T R I B U N A L E D I T R A P A N I

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TRIBUNALE DI TRAPANI

SEZION E EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Culcasi Madalina, nell'Esecuzione Immobiliare 123/2016 del R.G.E.

promossa da

Banca di Credito Cooperativo "Sen. Pietro Grammatico"

Codice fiscale: 00058170812 Via G. Amendola, 11/13 91027 - Paceco (TP)

contro

CASSIBA CORRADO

Codice fiscale: CSS CRD 46C31 F943E Via Ischia, 14

91100 - Valderice (TP) Nato a Noto il 31/03/1946 PARRINELLO TERESA

Codice fiscale: PRRTRS37L69L331J Via Ischia, 14

91100 - Valderice (TP) Nato a Trapani il 29/07/1937

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 3

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 4

Dati Catastali ... 5

Stato conservativo ... 5

Parti Comuni ... 5

Servitù, censo, livello, usi civici ... 5

Caratteristiche costruttive prevalenti... 6

Stato di occupazione ... 6

Provenienze Ventennali ... 6

Formalità pregiudizievoli ... 6

Normativa urbanistica ... 8

Regolarità edilizia ... 8

Vincoli od oneri condominiali ... 8

Stima / Formazione lotti ... 9

Riepilogo bando d'asta ... 12

Lotto Unico ... 12

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 123/2016 del R.G.E... 13

Lotto Unico ... 13

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 14

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INCARICO

All'udienza del 24/05/2017, il sottoscritto Arch. Culcasi Madalina, con studio in Via Libertà, 62 C.Da Nubia - 91027 - Paceco (TP), email archmadalinaculcasi@gmail.com, PEC madalinaculcasi@pec.it, Tel.

329 3572312, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 29/05/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Villetta ubicata a Trapani (TP) - Via Uscibene C.da Crocevie (Coord. Geografiche:

38°2'39"84 N 12°37'28"20 E)

DESCRIZIONE

Trattasi di villetta unifamiliare di complessivi 130 mq c.ca con pertinente terreno libero esteso per una superficie di circa 1865 mq, localizzata al confine urbano del centro di Crocevie, frazione del Comune di Valderice. L'abitazione si compone di ingresso, cucina, corridoio, tre vani, salone, soggiorno, due bagni e due verande scoperte.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

• Bene N° 1 - Villetta ubicata a Trapani (TP) - Via Uscibene C.da Crocevie

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• CASSIBA CORRADO (Proprietà 1/2) Codice fiscale: CSS CRD 46C31 F943E Via Ischia, 14

91100 - Valderice (TP) Nato a Noto il 31/03/1946

• PARRINELLO TERESA (Proprietà 1/2) Codice fiscale: PRRTRS37L69L331J Via Ischia, 14

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91100 - Valderice (TP) Nato a Trapani il 29/07/1937

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• CASSIBA CORRADO (Proprietà 1/2)

• PARRINELLO TERESA (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni

CONFINI

L'immobile confina a nord con la via Uscibene, ad est ed ovest con stradelle interpoderali e a sud con proprietà di Spezia.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 112,50 mq 130,00 mq 1,00 130,00 mq 3,00 m 0

Veranda 1 30,00 mq 30,00 mq 0,25 7,50 mq 0,00 m 0

Veranda 2 9,00 mq 9,00 mq 0,25 2,25 mq 0,00 m 0

Seminterrato 45,00 mq 52,00 mq 0,00 0,00 mq 0,00 m -1

Capannone 72,00 mq 81,00 mq 0,00 0,00 mq 0,00 m 0

Totale superficie convenzionale: 139,75 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 139,75 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Il locale seminterrato ed il capannone, in tabella indicati con coefficiente "0", sono stati realizzati in difformità rispetto alla concessione edilizia in variante n°52 del 29/09/1993 con cui il Comune di Valderice ha autorizzato la realizzazione del fabbricato, così come la realizzazione della copertura del corpo scala. Data l'insanabilità degli abusi sarà necessario procedere alla loro demolizione.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

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Periodo Proprietà Dati catastali Dal 26/07/1994 al 19/07/2017 Cassiba Corrado nato a Noto il

