TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA
GIUDICEDELL'ESECUZIONE
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da
Creditore procedente
contro Esecutato
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Lo scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l’Agenzia delle Entrate competente, espone quanto segue.
DATI PIGNORAMENTO
Con Verbale di pignoramento a favore del creditore procedente, trascritto a Bologna il 30.04.2012 al Reg.Part. n.12094 e Reg.Gen. n.17052, è stato pignorato il seguente bene immobile.
1. Porzione di fabbricato urbano posto in Bologna, via Bovi Campeggi n.5/2, costituita da un magazzino al piano interrato; tale immobile è identificato nella predetta Nota di trascrizione come segue:
§ Bologna - Foglio 156 - particella 310 – sub 118 – cat. C2 – consistenza 101 metriquadri – via Bovi Campeggi n.5/2;
2. Porzione di fabbricato urbano posto in Bologna, via Irnerio 23, costituita da un appartamento al piano terzo (quarto catastale), con annessa cantina
n.228/12 R.G.Es.
LOTTO 1
al piano interrato; tale immobile è identificato nella predetta Nota di trascrizione come segue:
3. Bologna - Foglio 189 - particella 67 – sub 20 – cat. A3 – consistenza 7,5 vani – via Irnerio n.23.
Stante la diversa localizzazione dei beni pignorati, al fine di agevolarne la commerciabilità si ritiene opportuno suddividere il compendio in due lotti.
* * * LOTTO 1
CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE
Magazzino al piano interrato del fabbricato sito in Bologna, via Bovi Campeggi n.5/2, di superficie lorda di circa m² 105. Da regolarizzare dal punto di vista catastale ed edilizio a carico dell’aggiudicatario.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Il bene immobile oggetto della presente stima risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Bologna, intestato a “SOCIETÀ ESECUTATA - proprietà per 1/1”, come segue:
Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C. €
156 310 118 Via Paolo Bovi Campeggi n.5/2, p.S1
1 C/2 4 101 m2 537,27
Il fabbricato insiste su terreno distinto al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 156 – particella 310 – Ente urbano di m² 3.190.
Con riferimento all’art.19 della Legge n.122/2010 (di conversione del D.L.
n.78/2010), si rileva che la planimetria del magazzino presenta alcune imprecisioni grafiche quali ad esempio la mancata indicazione dell’ingombro
della scala condominiale e di alcune riseghe di pilastri. L’aggiornamento della stessa è a carico dell’aggiudicatario dell’immobile.
La base imponibile I.M.U., risulta pari a € 90.261,36.
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO
I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento concordano.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITÙ
Il bene in parola fa parte di un complesso immobiliare costituito da tre corpi di fabbrica individuati dai civici 29 e 31 di via Zanardi e dai civici 3, 5, 5/2 e 7 di via Bovi Campeggi.
Le parti comuni sono quelle usuali per fabbricati di analoga tipologia, tali per legge o per destinazione.
Dalla documentazione trasmessa dallo studio di amministrazione condominiale si evince che, alla data del 05.03.2013, all’immobile competono 9,900 millesimi di proprietà generale e spese di manutenzione e 16,420 millesimi di spese di riscaldamento.
L’amministratrice ha trasmesso la copia della sentenza del Giudice di Tribunale di Bologna Dr.ssa ---, nella causa civile di I° Grado iscritta al R.G.
11004/2007 promossa da alcuni condomini, con la quale il Giudice ha disposto “…la revisione delle tabelle millesimali, come da tabelle millesimali di cui agli elaborati del c.t.u. geom ---, depositati in data 1.6.2010 e 10.6.2010, integrati dagli elaborati a chiarimenti depositati il 20.12.2011 e il 31.1.2012.
Ha, inoltre, precisato che il complesso immobiliare è ad oggi privo del
regolamento condominiale, in quanto in una sentenza antecedente quella suddetta, sia le tabelle millesimali che il regolamento erano stati invalidati.
Il preventivo di spesa per l’esercizio 2013 ammonta a € 3.628,13 che, per effetto del saldo passivo pregresso di € 2.769,62, comporta un saldo dare di
€ 6.397,75.
Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell’immobile.
VINCOLI E ONERI
Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore dell’immobile.
CONFINI
Il magazzino in parola confina con parti comuni, beni ---, beni ---, beni ---, beni ---, salvo altri.
PROPRIETÀ
Il bene oggetto della presente stima appartiene in piena proprietà alla società esecutata.
