allegato “RTI”
COMUNE DI TREVIGLIO
Provincia di Bergamo
OGGETTO:
Relazione Tecnica Illustrativa
PIANO ATTUATIVO IN VARIANTE AL PGT
Ambito di Progettazione Unitaria 10: ex Foro Boario
PROPRIETARIO
COMUNE DI TREVIGLIO
PROPONENTE - ATTUATORE
IMMOBILIARE OSSIDIANA SRL
Sommario
INQUADRAMENTO TERRITORIALE DEL COMUNE DI TREVIGLIO ... 4
INQUADRAMENTO TERRITORIALE DELL’AMBITO DI PA ... 4
INQUADRAMENTO URBANISTICO DELL’AMBITO DI PA ... 5
PROPRIETA’ ... 7
UBICAZIONE ... 7
VINCOLI... 7
CONTENUTI DELLA PROPOSTA DI PA. ... 8
A) DESCRIZIONE DEL PIANO – CAPACITA’ EDIFICATORIE E DESTINAZIONI FUNZIONALI ... 10
B) DESCRIZIONE DEL PIANO - DOTAZIONI DI AREE A SERVIZI ... 11
C) INTERVENTI URBANIZZATIVI PREVISTI DAL PIANO ... 12
D) SCOMPUTO ONERI DI URBANIZZAZIONE ... 13
E) CARATTERISTICHE DI QUALITA’ PROGETTUALE ED ARCHITETTONICA ... 15
F) SUPERFICIE DRENANTE ... 15
PROFILI DI VARIANTE URBANISTICA ... 18
VERIFICA OSSERVAZIONI E CONTRIBUTI FORMULATI IN SEDE DI CONFERENZA VAS ... 19
Parere ARPA ... 20
Vincoli: fascia di rispetto della Roggia Castalda... 20
Scarichi ... 20
Viabilità e traffico indotto ... 21
Rumore ... 21
Aree verdi permeabili ...22
Colonnine di ricarica per auto elettriche ...23
Conclusioni ...23
Parere ATS ... 24
Consumo di suolo – sistema del verde urbano, della naturalità e salvaguardia ambientale ... 24
Radon ... 24
Inquinamento luminoso ... 24
Paesaggio ...24
Produzione e gestione di rifiuti ...25
Mobilità e traffico ...25
Zonizzazione ...26
Parere PROVINCIA DI BERGAMO ... 26
acque e sottoservizi ... 27
gestione rifiuti... 27
aria ...27
natura, paesaggio, biodiversità ...28
Parere SOPRINTENDENZA ... 28
QUADRO ECONOMICO ... 29
INQUADRAMENTO TERRITORIALE DEL COMUNE DI TREVIGLIO Il territorio comunale di Treviglio, sito nella
parte sud-occidentale della Provincia di Bergamo, dista circa 20 km dal capoluogo di provincia.
Il centro abitato si colloca, per la maggior parte, nella zona centro-meridionale del territorio.
La zona a preminente destinazione produttiva si colloca, in prevalenza, nella parte meridionale del territorio comunale. Il centro urbano è invece caratterizzato da una forte commistione di destinazioni residenziali e terziarie.
Il centro abitato è lambito da un sistema di
viabilità primaria costituito dalla SS42, la SS11 e l'autostrada BRE.BE.MI. Ulteriormente il territorio comunale è servito dalle linee ferroviarie Treviglio-Bergamo e Milano-Brescia.
Sotto il profilo della strumentazione urbanistica comunale, si rileva che il Comune è dotato di Piano di Governo del Territorio, definitivamente approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 12 del 07.02.2012, divenuto esecutivo con la pubblicazione sul BURL n. 22 del 30.05.2012, Serie Inserzioni e Concorsi. Il PGT è stato poi oggetto di successive varianti di cui l'ultima approvata è la n. 7.
INQUADRAMENTO TERRITORIALE DELL’AMBITO DI PA L'area oggetto della presente proposta di
Piano Attuativo in variante al PGT (di seguito solo PA) è posta in largo La Marmora all'intersezione delle strade denominate Via Merisi e via Pasteur ed è nota come area "ex Foro Boario".
Il presente PA, predisposto in variante alle previsioni del vigente Piano delle Regole del PGT, costituisce strumento idoneo per la concreta attuazione degli obiettivi di sviluppo urbanistico e di valorizzazione urbana, territoriale ed ambientale declinati nel vigente Piano delle Regole del PGT, rappresentandone, dunque, la concreta e
Estratto ortofoto (fonte: Google maps)
Estratto corografia
puntuale declinazione operativa, nonché negli strumenti di pianificazione e programmazione approvati dall’Amministrazione comunale, con l’introduzione di una variante che ha le seguenti finalità:
- modificare l’articolazione funzionale delle destinazioni d’uso, con l’eliminazione della destinazione d’uso residenziale e l’inserimento della previsione di un distributore di carburanti;
- ridurre la capacità edificatoria complessiva.
Obiettivo finale del progetto di PA è la realizzazione di un nuovo complesso polifunzionale a destinazione terziaria-commerciale/direzionale/ricettiva e per servizi pubblici, nella quale collocare plurime nuove attività commerciali di media struttura di vendita di tipo 2, con una superficie di vendita complessiva del comparto non superiore a 2.500 mq. Il presente progetto di PA prevede altresì la collocazione di un distributore di carburanti articolato su 8 linee di servizio.
L'area oggetto di pianificazione ha un'estensione territoriale pari a mq 12.802,68, nel quale troveranno collocazione nuove edificazioni per attività terziari, per servizi pubblici e per servizi della viabilità.
INQUADRAMENTO URBANISTICO DELL’AMBITO DI PA Premesso quanto sopra, si illustrano, qui di
seguito, le caratteristiche (morfologiche, dimensionali e localizzative) che contraddistinguono il comparto d’intervento, oggetto dell’odierna proposta di PA, complessivamente finalizzata – come meglio verrà dimostrato in seguito - a pervenire alla riqualificazione del tessuto urbanistico, edilizio ed ambientale di questa porzione di territorio comunale, rimarcando, altresì, che l’odierna proposta di PA è stata predisposta in variante al PGT e in conformità ai disposti contenuti nella LR 12/2005 e s.m.i..
AMBITI DI PROGETTAZIONE UNITARIA AMBITO 10: EX FORO BOARIO
Trattasi di area posta nel comparto sud-
orientale del territorio comunale, sulla quale insiste un piccolo edificio di cui se ne prevede la demolizione, e per la quale il PGT prevede la realizzazione di nuove edificazioni a destinazione residenziale (R). Sono inoltre ammesse utilizzazioni per servizi e attrezzature pubbliche (S) o per attrezzature turistico/ricettive (Pr) o per esercizi commerciali al minuto, di somministrazione di alimenti e bevande (Pc) fino alla media struttura di vendita di tipo 2, utilizzazioni produttivo-direzionali (Pd) o artigianato di servizio (Pi).
Estratto PdR PGT – Ambito 10
L’ambito ha una superficie territoriale reale di mq 12.802,68 e confina a nord e sud-ovest con la viabilità comunale, ad est e sud con le aree degli impianti sportivi comunali di via Pasteur.
