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TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA
GIUDICE DELL'ESECUZIONEDOTT. MAURIZIO ATZORI
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
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La scrivente, nominata dal Giudice dell’Esecuzione Consulente Tecnico d’Ufficio, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Ufficio Tecnico del Comune di Castel d’Aiano (BO) e l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Bologna – Territorio, espone quanto segue.
PREMESSA
Per la proprietà e i gravami quanto riportato è desunto dalla documentazione ipocatastale allegata agli atti.
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di utilizzare il metodo di comparazione.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.
Trattandosi di beni oggetto di procedura esecutiva, la sottoscritta dopo averne determinato il valore commerciale, al fine di migliorare l’appetibilità degli stessi e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione.
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DATI PIGNORAMENTO
N. 301/14 R.G.Es.
Udienza 23.05.2016 Ore 12:00
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Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 19.05.2014 è stata pignorata la piena proprietà dei seguenti beni:
Catasto Terreni del Comune di Castel d’Aiano (BO)
o Foglio 32 Particella 518, Nat. T – TERRENO, Consistenza 9 are 94 centiare, Indirizzo Via Palestrina;
o Foglio 32 Particella 541, Nat. T – TERRENO, Consistenza 2 are 47 centiare, Indirizzo Via Palestrina;
o Foglio 32 Particella 625, Nat. T – TERRENO, Consistenza 5 are 19 centiare, Indirizzo Via Palestrina;
o Foglio 32 Particella 517.
LOTTO UNICO
CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI
Terreno edificabile di 1.760 mq catastali con sovrastante struttura al grezzo del solo p. terra di erigendo fabbricato residenziale. Il titolo edilizio, all’attualità decaduto, prevedeva la realizzazione di 8 unità residenziali ed 8 autorimesse, con Su mq 341 ed Snr (accessoria) mq 435. Il lotto, già ricompreso nel PPIP “Serretto”, è individuato nel RUE in ambito “AN.e” – Ambiti di nuovo insediamento in corso di attuazione secondo la pianificazione vigente (Art. 3.4.1 RUE), con If 0,35 mq/mq.
Bene sito in Comune di Castel d’Aiano (BO), tra Via del Serretto e Via Vivaldi.
Difformità edilizie da regolarizzare a cura e spese dell’aggiudicatario.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
I beni immobili oggetto di stima attualmente sono così identificati:
Catasto Terreni del Comune di Castel d’Aiano (BO)
o Foglio 32 Particella 518 - Qualità Seminativo - Cl. 3 - Superficie are 09 ca 94 - Reddito: Dom. Euro 1,03 Agr. Euro 3,08 (terreno);
o Foglio 32 Particella 541 - Qualità Seminativo - Cl. 3 - Superficie are 02
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ca 47 - Reddito: Dom. Euro 0,26 Agr. Euro 0,77 (terreno);
o Foglio 32 Particella 625 - Qualità Seminativo - Cl. 3 - Superficie are 05 ca 19 - Reddito: Dom. Euro 0,54 Agr. Euro 1,61 (terreno - ex Mappale 517 parte).
L’attuale Mappale 625 deriva dall’ex Mappale 517 a seguito di frazionamento del 01.09.2006 n. 147208.1/2006 prot. BO0147208.
Sul terreno insiste struttura al grezzo del solo p. terra di erigendo fabbricato residenziale. La regolarizzazione della documentazione catastale rimane a carico dell’aggiudicatario.
PARTI COMUNI E SERVITU’, DIRITTI E CONVENZIONI Il terreno è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutti gli accessori, pertinenze, usi, diritti, ragioni, servitù attive e passive nulla escluso, nonché con tutti i diritti e gli obblighi contenuti o richiamati negli atti di provenienza, di cui l’ultimo si allega.
L’atto di compravendita riporta: “i beni sono situati in aree soggette a piano urbanistico particolareggiato di iniziativa pubblica per nuovi insediamenti residenziali della località “Serretto” approvato con Delibera del C.C. n. 110 del 21.10.1981”.
Si rileva che con Delibera C.C. del 27.01.1991 sono stati rideterminati i prezzi di cessione da parte del Comune, i patti e le condizioni di vendita dei lotti medesimi.
All’attualità il lotto è individuato in ambito “AN.e” – Ambiti di nuovo insediamento in corso di attuazione secondo la pianificazione vigente – Art.
3.4.1.
VINCOLI ED ONERI
Non si sono evidenziati vincoli ed oneri oltre a quelli segnalati.
Si rileva che Unione Comuni dell’Appennino Bolognese - Area 3 ha
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segnalato la necessità di provvedere alla costruzione di recinzione sulla Via del Serretto.
CONFINI
Strada Comunale, Mappali 499, 542 e 85 del Foglio 32, salvo altri.
PROPRIETÀ
La società esecutata è proprietaria dei beni per intero.
