, per il condizionamento e per la TV.
Gli elementi riscaldanti/rinfrescanti dell’abitazione sono in prevalenza del tipo “ventilconvettori”, alimentati da caldaia a gas posizionata al piano seminterrato nel locale centrale termica e da un refrigeratore installato sul terrazzo di copertura. In cucina, nei bagni e nei servizi al piano interrato sono invece stati montati dei radiatori a parete. La produzione di acqua calda è supportata dall’impianto solare con pannelli fotovoltaici montati sulla copertura del vano scala.
Gli impianti, ad un esame a vista, appaiono in normali condizioni di manutenzione ed eseguiti rispettando le norme vigenti al momento della ristrutturazione dell’immobile. Nelle pratiche edilizie consultate presso l’archivio del comune di Forlì, non risultano depositate le certificazioni di conformità degli impianti.
Lo stato di manutenzione della villa, delle sue pertinenze, delle strutture e delle rifiniture interne ed esterne è ottimo.
A.1.1. Rappresentazione e foto significative
Lo stato attuale dell'immobile risulta dalle planimetrie catastali (v. all. ) e dal rilievo fotografico degli esterni e degli interni (v. all.1). A titolo esemplificativo si inseriscono di seguito alcune delle foto degli interni del bene.
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Piano primo
Piano secondo
Piano seminterrato
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A.2 Dati Catastali
All’UTE di Forlì la ditta intestataria degli immobili risulta:
proprietario per
½;
proprietaria per ½.
Le unità immobiliari sono censite al Catasto Fabbricati di Forlì, al Foglio 182 del comune di Forlì con i seguenti mappali e subalterni:
- abitazione p.lla 186 sub 9, Via Verdi, 17 piano S1-1-2 Cat. A/7 cl. 3, consistenza 15 vani, superficie catastale totale mq 392- totale escluse aree scoperte: 384 mq, R.C. € 2.943,80;
- garage p.lla 186 sub 8 Via Verdi, 17, piano S1 Cat. C/6 cl. 3 , consistenza mq 50, superficie catastale mq 50, R. C. € 258,23.
Part.lla 186 sub. 10, BCNC (corte) comune ai sub 8 e 9.
Il terreno di sedime e pertinenza è distinto al Catasto Terreni a Partita 1, al fg 182, part. 186, superficie di mq 590, qualità: Ente urbano.
Conformità catastale
Le planimetrie depositate presso l’Agenzia delle Entrate - Catasto Fabbricati di Forlì corrispondono allo stato di fatto dei luoghi ad eccezione dell’altezza dei tre piani della villa che sono state riportate errate nella rappresentazione grafica catastale.
Le planimetrie catastali possono essere rese conformi allo stato di fatto e alle autorizzazioni edilizie con una semplice pratica di variazione a firma da un tecnico abilitato.
Storia catastale
I dati catastali attuali del bene derivano dalla variazione per ampliamento n. 2875V/1990 del 04.05.1990, in atti dal 21.10.1998, con questa pratica i sub. 3, 4 e 5 della part.lla 186 del foglio 182 vengono soppressi originando i subalterni 8, 9 e 10 (BCNC corte). In data 14.10.2015, con variazione d’ufficio, sono inseriti in visura i dati di superficie (art.14 DL 201/2011).
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A.3 Intestazione dei beni
I sig.ri sono oggi i proprietari, in regime di separazione dei
beni, della villa e delle sue pertinenze per aver acquistato l’immobile originario, poi ampliato a propria cura e spese, con atto del Notaio Carlo Alberto Paesani di Forlì del 02.07.1987 Rep. n.
21392 Raccolta n. 5882 trascritta il 24.07.1987 all’art. 4787.
Nell’atto di compravendita i beni sono distinti con partita 2119 del Catasto Fabbricati del Comune di Forlì, al foglio 182 con le part.lle 186 sub. 3, 186 sub. 4, 186 sub. 5 risultanti dalla modificazione con frazionamento dalle le part.lle 186 sub.1 e 186 sub. 2, del foglio 182, mentre il terreno di sedime e pertinenza della villa, attualmente censiti con la part.lla n.186, di mq 590 deriva dalla fusione delle part.lle 186 di mq 449 e 220 di mq 141 (tipo mappale del 29.10.1997 n.
61922.509/1987).
Gli immobili sono stati venduti ai coniugi dalla sig.ra
che ne era proprietaria:
- per la part.lla 186 (già 116/h) pervenutale dalla signora per successione al padre sig. registrata a Forlì in data 01.04.1947 al n. 31, vol. 220, trascritta a Forlì il 14.06.1947, all’art. 2393.
- per part.lla n. 220 (già 193/b) con atto di compravendita con costituzione di vitalizio ai rogiti del Notaio R. Gafà di Forlì il 23.02.1980, repertorio n. 27205/13118, registrato a Forlì il 07.03.1980 al n. 1210, Mod. I, trascritto a Forlì il 11.03.1980 all’art. 2351.
A.4 Trascrizioni e iscrizioni nel ventennio
All’Agenzia delle Entrate di Forlì – Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva che alla data del 15.05.2019 gli immobili oggetto di concordato sono gravati dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni:
- Trascrizione n. 938 del 25.01.2019 costituzione di vincolo di destinazione, Pubblico ufficiale notaio Ferrandino Raffaele, rep. 11389/8904 del 23.01.2019, soggetto a favore
soggetto contro
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Immobili oggetto del vincolo per la quota di proprietà di ½ risultano:
Fg 182 part.lla 186 sub 9 (abitazione);
Fg 182 part.lla 186 sub 8 (garage);
Fg 182 part.lla 186 sub 10 (corte);
Fg 182 part.lla 186 di mq 590 (catasto terreni).
Si allegano le visure ipotecarie eseguite.
A.5 Destinazione urbanistica
Negli strumenti urbanistici vigenti nel territorio comunale, gli immobili di proprietà del sig.
sono ricompresi nel nella sottozona A7.2 e sono sottoposti alle seguenti norme del RUE:
“Art. 29.60 - Sottozona A7.2 (ville e villini di interesse architettonico e storico-culturale)
1. Gli interventi edilizi ammessi per questi edifici o complessi sono definiti sulla base del valore ambientale e dello stato di conservazione, nel rispetto delle seguenti massime categorie di intervento, per gli edifici principali (villa):
Edifici conservati integralmente: - restauro e risanamento conservativo; - ristrutturazione edilizia limitatamente alla chiusura e realizzazione di aperture, nel rispetto degli elementi tipologici e formali degli organismi edilizi - ristrutturazione edilizia (se riconosciuti, sulla base di adeguata documentazione probante, in condizioni statiche tali da impedirne oggettivamente il restauro). La ristrutturazione edilizia deve prevedere la valorizzazione degli aspetti urbanistici ed architettonici, salvaguardando l’unitarietà dei prospetti e la configurazione dei corpi edilizi. Eventuali elementi di pregio architettonici, stilistici e tipologici devono essere recuperati ovvero documentati e riproposti.
