TRIBUNALE DI CASS INO
SEZION E EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Mosticone Francesco, nell'Esecuzione Immobiliare 194/2016 del R.G.E.
promossa da Unicredit Spa
Codice fiscale: 00390840239 Piazzetta Monte, 1
37121 - Verona (VR)
contro xxxxxxxxxx
Codice fiscale: xxxxx
SOMMARIO
Incarico ... 3
Premessa ... 3
Descrizione ... 3
Lotto 1 ... 3
Completezza documentazione ex art. 567 ... 3
Titolarità ... 3
Confini ... 4
Consistenza ... 4
Cronistoria Dati Catastali ... 4
Dati Catastali ... 5
Stato conservativo ... 5
Parti Comuni ... 5
Servitù, censo, livello, usi civici ... 5
Caratteristiche costruttive prevalenti... 5
Stato di occupazione ... 6
Provenienze Ventennali ... 6
Formalità pregiudizievoli ... 7
Normativa urbanistica ... 7
Regolarità edilizia ... 7
Riepilogo bando d'asta ... 10
Lotto 1 ... 10
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 194/2016 del R.G.E... 11
Lotto 1 - Prezzo base d'asta: € 53.600,00 ... 11
INCARICO
All'udienza del 29/11/2017, il sottoscritto Ing. Mosticone Francesco, con studio in Piazza Risorgimento - 03039 - Sora (FR), email [email protected], PEC [email protected], Tel.
393 91 25 432, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
Bene N° 1 - Porzione d'immobile ubicato a San Giovanni Incarico (FR) - Via Selva Piana II, n.45 (Coord. Geografiche: 41.483832, 13.568193)
DESCRIZIONE
Appartamento in maggior fabbricato in muratura con corte esterna comune, sito in zona agricola alla periferia del Comune di San Giovanni Incarico, avente superficie catastale pari a 106 metriquadri.
Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 07/06/2018.
Custode delle chiavi: Delegato Avv. Gianpaolo Norcia
Accesso eseguito come da provvedimento fuori udienza dell'Ill.mo G.E. depositato in cancelleria il 15/05/2018.
LOTTO 1
Il lotto è formato dai seguenti beni:
Bene N° 1 - Porzione d'immobile ubicato a San Giovanni Incarico (FR) - Via Selva Piana II, n.45
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
La documentazione prevista dall’art. 567 c.p.c., comma 2 risulta mancante dei seguenti atti: estratto di mappa e certificato catastale, che si rimettono in allegato alla presente relazione.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
xxxxxxxxxxx(Proprietà 1/1) Codice fiscale: xxxxxxxxxx xxxxx
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
xxxxxxxx (Proprietà 1/1)
CONFINI
Oltre agli altri appartamenti come da suddivisione in subalterni, il bene confina a nord con il mappale 213, ad est con il 527 e a sud con la via pubblica.
CONSISTENZA
Destinazione Superficie
Netta
Superficie Lorda
Coefficiente Superficie Convenzionale
Altezza Piano
Abitazione 74,00 mq 104,00 mq 1,00 104,00 mq 2,80 m S1
Cantina 12,00 mq 16,00 mq 0,20 3,20 mq 2,10 m S1
Totale superficie convenzionale: 107,20 mq
Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 107,20 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
Le altezze interne all'abitazione sono variabili da 2.80m (zona giorno ed ingresso), a 2,45m (camere lato est) e 2,10m (bagno e cantina).
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 09/11/2015 al 09/11/2015 xxxxxxxxxx (proprietà per 1/2) Catasto Fabbricati Fg. 9, Part. 314, Sub. 3 Categoria A4 Cl.7, Cons. 5 vani Superficie catastale 106 Rendita € 232,41 Piano S1
I titolari catastali corrispondono a quelli reali. Per la cronistoria completa vedasi visura storica allegata.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona
Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie
catastale Rendita Piano Graffato
9 314 3 A4 7 5 vani 106 232,41 S1
Corrispondenza catastale
Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento. Per le ulteriori precisazioni vedasi paragrafo consistenza immobile.
STATO CONSERVATIVO
Alla data del sopralluogo e per quanto riguarda l'interno dell'immobile, lo stesso è risultato disabitato ed in scarso stato manutentivo.
PARTI COMUNI
L'appartamento oggetto di vendita ha in comune con gli altri subalterni del fabbricato, la corte esterna sub.1 posta al lato ovest del fabbricato (vedi stralcio planimetria catastale sc. 1.2000).
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
In base a quanto potuto accertare e dai documenti reperiti, l'immobile non è gravato da servitù.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
Il bene è sito al piano terra di maggior fabbricato in muratura con solai in laterocemento, a duplice elevazione. Le pareti interne ed esterne sono rifinite in intonaco civile tinteggiato, gli infissi in legno, la pavimentazione in ceramica. L'appartamento è dotato di due servizi igienici e di impianto elettrico;
l'impianto di riscaldamento è assente (è presente solo la predisposizione dei radiatori). Finiture ed impianti di modesto valore.
