TRIBUNALE CIVILE DI FORLÌ. Liquidazione del Patrimonio: N. 29 / 2019 R.G. RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

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TRIBUNALE CIVILE DI FORLÌ PRIMA SOTTOSEZIONE CIVILE

Liquidazione del Patrimonio:

N. 29 / 2019 R.G.

Giudice Delegato: Dott.ssa BARBARA VACCA

Liquidatore: Dott.ssa Sonia Guariglia

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

BENI IMMOBILI IN MELDOLA VIA CARLO GOLDONI n.1

Il C.T.U.

SANTI ARCH. ANDREA

Forlì, 18 Dicembre 2019

Via Giovita Lazzarini n. 19 - 47121 Forlì - Tel 0543 30103 - Cell. 335.6265335 Email santistudio@libero.it – andrea.santi@archiworldpec.it

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01 OGGETTO INCARICO ... 3

02.1) IDENTIFICAZIONE ... 3

02.2) DATI CATASTALI E CONFINANTI ... 3

02.3) DATI DELLA PROCEDURA DI LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO ... 4

02.4) DESCRIZIONE IMMOBILI ... 4

02.5) RAPPRESENTAZIONE E FOTO ... 6

03 PROPRIETÀ DELL’IMMOBILE E TITOLO PROVENIENZA ... 14

03.1) PROPRIETÀ ... 14

03.2) TITOLO PROVENIENZA ... 14

04 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI - RELAZIONE NOTARILE ... 14

05 PLANIMETRIE CATASTALI DELL’IMMOBILE ... 15

06 OMMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI ... 15

07 STATO DI POSSESSO ... 15

08 VINCOLI: ATTO DI PROVENIENZA, PAESISTICI E PRELAZIONI E SIMILI, DI P.R.G. ... 16

08.1) VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA ... 16

08.2) VINCOLI PAESISTICI E PRELAZIONI E SIMILI ... 16

08.3) VINCOLI DI P.R.G. ... 16

09-10 VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE ... 17

11 DESTINAZIONE IMMOBILE, CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA ... 17

12 C.D.U. PER DECRETO DI TRASFERIMENTO... 17

13 PRECEDENTI EDILIZI E ABITABILITÀ, DESTINAZIONE URBANISTICA, REGOLARITÀ EDILIZIA .... 18

13.1) PRECEDENTI EDILIZI E ABITABILITÀ ... 18

13.2) REGOLARITÀ EDILIZIA ... 19

14 REGOLARITÀ EDILIZIA E SANATORIA ... 19

15 VERIFICA GRAVAMI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO ... 20

16 VERIFICA ATTESTAZIONE ENERGETICA ... 20

17 NCEU AGGIORNAMENTO ... 20

18 NCT AGGIORNAMENTO ... 20

19 STIMA DELL’IMMOBILE: CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICI COMMERCIALI, VALORE.. 20

19.1) CRITERI DI STIMA... 20

19.2) FONTI INFORMAZIONI ... 21

19.3) SUPERFICI COMMERCIALI ... 22

19.4) VALORE DI STIMA ... 22

20 DIVISIBILITÀ: PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER INTERO, ecc… ... 22

20.1) DIVISIBILITÀ: PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER INTERO ... 22

21 VALORE LOCATIVO ... 22

22 DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA ... 23

23 CODICE FISCALE ESECUTATO ... 23

24 CERTIFICATI ANAGRAFICI: STATO CIVILE, ESTRATTO DI MATRIMONIO ... 23

25 CERTIFICATI ANAGRAFICI: STORICO RESIDENZA SOGGETTI OCCUPANTI ... 23

26 VERIFICHE CANCELLERIA: CAUSE PENDENTI ... 23

27 REGIME FISCALE ... 23

28 ISTANZA DI PROROGA ... 23

29-30 SCADENZA E CONSEGNA ELABORATO PERITALE ... 23

31 NOTE FINALI DELL’ESPERTO ... 23

32 ALLEGATI ... 24

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Procedura Liquidazione del Patrimonio n. 29/2019

Liquidazione del Patrimonio N.29/2019 R.G.

Con ordinanza del Giudice Esecutore Dott.ssa B. VACCA il sottoscritto Architetto Andrea SANTI, iscritto all'Ordine degli Architetti della Provincia di Forlì - Cesena al n. 362 con studio professionale in Forlì Via Giovita Lazzarini n. 19, in qualità di C.T.U. è stato incaricato per la valutazione dei beni immobili oggetto della Procedura Liquidazione del Patrimonio N. 29/2019 R.G..