PROVENIENZA DEL BENE
L’immobile pignorato è pervenuto alla società esecutata con atto a ministero Notaio Dr. --- in data 07.02.2007, Rep. n.16865 Raccolta n.9396, trascritto a Bologna il 13.02.2007 all’art.5758.
STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE Proprietaria del bene è una società.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
L’immobile in parola (Fg.156 M.310 sub.118), unitamente ad altri di soggetti diversi, è sottoposto a sequestro preventivo ex art.321 c.p.p., disposto dal GIP del Tribunale di Bologna con atto in data 16.07.2010, rep.
5620/10, trascritto in data 27.07.2010 (data anteriore il pignoramento) all’art. n.22377, a favore del Demanio dello Stato, con sede in Roma.
Custode Giudiziario della procedura di sequestro preventivo è il Dr. --- di Bologna.
Sull’immobile in parola gravano le formalità indicate nella relazione notarile agli atti che, di seguito, si sintetizzano.
Vincoli ed oneri che resteranno a carico dell’acquirente:
Ø Sequestro preventivo sopra citato.
Vincoli ed oneri che saranno cancellati a cura della procedura:
Ø Ipoteca volontaria iscritta in data 23.10.2007 all’art.15699;
Ø Pignoramento trascritto in data 30.04.2012 all’art.12094.
REGIME FISCALE
L’immobile in oggetto è ad uso magazzino, bene strumentale per natura.
La vendita dell’immobile sarà soggetta ad I.V.A. o ad imposta di registro a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Dagli accertamenti svolti presso il Settore Urbanistica ed Edilizia del Comune di Bologna e dal Sistema informativo territoriale del comune stesso, risulta quanto segue.
SITUAZIONE URBANISTICA
Secondo la pianificazione urbanistica vigente, il fabbricato di cui fa parte l’immobile in parola ricade in “Ambiti consolidati di qualificazione diffusa – Ambito n.87 Bovi Campeggi”, normati dall’art.23 delle norme di Piano Strutturale Comunale e dall’art.62 delle norme di Regolamento Urbanistico Edilizio. La normativa citata non contiene particolari vincoli influenti sul
valore dei beni.
Dalla cartografia si evince, inoltre, che la particella 310, che individua il complesso immobiliare di cui fa parte il magazzino pignorato, è in parte interessata da fascia di rispetto di elettrodotti ad alta e media tensione, di cui all’art.15 delle norme di PSC.
REGOLARITÀ EDILIZIA
Il fabbricato individuato con i civici 5/2 e 7 (talvolta indicati come 5 e 7) e sulle tavole grafiche come “A” è stato edificato, previa demolizione di fabbricato esistente, in forza dei seguenti provvedimenti rilasciati dal Comune di Bologna:
§ Licenza edilizia P.G. n.52252/1961 – P.U.T. n.12616, rilasciata in data 05.03.1962;
§ Licenza edilizia P.G. n.13181/1963 – P.U.T. n.3692, rilasciata il 10.05.1963 (per dare corso ai lavori della precedente licenza);
§ Licenza edilizia P.G. n.21927/1966 – P.U.T. n.5574, rilasciata il 09.09.1966 (varianti interne e prospettiche).
§ In data 15.11.1966, P.G. n.37503/1966, è stata rilasciata l’abitabilità e l’usabilità dell’intero fabbricato.
Successivamente alcune porzioni d’immobile sono state oggetto della seguente richiesta:
§ Condono Edilizio ex L. n.47/85 P.G. n.24836/86 – P.U.T. n.30855/IV/87, presentata in data 22.03.1986. In particolare l’immobile in parola è stato trattato nel Modello D-3, avente ad oggetto il frazionamento con ridistribuzione interna del magazzino. Le modifiche estetiche, invece sono state indicate nel Modello D-1, come indicato nell’elaborato grafico
allegato alla pratica. La concessione edilizia in sanatoria è stata rilasciata in data 17.04.1992.
Contestualmente al condono edilizio non è stata rilasciata autorizzazione di usabilità per le nuove u.i. costituite, pertanto l’immobile, nella sua conformazione attuale, è privo di agibilità.
In data 10.03.1993 è stata depositata asseverazione per opere interne, ai sensi dell’art.26 L.47/85, P.G. n.23958, finalizzata alla realizzazione di una scala di collegamento tra il magazzino in parola e l’immobile ad uso ristorante al piano terra, e alla creazione di servizi igienici all’interno del magazzino stesso.
