I. Individuazione del bene

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Arch. STEFANO D’AMICO - Via Falaride trav II n° 10 Avola (SR) - Tel. 333.7194041;

PEC:[email protected]; P.IVA: 01620580892

C. APPARTAMENTO posto in Siracusa in Via Sicilia n° 80, piano 2°int. 6, per il quale si relaziona specificatamente nei successivi capitoli della presente relazione di stima.

I. Individuazione del bene

Appartamento per civile abitazione, sito nel Comune di Siracusa in Via Sicilia n°80, posto al piano secondo, interno 6 e facente parte di un complesso condominiale; confina a nord con Via Sicilia, ad ovest con altra ditta, verso est con altra ditta ed area comune (vano scala condominiale) e verso sud con terreno comune. L’unità immobiliare in oggetto presenta esposizione eliotermica nord- sud con prospetto principale sulla pubblica Via Sicilia.

L’immobile urbano, oggetto della presente relazione di stima, è censito al N.C.E.U. del Comune di Siracusa e risulta identificato dai seguenti riferimenti catastali:

ID Foglio Particella Sub. Cat. Classe Consistenza Rendita

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1 32 3181 97 A/3 3 5,5 vani Euro 511,29

Indirizzo: Via Sicilia n°24, int. 6 piano: 2°;

Intestato a:

1.

, nato a Floridia(SR) il , (c.f.

), in piena Proprietà ;

la ditta catastale corrisponde all’attuale proprietà; si rileva incongruenza tra il civico indicato in visura (n°24), corrispondente alla vecchia numerazione, e quello rilevato sul posto corrispondente al n°80 (Immobile C., Doc. catastale, visura storica). Il rilievo ha evidenziato anche difformità interne, rispetto alla planimetria catastale; il sottoscritto allega bozza di planimetria aggiornata (Immobile C., Bozza planimetria catastale).

II. Descrizione complessiva e sintetica del bene

L’appartamento, a destinazione d’uso residenziale, è al momento utilizzato con contratto di comodato d’uso dalla sig.ra , che vi convive insieme al marito ad al figlio; sito nel Comune di Siracusa sulla Via Sicilia n°80, è posto al piano secondo e fa parte di un complesso condominiale la cui struttura portante è in cemento armato, con solai latero-cementizi e copertura a terrazza pia- na.

Dal vano scala condominiale si accede all’appartamento, con ingresso direttamente sul soggior- no (Immobile C., Doc. fotografica, Foto 1,) e sulla camera da letto singola (Immobile C., Doc. foto- grafica, Foto 2); dal soggiorno stesso si accede alla cucina (Immobile C., Doc. fotografica, Foto 3) ed al disimpegno da cui, a sua volta, si accede al bagno, alla camera-studio(Immobile C., Doc. foto- grafica, Foto 4), alla camera da letto matrimoniale (Immobile C., Doc. fotografica, Foto 5) ed al ri- postiglio.

L’appartamento presenta un balcone che aggetta sulla Via Sicilia (Immobile C., Doc. fotografica, Foto 6, 7, 8); sul prospetto sud insiste un altro balcone, che risulta essere chiuso da struttura in al- luminio e vetro ed adibito a lavanderia. Il bagno, dotato di sanitari wc, bidet, lavabo, piatto doccia con box e vasca, oltre ai normali accessori, presenta pavimentazione in gres porcellanato e rive- stimento maiolicato a parete di formato rettangolare. Il soggiorno, la cucina e le camere da letto

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presentano pavimentazione con piastrelle squadrate lucide di c.ca 50 x 50 (Immobile C., Doc. foto- grafica, Foto 7). Gli infissi interni sono in legno del tipo tamburato, mentre gli infissi esterni sono in alluminio e vetro, con persiana avvolgibile esterna.

