T R I B U N A L E D I C A S S I N O

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TRIBUNALE DI CASS INO

SEZION E EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Matassa Bruno Antonio, nell'Esecuzione Immobiliare 36/2018 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 3

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 4

Dati Catastali ... 5

Precisazioni ... 5

Patti ... 5

Stato conservativo ... 5

Parti Comuni ... 6

Servitù, censo, livello, usi civici ... 6

Caratteristiche costruttive prevalenti... 6

Stato di occupazione ... 6

Provenienze Ventennali ... 7

Formalità pregiudizievoli ... 8

Normativa urbanistica ... 9

Regolarità edilizia ... 9

Vincoli od oneri condominiali ... 10

Stima / Formazione lotti ... 10

Riepilogo bando d'asta ... 13

Lotto Unico ... 13

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 36/2018 del R.G.E. ... 14

Lotto Unico ... 14

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INCARICO

All'udienza del 21/05/2018, il sottoscritto Geom. Matassa Bruno Antonio, con studio in Piazza San Rocco, 22 - 03034 - Casalvieri (FR), email brunomatassa@pesisrl.net;brunomatassa2601@gmail.com, PEC brunoantonio.matassa@geopec.it, Tel. 0776 639498, Fax 0776 639498, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 05/11/2018 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Isola del Liri (FR) - VIA QUAGLIERI, piano 2 (Coord.

Geografiche: Latitudine: 41°40'45 N ,13°35'25,91 E )

DESCRIZIONE

Appartamento ad uso abitativo posto al secondo piano, con accesso da scala condominiale, composto da quattro camere e accessori.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Isola del Liri (FR) - VIA QUAGLIERI, piano 2

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

documentazione completa

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

Regime patrimoniale di comunione legale dei beni

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CONFINI

l'appartamento confina con strada comunale Quaglieri a due lati e mapp. 453

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 125,00 mq 167,00 mq 1,00 167,00 mq 2,96 m secondo

Totale superficie convenzionale: 167,00 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 167,00 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 18/06/2003 al 01/01/1992 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 18, Part. 129, Sub. 9, Zc. 2 Categoria A5

Cl.1, Cons. 2

Superficie catastale 161 Rendita € 128,00 Piano 2

Dal 18/06/2003 al 01/01/1994 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 18, Part. 129, Sub. 8 Categoria A5

Cl.1, Cons. 3

Superficie catastale 161 Rendita € 69,72 Piano 2

Dal 14/04/2004 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 18, Part. 129, Sub. 13 Categoria A4

Cl.2, Cons. 5

Superficie catastale 171 Rendita € 14.719,00 Piano 2

Dal 09/11/2015 al 12/03/2019 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 18, Part. 129, Sub. 13, Zc. 2 Categoria A4

Cl.2, Cons. 5

Superficie catastale 171 Rendita € 14.719,00 Piano 2

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DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

18 129 13 2 A4 2 5 161 147,19 2

Corrispondenza catastale

Da sopralluogo è stato riscontrato che la planimetria catastale differisce dallo stato dei luoghi per le seguenti motivazioni :

Il balcone esterno coperto non è riportato;

Il tramezzo del bagno risulta posizionato in modo errato;

Alcune aperture sui muri portati sono posizionate in modo errato;

Si rende pertanto necessaria la redazione di una nuova planimetria catastale che riporti l'esatto stato dei luoghi.

PRECISAZIONI

Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art.

567 secondo comma, c.p.c.

E' Stato richiesto presso il comune di isola del Liri lo stato di famiglia del debitore ,da dove risulta che è residente nel comune di Isola del Liri alla Via Quaglieri 10 . (Da precisare che il numero civico sul portone di ingresso al fabbricato è 7 (Allegato F)

Dall'esame dello stato di famiglia si evince che la sig.ta **** Omissis ****, risulta registrata all'anagrafe con il cognome da giovane che è **** Omissis ****

PATTI

non ci sono patti da inserire

STATO CONSERVATIVO

L'appartamento si presenta in discreto stato conservativo, i pavimenti sono in ceramica, realizzati sicuramente da oltre 30 anni, in alcune stanze gli stessi presentano rigonfiamenti. Le pareti sono pitturate, nel bagno e nella cucina è presente un rivestimento con mattonelle in ceramica. Le porte interne sono in legno del tipo tamburato (alcune porte presentano distacchi degli ancoraggi sulla muratura).

