TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Miozzi Tiziana, nell'Esecuzione Immobiliare 703/2020 del R.G.E.
promossa da
Banca Popolare di Sondrio Codice fiscale: 00053810149 Partita IVA: 00053810149 Piazza Garibaldi 16 Sondrio
contro
SOMMARIO
Incarico...3
Premessa ...3
Descrizione...3
Lotto Unico ...3
Completezza documentazione ex art. 567 ...3
Titolarità ...3
Confini...4
Consistenza...4
Cronistoria Dati Catastali ...4
Dati Catastali...5
Stato conservativo...5
Caratteristiche costruttive prevalenti...5
Stato di occupazione...6
Provenienze Ventennali...6
Formalità pregiudizievoli...6
Normativa urbanistica...7
Regolarità edilizia...7
Vincoli od oneri condominiali ...8
Stima / Formazione lotti...8
Riepilogo bando d'asta...10
Lotto Unico ...10
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 703/2020 del R.G.E. ...11
Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 380.359,40 ...11
INCARICO
All'udienza del 17/03/2021, il sottoscritto Arch. Miozzi Tiziana, con studio in Viale Mazzini, 142 - 00100 - Roma (RM), email info@tizianamiozzi.it, PEC t.miozzi@pec.archrm.it, Tel. 06 94 10 777, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 07/04/2021 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Alessandria 143, scala A, interno 17, piano 6
DESCRIZIONE
Il bene oggetto di tale perizia è ubicato in uno stabile di via Alessandria 143, un fabbricato a destinazione residenziale costruito negli anni cinquanta.
La posizione della strada rispetto al resto della città è da considerarsi centrale e si trova in una delle aree di Roma con la maggiore concentrazione di servizi al cittadino.
Nelle vicinanze si possono trovare: ufficio postale, banche, chiese, esercizi commerciali di tutti i generi, nonché teatro, cinema, ristoranti e bar.
Poco distanti, si possono trovare scuole di ogni ordine e grado; se poi si fa rifermento ai mezzi pubblici, tutta l'area geografica è percorsa da numerosi autobus di linea, che danno la possibilità di essere ben collegati con il resto della città.
La posizione, vicinissima al centro storico e così ben collegata, è strategica rispetto ai luoghi di interesse turistico, infatti molti appartamenti della zona sono stati recentemente convertiti in bed and breakfast
l'appartamento è indicato in catasto all'interno 16a
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Alessandria 143, scala A, interno 17, piano 6
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
• Nunal Ltd (Proprietà 1/1) Codice fiscale: 91048630080 Partita IVA: 08987703 Birchin Court Suit 603 EC3V 9DU - City of London
CONFINI
l'appartamento confina con vano scala, affaccio su via Alessandria, appartamento interno 16, affaccio sul cortile, salvo altri
CONSISTENZA
Destinazione Superficie
Netta
Superficie Lorda
Coefficiente Superficie Convenzional
e
Altezza Piano
Abitazione 72,67 mq 88,50 mq 1,00 88,50 mq 3,05 m
Loggia 9,10 mq 11,50 mq 0,40 4,60 mq 0,00 m
Totale superficie convenzionale: 93,10 mq
Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 93,10 mq
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 03/01/1985 al 26/09/1989 PESSIA LUISA Isola del Liri 24/06/1928 PSSLSU28H64E304H
Catasto Fabbricati
Sez. urb, Fg. 578, Part. 72, Sub. 33, Zc. 2 Categoria A4
Cl.4, Cons. 5
Superficie catastale 86 escl aree scop mq Piano 6
Dal 26/09/1989 al 21/03/2001 MARSILI ALFREDO Roma 13/01/1943 MRSLRD43A13H501G
Catasto Fabbricati
Sez. urb, Fg. 578, Part. 72, Sub. 33, Zc. 2 Categoria A4
Cl.4, Cons. 5
Superficie catastale 86 escl aree scop mq Piano 6
Dal 21/03/2001 al 18/05/2001 AVANTIFORI IMMOBILIARE SRL sede in Roma 05708751002
Catasto Fabbricati
Sez. urb, Fg. 578, Part. 72, Sub. 33, Zc. 2 Categoria A4
Cl.4, Cons. 5
Superficie catastale 86 escl aree scop mq Piano 6
Dal 18/05/2001 al 30/11/2005 RUSSO FABIO ROMA 29/04/1978 RSSFBA78D29H501O
Catasto Fabbricati
Sez. urb, Fg. 578, Part. 72, Sub. 33, Zc. 2 Categoria A4
Cl.4, Cons. 5
Superficie catastale 86 escl aree scop mq Rendita € 1.020,00
Piano 6 Dal 30/11/2005 al 25/11/2019 P.F. IMMOBILIARE SRL sede in Roma
06865781006 Catasto Fabbricati
Sez. urb, Fg. 578, Part. 72, Sub. 33, Zc. 2 Categoria A2
Cl.2, Cons. 5
Superficie catastale 86 escl aree scop mq Rendita € 1.265,32
Piano 6 Dal 25/11/2019 al 30/07/2020 NUNAL LTD sede Regno Unito
91048630080
Catasto Fabbricati
Sez. urb, Fg. 578, Part. 72, Sub. 33, Zc. 2 Categoria A2
Cl.3, Cons. 5
Superficie catastale 86 escl aree scop mq Rendita € 1.484,81
Piano 6
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona
Cens.