Il PGT prevede, quale obbligo a carico dell’ambito d'intervento, il reperimento delle aree per servizi pubblici (standard urbanistico) in ragione del 100% della SLP di progetto, di cui almeno il 50% a parcheggio.
Il PGT vigente, attribuisce al comparto le seguenti capacità edificatorie:
Ambito 10
Sup 8.900 mq
H 15 m – 4 piani fuori terra più sottotetto abitabile
Rc 60%
destinazioni d'uso
La categoria di utilizzazione ammessa è quella residenziale (R). Sono inoltre ammesse utilizzazioni per servizi e attrezzature pubbliche (S) o per attrezzature turistico/ricettive (Pr) o per esercizi commerciali al minuto, di somministrazione di alimenti e bevande (Pc) fino alla media struttura di vendita di tipo 2, utilizzazioni produttivo-direzionali (Pd) o artigianato di servizio (Pi).
La variante al PGT correlata al presente progetto di PA prevede di ridefinire i parametri urbanistici sopra elencati prevedendo la seguente riduzione di capacità edificatoria e articolazione delle destinazioni d’uso:
Sup 4.044 mq
H 10 m – 2 piani fuori terra
Rc 60%
destinazioni d'uso
La categoria di utilizzazione principale ammessa è quella del settore commerciale (Pc) per esercizi commerciali al minuto, di somministrazione di alimenti e bevande fino alla Media Struttura di Vendita tipo 2 (incluso bar e ristoranti) – direzionale (Pd) – attrezzature turistico/ricettive (Pr) o (Pc) – artigianato di servizio (Pi) – per servizi pubblici (S) e servizi per la viabilità (distributore di carburanti).
Sono attivabili Medie Strutture Vendita di Tipo 2, anche organizzate in reparti. Le medie strutture di vendita possono essere più di una mentre la superficie di vendita massima nel comparto non potrà eccedere il limite di 2.500 mq. Non vi sono limitazioni alle Sv per categorie merceologiche.
E’ altresì attivabile un distributore di carburanti articolato anche su plurime linee di servizio.
Allo scopo di fornire tutti gli elementi utili ad una completa e puntuale lettura delle caratteristiche planivolumetriche, dimensionali ed architettoniche del presente progetto di PA, le note qui di seguito riportate costituiscono il necessario compendio a quanto ulteriormente specificato negli elaborati grafici di progetto.
PROPRIETA’
L’ambito di intervento, oggetto della presente proposta di PA, risulta attualmente di proprietà del Comune di Treviglio ed è stato oggetto di assegnazione all'attuale soggetto Proponente ed Attuatore Immobiliare Ossidiana S.r.l., a seguito di espletamento di procedura di alienazione mediante gara ufficiosa aggiudicata definitivamente con determinazione dirigenziale n. 192 del 23.03.2015 a favore dell'odierna proponente soc.
Immobiliare Ossidiana S.r.l..
La proposta di PA viene presentata dall'attuale soggetto Proponente ed Attuatore in sostituzione al Piano Attuativo approvato con deliberazione della Giunta Comunale n. 114 del 30.09.2015, oggetto di impugnativa al TAR.
L'area costituente il Piano Attutivo è identificata catastalmente nei termini che seguono:
fg. mapp. descrizione superficie catastale
9 4768 ente urbano ha 00.96.30
9 17563 S.I.A. ha 00.30.81
porzione di roggia demaniale
totale
ha 01.27.11 oltre al sedime della
roggia
UBICAZIONE
L'area oggetto di intervento si colloca nel quadrante sud-orientale del territorio comunale di Treviglio e si inserisce in ambito giù urbanizzato a prevalente carattere terziario e residenziale consolidati.
La rotatoria di Largo La Marmora, che raccorda la viabilità delle vie Piave- De Amicis-Pasteur-Merisi-IV Novembre-XXIV Maggio, rappresenta un importante snodo viario della prima circonvallazione del centro urbano.
Catastalmente l’area è identificata al Comune Censuario di Treviglio, Catasto Terreni, foglio 9 mappali n. 4768 e 17563. Risulta interno al perimetro anche un tratto di sedime di roggia demaniale di proprietà Comunale che non può essere oggetto di sdemanializzazione ed alienazione e rimarrà quindi nella proprietà del Comune di Treviglio. Detta area viene però messa a disposizione per uso parcheggi e viabilità a servizio del comparto.
VINCOLI
L'area oggetto di intervento non è soggetta ad alcun tipo di vincolo di natura paesaggistico, ambientale, storico, architettonico, culturale, archeologico e idrogeologico fatta eccezione per quanto formulato dalla
Estratto mappa catastale
Soprintendenza per i Beni e le Attività culturali in data 19.03.2013, prot. n. MBAC-DR-LOM TUTBAP0003338 in merito alla casa del custode per la quale è prescritto il recupero delle cornici intorno alle aperture e i parapetti della terrazza.
Sul limite ovest e sud del comparto è presente il corso d’acqua intubato della Roggia Castalda (appartenente al Reticolo Idrico Minore delle Rogge, di proprietà Comunale), per il quale viene assicurato il mantenimento di una fascia di rispetto di 5 m all’interno della quale non si prevede di realizzare edifici. Al fine di definire esattamente il sedime del corso d’acqua intubato, si è provveduto ad integrare il rilievo dell’area con il rilievo anche del sedime di detta Roggia. Gli elaborati progettuali del PA sono stati quindi aggiornati con l’inserimento del corretto sedime della Roggia e della conseguente relativa fascia di rispetto.
CONTENUTI DELLA PROPOSTA DI PA.
Nella precedente parte della presente relazione sono state già accennate le finalità sottese alla proposta in esame con riferimento gli interventi di riqualificazione ambientale e di valorizzazione urbanistica e territoriale, da approvarsi in variante alle previsioni del vigente PGT.
Il progetto di PA, cui la presente si riferisce, è stato aggiornato recependo le indicazioni/osservazioni formulate da ARPA, ATS, Provincia di Bergamo e Soprintendenza in sede di valutazione di assoggettamento a VAS della procedura di variante al PGT.
Nel complesso, il PA de quo persegue le seguenti finalità:
Nuove edificazioni terziarie e per servizi: il progetto prevede di destinare il comparto alla realizzazione di nuove edificazioni private a destinazione terziaria commerciale/direzionale/
ricettiva, artigianale di servizio, per servizi pubblici e per servizi della viabilità, con assegnazione di una capacità edificatoria di 4.044 mq di Sup (< 8.900 mq previsti dal PdR).
La capacità edificatoria assegnata al comparto discende dalle specifiche previsioni dell’art. 24.10 delle NTA del Piano delle Regole del PGT e risulta fortemente ridotta rispetto alla capacità edificatoria massima consentita dal PGT.