In occasione del sopralluogo è emerso che tali lavori non sono mai stati eseguiti e che lo stato dei luoghi corrisponde a quanto rappresentato come
“stato di fatto” nell’elaborato grafico allegato alla suddetta pratica edilizia.
Il titolo che legittima lo stato dell’immobile, è tuttavia, il condono edilizio.
Confrontando lo stato attuale del magazzino e il titolo a sanatoria, si rileva che è pressoché conforme, ad eccezione di alcune riseghe non rappresentate, al diverso spessore di alcuni muri e differenti dimensioni (derivanti da lettura dei disegni e non da quote indicate) dell’appendice del locale, oltre il corpo scale condominiale. A parere del sottoscritto tali difformità sono credibilmente originate da imprecisioni grafiche di rilievo.
Le suddette difformità sono prescritte e non più sanzionabili ai sensi dell’art.100 comma 6 del RUE, se realizzate da oltre cinque anni. Per avvalersi di detta prescrizione è necessario dichiarare con atto sostitutivo di notorietà (autocertificazione al sensi del D.P.R. n.445/2000) la datazione degli abusi, peraltro attestata dalla presenza dell’elaborato grafico allegato
all’asseverazione per opere interne.
Oltre a quanto sopra descritto si è rilevata la realizzazione di due partizioni interne costituite da pannellature in legno, che si considerano di
“arredamento”, in quanto facilmente rimovibili.
STATO DI OCCUPAZIONE
L’immobile è detenuto dal custode del sequestro preventivo, dr. ---.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
L’immobile oggetto di stima si trova nel settore nord-occidentale cittadino, appena fuori dalla cerchia dei viali di circonvallazione bolognesi, a circa m 600 da Porta Lame e a meno di un chilometro dalla Stazione Ferroviaria Centrale, in una zona a destinazione mista abitativa, terziaria e commerciale, ben servita dai mezzi pubblici.
Il lotto, corrispondente alla particella catastale 310 ha conformazione irregolare ed è posto tra le vie Bovi Campeggi e Zanardi. Sul lotto insiste un complesso immobiliare costituito da tre corpi di fabbrica identificati rispettivamente con i civici 7 e 5/2 di via Bovi Campeggi, quello posto più a est, col civico 3 di via Bovi Campeggi quello centrale e con i civici 29 e 31 di via Zanardi e civ.5 di via Bovi Campeggi, quello più a ovest.
Il Fabbricato di cui fa parte l’immobile pignorato si eleva cinque piani fuori terra oltre a un piano seminterrato. I piani superiori sono adibiti ad appartamenti, il piano terreno occupato interamente da locali commerciali (un negozio e un ristorante) e quello seminterrato occupato da due ampi magazzini, tra cui quello in parola, e locali cantine.
Le facciate sono in parte intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite con listelli di cotto.
La struttura è in cemento armato con tamponamenti in muratura. I solai sono in latero cemento e la copertura è piana.
Il magazzino in parola è posto sul retro dell’edificio ed ha accesso da una rampa carrabile nel cortile comune del complesso immobiliare, che permette l’ingresso ai soli due magazzini del fabbricato. L’immobile è costituito da un unico locale di conformazione irregolare, attualmente diviso in tre ambienti da pareti costituite da pannelli di legno, ed ha una superficie lorda commerciale di circa m2 105. L’altezza interna del magazzino è di circa m 3,25.
Finiture. Il magazzino è interamente pavimento con piastrelle grés rosso di dim. cm 7x15; le pareti sono intonacate e tinteggiate.
Gli infissi sono in ferro verniciato e vetro semidoppio; il portone d’ingresso è a due ante, in ferro e vetro. L’immobile, inutilizzato da tempo, è in cattive condizioni di manutenzione. Si rileva un’infiltrazione di acqua a soffitto, in corrispondenza dei montanti dell’impianto di riscaldamento.
Impianti. Il magazzino è allacciato all’impianto di riscaldamento centralizzato. È, inoltre, dotato di impianto idrico ed elettrico, in canaline esterne.
CONFORMITÀ IMPIANTI
Non sono state reperite certificazioni d’impianti. L’aggiudicatario, ai sensi del D.M. 22.01.2008 n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell’art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.
CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA
Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 “Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo …” ed in particolare all’Allegato C “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo:
§ per intero la superficie lorda dell’immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e accessori diretti e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.;
§ per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune;
La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato.