31/03/1946; Parrinello Teresa nata a Trapani il 29/07/1937

Catasto Fabbricati Fg. 57, Part. 573 Categoria A7 Cl.3, Cons. 6,5 vani Superficie catastale 132 mq Rendita € 671,39

Piano 0

I dati catastali corrispondono con quelli reali.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

57 573 A7 3 6,5 vani 132 mq 671,39 0

Corrispondenza catastale

Sussiste corrispondenza fra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi eccetto che per la scala di collegamento con il locale seminterrato ed il seminterrato stesso, dotato di servizio igienico, il quale non risulta nella planimetria catastale.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile si presenta in buono stato di conservazione eccetto che per alcuni degradi localizzati come la presenza di efflorescenze e distacchi dell'intonaco interno dovute alla rottura di tubature dell'impianto di riscaldamento e infiltrazioni di acqua piovana attraverso la soglia degli infissi, inoltre si è appurato, durante il sopralluogo, il dissesto della pavimentazione esterna antistante l'ingresso dell'abitazione.

PARTI COMUNI

Non vi sono parti comuni.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non si rileva alcuna servitù, censo, livello o uso civico gravante sull'immobile oggetto di pignoramento

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CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Le strutture della villetta unifamiliare si presentano in buono stato manutentivo. Le pareti interne sono rifinite con intonaco al civile. Alcuni vani presentano macchie e distacchi. La pavimentazione interna è in gres porcellanato, gli infissi sono dotati di persiane.

Attraverso il secondo ingresso si accede alla terrazza e alla scala di collegamento con il piano seminterrato, quest'ultimo si estende per circa 50 mq ed è dotato di piano cottura e servizio igienico.

Nello spazio esterno antistante il seminterrato vi è una tettoia con struttura composta da scatolari metallici e copertura con tavolato di legno.

Le pareti esterne sono intonacate di colore bianco. La pavimentazione esterna antistante il portoncino è dissestata.

Sul lato ovest del giardino è presente un capannone in struttura metallica di c.ca 70 mq.

Gli impianti sono del tipo sottotraccia. L'abitazione è dotata di impianto di riscaldamento con termosifoni alimentati a gas, stoccato nel silos presente nell'ampio giardino di pertinenza.

L'abitazione non è raggiunta dalle condotte idriche pubbliche, nè dalla pubblica fognatura, per cui l'approvvigionamento di acqua non potabile per usi domestici avviene dal pozzo (sorgente), mentre le acque reflue confluiscono nella fossa imhoff installata nel giardino e, successivamente alla depurazione, nel pozzo assorbente.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato dai debitori, sigg.ri Cassiba Corrado e Parrinello Teresa.

PROVENIENZE VENTENNALI

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Trapani aggiornate al 23/06/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Trapani il 06/08/1994

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Reg. gen. 13627 - Reg. part. 1520 Importo: € 103.291,38

A favore di Banca di Credito Cooperativo "Sen. Pietro Grammatico"

Contro CASSIBA CORRADO, PARRINELLO TERESA Rogante: Antonino Lombardo

Data: 03/08/1994 N° repertorio: 5186

• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Trapani il 10/08/1998

Contro CASSIBA CORRADO, PARRINELLO TERESA Rogante: Giacomo Cavasino

Data: 04/08/1998 N° repertorio: 22182 N° raccolta: 4072

• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Trapani il 19/01/2004

Note: Comunicazione n. 1188 del 24/06/2013 di estinzione totale dell'obbligazione avvenuta in data 25/11/2011. Cancellazione totale eseguita in data 25/06/2013 (Art. 13, comma 8- decies DL 7/2007 - Art. 40 bis D. Lgs 385/1993).

• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di Mutuo fondiario Iscritto a Trapani il 16/11/2011

Oneri di cancellazione

Con la procedura semplificata (L 40/07) è possibile cancellare l'ipoteca volontaria attraverso una comunicazione da parte del creditore agli uffici competenti senza alcun onere.

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NORMATIVA URBANISTICA

L'immobile, secondo il Piano Regolatore generale del Comune di Valderice si trova in Z.T.O. E1 - agricola.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile.

L'immobile è stato costruito, in seguito alla demolizione e ricostruzione di un preesistente fabbricato, con concessione edilizia n° 4 del 08/11/1988 e con concessione edilizia di variante n° 56 del 29/09/1993 rilasciate dal sindaco del Comune di Valderice.