Categori a
Classe Consiste nza
Superfic ie catastal
e
Rendita Piano Graffato
urb 578 72 33 2 A2 3 5 vani 86 escl
aree scop mq
1484,81
€
6
STATO CONSERVATIVO
L'appartamento di compone di ingresso, corridoio, due camere da letto, soggiorno, cucina e due bagni (il secondo è utilizzato come lavanderia) e si presenta in ottimo stato di conservazione. Lo stabile è dotato di ascensore.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
L’edificio nel quale è inserito l'appartamento oggetto di stima è caratterizzato da struttura in c.a. con muratura di tufo e solai in latero cemento. È costituito da sei piani più il piano negozi a livello strada.
L’aspetto di grande impatto architettonico, è enfatizzato dal rivestimento a bugne che copre le facciate per l’altezza di tutto il primo piano.
I prospetti sono caratterizzati da cornicioni marcapiano e importanti cornici attorno alle finestre.
Dal portone in legno si accede all'androne da dove partono la scala rivestita di travertino e l'ascensore che conducono ai piani.
all'appartamento si accede da portoncino blindato, a terra è montata una pavimentazione in parquet di rovere, le pareti sono trattate a lavabile, gli infissi sono in alluminio, le chiusure a serranda avvolgibile ed all'esterno sono state montate inferriate di sicurezza.
sono presenti split a pompa di calore. il riscaldamento è centralizzato. per la produzione di acqua calda è stata installata una caldaia nella cucina.
STATO DI OCCUPAZIONE
L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.
In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:
• Registrazione contratto: 15/07/2017
• Scadenza contratto: 14/07/2025
Canoni di locazione
Canone mensile: € 1.200,00
PROVENIENZE VENTENNALI
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;
• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Iscrizioni
• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Roma il 11/12/2012
Reg. gen. 121917 - Reg. part. 17178
Importo: € 500.000,00
A favore di Banca Popolare di Sondrio
Contro P.F. IMMOBILIARE E DI PARTECIPAZIONE SRL Formalità a carico della procedura
Capitale: € 850.000,00 Spese: € 100.000,00 Interessi: € 250.000,00 Rogante: Genghini Igor Data: 07/12/2012 N° repertorio: 29524 N° raccolta: 11953 Trascrizioni
• VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a ROMA il 03/08/2020
Reg. gen. 78071 - Reg. part. 54133 A favore di Banca Popolare di Sondrio Contro Nunal Ltd
Formalità a carico della procedura
NORMATIVA URBANISTICA
destinazione di P.R.G.: T2 tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita e ad alta densità insediativa
REGOLARITÀ EDILIZIA
L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile.
l'edificio è stato realizzato con progetto n. 24395 del 1953 è stata rilasciata abitabilità numero 743/1957
dal rilievo effettuato si è riscontrato che la posizione della porta di ingresso al secondo bagno diversa rispetto alla planimetria catastale. si segnala che per la regolarizzazione è necessaria la presentazione di una CILA in sanatoria ed il conseguente pagamento della sanzione prevista.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.
• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Alessandria 143, scala A, interno 17, piano 6 Il bene oggetto di tale perizia è ubicato in uno stabile di via Alessandria 143, un fabbricato a destinazione residenziale costruito negli anni cinquanta. La posizione della strada rispetto al resto della città è da considerarsi centrale e si trova in una delle aree di Roma con la maggiore concentrazione di servizi al cittadino. Nelle vicinanze si possono trovare: ufficio postale, banche, chiese, esercizi commerciali di tutti i generi, nonché teatro, cinema, ristoranti e bar. Poco distanti, si possono trovare scuole di ogni ordine e grado; se poi si fa rifermento ai mezzi pubblici, tutta l'area geografica è percorsa da numerosi autobus di linea, che danno la possibilità di essere ben collegati con il resto della città. La posizione, vicinissima al centro storico e così ben collegata, è strategica rispetto ai luoghi di interesse turistico, infatti molti appartamenti della zona sono stati recentemente convertiti in bed and breakfast Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 578, Part. 72, Sub. 33, Zc. 2, Categoria A2Valore di stima del bene:
€ 493.430,00
dal rilievo effettuato si è riscontrato che la posizione della porta di ingresso al secondo bagno diversa rispetto alla planimetria catastale. si segnala che per la regolarizzazione è necessaria la presentazione di una CILA in sanatoria ed il conseguente pagamento della sanzione prevista.
costo CILA in sanatoria €.1.000,00 diritti al comune sanzione €. 516,00
pratica edilizia €.1.000,00
ripristini murari compreso smaltimento demolizioni €. 2.000,00 in totale dovranno essere calcolati €. 4.516,00
La ricerca di mercato effettuata per la definizione di una corretta perizia di stima ha tenuto in considerazione valori pubblicati da riconosciute agenzie immobiliari, Agenzia del Territorio, Borsa immobiliare.