Edifici conservati parzialmente: - restauro e risanamento conservativo; - ristrutturazione edilizia limitatamente alla chiusura e realizzazione di aperture, nel rispetto degli elementi tipologici e formali degli organismi edilizi - ristrutturazione edilizia (se sono riconosciuti, sulla base della documentazione presentata, in condizioni di manutenzione mediocri o pessime o in condizioni statiche tali da impedirne oggettivamente il restauro). Nei fabbricati che abbiano conservato
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caratteri documentali e testimoniali, la ristrutturazione edilizia deve prevedere la valorizzazione degli aspetti urbanistici ed architettonici, salvaguardando l’unitarietà dei prospetti e la configurazione dei corpi edilizi. Eventuali elementi di pregio architettonici, stilistici e tipologici devono essere recuperati, ovvero documentati e riproposti.
Edifici trasformati: - ristrutturazione edilizia.
Edifici sostituiti o di nuova edificazione: - ristrutturazione edilizia; - demolizione e ricostruzione, a parità di volume - demolizione (se sono riconosciuti, sulla base della documentazione presentata, in condizioni di manutenzione mediocri o pessime)
A.6 Precedenti edilizi, abitabilita' e regolarita'edilizia
La costruzione del fabbricato di proprietà dei sig.ri risale
alla prima metà del ‘900 e risulta rinnovato e ampliato alla fine degli anni ’80 con i seguenti titoli edilizi:
1. Concessione edilizia per ampliamento e ristrutturazione di civile abitazione n. 634 del 27.10.1987 su richiesta presentata il 08.08.87 PG 28441 R.U. 5832/1987;
2. Concessione edilizia per variante n. 634/1 del 26.04.88 (PG 10855 del 22.2.88;
3. Concessione edilizia per variante n. 634/2 del 04.12.89 (PG 33237 del 09.09.89);
4. Concessione edilizia per variante n. 634/3 del 08.05-.1990 (PG 23188 del 16.05.90 RU 3914/90).
Il Certificato di Abitabilità n. 495 del 24.10.1990 è stato rilasciato in seguito a richiesta prot.
P.G. 30125 del 21.08.1990 R.U. n. 5200/1990.
Conformità dello stato di fatto alle autorizzazioni edilizie
Dal sopralluogo è emerso che i benI in oggetto sono conformi ai progetti allegati alle pratiche edilizie sopracitate e qui allegate.
A.7 Stima del bene
Fra i diversi aspetti economici che possono essere valutati con i differenti criteri di stima suggeriti
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dalla dottrina estimativa per la ricerca del valore di un bene, si ritiene opportuno scegliere per l'immobile da stimare il valore di mercato con il metodo tradizionale come quello più rispondente al nostro caso, senza tralasciare il confronto con i dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate e con il valore derivato da altri metodi.
Il valore di mercato si calcola moltiplicando il costo unitario per i metri quadrati complessivi dei singoli beni. Il costo unitario da utilizzare si ricava dalla media dei costi unitari noti di immobili con caratteristiche ubicative, posizionali, di vetustà e di destinazione d’uso analoghe a quelle previste dagli strumenti urbanistici per i beni da stimare. La valutazione tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile in oggetto e della situazione attuale del mercato immobiliare e di quant'altro può influire la corretta determinazione del valore di stima.
Il CTU, al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato dell'immobile, ha raccolto dati e informazioni, direttamente o presso operatori del settore (agenzie immobiliari e\o immobiliari di costruzione in genere) su immobili ad uso abitativo in fabbricati in zona o in zone similari. Le informazioni e i prezzi così ottenuti sono stati rapportati per analogia al caso di specie.
Le ricerche effettuate fanno ammontare il costo unitario per immobili di pregio corrispondenti da
€ 2.000,00 a € 2.300,00/mq .
Gli ultimi dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (2° semestre 2018) indicano per ville e villini ubicati nella zona semicentrale di Forlì (che comprende la zona denominata Grandi italiani) un costo unitario che varia da € 1.600,00 a € 1.900,00 al mq
Il valore unitario medio rilevato presso gli operatori è superiore rispetto ai dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio, ma la stessa Agenzia delle Entrate considera i valori contenuti nella banca dati dell’OMI non sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
Per la stima dei beni pignorati si ritiene congruo applicare il costo unitario di € 2.200,00/mq corrispondente a quello medio-alto rilevato presso gli operatori del settore immobiliare, per i
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seguenti motivi:
- lo stato di conservazione è molto buono;
- i materiali pregiati utilizzati per tutte le rifiniture sono di qualità;
- il giardino è ben tenuto e l’immobile è completamento recintato, - la conservazione dello stile architettonico della prima metà del ‘900 - la distribuzione interna ben studiata e funzionale
La superficie commerciale dell’immobile - rettificata da coefficienti di differenziazione - è stata computata al lordo delle murature dividendo le superfici utili dalle superfici accessorie (misurate sui progetti autorizzati). I coefficienti di differenziazione utilizzati per il calcolo delle superfici rettificate equivalgono a quelli usati per la determinazione delle quote millesimali, per la determinazione dell'equo canone, nonché quelli di consuetudini ed usi locali. La loro utilizzazione permette di adattare quotazioni medie riferite ad immobili simili scendendo da un valore di massima ad un valore più dettagliato e più vicino al reale.
Per gli immobili in oggetto sono stati applicati i coefficienti di differenziazione: 0,25 alla superficie dei terrazzi e del lastrico solare, 0,50 a quella dei locali di servizio e 0,05 al terreno di pertinenza esclusiva.
Le superfici rettificate del bene ammontano a:
- piano seminterrato mq 174,51 x 0,50 = mq 87,26
- piani abitabili = mq 341,34 x 1,00 = mq 341,34
- lastrico solare e terrazzi = mq 196,47 x 0,25 = mq 49,12 - terreno di sedime e corte a giardino mq 590,00 x 0,05 = mq 29,50 ---
Totale superficie rettificata mq 507,22
==========
Il valore di stima finale dell’intera proprietà dei beni siti a Forlì risulta
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mq 507,22 x 2.200,00 €/mq = € 1.115.884 arrotondato a € 1.116.000,00.
(Euro unmilionecentosedicimila) A. 7.1 Valore di mercato della quota oggetto di concordato
La quota dei beni oggetto di concordato ammonta a ½ di proprietà e il valore di mercato risulta:
€ 1.116.000,00 x ½ = € 558.000,00
(Euro cinquecentocinquantottomila)
B. Immobili siti in Sardegna sul Golfo di Marinella, Costa Smeralda, comune di Olbia (OT)
Intera proprietà su villa bifamiliare abbinata da un lato, dotata di un posto auto e di corte esclusiva, sita in Comune di Olbia, affacciata sul Golfo di Marinella, a pochi chilometri da Porto Rotondo (Costa Smeralda) nel Villaggio residenziale Palumbalza.