L’appartamento presenta allaccio alla rete elettrica, all’acquedotto comunale ed alla rete fogna- ria comunale, ove gli impianti elettrico ed idrico, risultano essere a norma: il riscaldamento inver- nale ed il rinfrescamento estivo sono garantiti da pompe di calore collocate nelle camere da letto e nel soggiorno. L’ immobile, all’interno, si presentava complessivamente in ottimo stato di conservazione, mentre le facciate esterne del complesso condominiale appaiono in discrete condizioni.

Dal rilievo metrico effettuato in loco dal sottoscritto, si può desumere la seguente tabella degli ambienti interni, con le relative superfici utili (tra parentesi viene indicata l’altezza libera interna degli ambienti):

LOCALE Superficie netta in mq

Superficie utile

Soggiorno (H interna ml 3,05) mq 28,16

Camera da letto singola(H interna ml 3,05) ml 4,30 x ml 3,02 = mq 12,99

Cucina (H interna ml 3,05) mq 12,66

Bagno(H interna ml 3,05) mq 5,76

Camera studio(H interna ml 3,05) ml 3,90 x ml 2,40 =mq 9,36 Ripostiglio(H interna ml 3,05) ml 1,10 x ml 1,10=mq 1,21

Disimpegno(H interna ml 3,05) ml 2,50 x ml1,10=mq 2,75

Camera letto matrimoniale(H interna ml 3,05) mq 16,61

Superficie non residenziale

Balcone lato nord mq 10,85

Balcone lato sud mq 3,92

Superficie utile commerciale totale, al netto dei muri: mq 89,50;

Superficie non residenziale: mq 14,77;

Superficie non residenziale ragguagliata (coeff. riduzione 0,30): mq 14,77 x 0,30 = mq 4,43 Superficie totale (Sup. utile + sup. n.r. ragg.)= mq 89,50 + mq 4,43 = mq 93,93

III. Individuazione dello stato di possesso degli immobili

L’immobile, di proprietà per intero del sig.

, nato a Floridia(SR) il , (c.f.

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) (Immobile C., Copia atto di provenienza), risulta essere al momento utilizzato, con contratto di comodato d’uso, dalla sig.ra , che vi convive insieme al marito ad al figlio

IV. Indicazione dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente

Le formalità, i vincoli e gli oneri giuridici, di natura anche condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, sono i seguenti:

1. Spese condominiali inerenti l’immobile oggetto della presente perizia, in proporzione alle quota millesimale di proprietà, ammontano a circa € 45,00 al mese;

2. Area in cui ricade il bene è sottoposta a Vincolo ai sensi dell’art. 136 del D. L.vo n.42 del 22/01/2014 e s.m. ed i. (Immobile C., Cert. Destinazione Urbanistica);

3. Area in cui ricade il bene è compresa in parte nel Contesto paesaggistico 10d, così come in- dividuato nel Piano Paesaggistico adottato con D.A. n.98 del 01/02/2012 (Immobile C., Cert. Destinazione Urbanistica);

4. Area in cui ricade il bene è interessata dall’istituendo Parco Archeologico di Siracusa (Im- mobile C., Cert. Destinazione Urbanistica).

V. Indicazione dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque non risulteranno opponibili all’acquirente Le formalità, i vincoli e gli oneri giuridici, di natura anche condominiale gravanti sul bene, che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura sono oltre a quelli indicati al paragrafo COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE DI CUI ALL’ART. 567, co. 2, c.p.c., i seguenti:

1. Ipoteca Volontaria a garanzia di mutuo, iscritta presso l’Agenza delle Entrate - Ufficio Pro- vinciale di Siracusa, Servizio Pubblicità Immobiliare in data 17.06.2003 ai nn. 10571/1556, atto notaio Rio Sofio n. 4210 di rep. del 13.06.2003, a favore di Banca Nazionale del Lavoro S.P.A., con sede in Roma, c.f. 0065190582, contro B

ciascuno, grava l’unità immobiliare cen-

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sita al fg. 32, p.lla 1578 sub. 24, importo totale € 170.000,00, importo capitale € 85.000,00, durata 15 anni.