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PARTI COMUNI

La parte comune del fabbricato è il vano scala che dal piano terra porta al piano secondo, dove l'ultima rampa di scala che dal piano primo conduce al piano secondo è ad uso esclusivo dell'unità immobiliare.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

non risultano presenti servitu', censi o livelli sull'unità immobiliare.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'immobile pignorato si presenta in buone condizioni statiche e manutentive (ALL.I)

Esposizione: Il fabbricato è ubicato all'inizizio dell'abitato di Quaglieri, ha vista una buona vista verso la Città di Isola del Liri e Sora.

Altezza interna utile: E' di metri 2.96

Le strutture portanti sono in muratura di pietrame (di buona manifattura) Solai: i solai a vista sembrano tutti in latero_cemento e parte in ferro.

Copertura: La copertura è stata realizzata a detta degli esecutati con i lavori di riattazione del terremoto

Manto di copertura: Tegole ;

Pareti esterne ed interne:Le pareti esterne sono con pietra a vista. Le pareti interne sono rifinite con intonaco del tipo civile e pittura. Nei bagni e nella cucina sono presenti rivestimenti in ceramica;

Pavimentazione interna:la pavimentazione interna in prevalenza è realizzata in ceramica,

Infissi esterni ed interni: Gli infissi esterni sono in prevalenza in legno con vetro semplice e avvolgibili in plastica;

Scale: la scala esistente che da accesso all'unità immobiliare è mista parte in muratura e parte in c.a.

Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: L'impianto elettrico è realizzato sottotraccia, risulta funzionante ma non si è potuto rintracciare il certificato di conformità .

L'impianto di riscaldamento è alimentato con una caldaia a GPL, e i termosifoni sono in alluminio;

L'impianto idrico è funzionante e l'alimentazione avviene dalla rete idrica pubblica;

L'impianto di scarico avviene in fogna, (non è stato possibile verificare la conformità e l'autorizzazione dello scarico.

L'impianto TV è presente in quasi tutte le stanze;

Il fabbricato ha accesso diretto dalla strada pubblica e e attraverso la scala condominiale si arriva all'unità immobiliare posta al secondo piano.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato dai debitori dal figlio e dalla madre della sig.ra **** Omissis ****, come risulta dallo stato di famiglia rilasciato dal comune di Isola del Liri in data 06-03-2019 (ALL. F)

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PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 20/09/2002 al 17/10/1969

**** Omissis **** COMPRAVENDITA PER IL SUB. 9

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

NOTAIO VICINI 17/10/1969

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 20/09/2002 al 20/01/1971

**** Omissis **** DENUNCIA DI SUCCESSIONE

20/09/2002

Trascrizione

CONSERVATORIA REGISTRI IMMOBILIARI

27/04/2004 25361 15867

Registrazione

UFFICIO DEL REGISTRO ¹⁶ ¹¹⁸⁴

Dal 20/09/2002 al 20/01/1971

**** Omissis **** COMPRAVENDITA SUB. 8

NOTAIO LOJOLA 20/01/1971

Trascrizione

Registrazione

Dal 29/07/2003 al 20/09/2002

**** Omissis **** ATTO DI COMPRAVENDITA

FRANCESCO RAPONI 29/07/2003 32318

Trascrizione

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CONSERVATORIA REGISTRI IMMOBILIARI DI FROSINONE

30/07/2003 13376 9211

Registrazione

Dal 20/05/2008 al 29/07/2003

**** Omissis **** COMPRAVENDITA

NOTAIO VANGHETTI 20/05/2008 11749 2494

Trascrizione

CONSERVATORIA REGISTRI IMMOBILIARI FR

23/05/2008 11796 8176

Registrazione

UFFICIO REGISTRO DI CASSINO

20/05/2008 2341

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta variata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di FROSINONE aggiornate al 16/03/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• ipoteca volontaria derivante da mutuo Iscritto a Frosinone il 23/05/2008 Reg. gen. 11798 - Reg. part. 1996 Quota: 1/1