Il compendio immobiliare si sviluppa su una superficie territoriale di 12.802,68 mq, di cui:
mq 8.466,59 da mantenere in proprietà privata libera da vincoli
mq 179,97 da mantenere in proprietà all’Amministrazione comunale ma con diritto di uso di soprassuolo a favore dell’Attuatore (area sopra Roggia ad uso parcheggio pertinenziale)
Planimetria di progetto – Ambito 10
mq 147,43 da mantenere in proprietà all’Amministrazione comunale ad uso pubblico (viabilità sopra Roggia)
mq 3.377,70 da mantenere in proprietà privata asservita ad uso pubblico (parcheggio uso pubblico) mq 407,99 da cede all’Amministrazione comunale (spazio polifunzionale e relativi parcheggi
pertinenziali)
mq 223,00 da mantenere in proprietà all’Amministrazione comunale (zona verde campi tennis)
Il progetto prevede di insediare le seguenti attività e servizi:
- nuove medie strutture di vendita di tipo 1 (Sv 250-600 mq) e tipo 2 (Sv 601-2500), con Sv massima nel comparto non superiore a 2.500 mq;
- nuovo distributore di carburanti con Sc di 440 mq ed SLP di 40 mq;
- nuovo spazio di ristorazione con superficie di somministrazione > 100 mq;
- nuovo spazio polifunzionale per servizi comunali (non costituente SLP) da cedere all’Amministrazione comunale (mq 300).
Opere di urbanizzazione primaria interne al comparto: il progetto prevede la realizzazione, con oneri a totale carico del Proponente – Attuatore e a scomputo degli oneri di urbanizzazione, delle opere di urbanizzazione di pertinenza di comparto per la formazione di marciapiedi, strade, parcheggi e verde pubblico.
Opere di urbanizzazione esterne al comparto: il progetto prevede la realizzazione, con oneri a totale carico del Proponente – Attuatore e a scomputo degli oneri di urbanizzazione, delle opere di urbanizzazione esterne al comparto relative all'adeguamento della viabilità di Largo La Marmora e agli interventi di adeguamento dell'impianto semaforico di via Piave / via Locatelli.
Opere di urbanizzazione secondaria interne al comparto: il progetto prevede la realizzazione, con oneri a totale carico del Proponente – Attuatore e a scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria e computato come dotazione di standard, di uno spazio polifunzionale per servizi comunali da cedere al Comune unitamente a n. 8 posti auto esclusivi. Lo spazio è previsto in consegna completo di finiture e impianti come da specifico Capitolato Esecutivo allegato al progetto di PA (All. CAE).
Ciò posto, di seguito, si procederà a descrivere, nel dettaglio, le previsioni in cui si articola la proposta di PA, specificando, altresì, gli interventi urbanizzativi e il corredo economico previsti a supporto della proposta medesima.
È peraltro doveroso rimarcare che l’attuazione del presente PA è in variante al PGT vigente, così come risultante dalla variante 5 approvata con deliberazione del Consiglio Comunale n. 29-30 del 29.04.2015, divenuta esecutiva con la pubblicazione sul BURL n. 30 del 22.07.2015 Serie Avvisi e Concorsi, per i seguenti aspetti:
- modifica dell’articolazione funzionale delle destinazioni d’uso, con l’eliminazione della destinazione d’uso residenziale.
- ridurre la capacità edificatoria complessiva.
A) DESCRIZIONE DEL PIANO – CAPACITA’ EDIFICATORIE E DESTINAZIONI FUNZIONALI
La proposta di PA prevede, a fronte della destinazione all’edificazione privata dell’area dell’Ambito 10, la cessione al Comune di Treviglio delle aree da destinare a standard urbanistico ed opere di urbanizzazione.
Relativamente all’ambito 10 di intervento, la proposta di PA prevede l’assegnazione delle seguenti potenzialità edificatorie:
Sup ... mq 4.044,00
H massima all’intradosso trave copertura ... m 10,00 – 2 piani fuori terra
Destinazioni d'uso ... La categoria di utilizzazione principale ammessa è quella del settore commerciale (Pc) per esercizi commerciali al minuto, di somministrazione di alimenti e bevande fino alla Media Struttura di Vendita tipo 2 (incluso bar e ristoranti) – direzionale (Pd) – attrezzature turistico/ricettive (Pr) o (Pc) – artigianato di servizio (Pi) – per servizi pubblici (S) e servizi per la viabilità (distributore di carburanti).
Sono attivabili Medie Strutture Vendita di Tipo 2, anche organizzate in reparti. Le medie strutture di vendita possono essere più di una mentre la superficie di vendita massima nel comparto non potrà eccedere il limite di 2.500 mq. Non vi sono limitazioni alle Sv per categorie merceologiche.
E’ altresì attivabile un distributore di carburanti articolato anche su plurime linee di servizio con Sc di 440 mq e 40 mq di SLP per il chiosco di servizio.
Il conferimento al sito della destinazione terziaria e per servizi è del tutto coerente con il contesto presente al contorno dell’ambito di intervento, che risulta essere già interamente urbanizzato, nonché caratterizzato da preesistenti insediamenti a destinazione residenziale, terziaria e per servizi consolidati.
Complessivamente, dunque, la proposta di PA prevede l’allocazione di funzioni decisamente e del tutto coerente sia con il contesto di riferimento, sia con la maglia infrastrutturale presente al contorno, garantendo, in tal modo, il raggiungimento di preminenti obiettivi di corretto inserimento e di armonico sviluppo dell’intero quadrante territoriale di riferimento.
Il progetto di PA prevede altresì, rispondendo a specifica esigenze dell'Amministrazione comunale, la cessione di un ufficio della superficie di mq 300, oltre a n. 8 posti auto pertinenziali, da destinare a servizio polifunzionale per servizi comunali.
B) DESCRIZIONE DEL PIANO - DOTAZIONI DI AREE A SERVIZI Esaminate, nel paragrafo che precede, le potenzialità
edificatorie e le funzioni dedotte dalla proposta di PA relativamente all’ambito di intervento, si procede, qui di seguito, ad illustrare – rispetto al fabbisogno generato dagli interventi in previsione – la dotazione di standard urbanistici reperita, onde attestare la complessiva coerenza del Piano rispetto alle previsioni al riguardo declinate dall’Amministrazione comunale di Treviglio nel proprio Piano delle Regole del PGT.
Sul punto, si rileva che il fabbisogno di standard viene calcolato rispetto all’effettivo carico urbanistico indotto dalle nuove previsioni edificatorie dell’Ambito 10, atteso che, come dianzi già precisato, la proposta di PA
prevede l'assegnazione di una capacità edificatoria ridotta rispetto a quanto previsto dal PGT.
Dotazione di standard da PGT
Fabbisogno di standard indotto dalle nuove previsioni edificatorie a destinazione terziaria:
- Sup in progetto mq 4.044,00
- dotazione aree a standard dovuta (100% Sup) mq 4.044,00
Di cui: minimo a parcheggio (50%): mq 2.022,00
============
Totale standard da reperire mq 4.044,00
Dotazione di standard reperita dal PA:
- parcheggi pubblici (di cui 135,60 mq su sedime roggia) mq 3.326,32 (> 2.022,00) - verde pubblico (di cui 112,65 mq su sedime roggia) mq 197,33
- Spazio Polifunzionale Servizi Comunali mq 300,00
- area lato ovest campi da tennis (di cui 13,77 mq su sedime roggia) mq 223,00
=============
Totale standard reperito mq 4.046,64
standard reperito mq 4.046,64 > standard prescritto mq 4.044,00
Conseguentemente si dà atto che tutto lo standard indotto viene reperito nel comparto e non necessita provvedere alla monetizzazione.