2. Ipoteca Volontaria a garanzia di mutuo, iscritta presso l’Agenza delle Entrate - Ufficio Pro- vinciale di Siracusa, Servizio Pubblicità Immobiliare in data 02.07.2008 ai nn. 15513/3237, atto notaio Marciano Sergio n. 67070 di rep. del 01.07.2008, a favore di Banca Agricola Po-

polare di Ragusa Soc. Coop. per Azioni, con sede in Ragusa, c.f. 00026870881, contro , grava l’unità immobiliare censita al fg. 32, p.lla 1578 sub. 24, importo totale € 187.500,00,

importo capitale € 125.000,00, durata 15 anni.

3. Ipoteca Legale ai sensi dell’art. 77 del D.P.R. 602/73, iscritta presso l’Agenza delle Entrate - Ufficio Provinciale di Siracusa, Servizio Pubblicità Immobiliare in data 14.12.2010 ai nn.

27166/5289, atto SERIT SICILIA SPA AGENTE DELLA RISCOSSIONE di SIRACUSA n.

56404/2009 di rep. del 23.11.2010, a favore di MONTEPASCHI SE.RI.T. SIRACUSA, con sede

in Siracusa, c.f. 00833920150, contro , grava l’unità immobiliare censita al fg. 32, p.lla 1578 sub. 24, importo totale € 89.892,32,

importo capitale € 44.946,16.

4. Ipoteca Giudiziale iscritta presso l’Agenza delle Entrate - Ufficio Provinciale di Siracusa, Ser- vizio Pubblicità Immobiliare in data 04.07.2013 ai nn. 10369/1082, decreto ingiuntivo del

Tribunale di Siracusa n. 277 di rep. del 31.01.2013, a favore di

, con sede in , c.f.

, contro , grava l’unità immobiliare censita al fg. 32, p.lla 1578 sub. 24, importo totale € 300.000,00,

importo capitale € 758.376,65.

5. Verbale di Pignoramento Immobili, trascritto presso l’Agenza delle Entrate - Ufficio Provin- ciale di Siracusa, Servizio di Pubblicità immobiliare in data 05.03.2014 ai nn. 2847/2155, at-

to del Tribunale di Siracusa n. 3907 di rep. del 23.12.2013, a favore di

, con sede in , c.f.

, contro , grava l’unità immobiliare censita al fg. 32, p.lla 1578 sub. 24, oltre ad altro.

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VI. Verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene

L’intero condominio, di cui fa parte l’immobile oggetto di pignoramento immobiliare, è stato realizzato in conformità al progetto approvato in data 02.03.1964 (Immobile C., Concessioni edili- zie ), rilasciata alla ditta . L’immobile è stato oggetto successivamente oggetto di ulteriori concessioni edilizie nel 1966 e nel 1968, in variante a quella del 1964, per modifiche ap- portate al progetto approvato e sempre in testa alla ditta (Immobile C., Concessioni edi- lizie).

Le ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico Urbanistica del Comune di Siracusa, hanno infine consentito il reperimento della certificazione di abitabilità o “Autorizzazione di Abitabilità” del 12.05.1969 (Immobile C., Certif. Abitabilità);

L’immobilericade parte in Zona “B3.2”- Tessuto edificato denso. “Si tratta delle aree dense che costituiscono la gran parte del tessuto centrale della città ad oriente di Viale Scala Greca …“ e par- te in “Viabilità di PRG”; inoltre è compresa in parte nel Contesto paesaggistico 10d, così come indi- viduato nel Piano Paesaggistico adottato con D.A. n.98 del 01/02/2012 (Immobile C., Cert. Destina- zione Urbanistica).

VII. Indicazione della sanabilità e dei costi inerenti le irregolarità urbanistiche o edilizie

Il sopralluogo ha evidenziato, in difformità ai progetti approvati, alcune modifiche al distributi- vo interno consistenti in:

a. Creazione di camera da letto singola, ricavata su superficie originariamente adibita a salot- to;

b. Abbattimento del setto murario d’ingresso verso il nuovo spazio adibito a salone- soggiorno;

c. Restringimento del disimpegno della zona notte.