Premessa
La descrizione della villa è stata elaborata con l’ausilio dell’arch. Claudia Nali di Sassari che ha eseguito il sopralluogo, ha riferito al CTU sullo stato dei luoghi, sulla corrispondenza alle planimetrie catastali e le ha fornito la documentazione fotografica.
B.1. Descrizione del bene
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L’immobile oggetto di perizia è una villa divisa in due abitazioni (oltre ad una corte e un posto auto esclusivo), che fanno parte del complesso residenziale denominato “i Saraghi” nel Villaggio turistico Palumbalza che si affaccia sul Golfo di Marinella, nei pressi di Porto Rotondo (Costa Smeralda), in comune di Olbia.
Nello specifico, la localizzazione dei benir isulta tra le più prestigiose in quanto sono situati vicino al porticciolo privato del villaggio e in prima linea rispetto alla costa e alla spiaggia. Inoltre il complesso è facilmente raggiungibile da ogni parte dell’isola e le arterie stradali locali sono in buono stato di manutenzione.
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L’accesso all’agglomerato abitativo, costituito da differenti nuclei a causa della morfologia territoriale della zona, ha luogo dalla via Palumbalza. Il villaggio turistico che occupa una superficie di circa 10 ettari, è dotato di portineria e di un custode e risulta ben curato nella componente edilizia, nei percorsi stradali e nelle aree verdi condominiali e private.
Il complesso residenziale è caratterizzato da edifici pluripiano parcellizzati anche in stabili multiproprietà il cui stile architettonico riprende le caratteristiche identificabili nelle località balneari galluresi, soprattutto per l’utilizzo dei materiali e dei colori.
Costeggiando il porticciolo privato, è possibile accedere agli immobili oggetto di perizia. Per primo si incontra il posto auto che fa parte di un insieme di 6 stalli: quello di proprietà è identificato catastalmente al F. 4 P.lla 388 sub. 2, ma è abitualmente occupato da un altro condomino mentre quello usato è quello direttamente confinante
I posti auto sono collocati sotto un semplice pergolato in legno con copertura ombreggiante di canne. Sull’ingresso agli stalli è posto un cartello che riporta il nome di chi lo utilizza. Direttamente dal posto auto, attraverso un percorso condominiale a scalinata - realizzata in cotto e definita lateralmente da muretti in blocchi di granito grezzo - è possibile accedere alla restante parte di proprietà privata costituita di due unità residenziali in villa abbinata da un lato e di una corte esclusiva. Le due abitazioni sono localizzate rispettivamente al piano terra e al piano seminterrato della porzione di edificio di proprietà che degrada lungo il pendio.
La muratura esterna è in parte intonacata e tinteggiata di colore chiaro e in parte realizzata con sasso locale. Il manto di copertura è in coppi di colore naturale non uniforme ed è dotato di canali di gronda in rame.
Il portico al piano terra, chiuso a veranda con vetrate in parte con infisso a soffietto, è sorretto da colonne in granito sardo sbozzato al rustico con soprastante capitello e perimetrato in parte da un muricciolo intonacato e tinteggiato bianco con copertina eseguita con massi in granito dello stesso tipo.
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I serramenti esterni sono in legno massello mordenzati di colore noce scuro, le due grandi porte finestre del piano seminterrato sono dotate di persiane dello stesso legno degli infissi.
Il piano terra e il seminterrato sono collegati da una scala esterna che costeggia, in una piccola porzione, il fronte principale dell’immobile. Tale caratteristica però non emerge nella documentazione catastale. Il collegamento verticale si sviluppa tra il cortile al piano terra e una porzione di corte lastricata localizzata di fronte all’immobile al piano seminterrato, il cui ingombro equivale alla superficie catastale indicata come veranda anche se in situ non si individuano
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elementi architettonici in grado di giustificare tale destinazione d’uso. Lo spazio definito veranda aperta nella planimetria catastale è più propriamente una corte lastricata o una terrazza..
La presenza della scala di connessione tra i due immobili residenziali determina anche la possibilità delle strutture di poter essere utilizzate anche come un solo immobile .
L’abitazione al piano seminterrato è direttamente connessa al percorso che sale dal posto auto ed è dotata, in adiacenza, di una zona verde (fg 4 part.lla 1847 di mq 294) articolata su più livelli che determinano punti di vista privilegiati in quanto, grazie alla breve distanza dal mare e all’assenza di costruzioni di fronte al prospetto principale, è possibile apprezzare appieno il paesaggio marino caratterizzante la zona. Il tutto è protetto da piantumazioni tipiche della macchia mediterranea che determinano una maggiore privacy delle aree libere con prato inglese.
L’abitazione al piano terra (h 2,83 m), distinta catastalmente al Fg. 4 Part.lla1 sub. 5, è composta di una cucina, due camere da letto con bagno (di cui una con ripostiglio/cabina armadio) e due verande disposte sul fronte principale la cui vista, esaltata da grandi aperture vetrate, domina sul mare offrendo all’abitazione un’ importante relazione con il paesaggio circostante.
Gli ambienti sono caratterizzati da un solaio di copertura con assi di legno principali e secondarie a sezione circolare a vista che appoggiano, esternamente, su pilasti di granito grezzo sormontati da capitello. Le finiture sono di pregio : ad esempio per la pavimentazione è stato utilizzato del cotto mentre nei bagni materiali tipo “cera sarda”. La cucina, realizzata dalla chiusura con serramenti in legno di una zona precedentemente destinata a portico, è molto luminosa e fornita di un camino a muro con comignolo al tetto.
L’abitazione non è dotata di terminali in grado di riscaldare gli ambienti se non in una sola camera da letto in cui è installata una pompa di calore. In prossimità dei bagni si rileva un gradino che limita l’accessibilità ai servizi.
L’abitazione al piano seminterrato (h. 2,40), distinta catastalmente al Fg 4 Part.lla1 sub. 6, è composta di un soggiorno/cucina due camere da letto, un disimpegno, due bagni e un ripostiglio.
arch. Elia Morandi
Anche qui le finiture risultano coerenti con quanto già indicato per il piano terra anche dal punto di vista impiantistico e tecnologico. Si pone però l’accento in merito all’assenza di aperture in grado di garantire opportuni valori aeroilluminanti nella camera da letto adiacente al soggiorno-cucina.
Gli ambienti di soggiorno di entrambi gli appartamenti sono rivolti verso il mare.