Dotazione di parcheggi pertinenziali da PGT
Fabbisogno di parcheggi pertinenziali indotto dalle nuove previsioni edificatorie a destinazione terziaria:
Dotazione aree per servizi
U.I. destinazione d'uso SLP Sv S.somm
parcheggio pertinenziale
parametro totale quota
monetizzabile monetizzabile
1
esercizi pubblici (Sup.
somministrazione > 100 mq)
600,00 500,00 100%
Sup.somm. 500,00
100% della quota eccedente 1mq/10mc (2)
320,00
2 commerciale - MSV 2 (Sv
601-2500 mq) 1.803,00 1.300,00 100% Sv (1) 1.300,00 -
3 commerciale - MSV 1 (Sv
250-600 mq) 701,00 600,00 100% Sv (1) 600,00 -
4 commerciale - MSV 1 (Sv
250-600 mq) 900,00 600,00 100% Sv (1) 600,00 -
5 servizi per la viabilità 40,00 1 mq / 10 mc
(vol=SLPx3) 12,00 -
sommano 4.044,00 2.500,00 500,00 3.012,00 320,00
(1) Comunque in misura non inferiore a 1 mq / 10 mc (L. 122/1989);
(2) Qualora sia dimostrata una sufficiente dotazione di parcheggi in prossimità dell’insediamento;
Dotazione di parcheggi pertinenziali reperiti dal PA:
- parcheggio pertinenziale in proprietà mq 2.841,32
- parcheggio pertinenziale in diritto d'uso di soprassuolo (area roggia) mq 179,34
=============
Totale parcheggi pertinenziali reperito mq 3.020,66 (> 3.012,00)
Parcheggio reperito mq 3.020,66 > parcheggio prescritto mq 3.012,00
Conseguentemente si dà atto che tutta la dotazione di parcheggio pertinenziale prescritta viene reperita nel comparto e, conseguentemente, non è necessario procedere alla monetizzazione.
C) INTERVENTI URBANIZZATIVI PREVISTI DAL PIANO
Il PA prevede la realizzazione, a cura e spese delle proponenti, di tutte le opere necessarie a garantire la corretta ed adeguata urbanizzazione del comparto.
Il valore complessivo di tali opere viene stimato in circa € 733.200,00, oltre IVA e spese tecniche, come da allegata stima, per complessivi € 900.000,00.
Le opere di urbanizzazione da realizzare a carico del presente progetto di PA risultano essere:
a) Parcheggio pubblico: trattasi della realizzazione completa delle aree a parcheggio pubblico poste lungo le strade di accesso al comparto con dotazioni segnaletiche e di illuminazione pubblica;
b) Reti di servizi: trattasi della realizzazione, in coordinamento con gli enti gestori, delle reti di servizi per acqua, energia elettrica, gas metano, telecomunicazioni, fognature ed allacci;
c) Adeguamento viabilità esterna: trattasi della realizzazione degli interventi di modifica ed adeguamento della viabilità esterna al comparto consistenti in: interventi di modifica della viabilità di largo La Marmora e interventi di adeguamento dell'impianto semaforico di via Piave / via Locatelli
Il progetto di PA prevede altresì, rispondendo a specifica esigenze dell'Amministrazione comunale, la cessione di un ufficio della superficie di mq 300, oltre a n. 8 posti auto riservati, da destinare a Spazio polivalente per servizi comunali.
Il costo di realizzazione di detto ufficio, come da capitolato esecutivo allegato (All. CEU), comprensivo dell'incidenza della spese tecniche, ammonta ad € 450.000,00 (= 300 mq x 1.500 €/mq), oltre IVA se dovuta, che costituisce quindi il prezzo di cessione all'Amministrazione comunale.
Il prezzo di cessione dei posti auto riservati viene invece stimato in 4.000 €/posto auto per un valore complessivo di € 32.000,00 (= 8 p.a. x 4.000 €/p.a.), oltre IVA se dovuta.
Riepilogando, il prezzo di cessione dell'ufficio e dei posti auto riservati, ammonta dunque ad € 482.000,00 oltre IVA se dovuta.
A carico del soggetto Attuatore rimane anche l'onere della manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere di urbanizzazione e per servizi pubblici realizzati all'interno del PA (con la sola esclusione dello Spazio Polifunzionale per servizi comunali e relative pertinenze).
In sede istruttoria il Comando di Polizia Locale ha formulato una serie di osservazioni e prescrizioni di dettaglio sulla segnaletica e la viabilità del comparto che saranno puntualmente recepite in sede di progettazione esecutiva delle opere di urbanizzazione.
D) SCOMPUTO ONERI DI URBANIZZAZIONE
Come testé evidenziato, la proponente si impegna a realizzare, a propria cura e spese, le opere di urbanizzazione primaria interne al comparto, descritte al punto precedente, il cui valore ammonta a complessivi € 733.200,00, oltre IVA e spese tecniche.
Complessivamente, il contributo di concessione, di cui all’art. 16 del DPR 380/2001 e art. 43 della L.R. 12/2005, commisurato alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e al costo di costruzione per le edificazioni previste nel PA, ammonta a € 912.708,72, così determinato:
Sup nuovo edificato terziario: mq 4.044,00
Superficie coperta pensiline distributore carburanti: mq 400,00 oneri di urbanizzazione primaria
mq (4.044,00 + 400,00) x 96,22 €/mq = € 427.601,68
oneri di urbanizzazione secondaria
mq (4.044,00 + 400,00) x 44,16 €/mq = € 196.247,04
costo di costruzione (stima)
mq (4.044,00 + 400,00) x 650,00 €/mq x 10%= € 288.860,00
============
Totale contributo di costruzione a destinazione produttiva € 912.708,72
Ciò posto, si dà atto che il soggetto Proponente-Attuatore provvede alla realizzazione – a propria cura e spese – delle opere di urbanizzazione interne ed esterne al comparto per un importo stimato di € 733.200,00, oltre IVA e spese tecniche.
Conseguentemente, si dà atto che, essendo il valore delle opere di urbanizzazione previste dal PA (pari ad € 733.200,00) superiori all’importo degli oneri di urbanizzazione primaria a tale titolo dovuti (pari ad € 427.601,68), il PA, in applicazione a quanto previsto dall’art. 16, comma 2, del citato DPR 380/2001 e dall’art.
45 della LR 12/2005, prevede lo scomputo totale dei medesimi, salvo verifica del conguaglio.1
In via generale resta inteso che ove, a consuntivo, si verificasse che l’ammontare delle opere di urbanizzazione realizzate fosse inferiore all’importo dell’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria stabiliti dal Comune alla data di rilascio dei singoli permessi di costruire, o di deposito delle DIA, il Proponente-Attuatore si impegna a corrispondere all'Ente la differenza.