01 OGGETTO INCARICO

In data 28 Agosto 2019 sono iniziate le operazioni peritali. Essendo interessate dalla Procedura in oggetto beni immobili intestati a persona fisica, localizzati in diverse sedi distinte per fare un’esposizione chiara e puntuale si è deciso di esporre nella seguente perizia di stima i beni immobili di PROPRIETÀ “omissis” siti in Meldola via Carlo Goldoni n.1. Per adempiere l’incarico ricevuto sono stati necessari diversi sopralluoghi e precisamente in data 15/10/2019, 28/10/2019, ed il 27/11/2019 presso l'immobile in Comune di Meldola e accesso agli uffici amministrativi del Comune di Meldola

02 IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI, PIGNORAMENTO, DESCRIZIONE, FOTOGRAFIE 02.1) IDENTIFICAZIONE

Beni Immobili in Comune di Meldola, via Carlo Goldoni n. 1, costituito da unità monolocale ed accessori posto al piano quarto-sottotetto in fabbricato condominiale denominato “Condominio Goldoni”.

Per meglio descrivere l’unità immobiliare in oggetto avrà una numerazione progressiva a partire dal Lotto1 già assegnato; l’unità immobiliare in oggetto è stata indentificata in unico lotto definito:

LOTTO 2 _ Quota di 1/1 di proprietà costituita da unità residenziale posta al Piano Quarto-Sottotetto.

02.2) DATI CATASTALI E CONFINANTI

Unità abitativa Monolocale ed accessori distinta presso l’Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di Meldola al Foglio 10, Particella n. 308:

- Sub 17, piano 4° sottotetto, cat. A/2, Cl. 2, Cons. Vani 3, Sup. Catastale m² 92, R. C. Euro 364,10.

Si specifica che è compresa una proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c. nonchè l'area coperta e scoperta su cui sorge il fabbricato distinta al Catasto Terreni di detto Comune, alla partita 1, Foglio 10 con la particella 308 di mq. 340 (Ente Urbano).

Il tutto intestato a: “omissis”

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Confini: non è stato possibile identificare in maniera chiara i confini in quanto nella documentazione depositata presso l’Agenzia del Territorio non è presente l’elaborato planimetrico e l’elenco Subalterni del complesso immobiliare di cui fa parte l’unità in oggetto.

02.3) DATI DELLA PROCEDURA DI LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO

I dati catastali dei beni immobili indicati nell’Atto GIUDIZIARIO decreto di apertura della procedura di liquidazione del patrimonio del 18/07/2019 rep. n. 29/2019 e dalla relativa Nota di Trascrizione n.

10204/15156 del 30/08/2019, sono stati confrontati con quanto risulta presso l’Agenzia del Territorio, ed in particolare risulta che i dati sono completi e corrispondenti.

02.4) DESCRIZIONE IMMOBILI

LOTTO 2_ Beni Immobili in Comune di Meldola. L’unità immobiliare che compone il Lotto in oggetto, è inserita all’interno di una di fabbricato plurifamiliare denominato “omissis” destinato a residenza e relativi servizi, sviluppato su 4 livelli fuori terra ed uno interrato. Il fabbricato così descritto, inserito nel centro storico della città di Meldola, è stato realizzato in epoca non precisata ed è stato modificato e completamente ristrutturato a partire dal 1966, fino alla ristrutturazione avvenuta nel 1991 con struttura a telaio in cemento armato a funzione portante. Il fabbricato insiste sulla particella 308 che è prospiciente alla strada, Via Cavour, mentre l’entrata al condominio è posta nella laterale via C. Goldoni. Si specifica che per accedere all’unità immobiliare in oggetto si accede dalla Strada principale del centro Via Roma, poi denominata via Cavour che attraversa tutto il centro storico di Meldola. Giunti all’angolo con la Via C. Goldoni l’accesso al fabbricato sulla sinistra è direttamente sotto il porticato prospiciente la strada pubblica.

La porta d’ingresso piano terra al civico n.1; i contatori utenze elettriche, acqua e gas metano sono collocati al piano terra all’interno degli spazi comuni dentro apposite nicchie chiuse da sportelli in legno. Il fabbricato risulta molto essenziale a livello architettonico e progettualmente coerente con la tipologia di immobile a più unità abitative. Se si vuole accedere all’unità appartamento in oggetto Sub 17 posta al piano quarto- sottotetto, si deve salire la scala interna o prendere l’ascensore, ma questo elevatore arriva solo al piano terzo e necessariamente occorre proseguire per altre due rampe sulla scala comune per giungere alla porta dell’unità contraddistinta con il numero interno 11. In generale il fabbricato nel suo complesso