I bagni delle due abitazioni hanno pavimenti e rivestimenti in piastrelle di ceramica e sono forniti di un wc, un bidè, un lavabo e, nel bagno più grande del piano terra, una doccia.
Gli infissi in legno massello in finitura naturale di colore scuro con vetrocamera sono ben tenuti e in grado di offrire almeno le prestazioni minime di contenimento energetico. Le porte interne sono ad anta liscia laccata di colore bianco con finitura opaca e in alcuni ambienti hanno pannelli in vetro.
Gli impianti, ad un esame a vista, appaiono in normali condizioni di manutenzione ed eseguiti rispettando le norme vigenti all’epoca della costruzione del complesso residenziale.
Nell’insieme lo stato di manutenzione dell’intero bene e delle sue pertinenze è molto buono.
B.1.1. Rappresentazione e foto significative
Lo stato attuale dell'immobile risulta dalle planimetrie catastali (v. all. ) e dal rilievo fotografico degli esterni e degli interni (v. all.1). A titolo esemplificativo si inseriscono di seguito alcune delle foto del bene.
arch. Elia Morandi
Piano seminterrato
Piano terra
Corte a giardino
arch. Elia Morandi
B.2 Dati Catastali
All’UTE di Sassari l’intestatario della proprietà di 1/1 delle due abitazioni che compongono la villa bifamiliare e del terreno destinato a corte-giardino è il sig. nato a Forli (FC) il
18.10.1939, mentre il posto auto è intestato ai sig.ri (nota 1)
per la quota di 500/1.000 ciascuno.
I beni sono così censiti:
a. al Catasto Fabbricati
- Appartamento al piano terra fg 4 del comune di Olbia, zona censuaria 1, Villaggio Palumbalza snc Part.lla 1 sub. 5, cat. A/2, classe 1, vani 6, sup. catastale mq 89 (mq 80 escluse aree scoperte), R.C. € 867,65;
- Appartamento al piano seminterrato fg 4 del comune di Olbia, zona censuaria 1, Villaggio Palumbalza snc Part.lla 1 sub. 6, cat. A/2, classe 1, vani 5, sup. catastale mq 81 (mq 71 escluse aree scoperte), R.C. € 723,04;
- Posto auto fg 4 del comune di Olbia - Tempio, Villaggio Palumbalza snc Part.lla 388 sub. 2, cat. C/6, classe 1, mq 17, R.C. € 90,43.
b. al Catasto Terreni:
- Area ad uso giardino foglio 4 del comune di Olbia Part.lla 1847 qualità incolto produttivo, classe 1, superficie ha 0.02.94 R.D € 0,05 R.A. € 0,02
Il terreno di sedime e pertinenza del fabbricato di cui fa parte la villa bifamiliare abbinata oggetto di perizia è distinto al Catasto Terreni a Partita 1, al fg 4, part. 1554.
Il terreno di sedime e pertinenza dei posti auto che comprende quello oggetto di perizia è distinto al Catasto Terreni a Partita 1, al fg 4, part.lle 525-527-528, superficie rispettivamente di mq 68 (qualità ente urbano), mq 91 (qualità incolto produttivo) e mq 29 (qualità incolto produttivo).
Conformità Catastale
Per le due abitazioniLe planimetrie catastali depositate presso l’Agenzia del Territorio di Sassari
arch. Elia Morandi
Catasto Fabbricati del Comune di Olbia delle due abitazioni (fg 4 part.lla 1 sub. 5 e sub 6), sono conformi allo stato di fatto dei luoghi.
La planimetria del posto auto (fg 4 part.lla 388 sub 2) corrisponde allo stallo n.5 indicato negli atti di provenienza.
Il terreno invece dovrebbe variare la destinazione d’uso da incolto produttivo a corte della villa bifamiliare.
B. 2.1 NOTE
(nota 1) Il posto auto censito con il fg 4 del comune di Olbia con la part.lla 388 sub.2 risulta
catastalmente intestato ai sig.ri Nella visura storica del
subalterno nella parte ove riporta la situazione degli intestati relativa ad atto del 12.02.1982 (antecedente l’impianto meccanografico) è scritto che l’intestazione ai sig.ri
deriva da “Voltura d’ufficio del 12.02.1982 protocollo n. SS0160245. Voltura in atti dal 05.10.2006 Repertorio n. 3015. Rogante: notaio Ferri sede Roma, Rettifica intestazione partita 7392 (n.
9896.1/2006)”.
Il tecnico del catasto geom. Gavino Deriu al quale sono stati recapitati gli atti di provenienza del posto auto perché procedesse all’intestazione dello stesso al signor ha scritto al Ctu di non poterlo fare dato che: “L’intestazione attuale del posto auto risulta corretta in quanto si fa riferimento alla scheda n. 1631 del 1981 che corrisponde al fg. 4 p.lla 388 sub 2. Anche la rappresentazione grafica del posto auto n. 5 allegata all’altro titolo [che riguarda il signor
corrisponde al sub 2 per cui uno dei due atti è da rettificare.”
Dei sei posti auto che insistono sulla particella 388, il signor occupa dall’epoca dell’acquisto dei beni (10.03.1987) quello a fianco al n.5 che corrisponde, nella planimetria allegata agli atti di provenienza, al posto auto n. 6.
L’elaborato planimetrico con la dimostrazione grafica dei subalterni della particella 288 non risulta depositato perciò non è stato possibile risalire al subalterno catastale corrispondente al posto n. 6.
arch. Elia Morandi
Per determinare il subalterno del posto auto occupato dal sig. occorrerebbe visionare la pratica dell’accatastamento di impianto, ma il tecnico del catasto ha comunicato al CTU che, dato che l’incarico del giudice era limitato ai beni intestati al sig. non è possibile visionare pratiche di altri proprietari e che per avere accesso alle planimetrie degli altri posti auto è necessario uno specifico incarico del giudice.
Dei sei posti auto della part.lla 388, tre sono ancora catastalmente intestati alla società
venditrice delle altre unità immobiliari del complesso turistico, anche se sono tutti utilizzati dagli attuali proprietari delle abitazioni del complesso.
In conclusione il posto auto n. 5 censito con il fg 1 part.lla 388 sub 2, secondo quanto risulta al tecnico catasto, è stato venduto due volte, la prima agli attuali intestatari. La rettifica suggerita dal tecnico, stabilito che l’errore è stato fatto anche nei passaggi precedenti, riguarderebbe oltre l’atto del sig. anche quello di provenienza del suo venditore. Potrebbe invece essere meno complicato, dato che il sig. utilizza lo stallo n. 6 interrottamente da più di 30 anni,. ricorrere all’usucapione di questo posto auto.
In entrambi i casi quindi esistono consistenti “scomodi” che riducono in maniera sostanziosa il valore del posto auto.