Per quanto concerne gli oneri di urbanizzazione secondaria, in conformità a quanto disposto dall’art. 44, comma 4, della LR 12/2005 (in base al quale “Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi alle seguenti opere: asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo e strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo, mercati di quartiere, presidi per la sicurezza pubblica, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie, cimiteri”), il presente progetto, anche al fine di corrispondere, in termini favorevoli, ad un bisogno in tal senso espresso dall’Amministrazione comunale, prevede di mettere a disposizione dell’Ente idonei spazi, da reperirsi all’interno del complesso polifunzionale in progetto, da destinare a Spazio Polifunzionale per servizi comunali.
Nel dettaglio, è quindi prevista la cessione da parte della proponente al Comune di Treviglio di spazi destinati ad uffici pubblici aventi SLP complessiva di mq 300,00, il cui costo di realizzazione, come indicato in precedenza ammonta ad € 450.000,00 (= mq 300,00 x €/mq 1.500,00) oltre ad € 32.000,00 per n. 8 posti auto riservati (= n. 8 p.a. x 4.000 €/p.a.), per un valore complessivo di € 482.000,00 oltre IVA se dovuta.
Ciò posto, si rileva che gli oneri di urbanizzazione secondaria correlati all’intervento, calcolati secondo le tariffe vigenti in Comune di Treviglio, ammontano complessivamente ad € 178.583,04.
Conseguentemente, ed atteso che il valore degli spazi ceduti all’Ente a titolo di interventi urbanizzativi secondari (pari ad € 485.000,00 oltre IVA se dovuta) è superiore agli oneri secondari a tale titolo dovuti (pari ad € 196.247,04), si dà atto che la proponente, in applicazione a quanto previsto dall’art. 45 della LR 12/2005, procederà all’integrale scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria senza conguaglio.
1 Relativamente allo scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, si segnala che secondo la giurisprudenza concorde e pacifica, lo scomputo deve essere condotto unitariamente tra le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, in raffronto al totale degli oneri di urbanizzazione dovuti.
Il principio di cui sopra, peraltro, risulta confermato, dall’attuale testo dell’art. 46 (Convenzione dei piani attuativi), comma 1, lettera b), della LR n. 12/2005, e ciò a seguito dell’intervenuta abrogazione, per effetto dell'art. 21, comma 1, lett. g) della LR 5 febbraio 2010, n. 7, dell’avverbio “distintamente” che, in precedenza, obbligava ad effettuare lo scomputo, per l’appunto, distintamente, tra opere di urbanizzazione primaria ed oneri di urbanizzazione primaria, nonché tra opere di urbanizzazione secondaria ed oneri di urbanizzazione secondaria..
La quota di contributo di costruzione commisurata al costo di costruzione, da determinarsi in sede di richiesta di Permesso di Costruire o DIA mediante presentazione di specifico e dettagliato computo metrico estimativo dei costi di realizzazione delle nuove edificazioni, verrà versato con le modalità di cui all'art. 48, comma 7, della L.R. 12/2005.
E) CARATTERISTICHE DI QUALITA’ PROGETTUALE ED ARCHITETTONICA
Fornita, nei termini che precedono, la descrizione degli interventi dedotti nell’odierna proposta di PA, è possibile procedere ora con una “lettura di insieme” del Piano che si intende proporre.
Trattasi, nel complesso di un progetto coordinato ed integrato, finalizzato alla riqualificazione ed alla valorizzazione urbanistica ed ambientale dell'ambito considerato, da perseguirsi mediante il modulo della concertazione tra pubblico e privato.
Dal punto di vista delle dotazioni urbanizzative assicurate dalla proposta progettuale, si evidenzia che il PA, come dianzi evidenziato, garantisce il reperimento all’interno dell’Ambito d’intervento di significative dotazioni di aree a standard, a totale soddisfacimento delle dotazioni indotte dalle nuove edificazioni.
Oltre a ciò, devesi rilevare che, attese le peculiarità degli ambiti interessati delle nuove funzioni/edificazioni, il PA porrà particolare attenzione alle caratteristiche progettuali dei singoli insediamenti in progetto, che saranno curati al fine di assicurarne il miglior inserimento architettonico.
In particolare, i singoli progetti di dettaglio si uniformeranno ad elevati standard di qualità, idonei ad assicurare l’obiettivo di ottenere una congrua qualificazione complessiva dei nuovi insediamenti in previsione, in uno con i massimi livelli di relazione funzionale e figurativa con il contesto territoriale di riferimento, caratterizzato – come già precisato – dalla presenza di insediamenti di carattere residenziale e terziario consolidati.
Dal punto di vista impiantistico, inoltre, è prevista l’assunzione di idonee tecnologie, volte a ridurre ulteriormente l’impatto degli interventi in progetto: in particolare, verrà garantito il rispetto di quanto disposto dalla DGRL n. VIII/8745/2008 (recante: “Determinazioni in merito alle disposizioni per l’efficienza energetica in edilizia e per certificazione energetica degli edifici”), dal D.Lgs. 28/2011 (recante: "Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE"), nonché tutti gli accorgimenti idonei ad assicurare il riuso ed il risparmio della risorsa idrica (in conformità a quanto disposto dall’art. 6 del Regolamento Regionale n. 2/2006).
F) SUPERFICIE DRENANTE
Si ritiene opportuno dedicare uno specifico approfondimento al tema della superficie drenante da reperire all'interno del comparto.
Le norme tecniche di attuazione del Piano delle Regole del PGT, all'art. II.4, prescrivono che una quota del 15% della superficie d'intervento venga mantenuta scoperta e drenante adeguatamente sistemata a verde.
Le stesse norme prescrivono altresì che le superfici drenanti non possono essere ricavate in aree da adibire a percorso carrabile o posto macchina se non adeguatamente permeabili, a qualsiasi tipo di deposito, né in aree sovrastanti ambienti interrati e seminterrati a qualsiasi uso adibiti.
Per i piani attuativi il computo della superficie scoperta e drenante, deve essere calcolato con riferimento all’intera area interessata. Per tali casi, nella progettazione esecutiva, si dovrà avere cura di distribuire il più omogeneamente possibile tale superficie nei singoli lotti.
Il progetto di PA si è quindi fatto carico di provvedere a
studiare un'adeguata sistemazione delle aree scoperte che garantisse il raggiungimento dell'obiettivo prefissato dalle suddette norme del PdR (superficie drenante prescritta pari a 1.920,43 mq = 12.802,68 mq x 15%).
In relazione alle esigenze del progetto e recependo le richieste di ARPA e ATS in sede di conferenza VAS, si è cercato di massimizzare le aree a verde profondo avendo accortezza di distribuire dette aree in modo quanto più possibile omogeneo sull'intera estensione del PA.
Le aree a verde profondo individuate all'interno del comparto, ammontanti a 2.305,80 mq, soddisfano il 18,01%
della dotazione di aree drenanti e risultano quindi già soddisfatte.