CONSISTENZA DEL BENE
Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha:
Particella Destinazione Sup.m2 Coeff. Sup. comm
310/118 Magazzino p.S1 105 1,00 105
STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO
Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale dei beni alla data odierna, per la vendita nell’ambito di una procedura di espropriazione immobiliare.
Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti
che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni.
Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall’inizio della pubblicità alla scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita; il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa.
Bisogna inoltre considerare che nelle vendite forzate non ha luogo la garanzia per vizi della cosa (art.2922 c.c.).
Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell’estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l’appetibilità del bene nell’ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 35%.
PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO
A causa dell’attuale congiuntura immobiliare, caratterizzata da una sostanziale ingessatura delle dinamiche transattive, non è stato possibile acquisire informazioni su effettivi scambi di beni similari. Peraltro, l’indagine di mercato effettuata ha consentito di ottenere informazioni su immobili comparabili per destinazione e localizzazione attualmente offerti sul mercato:
• magazzino (m2 180) in via Marzabotto ristrutturato e attualmente adibito a sala musicale insonorizzata, dotato di doppi servizi, dotato di riscaldamento, offerto a € 125.000,00 (circa €/m2 700,00);
• magazzino (m2 60) in adiacenze Piazza dell’Unità in cortile interno con accesso carrabile per carico e scarico, offerto a € 60.000,00 (circa
€/m2 1.000,00).
Tali informazioni necessitano di un ulteriore “processo di aggiustamento”, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto nonché per tenere conto che si tratta di prezzi formulati in sede di offerta.
I valori unitari che seguono costituiscono l’espressione sintetica dell’indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette, relative ad immobili più prossimi come destinazione d’uso, quali:
• Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, prezzi riferiti al secondo semestre del 2013. Zona Periferica, Saffi-SantaViola:
o capannoni tipici: minimo €/m2 600,00, massimo €/m2 800,00.
La valutazione dell’immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene.
La valutazione presuppone che l’immobile sia libero dal vincolo del sequestro preventivo in quanto, altrimenti, non si ritiene che l’immobile possa avere una anche minima appetibilità commerciale.
VALUTAZIONE DEL BENE
In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell’ubicazione, dell’appetibilità complessiva dell’immobile, delle sue
caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell’attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare i valori unitari che seguono.
Magazzino p.S1 m2 105 x €/m2 650,00 = € 68.250,000 e, in cifra tonda, si assume come valore dell’immobile € 70.000,00.
Detraendo il 35% circa (€ 25.000,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene
VALORE DEL LOTTO 1: € 45.000,00 (euro quarantacinquemila/00)
Tale valore è riferito all’immobile libero dal vincolo del sequestro preventivo citato.
* * *
Ritenendo di avere dato un’esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Con osservanza.
Bologna, lì 24 marzo 2014
IL C.T.U.
Ing. Giovanni Manaresi
ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa
2. Visura Catasto Fabbricati in data 09.12.2013 3. Visura Catasto Terreni particella 310
4. Planimetria catastale particella 310/118 5. Elaborato planimetrico particella 310
6. Atto Dr. --- in data 07.02.2007 Rep. n.16865 Raccolta n.9396 7. Sentenza causa civile Tribunale di Bologna R.g. n.11004/2007
8. Ripartizione preventivo spese gestione 2013, con indicazione quote millesimali
9. Estratto cartografia e normativa urbanistica
10. Licenza edilizia P.G. n.52252/1961 – P.U.T. n.12616 del 05.03.1962, con estratto elaborato grafico
11. Licenza edilizia P.G. n.13181/1963 – P.U.T. n.3692 del 10.05.1963 12. Licenza edilizia P.G. n.21927/1966 – P.U.T. n.5574 del 09.09.1966, con
estratto elaborato grafico
13. Autorizzazione di abitabilità e usabilità dell’intero fabbricato, P.G.
n.37503/1966 del 15.11.1966
14. Concessione edilizia a sanatoria P.G. n.24836/86 – P.U.T. n.30855/IV/87 del 17.04.1992, con estratto elaborato grafico
15. Asseverazione per opere interne P.G. n.23958 del 10.03.1993, con estratto elaborato grafico
16. Inquadramento territoriale 17. Stampa file PIANTE 228-12 L1 18. Documentazione fotografica
19. Visura camerale della società esecutata 20. Copia relazione notarile
Consegnati a parte Ø Relazione notarile