B.3 Intestazione dei beni
Posto auto acquistato
Posto auto utilizzato
arch. Elia Morandi
Il sig è proprietario dei beni, per 1/1:
- per atto di compravendita (nota 1.a) del notaio Pietro Guarna di Milano rep. 109.031 del 10.03.1989 registrato a Milano il 15.03.1989 al n. 7601 serie 2V atti privati e trascritto a Forlì il 04.04.1989 all’art. 1557. Oggetto dell’atto risultano il posto auto (part.lla 388 sub. 2) e l’appartamento al piano terra (part.lla 1 sub. 5), poi ampliato a propria cura e spese.
Il sig ha acquistato i beni dal sig. che ne era proprietario per atto di compravendita (nota 1.b) del notaio La Rosa Salvatore di Padova rep. 35.528 del 28.06.1979 registrato a Padova il 09.07.1979 al n. 3778 degli atti privati e trascritto a Tempio Pausania il 23.07.1979 al n. 2391/2801.
- per atto di compravendita (nota 2) del notaio Giuseppe Greco di Firenze rep. 159.427 del 07.06.1993, registrato a Firenze il 26.06.1993 al n. 1206 e trascritto a Tempio Pausania il 20.10.1993 all’art. 4992. Oggetto dell’atto risulta l’appartamento al piano seminterrato (part.lla 1 sub. 6), poi ampliato a propria cura e spese.
Il sig. ha acquistato i beni dalla “Società con sede in
Firenze.
- per la corte a giardino (part.lla 1847) per atto di compravendita (nota 3) del notaio Massimo Linares di Milano n. rep. 22.916 del 08.02.2007 registrato a Milano il 01.03.2007 al n. 2461 serie 1- T.
B. 3.1 NOTE
(nota 1.a) Nell’atto del notaio Guarna i beni acquistati dal sig. Casadei sono così descritti:
“ a) La proprietà esclusiva dell'appartamento ad uso abitazione al piano terra,composto di due locali, cucina, bagno e terrazzo, individuato nella planimetria allegato "A " al titolo di provenienza avanti citato, denunciato al NCEU di Sassari il 09.01.79 con scheda n.94 e accatastato alla partita 7360-sez-G: - Foglio 4 mappale 1 sub. 1 [ora sub 5] - loc. Palumbalza - P.T.
Tale unità partecipa pro quota all'area coperta dal fabbricato in cui trovasi e alle altre porzioni
arch. Elia Morandi
dell'ediftcio ex.art.1117 C.C.
b) La proprietà esclusiva dell'area destinata a posto auto, facente parte del mappale 312/b e individuata con il n. 5 nella planimetria allegato "B "al titolo di provenienza avanti citato, accatastata al N.C.E.U. del Comune di Olbia - Part.7507-Sez.G: - Foglio 4 mappale 388 sub. 2 - Loc. Palumbalza - P. T.
c) La concessione esclusiva dell'uso, con le altre unità del complesso "Saraghi", dell'area coperta di pertinenza del complesso medesimo, da identificarsi con lo scoperto del mappale312/b.
d) La concessione precaria dell'uso di tutte le unità del villaggio, ed ogni ultra area scoperta che non sia di pertinenza dei singoli nuclei, o destinata a posti auto, nonché dei servizi generali del villaggio.
Le quote di partecipazione alla proprietà e all'uso nonché di ripartizione alle spese sono precisate nella tabella allegata al Regolamento del Complesso avanti citato.
Coerenze in contorno:- dell'appartamento: area comune da tre lati e appartamento di proprieta` di terzi; - del posto auto: area comune da tre lati e posto auto int. 6. Salvo errore e come in fatto.”
(nota 1.b) Nell’atto del notaio La Rosa i beni sono così descritti:
“ a) la proprietà esclusiva dell'unità immobiliare al piano terra, non ancora censita, ma denunciata al NCEU di Sassari il 09.01.79 con scheda reg. n.94 essa è individuata nella planimetria che esaminata e sottoscritta dalle parti qui si allega sub A.
Tale unità partecipa pro quota all'area coperta dal fabbricato in cui trovasi e alle altre porzioni dell'ediftcio ex.art.1117 C.C.
b) la proprietà esclusiva dell'area destinata a posto auto facente parte del mappale 312/b e individuata con il n. 5 nella planimetria qui a sub B esaminata e sottoscritta dalle parti…”.
Il sig. aveva acquistato i beni dalla società con sede in Padova.
(nota 2) Nell’atto del notaio Greco l’appartamento al piano seminterrato è così descritto:
arch. Elia Morandi
“..fondo ad uso magazzino per una superficie approssimativa di mq 37,70 lordi oltre terrazza di mq 23 lordi o quanti essi siano” accatastato al NCEU del comune di Olbia e ” rappresentato nel foglio di mappa n. 4 particella n.1 sub.5 [ora sub 6] con dati definitivi che saranno assegnati in conseguenza della denunzia presentata all’UTE di Sassari in data 4 giugno1993 prot. 2133”. La parte venditrice nell’atto di provenienza dichiara che: “per le modifiche realizzate in difformità è stata presentata richiesta di concessione sanatoria al Comune di Olbia protocollata 30 settembre 1986 n. 26783 ….”
(nota 3) Nell’atto del notaio Linares, a proposito del lotto di terreno venduto al signor , è scritto:
“ l’appezzamento di terreno in contratto è privo di ogni diritto volumetrico che comunque rimane in capo alla società venditrice; a tale fine la parte acquirente costituisce su detta area servitù “altius non tollendi” a favore delle residue aree circostanti di proprietà della società venditrice”.
Il sig. ha acquistato i beni dalla società (allora denominata e modificata nell’attuale con verbale a rogito del notaio Massimo Linares rep.n. 12970/4327 del 27.11.2000) che ne era proprietaria per decreto n. 6323/2000 emesso dal Tribunale di Firenze in data 15 febbraio 2000 registrato a Firenze il 28.03.2000 al n. 5748 e trascritto a Tempio Pausania il 04.07.2000 ai nn. 5080/3503.
B.4 Trascrizioni e iscrizioni nel ventennio
All’Agenzia delle Entrate di Tempio Pausania – Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva che gli immobili oggetto del concordato sono gravati dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni:
- Trascrizione n. 446 del 25.01.2019 costituzione di vincolo di destinazione pubblico ufficiale notaio Ferrandino Raffaele, rep. 11389/8904 del 23.01.2019, soggetto a favore
in liquidazione con sede a Forlì e soggetto contro
Immobili oggetto del vincolo per la quota di proprietà di ½ risultano:
arch. Elia Morandi
Fg 182 part.lla 186 sub 9 (abitazione);
Fg 182 part.lla 186 sub 8 (garage);
Fg 182 part.lla 186 sub 10 (corte);
Fg 182 part.lla 186 di mq 590 (catasto terreni).