Per migliorare ulteriormente la distribuzione delle superfici drenanti, si è quindi ritenuto di realizzare alcune pavimentazioni con un sistema di pavimentazione drenante, che fosse in grado di soddisfare adeguatamente tale requisito.
Schema superfici drenanti
Applicando l'esperienza pratica acquisita e già sviluppata in altri interventi, si è deciso di optare per la mediante la realizzazione di una pavimentazione con calcestruzzo drenante tipo “i.dro DRAIN” della Italcementi che assicura un grado di permeabilità persino superiore a quello del terreno naturale. La scelta della pavimentazione in calcestruzzo drenante consente di ottenere una superficie drenante che mantiene anche le caratteristiche di resistenza e durabilità non inferiore a quelle delle tradizionali pavimentazioni in asfalto.
Il progetto di PA si è quindi fatto carico di provvedere a studiare un'adeguata sistemazione delle aree scoperte che garantisse il raggiungimento dell'obiettivo prefissato dalle suddette norme del PGT prevedendo di reperire una superficie drenante di 3.101,00 mq (di cui mq 2.305,80 a verde profondo e mq 795,20 in cls drenante), superiore alla dotazione minima prescritta di 1.920,43 mq.
La pavimentazione drenante “i.dro DRAIN” di Italcementi è in grado di garantire il drenaggio delle acque meteoriche 100 volte superiore a quello del prato, così come dichiarato nella specifica scheda tecnica qui riportata.
Le aree di sosta che si è deciso di pavimentare con questo sistema drenante ammontano a 795,20 mq e rappresentano
quindi il 6,21% della superficie complessiva del comparto. La somma complessiva di aree drenanti ammonta dunque a mq 3.101,00 e rappresenta il 24,22% della superficie territoriale complessiva del comparto (> 15%
prescritto). In sede di progettazione esecutiva degli interventi, le suddette aree drenanti potranno subire modifiche in termini sia planimetrici che quantitativi garantendo però il mantenimento della dotazione minima del 15% prescritto dalle vigenti norme.
Ad ulteriore garanzia che il sistema di dispersione delle acque meteoriche avvenga in modo omogeneo sull'area del comparto, il progetto della rete di raccolta delle acque bianche (piazzali e coperture) è stato anch'esso sviluppato con tale finalità.
Conformandosi alle prescrizioni del Regolamento di Polizia Idraulica comunale, le acque di dilavamento delle aree di viabilità, pavimentate in asfalto, vengono raccolte mediante una rete dedicata che convoglia in un manufatto separatore delle acque di prima pioggia da quelle di seconda pioggia. Le acque di prima pioggia convogliano in una vasca di accumulo e da qui vengono immesse, in regime di laminazione, nella rete fognaria comunale. Le acque di seconda pioggia, vengono invece convogliate in un sistema di sedimentazione e desoleazione, che ha la finalità di trattenere ulteriori eventuali componenti contaminanti, per essere poi convogliate ad una serie di batterie di pozzi perdenti distribuiti sull'intero perimetro del comparto. La distribuzione dei pozzi perdenti su più punti del perimetro del comparto, consente di garantire il mantenimento di un equilibrato sistema di dispersione delle acque nel sottosuolo.
Le acque raccolte dalle coperture degli edifici vengono invece collettate mediante una rete distinta da quella delle acque dei piazzali. Le acque delle coperture, che non sono soggette al rischio di contaminazione da dilavamento delle aree di viabilità, vengono in primo luogo convogliate in una vasca di accumulo per essere riutilizzare per l'irrigazione delle aree verdi del comparto (aiuole e alberature). L'eccedenza, a vasca di recupero colma, viene indirizzata ad ulteriore batteria di pozzi perdenti per essere dispersa nel sottosuolo.
PROFILI DI VARIANTE URBANISTICA
Come si è anticipato in sede di descrizione dei contenuti della proposta progettuale, l’approvazione del presente PA in esame comporta, per le aree interessate, contestuale variante al Piano delle Regole del vigente PGT.
In particolare, si prevede di modificare le NTA del Piano delle Regole nei termini che seguono:
Testo vigente Testo variante
ART. 24.10 - AMBITO 10: EX FORO BOARIO.- 1.- Si tratta dell’area prospiciente Largo La Marmora, posta tra Via Luigi Pasteur e Viale Michelangelo Merisi.
2.- Il PUA dovrà osservare i seguenti parametri edificatori:
- SLP = 8.900 mq.
- H =15 m.
- Rc = 60%
ART. 24.10 - AMBITO 10: EX FORO BOARIO.- 1.- Si tratta dell’area prospiciente Largo La Marmora, posta tra Via Luigi Pasteur e Viale Michelangelo Merisi.
2.- Il PUA dovrà osservare i seguenti parametri edificatori:
- SLP = 4.044 mq, di cui 40 mq per chiosco di servizio del distributore di carburanti. Nel computo della SLP è esclusa la superficie del nuovo spazio
- Aree per servizi minima con destinazione residenziale = mq 5.340,00 di cui almeno il 50% da reperire e da destinare prevalentemente a parcheggio, mentre la restante parte potrà essere monetizzata (per altre destinazioni ammesse – vedi art. 9 P.D.S.).
3.- La categoria di utilizzazione ammessa è quella residenziale (R). Sono inoltre ammesse utilizzazioni per servizi e attrezzature pubbliche (S) o per attrezzature turistico/ricettive (Pr) o per esercizi commerciali al minuto, di somministrazione di alimenti e bevande (Pc) fino alla media struttura di vendita di tipo 2, utilizzazioni produttivo-direzionali (Pd) o artigianato di servizio (Pi).
polifunzionale per servizi comunali che non costituisce SLP.
- H =10 m, 2 piani fuori terra - Rc = 60%
- Aree per servizi come da art. 9 P.D.S..
3.- La categoria di utilizzazione principale ammessa è quella del settore commerciale (Pc) per esercizi commerciali al minuto, di somministrazione di alimenti e bevande fino alla Media Struttura di Vendita tipo 2 (incluso bar e ristoranti) – direzionale (Pd) – attrezzature turistico/ricettive (Pr) o (Pc) – artigianato di servizio (Pi) – per servizi pubblici (S) e servizi per la viabilità (distributore di carburanti).
Sono attivabili Medie Strutture Vendita di Tipo 2, anche organizzate in reparti. Le medie strutture di vendita possono essere più di una mentre la superficie di vendita massima nel comparto non potrà eccedere il limite di 2.500 mq. Non vi sono limitazioni alle Sv per categorie merceologiche.
E’ altresì attivabile un distributore di carburanti articolato anche su plurime linee di servizio con Sc di 440 mq e 40 mq di SLP per il chiosco di servizio.
Per tale ragione il presente progetto di PA in variante al PGT è stato contestualmente assoggettato a procedura di verifica di assoggettamento a VAS per la quale è stato emanato il Decreto di esclusione in data 21.09.2017, con la prescrizione che venissero ottemperate le condizioni e verificati i contributi espressi.