Importo: € 150.000,00 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

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Formalità a carico dell'acquirente Capitale: € 100.000,00

Rogante: notaio Vanghetti Data: 20/05/2008

N° repertorio: 11750 N° raccolta: 2495 Trascrizioni

• VERBALE DI PIGNORAMENTO

Trascritto a FROSINONE il 22/02/2018 Reg. gen. 3133 - Reg. part. 2412

Quota: 1/1

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

NORMATIVA URBANISTICA

Il comune di Isola del Liri è provvisto di PIANO REGOLATORE GENERALE approvato con delibera di giunta Regionale n. 4174 nella seduta del 14/09/1976.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile non risulta agibile.

Da ricerche effettuate presso il comune di Isola del Liri, non sono è stato possible reperire pratiche edilizie riferite all'immobile. (aLL. G)

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Non essendo stato possibile reperire pratiche edilizie presso il comune non è possibile dichiarare la conformità o meno dell'immobile rispetto ai titoli edilizi rilasciati. Tuttavia, si è notato che un balcone che aggetta sul lato nord ovest del fabbricato non era riportato nelle planimetrie catastali redatte in data 23/12/1939 ne tanto meno nell'ultima planimetria catastale redatta in data 18/06/2003. Si

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desume pertanto che tale balcone è stato realizzato abusivamente tra la data del 19-06/2003 e la data del primo sopralluogo del sottoscritto 16/01/2019.

Tale balcone è stato realizzato ancorando delle putrelle in ferro nella muratura portante verticale, aggetta per circa un metro ed è provvisto di struttura in ferro di copertura con lamiere in ferro.

L'opera è sanabile, e prevede la redazione di un progetto per accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 D.P.R. 380/01, il costo di tale pratica compreso le sanzioni da pagare è di circa 8.000,00 (ottomilaeuro). Oppure, in alternativa, si può procedere alla demolizione della struttura, il cui costo è pari sempre a circa 8.000,00(ottomilaeuro) comprensivo anche della pratica urbanistica e catastale.

Si precisa inoltre che non è stato possibile redige l'APE in quanto l'impianto di riscaldamento non è provvisto di libretto di impianto e rapporto di controllo. Dal quesito posto alla Regione Lazio (all. M) si evince che le Ape sprovviste di libretto di impianto e rapporto di controllo non possono essere inviate.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Appartamento ad uso abitativo posto al secondo piano, con accesso da scala condominiale, composto da quattro camere e accessori.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 129, Sub. 13, Zc. 2, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 62.140,00

Dalla a ricerca di mercato (Conoscenza diretta dell’andamento immobiliare della zona, Agenzia delle Entrate OMI , Sito Borsino.it) posso ritenere corretto e con buona approssimazione affrontare la parte del quesito che riguarda la stima facendo riferimento ai seguenti modi di approccio:

-V1= Valore attribuito a per conoscenza diretta del mercato,

-V2= Valore medio OMI (Osservatorio del mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) per i fabbricati (All.

- V3= Valore medio di mercato dei fabbricati in isola del Liri dal “sito Borsino immobiliare”;

- V4= Annuncio immobiliare di un fabbricato posto di fronte all'appartamento oggetto di valutazione

Il Valore V1 (Valore di mercato) €/mq 300,00/mq;

Il valore V2 (Valore OMI) €/mq 550,00

Il valore V3 (Valore Borsino immobiliare) €/mq 444,00 il valore V4 (Annuncio immobiliare ) €/mq 400,00

In riferimento alla descrizione e valutazione dei beni, premesso che ci troviamo in una piccola entità territoriale con modesta vivacità di mercato e con situazioni di quasi unicità dell’offerta dove è difficile trovare caratteristiche uguali o assimilabili tra gli immobili e considerato che in

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queste situazioni è opportuno avere una molteplicità di riferimenti all’interno dei quali trovare la giusta risposta, tanto premesso e considerato ritengo che per l’attribuzione del valore dei beni oggetti di stima sia necessario MEDIARE i valori V1, V2, V3,V4 quindi (V1+V2+V3+V4)/4=

VM.

300,00+550,00+444,00+400,00= VM €/mq 423,00 arrotondato ad €/mq 420,00.