Si allegano le visure ipotecarie eseguite.
B.5 Spese condominiali
Il regolamento di condominio è allegato all’atto del Notaio Salvatore La Rosa di Padova rep.
n.35387/5864 dell’ 11.06.79, registrato a Padova il 20.6.1979 ai nn. 2387/2048.
Nel regolamento sono definite le parti comuni dei tre fabbricati che compongono il nucleo “Saraghi”
che comprende le unità immobiliari oggetto di perizia. In particolare è scritto che le parti comuni di ciascun fabbricato ex art. 1117, compresa l’area coperta, sono in proprietà delle unità che compongono l’edificio, nella misura indicata nella tabella B1 e che nucleo dispone di un’area scoperta pertinenziale concessa perpetuamente in uso esclusivo a tutte le sue unità nella misura indicata tabella B/2 .
L’amministratore condominiale del Villaggio Palumbalza è lo studio
Le spese condominiali annuali ordinarie medie per i beni oggetto di perizia ammontano a circa € 5.000,00.
B.6 Destinazione urbanistica
Nelle tavole dei piani urbanistici vigenti i beni di proprietà al sig. sono ricompresi in “zona turistica F” e nella “fascia dei 300 m dal mare”.
La normativa da consultare per gli interventi nel comune di Olbia secondo il sito del comune di Olbia è la seguente:
- DPR N. 380/2001: Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - Legge Regionale n. 45/1989: Norme per l'uso e la tutela del territorio regionale
arch. Elia Morandi
- Legge Regionale n. 29/98: Tutela e valorizzazione dei centri storici della Sardegna - Regolamento edilizio
- Norme di attuazione Programma di Fabbricazione.
Nelle NTA del programma di Fabbricazione – variante 2014 la zona che comprende i beni oggetto di perizia è regolata, fra l’altro, al CAPO VII con i seguenti articoli:
“ Art. 30 - Zone turistiche (F).
30.1 Comprendono le parti del territorio di interesse turistico con insediamenti di tipo prevalentemente stagionale, come definito nelle tavole 10.00, 10.01, 10.02 in scala 1/10.000.
30.2 In queste zone sono consentite le seguenti destinazioni: a) residenze e servizi strettamente connessi con la residenza; b) servizi pubblici; c) alberghi e complessi ricettivi in genere; d) servizi ed attrezzature culturali, turistiche, sportive, ricreative; e) attrezzature commerciali con le seguenti prescrizioni in funzione del settore merceologico, per la superficie di vendita e per gli standard per parcheggi pertinenziali aggiuntivi f) attività artigianali di servizio, purché non siano classificabili tra le attività insalubri di I e II categoria e non siano rumorose o moleste;
f) attività artigianali di servizio, purché non siano classificabili tra le attività insalubri di I e II categoria e non siano rumorose o moleste; g) insediamenti turistici mobili (campeggi, installazioni di roulottes e campers); h) porti approdi turistici ed ogni opera necessaria per la realizzazione ed il funzionamento di dette strutture ad esclusione di quelle relative ad attività cantieristiche. ……….
30.4 In queste zone la Variante si attua per mezzo di Piano di Lottizzazione convenzionata (PL), esteso ad ogni zona omogenea. ………
30.17 Ai sensi dell’art. 10bis della Legge Regionale 22 dicembre 1989 n° 45, i terreni costieri compresi nella fascia dei 300 metri dalla linea della battigia, anche se elevati sul mare, con esclusione di quelli ricadenti nelle zone omogenee A, B, e D, nonché nelle zone C e G contermini agli abitati, sono dichiarati inedificabili in quanto sottoposti a vincolo integrale di conservazione dei singoli caratteri naturalistici e storico morfologici. Nella fascia di 300 mt. dalla linea della battigia
arch. Elia Morandi
compresa nelle zone F sono consentiti i seguenti interventi :
- Attività scientifiche, comprendenti l’insieme delle attività finalizzate allo studio e conservazione delle risorse ambientali; - Fruizione naturalistica, comprendente l’insieme di attività di fruizione dell’ambiente a fini didattici e ricreativi, con eventuale realizzazione di infrastrutture leggere(sentieri natura, segnaletica) o strutture leggere di supporto (capanni di osservazione e per la sola somministrazione di bevande e alimenti sempre nell’ambito di un progetto organico finalizzato alla fruizione naturalistica dell’area) aree belvedere e postazioni naturalistiche; - fruizione culturale comprendente l’insieme delle attività legate all’uso dei monumenti, zone archeologiche e beni culturali in genere, con eventuale realizzazione di infrastrutture e strutture leggere finalizzate alla conservazione del bene; - opere di difesa e ripristino ambientale in presenza di alterazioni o manomissioni di origine antropica; - pesca, itticoltura con locali annessi e/o acquacoltura estensiva, utilizzazione dei corpi idrici superficiali per attività volte alla produzione ittica in generale e a interventi necessari per la tutela, valorizzazione e recupero degli ambienti umidi; - recupero di strutture esistenti con le tipologie originarie; - apertura e sistemazione delle piste forestali strettamente necessarie alla gestione del bene; - interventi volti alla difesa del suolo sotto l’aspetto idrogeologico, connessi alla prevenzione degli incendi ecc. (pulizia della macchia mediterranea, creazione fasce antincendio senza movimento terra
- interventi connessi alla realizzazione di opere pubbliche quali opere stradali, aeroportuali, portuali, e di approdo anche a titolo precario, e strutture funzionali al loro esercizio, opere pubbliche connesse al soddisfacimento del fabbisogno idrico regionale e comunale, opere pubbliche di urbanizzazione primaria; - opere di accesso al mare, di supporto della balneazione della nautica e delle attività sportive, strutture leggere (completamente in legno) per funzioni di spogliatoio, ristoro, di ricovero attrezzi da spiaggia, posti di pronto soccorso e servizi igienici, parco giochi acquatici; - interventi volti alla realizzazione di opere di bonifica e antincendio, forestale e ricostruzione boschiva, ambientale naturale; - opere di rimboschimento effettuate con il fine di
arch. Elia Morandi
ricostituire la copertura vegetale con essenze autoctone; - opere per la realizzazione di impianti tecnici di modesta entità per punti di riserva d’acqua per lo spegnimento di incendi; - opere antincendio e protezione civile; - traverse, dighe, sistemazioni idrauliche di corsi d’acqua, acquedotti; - reti elettriche interrate, telefoniche interrate cabine e simili; - pascolo controllato e non; - opere di demolizione di edifici e manufatti in contrasto con il contesto paesistico ambientale.