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Composizione interna_ Unità Monolocale Sub 17- Giunti al pianerottolo del vano scala comune al piano quarto l’unità in oggetto si trova sulla destra e prima di entrare, sempre di proprietà, si deve attraversare una piccola loggia-ingresso. Il piano quarto essendo il piano sottotetto ha altezze variabili in quanto la linea di colmo con 2.50 m circa, attraversa tutta l’unità lungo il lato più lungo; lateralmente le altezze lato fronte via Cavour sono 1,25 m circa e dalla parte opposta misurano 1,90 m circa. Proseguendo si entra in unico ampio monolocale che identifica la zona abitativa e riassume al suo interno diversi spazi: ingresso soggiorno- pranzo, nicchia angolo cottura e zona letto. Da questo vano si accede a disimpegno servizi che in senso orario distribuisce locale bagno e due camere definiti ripostigli. L’unità Immobiliare appartamento Sub 17, è composta di 5 vani (ingresso-soggiorno, disimpegno, bagno e 2 ripostigli); complessivamente misura una superficie lorda di 92 mq circa.

Finiture e impianti_ Unità Abitativa Sub 17. Si presenta con ottime finiture, datate al 1991-92 circa, ed in buono stato di conservazione sia di manutenzione che igieniche. Le pareti divisorie interne dei locali sono in laterizio con intonato e tinteggiatura; gli infissi sono in legno verniciato di colore bianco dotati di vetro doppio senza oscuramento esterno; le porte interne sono del tipo tamburato verniciato di colore bianco; la porta d’ingresso è del tipo blindato rivestita internamente come le altre porte dentro l’unità. Il locale bagno è spazioso e sono presenti sanitari in ceramica bianca quali lavabo, bidè, water e doccia in apposito box. La pavimentazione in gres con formato quadrato è unica nei vari ambienti, è datata al periodo della ristrutturazione, e presenta una colorazione con toni sul bianco sfumato grigio; nel locale bagno e parte è presente rivestimento ceramico alle pareti montato a tutta altezza. L'impianto elettrico, è del tipo sottotraccia; non è stato possibile verificare il loro funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia, per garantirne la sicurezza. Per il riscaldamento l’unità in oggetto è dotata di generatore indipendente costituito da caldaia da gas metano posta lungo il disimpegno notte collegata a sua volta a corpi scaldanti costituita da radiatori in acciaio tubolare. La stessa caldaia a gas viene utilizzata anche per la produzione dell'acqua calda sanitaria. Non si è potuto verificare il funzionamento dell'impianto, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia, per garantirne la sicurezza.

L’unità in generale non presenta vizi o difetti verificati durante il sopralluogo effettuato, ad esclusione di un crepo sulla pavimentazione nella zona servizi ed una zona in monolocale dove si evidenzia una macchia

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fenomeno isolato ormai concluso o se questa situazione può ripresentarsi in futuro. Si consiglia al Liquidatore di monitorare nel tempo se questo fenomeno si ripresenta e di segnalarlo con tempestività all’amministratore del condominio.

Osservazioni in merito: da informazioni assunte e da visione in loco effettuata, va regolarizzata la pulizia e la manutenzione della caldaia a gas metano in quanto nel libretto obbligatorio da disposizioni di legge, si riporta che l’ultimo intervento di pulizia e manutenzione è stato realizzato sul finire del 2014.

02.5) RAPPRESENTAZIONE E FOTO

Per avere una completa rappresentazione dell’unità oggetto di stima è stato effettuato un rilievo dettagliato, in allegato, con lo scopo di confrontare lo stato di fatto con la documentazione catastale e urbanistica ritirata presso gli uffici preposti. È stato eseguito anche un dettagliato rilievo fotografico degli esterni ed interni, in allegato. Si inseriscono di seguito alcune foto più significative.

Localizzazione del complesso immobiliare in centro storico di Meldola

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Vista aerea con localizzazione del complesso immobiliare in Meldola

Vista esterna da via Cavour Condominio e vista di Via C. Goldoni

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Vista esterna Condomino ingresso al piano terra da Via Goldoni n. civico1

Vista interna piano terra alloggiamento contatori

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Vista interna accesso ascensore che si ferma al piano 3° e rampe di scale per arrivare al piano 4°

Vista interna pianerottolo comune piano 4° ed ingresso monolocale Sub 17 interno 11

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Vista interna monolocale Sub 17

Vista interna monolocale Sub 17 macchia parete e soffitto

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Vista interna monolocale Sub 17

Vista interna dimpegno zona servizi Sub 17, caldaia e zona ingresso

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Vista interna dimpegno zona servizi Sub 17

Vista interna bagno zona servizi Sub 17

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Vista interna zona servizi Sub 17 crepo su pavimento

Vista interna zona servizi Sub 17 Uso improprio con arredo ed impiantistica da camera da letto

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03 PROPRIETÀ DELL’IMMOBILE E TITOLO PROVENIENZA 03.1) PROPRIETÀ

I beni immobili in oggetto risultano in proprietà ed allo stesso correttamente intestati presso l’Agenzia del Territorio a: “omissis”

03.2) TITOLO PROVENIENZA

Il titolo di provenienza dell’unità immobiliare in capo alla presente procedura è il seguente: Decreto di Trasferimento Tribunale di Forlì, Art.7140 del 21-9-1990 del 27-6-1990 repertorio 13221 a favore “omissis”

contro: “omissis”, per porzione di fabbricato in Meldola Fg.10 n.308 sub.17.