PROVENIENZA DEI BENI
Mappale 518, 541 e 625 (ex mappale 517 parte): atto di compravendita in maggiore consistenza in data 27.06.2006 rep. n. 89281/21723 trascritto a Bologna il 13.07.2006.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Dalla certificazione ipocatastale allegata agli atti datata 01.07.2014 gli immobili risultano oggetto delle seguenti formalità:
Vincoli ed oneri giuridici che rimarranno a carico dell’aggiudicatario:
o nessuno.
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:
o Iscrizioni:
1. ipoteca volontaria iscritta a Bologna il 16/05/2008 ai nn. 29325/5797;
2. ipoteca legale iscritta a Bologna il 17/06/2010 ai nn. 28645/5994 (grava i Mappali 518 e 541 del Foglio 32).
o Trascrizioni:
1. pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il 19/05/2014 ai nn.
12381/16541.
REGIME FISCALE
La vendita dei beni sarà soggetta ad imposta di registro o ad IVA a seconda del regime fiscale vigente all’atto del trasferimento.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
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Nel RUE del Comune di Castel d’Aiano (BO) i beni, già ricompresi nel PPIP
“Serretto, sono individuati in ambito:
o “AN.e” – Ambiti di nuovo insediamento in corso di attuazione secondo la pianificazione vigente – Art. 3.4.1
L’art. 3.4.1 del RUE riporta: “Negli ambiti AN.e, dopo l’attuazione degli interventi previsti nel PUA approvati, e la scadenza della relativa convenzione, qualora le opere di urbanizzazione siano state completate e ne sia stata verificata la regolare esecuzione, nei lotti liberi è possibile l’intervento diretto di NC con applicazione dell’indice Uf = 0,35 mq/mq”.
Agli atti del Comune di Castel d’Aiano (BO) risultano i seguenti documenti:
o Svincolo Idrogeologico n. 6577/MA/cg/93 rilasciato dalla Comunità Montana di Vergato il 13.09.2006
o Permesso di Costruire Prot. n. 3683 Prat. n. 3232 rilasciato il 31.10.2006 (costruzione di un fabbricato ad uso civile abitazione plurifamiliare)
o D.I.A. a parziale sanatoria Prot. n. 939 presentata il 13.02.2009 (muro di contenimento).
il P.d.C. prevedeva la realizzazione di 8 unità abitative una
Il P.d.C., all’attualità decaduto, prevedeva la realizzazione di 8 unità residenziali ed 8 autorimesse, con Su mq 341 ed Snr (accessoria) mq 435.
Ad oggi risulta edificata la sola struttura del p. terra.
La regolarizzazione dei beni sarà a cura e spese dell’aggiudicatario dello stesso.
Si precisa, a prescindere da ogni eventuale accordo con il progettista, che mantiene la proprietà intellettuale del progetto decaduto, che nel caso fosse presentata alla PA la richiesta di completamento dell'intervento così come progettato, occorrerebbe integrare il contributo di costruzione per ca. €.
Pag. 6 di 7 13.000,00.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Trattasi di struttura al grezzo del solo piano terra di erigendo fabbricato ad uso residenziale.
STATO DI OCCUPAZIONE All’attualità il compendio risulta libero.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Il lotto di terreno in oggetto è posto tra Via del Serretto e Via Vivaldi. Ha giacitura in declivio ed è privo di recinzione. Sull’area, in stato d’abbandono, sono presenti materiali da costruzioni, baracca da cantiere, oltre ad altro materiale vario.
Come già relazionato all’attualità sul lotto insiste struttura al grezzo del solo piano terra di erigendo fabbricato residenziale.
CONFORMITÀ IMPIANTI Non sono presenti impianti.
CONSISTENZA COMMERCIALE
Precisando che la vendita del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza si ha:
Terreno edificabile (sup. catastale) 1.760 mq STIMA DEI BENI
Come già illustrato nel capitolo descrizione dei beni, trattasi di terreno edificabile residenziale con sovrastante struttura al grezzo del solo p. terra di erigendo fabbricato residenziale, sito in Comune di Castel d’Aiano (BO), tra Via Serretto e Via Vivaldi.
Tenuto conto dell’attuale andamento del mercato immobiliare, delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dell’effettivo stato degli
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immobili (ved. par. “Descrizione degli immobili” ed “Indagine amministrativa”), si ritiene di poter indicare il più probabile valore unitario commerciale dei beni in argomento pari a 25,00 €/mq.
Il valore commerciale dei beni in argomento, venduti a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, è quindi il seguente.
VALORE DEI BENI PER INTERO Terreno edificabile
mq 1.760 x 25,00 €/mq : € 44.000,00
Trattandosi di determinare il valore di immobili che saranno oggetto di vendita nell’ambito di una procedura di espropriazione immobiliare e quindi considerata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiori agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si provvede ad una riduzione percentuale di circa il 35%.
VALORE A BASE D'ASTA dei beni per intero € 29.000,00 (Euro ventinovemila00)
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Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatole, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
Con osservanza Bologna 7 aprile 2016
IL CONSULENTE TECNICO ELENCO ALLEGATI
1. Piante (planimetria catastale ed elaborato grafico) 2. Documentazione fotografica