30.18 Le fasce di rispetto costiero incluse nelle zone F devono essere destinate a verde naturale e attrezzato, essere d’uso pubblico e pertanto fruibili liberamente dalla collettività ed accessibili attraverso i sentieri pedonali e le strade campestri. E’ altresì ammessa in dette fasce esclusivamente la realizzazione di strutture precarie di servizio alla balneazione quali salvamento, pronto soccorso, servizi igienici. …………..
Nelle fasce dei 300 metri è inoltre ammessa la realizzazione di green per campi da golf a condizione che non venga modificato lo stato dei luoghi al fine di mantenere l’integrale conservazione dei singoli caratteri naturalistici, storico morfologici e dei rispettivi insiemi così come prescritto dall’art.10 bis L.R. 45/89.”
B.7 Precedenti edilizi e abitabilita'
Dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Olbia è risultato che il fabbricato che contiene i beni oggetto di perizia è stato realizzato in seguito al rilascio della Licenza edilizia n.
105 del 04.05.1973 e successive varianti n. 104 del 15.06.1976, n. 321 del 08.07.1977, n. 523/A del 27.06.1979 rilasciate dal Sindaco del Comune di Olbia. Il fabbricato plurifamiliare è stato dichiarato abitabile in data 04.10.1979.
I beni oggi intestati al sig. sono stati nel tempo oggetto delle seguenti pratiche edilizie:
- per l’abitazione al piano seminterrato (fg. 4 p.lla 1 sub. 6)
Concessione in sanatoria (ai sensi dell’art. 40 Legge 47/85) n. 5206 di pratica rilasciata dal Comune di Olbia il 15.10.1999 per modifiche realizzate in difformità al titolo originario. La richiesta
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di concessione in sanatoria è stata presentata dalla Società il 30 settembre 1986 n. 26783 o n. 26780.
- per l’abitazione al piano terra (fg. 4 p.lla 1 sub. 5):
Concessione in sanatoria (ai sensi dell’art. 39 della legge 724/94) n. 304/a del 23.05.2001 (domanda di condono n. prot. 7.238 del1995), rilasciata al Sig. per “ Cambio di destinazione d’uso al piano seminterrato da magazzino e vuoto tecnico ad abitazione”;
Concessione in sanatoria (ai sensi dell’art. 39 della legge 724/94) n. 304/b del 23.05.2001 (domanda di condono n. prot. 7.238 del 1995) rilasciata al Sig. per “ Modifiche interne ed esterne con trasformazione di due verande in due locali accessori al piano terra”.
Domanda relativa alla definizione degli illeciti edilizi (Legge 326/2003) presentata al Settore Urbanistica del Comune di Olbia – Ufficio condoni con il n. prot. 78622 del 16.12.2004 per la
“chiusura di una veranda coperta con ampliamento di vano residenziale” e in assenza di titolo edilizio.
Dopo la presentazione della sanatoria è stata fatta una prima integrazione di documenti in data 07.12.2004 (prot. n. 78622) e una seconda integrazione in data 06.07.2007 (prot.llo 53.609) su richiesta dell’ufficio del 22.05.2007 (prot. gen. 41.472). Successivamente il proprietario non ha ricevuto ulteriori comunicazione ma il procedimento non ha completato il suo iter.
La Ctu si è rivolta all’ufficio edilizia di Olbia per ottenere informazioni al riguardo e le è stato comunicato che il responsabile del procedimento è il geom. Sebastiano Meloni. In seguito ha inviato una richiesta con posta certificata al comune di Olbia e un’altra mail all’attenzione del responsabile del procedimento ma senza ottenere risposta. Data l’inerzia dell’ufficio edilizia di Olbia, il signor ha incaricato il geom. De Palmas, che aveva presentato la pratica a suo nome, di chiedere chiarimenti ai tecnici dell’ufficio edilizia sulle cause che hanno portato allo stallo della pratica. Il geom De Palmas mi ha poi riferito di aver ottenuto dall’ufficio l’informazione di seguito riportata. Trattandosi di abusi in zona sottoposta a tutela del paesaggio (per fabbricato sito
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nella fascia dei 300 metri dalla linea della battigia), per il rilascio della sanatoria, all’ufficio preposto del comune di Olbia, occorre il nulla-osta del Servizio Tutela del Paesaggio e Vigilanza delle Province di Sassari-Olbia Tempio che non lo ha ancora rilasciato a causa di problemi di interpretazione della legge. In questa situazione d’impasse risulta difficile ipotizzare quando e se il nulla osta sarà rilasciato e se la sanatoria avrà esito positivo (poco probabile).
- Per il terreno destinato a corte e giardino (fg. 4 p.lla 1847):
Provvedimento conclusivo del procedimento n. 156 del 11.04.2016 con esito “favorevole- intervento consentito” (richiesta prot. n. 16468 del 22.02.2016) rilasciato al sig.
con obbligo di comunicare inizio e fine lavori per intervento di “manutenzione straordinaria e realizzazione della recinzione in muratura di pietrame “a secco” ,di un lotto di terreno, posto in località Palumbalza,facente parte del condominio”. Immobile con Destinazione Urbanistica:
“F”Turistica.
NOTA.
La recinzione, come da progetto allegato alla pratica presentata dal sig. è stata realizzata anche sul lato est del fabbricato intorno ad una porzione di corte di uso comune.
Provvedimento conclusivo del procedimento n. 415 del 03.08.2016 con esito “favorevole- intervento consentito” (richiesta prot. 50822 del 30.05.2016) rilasciato al sig.
con obbligo di comunicare inizio e fine lavori per intervento di “pavimentazione esterna con pietra basolato ”.
Regolarita'edilizia
Allo stato attuale l’abitazione al piano terra è da considerarsi non conforme alle autorizzazioni rilasciate dal Comune di Olbia e ai fini della perizia la superficie della zona interessata dall’abuso, che in caso di diniego della sanatoria dovrà essere ripristinata allo stato autorizzato, sarà valutata con la destinazione d’uso precedente l’abuso: veranda solo in parte chiusa da vetrate (v. disegni allegati alla sanatoria n. 304/b del 23.05.2001), inoltre sarà considerato lo scomodo dovuto
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all’attesa per la definizione dell’ illecito edilizio e l’eventualità di dover eseguire opere di ripristino, applicando al valore di stima un congruo coefficiente di riduzione.
L’appartamento al piano seminterrato e il lotto di terreno destinato a corte-giardino sono sostanzialmente conformi ai rilievi e ai progetti allegati alle pratiche edilizie sopraelencate.
B.8 Stima del bene
Fra i diversi aspetti economici che possono essere valutati con i differenti criteri di stima suggeriti dalla dottrina estimativa per la ricerca del valore di un bene, si ritiene opportuno scegliere per l'immobile da stimare il valore di mercato come metodo più rispondente al nostro caso.
Il valore di mercato si calcola moltiplicando il costo unitario per i metri quadrati di superficie lorda rettificata. Il costo unitario da utilizzare si ricava dalla media dei costi unitari noti di immobili con caratteristiche analoghe a quelle dei i beni da stimare.