04 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI - RELAZIONE NOTARILE

Agli atti non risulta la Relazione Notarile, il C.T.U. ha provveduto ad effettuare l’ispezione ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate di Forlì, in via telematica, sia per nominativo sia per immobile, aggiornata fino alla data del 10/09/2019, si indica quanto segue:

l’immobile sopra descritto risulta sia catastalmente che ipotecariamente intestato a;

“omissis”

CATASTO FABBRICATI DI MELDOLA

Fg.10 n.308 sub.17 via Camillo Cavour piano 4 cat. A/2 Cl.2 Vani 3 R.C. € 364,10 l’intero fabbricato insiste su Fg.10 n.308 “ente urbano” mq.3.40

CENNO STORICO CATASTO FABBRICATI

Decreto Tribunale di Forlì 27-6-1990, Fg.10 n.308 sub.17, derivante da variazione n. 6789 del 1989 (in atti dal 12-3-

1993) passa a “omissis”;

variazione 5222 del 1992 (in atti dal 12-3-1993) diversa distribuzione degli spazi interni, Fg.10 n.304 Sub.17 varia mantenendo lo stesso identificativo. N.b. la suddetta Unità immobiliare è gravata da riserva “2” errati elementi catastali in atto, in quanto nel titolo del decreto di trasferimento l’immobile viene così identificato: “monolocale in Meldola C.so Cavour Fg.10 n.308 sub.17 P.4 con annesso ripostiglio e vano adibito a servizio igienico come risultante dal frazionamento presentato il 5-7-1989”, non viene specificato il numero di variazione, n.6789.

la variazione alla data dell’atto, 27-6-1990, non era ancora stata lavorata, quindi il numero andava specificato in atto.

PROVENIENZE:

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iscrizione 119 del 10-1-2003 Ipoteca volontaria, Atto “omissis” 8-1-2003 repertorio 25522, a favore: “omissis”, contro:

“omissis”; grava porzione di fabbricato in Meldola censita al catasto fabbricati fg.10 n.308 sub.17 ed enti comuni censiti al Catasto Fabbricati Fg.10 n.308 sub.14 e al Catasto Terreni Fg.10 n.308 mq.140.

Iscrizione art.493 del 17-2-2017 Ipoteca conc. amministrativa/riscossione, ruolo e avviso di addebito esecutivo

“omissis” 17-2-2017 repertorio 1146/4517, a favore: “omissis”, contro: “omissis”; in particolare grava per l’intero porzione di fabbricato in Meldola Fg.10 n.308 sub.17.

iscrizione art.2610 del 21-9-2017 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Tribunale di Forlì 4-8-2017

repertorio 1167/2017, a favore: “omissis” contro: “omissis”; in particolare grava per l’intero porzione di fabbricato in Meldola Fg.10 n.308 sub.17.

Trascrizione art.10204 del 30-8-2019, Decreto di Apertura della Procedura di Liquidazione del Patrimonio, Tribunale di

Forlì 18-7-2019 repertorio 29/2019, a favore: “omissis” contro: “omissis”; in particolare grava per l’intero porzione di fabbricato in Meldola Fg.10 n.308 sub.17.

Si specifica che risultava iscritta ipoteca art.5493 del 26-11-2009 cancellata con annotamento art.1017 del 7-3-2013

05 PLANIMETRIE CATASTALI DELL’IMMOBILE

Si allega tutta la documentazione catastale, comprese la planimetria dell’unità in oggetto della presente procedura, ritirata presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Forlì, Ufficio Provinciale – Territorio del Comune di Meldola.

06 OMMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI Nulla da indicare in tal senso.

07 STATO DI POSSESSO

L’unità immobiliare Sub 17, al momento del sopralluogo è risultata libera: si specifica che all’interno delle unità in oggetto sono presenti beni mobili appartenenti alla proprietà attuale.

Osservazioni in merito: si precisa che il Liquidatore, dovrà assegnare un tempo ragionevole alla proprietà, per liberare quanto di sua proprietà.