VERIFICA OSSERVAZIONI E CONTRIBUTI FORMULATI IN SEDE DI CONFERENZA VAS
In sede di Conferenza di verifica VAS, sono pervenuti pareri che contengono contributi collaborativi ed osservazioni per la valutazione finale in merito all’esclusione dalla procedura di VAS da parte dei seguenti Enti:
ARPA – dipartimento di Bergamo;
ATS Bergamo – Dipartimento di Igiene e Prevenzione Sanitaria – Ufficio Sanità Pubblica di Treviglio;
Provincia di Bergamo – Ufficio Strumenti Urbanistici;
Soprintendenza Archeologica, Belle Arti e Paesaggio per le Province di Bergamo e Brescia.
In ottemperanza a quanto prescritto dal Decreto di esclusone VAS, si procede qui di seguito alla puntuale disamina dei singoli pareri e al relativo riscontro.
Parere ARPA
nel proprio parere, ARPA, evidenzia alcune considerazioni in merito ai contenuti del Rapporto Preliminare inerenti la variante e il progetto sotteso.
Vincoli: fascia di rispetto della Roggia Castalda
osservazione: ARPA evidenzia che, ancorché l’intervento di formazione della viabilità e dei parcheggi nella fascia di rispetto della Roggia Castalda (che risulta intubata non solo nel tratto interno al comparto ma anche nella tratta a monte del comparto stesso) possa risultare assentibile, Per i corsi d’acqua intubati nei nuovi interventi bisognerebbe, ove possibile, creare condizioni per una contestuale rinaturalizzazione o, in alternativa, quantomeno non peggiorare le situazioni di artificializzazione in essere.
riscontro: il progetto di Piano Attuativo non prevede la modifica della conformazione della Roggia Castalda che, appunto, in questa zona risulta essere già intubata. Si garantisce quindi il mantenimento della condizione ante operam senza l’introduzione di elementi che possano considerarsi peggiorativi della situazione di artificializzazione in essere. Dal punto di vista progettuale, la scelta di mantenimento della copertura alla roggia, destinando detta area alla formazione della viabilità di accesso e di spazi di sosta pertinenziali, risulta quindi coerente con la configurazione attuale, risulta coerente con le previsioni di sviluppo operate dal vigente PGT e non ne costituiscono quindi elemento di variante. Il tema della rinaturalizzazione dei corsi d’acqua, sia coperti che scoperti, può essere oggetto di specifica trattazione a livello generale nel PGT ma non può certamente trovare una sua soluzione all’interno di un modesto intervento edificatorio quale è quello in argomento. Si ritiene quindi di confermare la previsione progettuale di mantenimento della copertura della Roggia, dando atto che gli interventi proposti non sono peggiorativi della situazione di artificializzazione già in essere.
Scarichi
osservazione: ARPA da atto che le misure adottate in merito alla gestione delle acque meteoriche, vanno nella direzione di una progettazione attenta all’invarianza idraulica e idrologica, così come previsto dall’art. 58 bis della L.R. 12/2005 (così come introdotto dalla L.R. 4/2016). A tal riguarda evidenzia che Regione Lombardia ha l’obbligo di emanare un regolamento contenente criteri e metodi per l’attuazione dei due principi dell’invarianza idraulica e idrologica entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge regionale 4/2016. Se l’emanazione del regolamento di cui sopra avverrà, come presumibile, a breve e il regolamento dovesse prevedere la redazione di studi di dettaglio e/o altri obblighi a carico dell’intervento in previsione, la documentazione di piano dovrà essere integrata.
riscontro: si conferma che ove il suddetto Regolamento Regionale venisse emanato prima del rilascio del titolo abilitativo alla realizzazione dei lavori, si provvederà ad adempiere a quanto eventualmente prescritto
Viabilità e traffico indotto
osservazione: ARPA propone di concretizzare, tra gli interventi viabilistici, anche la realizzazione di percorsi ciclopedonali a servizio del comparto, e/o dell’area vasta d’inserimento del comparto, puntualmente individuati. Qualora il comparto nello specifico sia già raggiungibile da tutte le direzioni in mobilità dolce, si può ipotizzare di migliorare ed estendere la rete ciclabile dell’area vasta d’inserimento del comparto, quale misura di mitigazione comunque correlata al piano.
riscontro: il comparto risulta già servito in mobilità dolce da tutte le direzioni e, per tale ragione, le opere contemplate nel comparto sono esclusivamente di raccordo e adeguamento del sistema ciclo- pedonale alla nuova conformazione planimetrica del comparto. Per altro, l’Amministrazione comunale ha in itinere un progetto di realizzazione di una rotatoria all’intersezione della via Piave con la via Locatelli, nel cui ambito è previsto anche il raccordo del percorso ciclabile di via Piave. Nel progetto sono poi previste zone dedicate alla collocazione di rastrelliere per l’alloggiamento delle biciclette al fine di incentivarne l’uso. Si conferma comunque la disponibilità a valutare con l’Amministrazione comunale, in sede di progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione e degli edifici, l’eventuale implementazione delle aree ed attrezzature da destinare al ricovero delle biciclette.
A titolo di mitigazione per le trasformazioni proposte, l’Amministrazione comunale ha quindi ritenuto di puntare sul miglioramento del sistema viabilistico della rotatoria di Largo La Marmora e dell’impianto semaforico di via Locatelli con l’obiettivo di migliorare la sicurezza e rendere più fluida la percorrenza di questi tratti stradali con conseguenti benefiche ricadute anche sul miglioramento ambientale.
Rumore
osservazione: ARPA prende atto dell’esistenza della Relazione Previsionale di Impatto Acustica ma, non avendola trovata pubblicata sul sito SIVAS (ma che è stata regolarmente depositata agli atti del Comune unitamente al progetto di PA e al Rapporto Preliminare) ricorda che sussiste l’obbligo di far redigere relazioni previsionali d’impatto acustico di dettaglio in fase di rilascio dei titoli abilitativi edilizi e/o dei titoli abilitativi per l’inizio delle diverse attività che s’insedieranno. Tali relazioni, redatte ai sensi dell’art. 8 comma 4 della L. 447/95 e s.m.i.
,dovranno essere inviate ad ARPA per il parere di competenza ai sensi della L.R. 13/01. Si raccomanda però sin da ora di porre attenzione nella progettazione ad effettuare scelte di layout planivolumetrico e localizzative che consentano di massimizzare le distanze tra gli impianti rumorosi e i recettori più prossimi.
riscontro: la relazione previsionale acustica allegata al progetto di PA analizza già nel dettaglio le attività che si prevede di insediare nel comparto, con le relative sorgenti sonore. La suddetta relazione verrà comunque integrata sulla base del layout definitivo delle attività e con le risultanze del progetto degli impianti da redigersi in sede di acquisizione del titolo abilitativo per la costruzione dei nuovi edifici. In tale sede tale relazione potrà quindi essere trasmessa ad ARPA al fine di acquisire lo specifico parere così come prescritto per legge.
Aree verdi permeabili
osservazione: ARPA evidenzia una carenza informativa in quanto non ha avuto accesso alla documentazione progettuale di dimostrazione della dotazione di aree permeabili.