L'immobile è dotato di Certificato di Agibilità n° 32 del 24/10/2007.

Si allegano alla presente copia della Concessione Edilizia di Variante e del certificato di agibilità succitati.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

In sede di sopralluogo sono state riscontrate le seguenti difformità:

- la scala di collegamento fra il 2° ingresso dell'abitazione e l'area esterna antistante il soggiorno, che si trova ad una quota inferiore rispetto a quella stradale, è stata chiusa con murature e solaio, ed in corrispondenza del pianerottolo alla quota inferiore è stata aperta una porta di collegamento con il piano seminterrato;

- il piano seminterrato, che non figura nelle planimetrie di progetto presenti presso gli uffici comunali,è un vano della superficie di circa 45 mq dotato di servizio igienico, con altezza utile inferiore a 2 m, dotato di un'ampia apertura verso lo spazio esterno ad ovest;

- nello spazio a sud del giardino è presente una capannone in struttura metallica delle dimensioni 6x12 m c.ca.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

In esito di un attento studio degli atti di causa e dei documenti in essi riportati, tenuto altresì conto di quanto emerso nel corso delle operazioni peritali con riguardo ai rilievi tecnici e alle verifiche urbanistiche-catastali, in riferimento ai termini e alle specifiche richieste del quesito formulato dalla S.V.I., lo scrivente ritiene si possa procedere alla vendita in un unico lotto.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Trattasi di villetta unifamiliare di complessivi 130 mq c.ca con pertinente terreno libero esteso per una superficie di circa 1865 mq, localizzata al confine urbano del centro di Crocevie, frazione del Comune di Valderice. L'abitazione si compone di ingresso, cucina, corridoio, tre vani, salone, soggiorno, due bagni e due verande scoperte.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 57, Part. 573, Categoria A7 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 118.787,50

Il metodo di stima adottato, per la determinazione dei valori di mercato dei beni immobili, è quello comparativo per punti di merito.

L'aspetto economico preso in considerazione è quello del più probabile valore di mercato, cautelativamente assunto, e ricercato mediante il criterio di stima per confronto diretto, ricercati su base comparativa, mirando innanzitutto a determinare il valore ordinario dei beni in oggetto e cioè il più probabile valore di mercato degli immobili supposti in condizioni normali.

La definizione di valore di mercato adottata è conforme agli standard internazionali ed europei fissati da IVSC (International Valuation Standard Committee) contenuti nel Read Book di RICS, dove il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale, alla data di riferimento della valutazione, un determinato immobile dovrebbe essere scambiato, dopo un adeguato periodo di commercializzazione, in una transazione tra due soggetti (compratore e venditore) bene informati e non vincolati da particolari rapporti, interessati alla transazione ed entrambi in grado di assumere le decisioni con eguale capacità e senza alcuna costrizione.

I dati elementari assunti per la stima sono stati accuratamente vagliati alla luce del principio di ordinarietà. Il metodo di stima adottato è quello pluriparametrico per punti di merito, postulando la natura del prezzo immobiliare quale funzione di una serie di caratteristiche definite (intrinseche, estrinseche, tecnologiche e produttive) che agisce tramite l'esplicitazione del contributo delle singole caratteristiche nella formazione del valore, basandomi su aggiustamenti sistematici dei prezzi di mercato rilevati in relazione alle caratteristiche del bene oggetto di stima; tale metodo non presenta il limite che solitamente caratterizza i procedimenti pluriparametrici, cioè l'assenza di vincoli circa il numero degli elementi che devono costituire il campione di raffronto.

Le fasi di stima hanno interessato la valutazione dei singoli punti di merito del bene, determinati per confronto con l'immobile di riferimento, corrispondente a quello che ha fatto registrare il prezzo di compravendita più elevato; questo perchè si assume che tale immobile possieda tutte le caratteristiche che determinano il valore immobiliare al massimo grado in quel determinato contesto.

Successivamente si è proceduto alla rilevazione delle caratteristiche dell'immobile suddividendole in:

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- caratteristiche posizionali intrinseche;

- caratteristiche posizionali estrinseche;

- caratteristiche intrinseche o tecnologiche (qualità edilizia);

- caratteristiche produttive.