Tali difformità, assenti sugli elaborati grafici approvati, sono opere che vanno sotto regime “co- municativo”; dovevano cioè essere dichiarate attraverso presentazione di pratica ai sensi dell’art.

9 della Legge Regionale n° 37/85. La mancata presentazione comporta le sanzioni di cui al comma 3 della stessa legge, che rimanda alle sanzioni indicate all’art. 10 della Legge n° 47/85(€ 258,23), ridotte di 1/3 e quindi pari a c.ca € 172,15. Dalla stima del valore dell’immobile oggetto di pigno-

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ramento, andranno quindi dedotte le spese per la regolarizzazione delle difformità rilevate che possono essere ragionevolmente quantificate in € 400,00 (comprensive della sanzione e dell’onorario tecnico).

Le modifiche rilevate, risultano assenti anche sull’elaborato planimetrico catastale (Immobile C., Doc. catastale, planimetria). Dalla stima del valore dell’immobile oggetto di pignoramento, an- dranno dedotte le spese per la regolarizzazione dell’elaborato planimetrico catastale (DOCFA). Tali spese possono essere ragionevolmente quantificate rispettivamente:

- € 500,00 per la modifica dell’elaborato planimetrico attraverso procedura DOCFA (compren- sive dell’onorario tecnico pari ad € 400,00, di € 55,00 euro a titolo di tributo speciale catastale, a cui si aggiungono 16,00 euro di imposta di bollo).

VIII. Indicazione rilascio di attestazione di certificazione o prestazione energetica

Il debitore nella persona del sig.

, mi ha fornito l’Attestazione di Prestazione Energetica (A.P.E.) che si allega alla presente relazione di stima (Immobile C., A.P.E.).

IX. Valutazione del bene

La qualità architettonica del bene in oggetto, per le motivazioni addotte ai precedenti paragrafi, è complessivamente buono.

L’immobile ricade in area periferica rispetto al centro storico si Siracusa, a poca distanza dal Via- le Tunisi, importante arteria della città di Siracusa. E’ inoltre collocato in posizione panoramica verso la scogliera siracusana che si trova veramente a pochi passi dell’intero complesso condominiale.

L’appartamento in oggetto presenta prospetto principale a nord sulla Via Sicilia e prospetto se- condari verso sud, su corte interna privata del condominio, e verso ovest e verso est su proprietà di altre Ditte; presenta facilità di raggiungimento e il quartiere in cui sorge il complesso condominiale risulta essere dotato di tutte le utenze e forniture cittadine. Pertanto la qualità edilizia del contesto circostante appare piu’ che buona e di recente realizzazione, con abitazioni, complessi

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residenziali e condominiali di età coeva o posteriore a quella del fabbricato oggetto della presente perizia.

Al prezzo di stima che verrà applicato, verranno detratti i costi inerenti le spese per la regolarizzazione delle irregolarità edilizie rilevate, rispetto ai progetti approvati e quelle per regolarizzare le non conformità catastali evidenziate.

Criterio estimativo a vista o sintetico-comparativo

Di regola si ricorre alla comparazione di più valori e di più quotazioni immobiliari, capaci di offri- re, nella loro media aritmetica, il valore più probabile o maggiormente riscontrabile nell’ambito delle contrattazioni che possono caratterizzare il quartiere o la via in oggetto.

Nella fattispecie, unità immobiliari di siffatte caratteristiche e condizioni di conservazione possono essere valutate con i seguenti prezzi di mercato; essi fanno riferimento ad immobili ubicati in posizione analoga, con destinazione e caratteristiche intrinseche ed estrinseche assimilabili al be- ne in questione, che risultano oggi compravenduti al prezzo unitario di € 800,00/mq e quindi:

€ 800,00 x mq 93,93 = € 75.144,00 Criterio estimativo per valore di mercato

Dai dati reperiti presso l’Agenzia del Territorio di Siracusa - Osservatorio del mercato Immobilia- re - semestre 1 Anno 2014, unità immobiliari di siffatte caratteristiche e condizioni di conservazio- ne possono essere valutate con i seguenti prezzi di mercato; essi fanno riferimento ad immobili ubicati in posizione analoga, con destinazione e caratteristiche intrinseche ed estrinseche assimilabili al bene in questione.