Da interrogazione al sistema informatico dell’Agenzia delle Entrate, come da certificato ricevuto tramite posta elettronica certificata in data 18/11/2019 risulta essere stato registrato un contratto di locazione per le unità in oggetto. Si specifica che tale contratto era stato stipulato come Conduttore al Sig “omissis” ed anche se ancora valido, registrato in data 30 dicembre 2015 con scadenza il 30 novembre 2023, si ritiene inefficace in

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primo è che l’unità era libera al momento del sopralluogo e con la consegna delle chiavi al Liquidatore non ci sono motivi che si continui una eventuale locazione; in secondo luogo è stata eseguita ricerca dal sottoscritto CTU presso l’ufficio anagrafe del Comune di Meldola e ritirato il certificato di residenza del dichiarato conduttore; in tale certificato risulta chiaro che il domicilio di residenza non corrisponde all’unità in oggetto.

08 VINCOLI: ATTO DI PROVENIENZA, PAESISTICI E PRELAZIONI E SIMILI, DI P.R.G.

08.1) VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA

Per indicare eventuali vincoli si prende come riferimento il titolo di provenienza il Decreto di Trasferimento Tribunale di Forlì, Art.7140 del 21-9-1990 del 27-6-1990 repertorio 13221 a favore

“

omissis”. Essendo il titolo avvenuto come indicato sopra con procedura Tribunale di Forlì non si indica altro in merito.

08.2) VINCOLI PAESISTICI E PRELAZIONI E SIMILI Nulla è stato rilevato in tal senso.

08.3) VINCOLI DI P.R.G.

In particolare si evidenzia che l’unità in oggetto è inserita all’interno di un fabbricato che fa parte del centro storico del Comune di Meldola, ed è compreso nello strumento urbanistico vigente, RUE del Comune di Meldola nella Zonizzazione Perimetro del Centro Storico (Art. 47 LR 20/2000)

All’interno del PSC Disposizioni relative al sistema insediativo storico: Art. 3.4 – Ambiti di intervento della disciplina particolareggiata, Art. 3.5 Disposizioni generali:

1.La disciplina particolareggiata deve garantire la reale conservazione e valorizzazione del patrimonio edilizio storico quale espressione della storia materiale e culturale della comunità; interpretare le attuali e mutate esigenze abitative e civili per favorire il riutilizzo ed il rinnovo sia dei singoli organismi edilizi che degli spazi pubblici, assicurando contemporaneamente la “continuità” delle future trasformazioni fisiche alla medesima processualità storico-tipologica che ha dato luogo a questi insediamenti così come ci sono pervenuti nell'attuale assetto. La disciplina particolareggiata definisce le unità minime di intervento, ne stabilisce gli interventi edilizi ammessi precisandone le destinazioni d'uso compatibili e le modalità d’attuazione degli interventi fisici sulla base dei caratteri tipici dell'edilizia storica di quest'area. […]

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09-10 VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE

L’unità in oggetto presenta oneri di natura condominiale, a seguito di contatti con l’amministratore pro- tempore del condominio “omissis” è stata ricevuta la documentazione richiesta in data 19/11/2019, da cui è emerso:

- i millesimi attribuiti “omissis” sono 54,306;

- le spese fisse di manutenzione per il 2019 sono pari a € 462.18 più consumo di acqua fredda (tab.

generali,manutenz. ordinaria e scala);

- le spese straordianarie deliberate per il 2019 sono quelle relative all'ascensore tab. scala 2 pari a € 185.71;

- non vi sono spese condominiali insolute dell'anno precedente (tab. saldo esercizio precedente);

- non vi sono procedimenti giudiziari in corso.

Faccio presente, inoltre, che nel mese di gennaio/febbraio 2020 vi sarà la nuova assemblea condominiale ordinaria dove verrà approvato il bilancio consuntivo 2019 e il bilancio preventivo 2020

A maggior chiarimento si allega la comunicazione ricevuta, si invita il Liquidatore a prendere visione di tali documenti e fornirne copia al futuro aggiudicatario, ed a prendere contatti con l’amministratore pro-tempore per ricevere aggiornamenti od indicazioni necessarie per la futura aggiudicazione.

11 DESTINAZIONE IMMOBILE, CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA

LOTTO 2_ Le unità oggetto della procedura hanno destinazione d'uso di civile abitazione pertanto, ai sensi delle vigenti leggi, non vi è l'obbligo di allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica al Decreto di Trasferimento Immobiliare.

Si specifica che è stato richiesto e ritirato in data 28/09/2019 dal il Comune di Meldola, il Certificato di Destinazione Urbanistica che ribadisce le destinazioni urbanistiche ed i vincoli dello strumento urbanistico comunale da rispettare per futuri interventi edilizi..

12 C.D.U. PER DECRETO DI TRASFERIMENTO

In tutti i casi il CTU resta a disposizione per eventuali richieste in merito da parte del Professionista delegato alla vendita.