Una volta rilevate le caratteristiche del bene da stimare e di quello di riferimento, si sono attribuite all'immobile oggetto di stima i punti di merito (Kì) riguardo al bene di riferimento con la funzione di apportare i necessari correttivi al prezzo di mercato unitario, in funzione delle caratteristiche rilevate.

Il valore di mercato sarà così pari a Vmax * Ki dove Ki rappresenta la sommatoria dei punti di merito attribuiti al bene oggetto di stima.

Per quanto sopra ed in conformità al criterio adottato, la sottoscritta ha eseguito un'accurata indagine di mercato, sia nelle zone in cui sono posti gli immobili che in altre ad esse assimilabili, al fine di reperire valori attendibili, realmente praticati nel corso di compravendite di beni aventi caratteristiche sia estriseche che intriseche similari a quelli in oggetto. Il parametro tecnico cui la stima è riferita è il metro quadrato di superficie, al più probabile valore di mercato è stato poi sottratto il costo di abbattimento delle opere abusive non sanabili rilevate in sede di sopralluogo, stimato in circa 10.000 €.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Villetta Trapani (TP) - Via Uscibene C.da Crocevie

139,75 mq 850,00 €/mq € 118.787,50 100,00 € 118.787,50

Valore di stima: € 118.787,50

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Paceco, li 25/08/2017

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Culcasi Madalina ELENCO ALLEGATI:

✓ N° 1 Visure e schede catastali - Visura catastale attuale e storica (Aggiornamento al 05/06/2017)

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✓ N° 2 Planimetrie catastali - Planimetria Catastale (Aggiornamento al 27/07/2017)

✓ N° 3 Concessione edilizia - Concessione edilizia di variante (Aggiornamento al 27/07/2017)

✓ N° 4 Tavola del progetto - Elaborati grafici di progetto (Aggiornamento al 27/07/2017)

✓ N° 5 Altri allegati - Perizia giurata (Aggiornamento al 27/07/2017)

✓ N° 6 Certificato di agibilità / abitabilità (Aggiornamento al 27/07/2017)

✓ N° 7 Altri allegati - Ispezione ipotecaria (Aggiornamento al 27/07/2017)

✓ N° 8 Foto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 27/07/2017)

✓ N° 9 Altri allegati - Verbale sopralluogo (Aggiornamento al 27/07/2017)

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Trattasi di villetta unifamiliare di complessivi 130 mq c.ca con pertinente terreno libero esteso per una superficie di circa 1865 mq, localizzata al confine urbano del centro di Crocevie, frazione del Comune di Valderice. L'abitazione si compone di ingresso, cucina, corridoio, tre

vani, salone, soggiorno, due bagni e due verande scoperte.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 57, Part. 573, Categoria A7 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile, secondo il Piano Regolatore generale del Comune di Valderice si trova in Z.T.O. E1 - agricola.

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 123/2016 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Villetta Ubicazione: Trapani (TP) - Via Uscibene C.da Crocevie

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Villetta

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 57, Part. 573, Categoria A7

Superficie 139,75 mq

Stato conservativo: L'immobile si presenta in buono stato di conservazione eccetto che per alcuni degradi localizzati come la presenza di efflorescenze e distacchi dell'intonaco interno dovute alla rottura di tubature dell'impianto di riscaldamento e infiltrazioni di acqua piovana attraverso la soglia degli infissi, inoltre si è appurato, durante il sopralluogo, il dissesto della pavimentazione esterna antistante l'ingresso dell'abitazione.

Descrizione: Trattasi di villetta unifamiliare di complessivi 130 mq c.ca con pertinente terreno libero esteso per una superficie di circa 1865 mq, localizzata al confine urbano del centro di Crocevie, frazione del Comune di Valderice. L'abitazione si compone di ingresso, cucina, corridoio, tre vani, salone, soggiorno, due bagni e due verande scoperte.

Vendita soggetta a IVA: NO

Stato di occupazione: L'immobile risulta occupato dai debitori, sigg.ri Cassiba Corrado e Parrinello Teresa.

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di Mutuo fondiario Iscritto a Trapani il 16/11/2011