L'altezza interna utile della zona giorno è pari a 2,80m; quella delle camere ad est 2,45m e quella del bagno secondario e della cantina 2,10m.
L'ingresso all'abitazione avviene dalla corte comune esterna recintata posta ad ovest del fabbricato.
STATO DI OCCUPAZIONE
L'immobile risulta liberoAlla data del sopralluogo (effettuato mediante accesso forzoso), l'immobile è risultato da lungo tempo disabitato e quindi libero da persone. Sono presenti pochi arredi di scarso valore.
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dal 10/01/1983 xxxxxxx (proprieta per 1/2) xxxxx, (proprietà per 1/2)
Dichiarazione di successione
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
10/08/1982
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Cons RR.II.
Frosinone
10/12/1984 15589
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
UR di Roma 10/01/1983 2 9829
Dal 03/10/2006 xxxxxxx (esecutato) Compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
notar Antonino Privitera
03/10/2006 37892
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Cons RR.II
FRosinone 10/10/2006 15329
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Iscrizioni Ipoteca legale derivante da garanzia di Mutuo Iscritto a Frosinone il 10/10/2006
Reg. gen. 0 - Reg. part. 5414 Quota: 1/1
Importo: € 272.000,00
A favore di Unicredit Banca per la Casa Spa Contro xxxxxxx
Trascrizioni
Pignoramento
Trascritto a Frosinone il 27/05/2015 Reg. gen. 0 - Reg. part. 6755
Quota: 1/1
A favore di Unicredit Spa Contro xxxxxxx
NORMATIVA URBANISTICA
Il bene è sito in zona agricola del comune di San Giovanni Incarico
REGOLARITÀ EDILIZIA
In base a quanto potuto accertare come da richiesta di accesso agli atti presso gli uffici tecnici comunali, per l'immobile in questione non risultano rilasciate e/o presentate pratiche edilizie.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.
Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.
Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.
Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
Per l'immobile in questione non sono presenti autorizzazioni. tuttavia si presume che lo stesso è di antica costruzione e quantomeno precedente al 1967.
Gli impianti presenti non sono a norma. La spesa per il loro adeguamento in via preliminare può essere stimata pari ad € 10.000,00.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
Bene N° 1 - Porzione d'immobile ubicato a San Giovanni Incarico (FR) - Via Selva Piana II, n.45 Appartamento in maggior fabbricato in muratura con corte esterna comune, sito in zona agricola alla periferia del Comune di San Giovanni Incarico, avente superficie catastale pari a 106 metriquadri.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 9, Part. 314, Sub. 3, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 53.600,00
Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Identificativo corpo
Superficie convenzionale
Valore unitario Valore complessivo
Quota in vendita
Totale
Bene N° 1 - Porzione d'immobile San Giovanni Incarico (FR) - Via Selva Piana II, n.45
107,20 mq 500,00 €/mq € 53.600,00 100,00 € 53.600,00
Valore di stima: € 53.600,00
Valore di stima: € 53.600,00
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Sora, li 28/06/2018
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Ing. Mosticone Francesco
ELENCO ALLEGATI:
Foto - Rilievo fotografico (Aggiornamento al 07/06/2018)
Visure e schede catastali - Visure catastali storiche (Aggiornamento al 07/12/2017)
Planimetrie catastali - Planimetria e piante catastali (Aggiornamento al 07/12/2017)
Concessione edilizia - Richiesta accesso atti e risposta Comune (Aggiornamento al 25/06/2018)
Altri allegati - Elenco formalità (Aggiornamento al 26/06/2018)
RIEPILOGO BANDO D'ASTA
LOTTO 1
Bene N° 1 - Porzione d'immobile ubicato a San Giovanni Incarico (FR) - Via Selva Piana II, n.45 Appartamento in maggior fabbricato in muratura con corte esterna comune, sito in zona agricola alla periferia del Comune di San Giovanni Incarico, avente superficie catastale pari a
106 metriquadri.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 9, Part. 314, Sub. 3, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Il bene è sito in zona agricola del comune di San Giovanni Incarico Prezzo base d'asta: € 53.600,00
SCHEMA RIASSUNTIVO
ESECUZIONE IMMOBILIARE 194/2016 DEL R.G.E.
LOTTO 1 - PREZZO BASE D'ASTA: € 53.600,00
Bene N° 1 - Porzione d'immobile Ubicazione: San Giovanni Incarico (FR) - Via Selva Piana II, n.45
Diritto reale: Proprietà Quota 1/1
Tipologia immobile: Porzione d'immobile
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 9, Part. 314, Sub.
3, Categoria A4
Superficie 107,20 mq
Stato conservativo: Alla data del sopralluogo e per quanto riguarda l'interno dell'immobile, lo stesso è risultato disabitato ed in scarso stato manutentivo.
Descrizione: Appartamento in maggior fabbricato in muratura con corte esterna comune, sito in zona agricola alla periferia del Comune di San Giovanni Incarico, avente superficie catastale pari a 106 metriquadri.
Vendita soggetta a IVA: NO Stato di occupazione: Libero