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13 PRECEDENTI EDILIZI E ABITABILITÀ, DESTINAZIONE URBANISTICA, REGOLARITÀ EDILIZIA 13.1) PRECEDENTI EDILIZI E ABITABILITÀ

Sull’unità immobiliare in oggetto della presente procedura è stata effettuata la ricerca storica presso l’archivio pratiche del Comune di Meldola. Ne è risultato che le opere relative alla costruzione del fabbricato sovrastante il terreno in oggetto è stato iniziato in data anteriore al 01/09/1967:

 In data 19/01/1966 dal Sindaco del Comune di Meldola è stato rilasciato Nulla Osta per Esecuzione Lavori Edili Pratica n. 730, con titolo “costruire un edificio ad uso civile abitazione”;

 In data 22/11/1966 dal Sindaco del Comune di Meldola è stato rilasciato Variante Nulla Osta per Esecuzione Lavori Edili Pratica n. 815, con titolo “in variante al progetto approvato con Licenza n.

730”;

 In data 31/07/1969 dal Sindaco del Comune di Meldola è stato rilasciato Certificato Autorizzazione di Abitabilità;

 In data 13/09/1989 dal Sindaco del Comune di Meldola è stata rilasciata Concessione in Sanatoria n. 44, Prot. n.1190 con titolo “concessione edilizia per la variazione d’uso dei locali di servizio al piano sottotetto in abitazione e modifica dei prospetti”;

 In data 28/09/1989 dal Sindaco del Comune di Meldola è stato rilasciato Certificato di Abitabilità in Sanatoria n.44 Prot. n.1190/85;

 In data 30/04/1991 dal Sindaco del Comune di Meldola è stata rilasciata Concessione Edilizia n.

8/91, con titolo “sistemazione interna alloggio”;

 In data 07/11/1991 dal Sindaco del Comune di Meldola è stata rilasciata Variante a Concessione Edilizia n. 8/91VAR, con titolo “variante alla concessione 8/91”;

 In data 09/03/1992 è stata presentata denuncia di fine lavori alla Concessione n.8/91;

 In data 08/04/1992 dal Sindaco del Comune di Meldola è stato rilasciato Certificato Permesso di Abitabilità e di Uso Prot. n.4291/5896, relativamente a alla Concessione n.8/91 e successiva variante;

Dopo quanto indicato sopra successivamente non risultano altre presentazioni o pratiche edilizie richieste

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ricerche per ricostruire il percorso storico delle unità in oggetto, ma fino a quando le pratiche presso gli archivi comunali non saranno individuabili per immobile, il rischio di effettuare ricerche incomplete è molto alto, in quanto è sufficiente che le pratiche edilizie siano intestate a persone diverse da quelle risultanti in atti che il fascicolo non viene messo in evidenza. In tutti i casi il CTU declina ogni responsabilità per pratiche edilizie, che siano diverse o con protocolli non visionati, da quelle menzionate nell’elenco indicato in questo paragrafo.

13.2) REGOLARITÀ EDILIZIA

Premesso che è stato individuato come ultimo titolo edilizio a cui fare riferimento per determinare la regolarità edilizia, la Variante a Concessione Edilizia n. 8/91VAR, con titolo “variante alla concessione 8/91” analizzando gli elaborati grafici di riferimento è stato possibile eseguire un confronto con lo stato dei luoghi rilevato, in particolare non si evidenziano differenze se non alcune misure interne, che si possono fare rientrare nelle tolleranze del 2% stabilite dalla Regione Emilia-Romagna.

Osservazioni in merito: si precisa che l’unità immobiliare in oggetto Sub 17 viene realizzata ed

autorizzata dalla pratica di Condono Edilizio e si evidenzia che risulta come MONOLOCALE ed accessori di servizio. Ne consegue che durante il sopralluogo effettuato è stato rilevato che la zona servizi è utilizzata a zona notte in contrasto con la normativa e il regolamento di igiene per la mancanza di rapporto di illuminazione ed aerazione dei locali. Inoltre si aggiunge che una camera è inferiore ai 9 mq per essere definita camera da letto singola. Si mette in evidenza al futuro assegnatario che l’utilizzo di tale porzione ai fini abitativi, come camere da letto, non è regolare ed in questo momento, per rientrare nella norma è sufficiente eliminare l’arredo esistente ed utilizzare i locali come ripostigli, concentrando le funzioni abitative nell’unico spazio a dispozione definito Monolocale.

Da verifica effettuata presso gli uffici Urbanistici del Comune di Meldola le differenze rilevate nel Lotto 2 in oggetto e la sua situazione edilizia-urbanistica, non sono sostanziali ai fini della vendita.

Pertanto si dichiarano le unità regolari ai fini urbanistici edilizi.

14 REGOLARITÀ EDILIZIA E SANATORIA

Premesso quanto esposto in precedenza, tenuto conto delle modifiche rilevate e della consistenza delle unità, essendo verificata la regolarità edilizia-urbanistica non è necessaria pratica Edilizia in Sanatoria.