MQ 167 X €/MQ 420,00= 70.140,00

€70.140,00 - € 8.000,00= 62.140,00 (VALORE DEL BENE DETRATTE LE SPESE DI REGOLARIZZAZIONE EDILIZIA)

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Isola del Liri (FR) - VIA QUAGLIERI, piano 2

167,00 mq 420,00 €/mq € 62.140,00 100,00 € 62.140,00

Valore di stima: € 62.140,00

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Casalvieri, li 15/03/2019

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Geom. Matassa Bruno Antonio ELENCO ALLEGATI:

✓ N° 1 Ortofoto - ALL. A -ORTOFOTO (Aggiornamento al 08/03/2019)

✓ N° 1 Estratti di mappa - ALL. B- ESTRATTO DI MAPPA (Aggiornamento al 08/03/2019)

✓ N° 3 Visure e schede catastali - ALL. C-VISURE CATASTALI STORICHE (Aggiornamento al 08/03/2019)

✓ N° 3 Visure e schede catastali - ALL. D -SCHEDE PLANIMETRICHE SUB. 8-9-13 (Aggiornamento al 08/03/2019)

✓ N° 1 Visure e schede catastali - ALL. E- PLANIMETRIA APPARTAMENTO (Aggiornamento al 08/03/2019)

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✓ N° 2 Altri allegati - ALL. F-STATO DI FAMIGLIA (Aggiornamento al 08/03/2019)

✓ N° 1 Altri allegati - ALL.G-DICHIARAZIONE TECNICO COMUNALE INESISTENZA PRATICHE EDILIZIE (Aggiornamento al 08/03/2019)

✓ N° 1 Altri allegati - ALL. H-VERBALE DI SOPRALLUGO (Aggiornamento al 08/03/2019)

✓ N° 1 Foto - ALL. I-RILIEVO FOTOGRAFICO (Aggiornamento al 08/03/2019)

✓ N° 1 Altri allegati - ALL. L-COPIA DOCFA APPROVATO (Aggiornamento al 08/03/2019)

✓ N° 1 Altri allegati - ALL. M- QUESITO REGIONE LAZIO IN MERITO A PRESENTAZIONE APE (Aggiornamento al 08/03/2019)

✓ N° 1 Atto di provenienza - ALL. N-ATTO DI PROPVENIENZA (Aggiornamento al 08/03/2019)

✓ N° 1 Planimetrie catastali - ALL. O -PLANIMETRIA CATASTALE AGGIORNATA (Aggiornamento al 14/03/2019)

✓ N° 1 Altri allegati - ALL. P- Valori Omi (Aggiornamento al 14/03/2019)

✓ N° 1 Altri allegati - ALL. Q- VALORI BORSINO IMMOBILIARE (Aggiornamento al 14/03/2019)

✓ N° 1 Altri allegati - ALL. R- VALORE ANNUNCIO IMMOBILIARE (Aggiornamento al 14/03/2019)

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Appartamento ad uso abitativo posto al secondo piano, con accesso da scala condominiale,

composto da quattro camere e accessori.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 129, Sub. 13, Zc. 2, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 36/2018 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Appartamento Ubicazione: Isola del Liri (FR) - VIA QUAGLIERI, piano 2

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 129, Sub.

13, Zc. 2, Categoria A4

Superficie 167,00 mq

Stato conservativo: L'appartamento si presenta in discreto stato conservativo, i pavimenti sono in ceramica, realizzati sicuramente da oltre 30 anni, in alcune stanze gli stessi presentano rigonfiamenti. Le pareti sono pitturate, nel bagno e nella cucina è presente un rivestimento con mattonelle in ceramica. Le porte interne sono in legno del tipo tamburato (alcune porte presentano distacchi degli ancoraggi sulla muratura).

Descrizione: Appartamento ad uso abitativo posto al secondo piano, con accesso da scala condominiale, composto da quattro camere e accessori.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: SI

Stato di occupazione: L'immobile risulta occupato dai debitori dal figlio e dalla madre della sig.ra **** Omissis ****, come risulta dallo stato di famiglia rilasciato dal comune di Isola del Liri in data 06-03-2019 (ALL. F)