Il CTU, al fine di determinare il valore unitario da utilizzare per il calcolo del valore dell’immobile, ha raccolto dati e informazioni, presso operatori del settore (tecnici stimatori del Tribunale di Sassari, agenzie immobiliari e\o immobiliari di costruzione in genere) su immobili in zona o in zone similari. Le informazioni e i prezzi così ottenuti sono stati rapportati per analogia al caso di specie.
Le ricerche effettuate fanno ammontare il costo per beni similari da € 4.500,00/mq a € 6.000,00 per le abitazioni; € 25.000,00 a corpo per posti auto scoperti posti nelle immediate vicinanze dell’abitazione e € 200,00/mq per le corti esclusive attrezzate.
Gli ultimi dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (2° semestre 2018) indicano per gli immobili ad uso civile abitazione site nella fascia Suburbana Portisco, Cugnana, Rudalza, Marinella - E/1 Microzona catastale 4 un costo unitario che per ville e villini varia da € 2,500,00 a
€ 3,800,00/mq e per laREGIONE AGRARIA N°10 - Colline litoranee della Gallura Orientale - Comuni di: ARZACHENA, OLBIA, GOLFO ARANCI il costo unitario per i terreni destinati a incolto produttivo ammonta a € 2.069,00/ha
Il valore unitario medio rilevato presso gli operatori per le abitazioni similari, date le caratteristiche
arch. Elia Morandi
progettuali dei beni da stimare e le peculiarità del territorio circostante, è alquanto superiore rispetto ai dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio, ma occorre tener conto che la microzona considerata è alquanto disomogenea composta anche da aree altamente urbanizzate con valori di mercato molto più bassi mentre il terreno agricolo è ora una corte attrezzata. La stessa Agenzia delle Entrate comunque considera i valori contenuti nella banca dati dell’OMI non sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
La superficie commerciale dell’immobile - rettificata da coefficienti di differenziazione - è stata computata al lordo delle murature dividendo le superfici utili dalle superfici accessorie (misurate sui progetti autorizzati). I coefficienti di differenziazione utilizzati per il calcolo delle superfici rettificate dell’abitazione equivalgono a quelli usati per la determinazione delle quote millesimali, per la determinazione dell'equo canone, nonché quelli di consuetudini ed usi locali. La loro utilizzazione permette di adattare quotazioni medie riferite ad immobili simili scendendo da un valore di massima ad un valore più dettagliato e più vicino al reale.
Per gli immobili in oggetto sono stati applicati il coefficiente di differenziazione 0,70 alla superficie lorda della parte dell’abitazione al piano terra destinata a veranda (come rappresentate nei disegni allegati all’ultima pratica autorizzata) che risultano solo in parte chiuse da vetrate e 0,15 alla superficie della corte esclusiva dell’abitazione al piano interrato (veranda scoperta in visura) Le superfici rettificate delle due unità immobiliari ad abitazione misurate sui progetti autorizzati e sulle planimetrie catastali ammontano a:
Abitazione al piano interrato = mq 73,07 x 1,00 = mq 73,07 mq 36,08 x 0,15 = mq 5,41
mq 73,07 + mq 5,41 = mq 78,48
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Abitazione al piano terra = mq 85,09 x 1,00 = mq 85,09 mq 45,62 x 0,70 = mq 31,93
arch. Elia Morandi
mq 85,09 + mq 31,93 = mq 117,02
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Date le caratteristiche di costruzione, la vista, la tipologia (due unità immobiliari in villa bifamiliare abbinata su un lato), il grado di finitura degli interni, lo stato di manutenzione e la sua ubicazione si ritiene equo utilizzare per gli immobili in oggetto i costi rilevati sul mercato per gli immobili similari che risultano:
- per le abitazioni il costo unitario medio alto di € 5.500,00/mq;
- per il terreno destinato a corte e giardino il costo unitario di € 200,00 /mq;
- per posto auto il costo a corpo di € 25.000,00.
Ai prezzi di mercato di beni similari sono applicati i seguenti coefficienti di differenziazione:
- 0,80 al valore dell’abitazione al piano seminterrato che ha altezza 2,40 m;
- 0,95 al valore dell’abitazione al piano terra a causa dello scomodo dovuto alla non definizione di una delle pratiche di richiesta di sanatoria, all’eventualità di dover ripristinare lo stato precedentemente autorizzato e alla necessità di dover richiedere l’abitabilità.
- 0,60 al valore del posto auto che risulta non correttamente identificato nell’atto di provenienza e perciò dovrà essere oggetto o di una rettifica di atti o di una causa di usucapione.
Moltiplicando le superfici rettificate, il costo unitario e i coefficienti di differenziazione, il valore di mercato attuale dei beni ammonta a:
Abitazione al piano seminterrato = mq 78,48 x €/mq 5.500,00 x0,80 = € 345.312,00.
Abitazione al piano primo = mq 117,02 x €/mq 5.500,00x 0,95 = € 611.429,00.
Corte esclusiva = mq 295,00 x €/mq 200,00 = € 59.000,00.
Posto auto = € 25.000,00 x 0,60 = € 15.000,00.
--- Totale valore commerciale dei beni € 1.030.741,00.
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arch. Elia Morandi
Il valore ordinario totale dei beni ammonta a € 1.030.741,00, arrotondato a € 1.030.000,00.
(Euro unmilionetrentamila) RIEPILOGO VALORI COMMERCIALI
A. Immobili siti in Forlì (FC)
Quota di ½ di villa unifamiliare, dotata di garage e corte esclusiva, sita a Forlì (FC), Via G. Verdi, 17, nel quartiere “Grandi Italiani”,
zona residenziale non lontana dal centro storico.
€ 1.116.000,00 x ½ = € 558.000,00.
B. Immobili siti in Olbia (OT)
Intera proprietà si villa bifamiliare, abbinata da un lato, dotata di posto auto e corte esclusiva, sita in Comune di Olbia, sul mare a pochi Km da Porto
Rotondo (Costa Smeralda) nel Villaggio residenziale Palumbalza € 1.030.000,00.
--- Valore commerciale totale dei beni oggetto di concordato € 1.588.000,00.
(Euro unmilionecinquecentottantottomila)
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VALORE DI PRONTO REALIZZO
In caso di necessità di vendita per un pronto realizzo, è necessario applicare a quanto sin qui calcolato un coefficiente di diminuzione del 20% per un valore di:
€ 1.558.000,00 – 20% = € 1. 270.400,00 ~ € 1. 270.000,00.
(Euro unmilioneduecentosettantamila) NOTE
- La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze dell'Esperto;
- L'Esperto non ha alcun interesse verso i beni in questione;