Osservazioni in merito: In tutti i casi il CTU declina ogni responsabilità per modifiche od altro che dopo la

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15 VERIFICA GRAVAMI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO Nulla è stato rilevato in tal senso.

16 VERIFICA ATTESTAZIONE ENERGETICA

L’unità immobiliare in oggetto risultava già in possesso dell'Attestato di Certificazione Energetica. Il CTU, per l'unità abitativa Sub 17, ha provveduto a reperire tale certificato che riporta la seguente numerazione:

N. 00219 - 119210 – 2015 con Categoria G rilasciato il 15/12/2015 valido fino al 15/12/2025.

17 NCEU AGGIORNAMENTO

Premesso che durante i rilievi eseguiti nell’unità immobiliare in oggetto sono emerse piccole differenze edilizie, ma che per la loro natura e conformazione non modificano la consistenza e la rendita catastale dell’unità stessa si può dichiarare che le planimetrie delle unità censite presso l’Agenzia del Territorio sezione Fabbricati, sono rappresentate in modo conforme allo stato di fatto del medesimo.

18 NCT AGGIORNAMENTO

Premesso quanto indicato in precedenza, il fabbricato che comprende l’unità oggetto della presente procedura è correttamente rappresentata in mappa e non necessita di aggiornamento catastale.

19 STIMA DELL’IMMOBILE: CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICI COMMERCIALI, VALORE 19.1) CRITERI DI STIMA

Il criterio seguito nella stima delle unità immobiliari in oggetto sarà quello del "più probabile valore di mercato" eseguito per comparazione diretta. Si partirà tenendo conto di:

- prezzi e\o valori noti: relativamente ad unità immobiliari con destinazione e con caratteristiche simili a quelle in oggetto;

- stato di conservazione: unità inserite in fabbricato condominiale ad uso abitativo con unità in buono stato di manutenzione, qualità delle finiture datate all’epoca della ristrutturazione, ecc.;

- contesto in cui è inserito: nel centro storico del Comune di Meldola;

- tipologia di fabbricato: appartamento ad uso abitativo senza servizi indiretti;

- tipologia costruttiva: edifici tipici con struttura a telaio in c.a. a funzione portante;

- età: unità immobiliari con agibilità a partire dal 1992 e quindi con un’età di 26 anni circa.

(21)

- alle unità immobiliari può essere attribuito un grado di commerciabilità " discreto " tenendo conto di una scala comparativa sui seguenti gradi di commerciabilità: molto basso – basso –– discreto – ottimo;

- caratteristica di immobile: unità libera, con vizi o difetti da monitorare;

- caratteristica urbanistica: regolarità edilizia-urbanistica;

Il valore di stima finale, delle unità immobiliari in oggetto, sarà determinato in riferimento alla superficie commerciale, che di seguito sarà calcolata, moltiplicata con il più probabile valore di mercato a cui verrà applicata una riduzione in percentuale che riassuma i fattori negativi descritti in precedenza, nel tentativo di conferire appetibilità e vendibilità ai beni immobili.

Il risultato finale così ottenuto comprenderà anche le spese necessarie per compiere le necessarie pratiche amministative per la regolarizzazione delle unità in oggetto, imposte dalle norme vigenti.

Infine come richiesto dal G.D. verrà applicata una riduzione in misura forfettaria prederterminata del 10% sul valore finale.

19.2) FONTI INFORMAZIONI

Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. Si è tenuto per determinare il valore unitario per metro quadrato dell'immobile in oggetto si è preso in considerazione il valore di mercato immobiliare indicato dall’Agenzia del Territorio, tramite Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari (O.M.I.) relative al Primo semestre del 2019 suddivise per zone della città di Meldola: valore di mercato per destinazione Abitazioni in condizioni Normali, Valore min 1250,00 (€/mq) e Valore max 1550,00 (€/mq).

In seguito per determinare il valore unitario per metro quadrato dell'unità in oggetto si è preso in considerazione il valore di mercato immobiliare indicato dall'Osservatorio Immobiliare FIAIP relativi ai prezzi e tendenze del mercato immobiliare del 2018 di Forlì - Cesena e Provincia: valore di mercato per destinazione abitazioni Comune di Meldola “ristrutturati internamente” Valore min 1000,00 (€/mq) e Valore max 1.500,00 (€/mq).

I valori riscontrati sono confrontati con le agenzie immobiliari di fiducia e con valori maturati con l’esperienza professionale, per la trattazione di immobili residenziali, in zona o in zone similari o per analogia.

Si specifica che visto le caratteristiche intrinseche ed estrinseche ed in particolare l’incidenza dei costi relativi alle spese di sistemazione per rendere subito usufruibile le unità del presente lotto, come parametro

(22)

ragguagliato in % a copertura dei costi necessari per la regolarizzazione edilizia urbanistica.