Valore medio di mercato

(Tipologia: negozi - stato conservativo normale, valore mercato medio: € 850/mq E quindi: € 850,00 x mq 93,93 = € 79.840,50

Criterio di stima analitico per capitalizzazione dei redditi lordi

Il piu’ probabile valore di mercato di un bene, si può ricavare mediante la capitalizzazione dei redditi lordi che il bene stesso è capace di fornire, scontati all’attualità con un adeguato saggio di capitalizzazione, detratte le spese medie annue di mantenimento.

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Considerate ubicazione, caratteristiche e stato di manutenzione del bene oggetto di stima, lo scrivente ritiene applicabile un prezzo riferito al canone lordo mensile d’affitto di 4,2 €/mq = = € 4,2 x mq 93,93 = € 394,50; da cui si ha reddito annuo lordo di: € 394,50 x 12 mesi = € 4.734,00 Le spese di mantenimento (condominio, manutenzione, luce, imposte, etc) si possono ragione- volmente stimare nella misura del 30%, cosicché il reddito annuo netto da affitto risulta essere:

€ 4.734,00 – (€ 4.734,00 x 0,30) = € 4.734,00 - € 1.420,02 = € 3.314,00

Il saggio di capitalizzazione, tenuto conto delle caratteristiche dell’immobile, della zona etc ( al netto delle spese di gestione, manutenzione etc.), puo’ assumersi pari al 4,0%, per cui il valore dell’immobile è: € 3.314,00 ÷ 0.040 = € 82.850,00

Dalla media e arrotondamento dei valori ottenuti con i criteri di stima adottati, si ricava il piu’

probabile valore medio di mercato dell’immobile: (€ 75.144,00 + € 79.840,50 + € 82.850,00)/3 = € 79.278,00

A tale prezzo, vanno detratte:

- spese per il la regolarizzazione delle irregolarità edilizie rilevate, stimate in € 400,00;

- spese per la regolarizzazione delle irregolarità catastali rilevate, computabili in € 500,00.

A queste va aggiunto il momento economico di recesso nel campo delle contrattazioni immobiliari in termini di richieste per la zona (informazione assunta presso le agenzie immobiliari del luo- go); pertanto si ha: € 79.278,00 - € 400,00 - € 500,00 - € 3.964,00 (riduzione del 5% recesso eco- nomico) = € 74.414,00, ed in cifra tonda € 74.400,00

X. Indicazione se il bene risulta comodamente divisibile ed indicazione del valore della sola quo- ta

Valore unitario = 74.400,00/mq 93,93 = € 792,08/mq

P.lla /sub Superficie Valore unitario Quota indivisa Valore complessivo

3181/97 mq 93,93 Euro 792,08 1 Euro 74.400,00

L’immobile oggetto di stima, in piena proprietà al sig.

, nato a Floridia(SR) il

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, (c.f.

), si valuta in totale in € 74.400,00 (diconsi eurosettantaquattromilaquattrocento,00).

D. ½ di FABBRICATO RURALE posto in Siracusa in c.da Carrozzieri-Due Colonne, p. t. e 1°, per il quale si relaziona specificatamente nei successivi capitoli della presente relazione di stima.

I. Individuazione del bene

Fabbricato rurale adibito a civile abitazione, sito nel Comune di Siracusa in c.da Carrozzieri-Due Colonne, a pian terreno e piano 1°soppalcato; confina a nord, est e sud con stessa ditta, ad ovest con altra ditta e presenta esposizione eliotermica a sud-est.

L’immobile urbano, oggetto della presente relazione di stima, è censito al N.C.E.U. del Comune di Siracusa e risulta identificato dai seguenti riferimenti catastali:

ID Foglio Particella Qualità Classe Consistenza Reddito

1 117 41 Fabbricato Rurale mq 410 -