Tenendo presente che tali valori sono da attribuire ad immobili a destinazione residenziale, realizzati in epoca simile a quella dell'immobile oggetto di tale perizia, in buone condizioni di manutenzione e che le aree geografiche di appartenenza insistono sulla medesima zona, può essere applicato il valore medio al metro quadrato di € 5.300,00, ma considerando la flessione del mercato immobiliare, la sottoscritta ha
ritenuto di abbassare tale valore del 7%.
Identificativo corpo Superficie convenzionale
Valore unitario Valore complessivo
Quota in vendita
Totale
Bene N° 1 - Appartamento Roma (RM) - via Alessandria 143, scala A, interno 17, piano 6
93,10 mq 5.000,00 €/mq € 493.430,00 100,00% € 493.430,00
Valore di stima: € 493.430,00
Valore di stima: € 493.430,00
Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Variazione mercato 7,00 %
Oneri di regolarizzazione urbanistica 4516,00 €
immobile occupato con contratto di affitto opponibile 15,00 %
Valore finale di stima: € 380.359,40
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Roma, li 07/01/2022
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Arch. Miozzi Tiziana
RIEPILOGO BANDO D'ASTA
LOTTO UNICO
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via Alessandria 143, scala A, interno 17, piano 6 Il bene oggetto di tale perizia è ubicato in uno stabile di via Alessandria 143, un fabbricato a destinazione residenziale costruito negli anni cinquanta. La posizione della strada rispetto al resto della città è da considerarsi centrale e si trova in una delle aree di Roma con la maggiore concentrazione di servizi al cittadino. Nelle vicinanze si possono trovare: ufficio postale, banche, chiese, esercizi commerciali di tutti i generi, nonché teatro, cinema, ristoranti e bar. Poco distanti, si possono trovare scuole di ogni ordine e grado; se poi si fa rifermento ai mezzi pubblici, tutta l'area geografica è percorsa da numerosi autobus di linea, che danno la possibilità di essere ben collegati con il resto della città. La posizione, vicinissima al centro storico e così ben collegata, è strategica rispetto ai luoghi di interesse turistico, infatti molti appartamenti della zona sono stati recentemente convertiti in bed and breakfast Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 578, Part. 72, Sub. 33, Zc. 2, Categoria A2 Destinazione urbanistica: destinazione di P.R.G.: T2 tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita e ad alta densità insediativa
Prezzo base d'asta: € 380.359,40
SCHEMA RIASSUNTIVO
ESECUZIONE IMMOBILIARE 703/2020 DEL R.G.E.
LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 380.359,40
Bene N° 1 - Appartamento
Ubicazione: Roma (RM) - via Alessandria 143, scala A, interno 17, piano 6
Diritto reale: Quota
Tipologia immobile: Appartamento
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 578, Part. 72, Sub. 33, Zc. 2, Categoria A2
Superficie 93,10 mq
Stato conservativo: L'appartamento di compone di ingresso, corridoio, due camere da letto, soggiorno, cucina e due bagni (il secondo è utilizzato come lavanderia) e si presenta in ottimo stato di conservazione. Lo stabile è dotato di ascensore.
Descrizione: Il bene oggetto di tale perizia è ubicato in uno stabile di via Alessandria 143, un fabbricato a destinazione residenziale costruito negli anni cinquanta. La posizione della strada rispetto al resto della città è da considerarsi centrale e si trova in una delle aree di Roma con la maggiore concentrazione di servizi al cittadino. Nelle vicinanze si possono trovare: ufficio postale, banche, chiese, esercizi commerciali di tutti i generi, nonché teatro, cinema, ristoranti e bar. Poco distanti, si possono trovare scuole di ogni ordine e grado; se poi si fa rifermento ai mezzi pubblici, tutta l'area geografica è percorsa da numerosi autobus di linea, che danno la possibilità di essere ben collegati con il resto della città. La posizione, vicinissima al centro storico e così ben collegata, è strategica rispetto ai luoghi di interesse turistico, infatti molti appartamenti della zona sono stati recentemente convertiti in bed and breakfast
Vendita soggetta a IVA: N.D.
Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:
SI
Stato di occupazione: Occupato da terzi con contratto di locazione opponibile