19.3) SUPERFICI COMMERCIALI

Per la valutazione finale vengono presi in considerazione anche parametri tecnici, quali nello specifico le superfici commerciali, comprese dei muri di proprietà. Le superfici lorde delle unità immobiliari del presente lotto, saranno ragguagliate in riferimento alla loro destinazione o altezza da apposito coefficiente, nello specifico: superfici uso abitativo valutate al 100 %.

Superficie Unità Sub 17: P. 4 m² 92 circa x 1,00 = m² 92,00 circa;

Calcolo Superficie commerciale Lotto 2: m² 92,00 circa.

19.4) VALORE DI STIMA

Beni Immobili in Comune di Meldola, via C. Goldoni n. 1_ Prop. Per 1/1

Stima del più probabile valore di mercato = m² 92,00 x Euro / m² 1500,00 = Euro 138.000,00

Il sottoscritto, preso in considerazione quanto precedentemente esposto, ha valutato il valore di mercato iniziale in Euro 138.000,00 (diconsi euro Centotrentottomila/00) corrispondente alla quota di Piena Proprietà 1/1.

Come richiesto dal G.D. verrà applicata una riduzione, per assenza della garanzia per vizi del bene venduto, in misura forfettaria predeterminata del 10% sul valore stimato:

Euro 138.000,00 - 10 % (Euro 13.800,00) = Euro 124.200,00.

Il sottoscritto, ha valutato i beni di Proprietà in procedura con arrotondamento finale corrispondente al LOTTO 2 alla quota di Proprietà pari a 1/1, in Euro

125.000,00

(diconsi euro Centoventicinquemila/00).

20 DIVISIBILITÀ: PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER INTERO, ecc…

20.1) DIVISIBILITÀ: PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER INTERO

Essendo nell’ipotesi pignorata una quota di piena proprietà 1/1 non sussiste l’esigenza della divisibilità.

21 VALORE LOCATIVO

In questo caso come proposto dagli operatori consultati non vengono presi in considerazione le superfici come indicate al precedente paragrafo, ma un valore a corpo.

(23)

determinato in € 300,00, (diconsi Euro Trecento/00) mensili, che determina il più probabile valore locativo di mercato del bene oggetto di stima per la proprietà 1/1.

Osservazione in merito: Si specifica che il valore sopra indicato della locazione è applicabile solo in seguito alla risoluzione dei possibili vizi, ed alla situazione impiantistica. Inoltre gli impianti in generale sono da verificare da operatore specializzato e verificati per ottenere la relativa dichiarazione di conformità in ottemperanza alle normative vigenti in materia.

22 DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA

L’unità immobiliare oggetto di stima, per le loro caratteristiche, per fruibilità e nell’intento di offrire maggiore appetibilità al mercato, è individuata in UNICO LOTTO, con numero progressivo in sequenza con altre valutazioni della stessa procedura, che comprende:

LOTTO 2_Beni Immobili Comune di Meldola, via Carlo Goldoni n. 1, costituito da Monolocale e servizi.

23 CODICE FISCALE ESECUTATO

“omissis”

24 CERTIFICATI ANAGRAFICI: STATO CIVILE, ESTRATTO DI MATRIMONIO

“omissis”

25 CERTIFICATI ANAGRAFICI: STORICO RESIDENZA SOGGETTI OCCUPANTI

Trattandosi di unità abitativa libera e non occupate non si indica nulla in proposito. “omissis”

26 VERIFICHE CANCELLERIA: CAUSE PENDENTI Non risulta nulla in tal senso.

27 REGIME FISCALE

Essendo la proprietà in capo a persona fisica, la vendita sarà da assoggetare ad imposta di registro.

28 ISTANZA DI PROROGA

Si specifica che non è stato necessario richiedere istanta di proroga del termine di deposito della perizia, giurata ed accettata davanti dal G.D. in data 28/08/2019.

29-30 SCADENZA E CONSEGNA ELABORATO PERITALE

Si provvede a depositare la documentazione richiesta entro il termine del 26 Dicembre 2019 ed ad inviare copia dell’elaborato peritale al Liquidatore dalla procedura in oggetto.

31 NOTE FINALI DELL’ESPERTO

(24)

personalmente l'immobile oggetto di stima;

la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima, riportata in calce alla stessa;

gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione;

è vietata la pubblicazione parziale del presente documento o farne un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto.

La presente perizia è composta di 24 pagine.

32 ALLEGATI

Schemi grafici; Documentazione Fotografica; Documenti catastali epurati.

Forlì, 18 Dicembre 2019

Il C.T.U.

Andrea SANTI Architetto