Suggerisce inoltre di prevedere un’implementazione delle piantumazioni con elementi arbustivi ed arborei autoctoni che mitighino l’impatto visivo e contribuiscano all’assorbimento delle polveri e della CO2. Suggerisce inoltre di prevedere una fascia a verde tampone, consistente in una fascia arbustiva e arborea, anche al confine sud-est dell’area al fine di mitigare l’impatto dell’intervento in relazione alla presenza di ambienti abitativi in via L. Pasteur che, se pur non proprio confinanti con l’area, risultano poco distanti dal confine.
riscontro: nella Tavola 04 “dimostrazioni planivolumetriche – dotazioni di aree per sevizi” è dettagliatamente dimostrata la dotazione di aree drenanti reperite nel comparto e la loro coerenza con le prescrizioni delle NTA del PGT vigente. recependo però l’osservazione di ATS, di cui si dettaglierà meglio nel seguito, il progetto di PA è stato aggiornato prevedendo la realizzazione anche di una quota di parcheggi in erba-block per ulteriormente aumentare la dotazione di aree drenanti a verde profondo.
Per quanto concerne la richiesta di implementazione delle piantumazioni all’interno del comparto, si ritiene di poter accogliere il
suggerimento di ARPA assumendo l’impegno, in sede di presentazione del progetto delle OO.U., a concordare con l’Amministrazione comunale le eventuali integrazioni alle piantumazioni già previste nel progetto di PA. Già nella presente proposta di PA, si è concordato con l’amministrazione comunale di prevedere l’inserimento di fioriere con alberature in prossimità del confine sud sopra il sedime della Roggia Castalda. In merito, infine, alla proposta di formazione di una fascia arbustiva ed arborea lungo
il confine sud-est, con l’Amministrazione comunale si è concordato la realizzazione di una siepe da realizzare sul lato interno del centro sportivo comunale.
Colonnine di ricarica per auto elettriche
osservazione: ARPA ricorda che l’art. 18 del D.Lgs 257/2016, prevede che i nuovi distributori stradali di carburanti, in aggiunta ai tradizionali prodotti di rifornimento e ai nuovi prodotti di rifornimento (Gnc e Gnl), devono dotarsi, fatte salve alcune disposizioni peculiari, di infrastrutture di ricarica per autoveicoli elettrici. E’ quindi opportuno che il progetto in esame, ove si attui anche la realizzazione di un distributore carburante stradale, sia predisposto tenendo conto dei nuovi disposti normativi.
Ricorda infine che l’art. 15 del D.Lgs. 257/2016 prevede infatti dopo l’adeguamento del regolamento edilizio comunale, da effettuarsi entro e non oltre il 31/12/2017, “…ai fini del conseguimento del titolo abilitativo edilizio sia obbligatoriamente prevista, per gli edifici di nuova costruzione ad uso diverso da quello residenziale con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e per i relativi interventi di ristrutturazione edilizia …….. nonché per gli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative e per i relativi interventi di ristrutturazione edilizia ………. la predisposizione all'allaccio per la possibile installazione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli idonee a permettere la connessione di una vettura da ciascuno spazio a parcheggio coperto o scoperto e da ciascun box per auto……”.
riscontro: Il progetto esecutivo si farà carico di prevedere la realizzazione di n. 2 colonnine per la ricarica elettrica dei veicoli a servizio sia del distributore che delle nuove edificazioni in progetto nel comparto.
Conclusioni
osservazione: In conclusione al proprio parere, ARPA ritiene di asserire che Non appaiono esserci peculiarità progettuali migliorative della qualità ambientale dell’intervento che derivino da una richiesta di performance ambientali maggiori di quelle obbligatorie per legge e formula una serie di suggerimenti indirizzati all’Amministrazione comunale in ottica dell’assunzione di future nuove direttive in tema di miglioramento qualitativo ed incremento quantitativo delle aree verdi nel TUC al fine di migliorare anche gli equilibri idrologici e dare continuità alle connessioni ecologiche poste in ambito extraurbano e agricolo.
riscontro: in merito alle peculiarità progettuali migliorative della qualità ambientale dell’intervento va evidenziato che il progetto di PA prevede una drastica riduzione della capacità edificatoria assegnata al comparto, passando da 8.900 mq di SLP previsti dal PGT vigente a 4.044 mq di SLP previsti dal PA in argomento. Già la drastica riduzione delle capacità edificatorie, a tutto vantaggio delle aree libere, si ritiene che possa rappresentare un significativo elemento di miglioramento della qualità ambientale dell’intervento. Per quanto concerne, invece, i suggerimenti di carattere generali indirizzati all’Amministrazione comunale, si ritiene che questi potranno essere oggetto di specifica trattazione a livello generale nel PGT.
Parere ATS
ATS formula una serie di osservazioni a titolo di contributo collaborativo a supporto della procedura di verifica di assoggettabilità a VAS.
Consumo di suolo – sistema del verde urbano, della naturalità e salvaguardia ambientale
osservazione: ATS ritiene che, Pur rispettando all’interno dell’Ambito in progetto il parametro relativo alla superficie scoperta e drenante (verde puro) minima del 15% della superficie fondiaria dell’intero lotto, come stabilito dal vigente RLI, si sottolinea che la presenza di superfici drenanti in percentuale maggiori rispetto al minimo parametro stabilito e molto importante per la sostenibilità ambientale dei progetti. Nel caso specifico è auspicabile, alla luce dell’esigenza di mantenere l’equilibrio idrogeologico del territorio e limitare l’impatto dovuto all’impermeabilizzazione del suolo, che venga incrementata la superficie drenante a “verde puro”, escludendo la parte di superficie drenante da realizzare con “pavimentazione con calcestruzzo drenante tipo “i.dro Drain”.
riscontro: pur avendo rispettato la dotazione prescritta di aree drenanti, si ritiene comunque di accogliere la richiesta dell’ATS e, al fine di implementare la superficie drenante a “verde profondo”, si propone di realizzare anche gli stalli di sosta dei parcheggi in erba-block. Tale soluzione, già abbondantemente adottata in moltissime grandi aree a parcheggio, risulterebbe ottimale per il raggiungimento dell’obiettivo richiesto da ATS salvaguardando, nel contempo, anche le esigenze di sviluppo planimetrico del progetto. Tale soluzione risulterebbe altresì assentibile in quanto conforme a quanto previsto dall’art. II.4 delle NTA del PGT.
Radon
osservazione: ATS raccomanda il rispetto delle norme di prevenzione dal rischio di esposizione al gas radon.
riscontro: si conferma che il progetto esecutivo degli edifici si farà carico di dimostrare l’adozione dei necessari e prescritti sistemi di protezione dal rischio di esposizione al gas radon.
Inquinamento luminoso
osservazione: ATS raccomanda il rispetto delle norme di cui alla L.R. 31/2015 in tema di inquinamento luminoso.
riscontro: si conferma che i progetti esecutivo degli edifici e delle OO.U. saranno redatti in piena conformità alle norme della L.R. 31/2015 sull’inquinamento luminoso.
Paesaggio
osservazione: ATS suggerisce di prevedere la mitigazione dei futuri fabbricati attraverso la realizzazione di cortine arboree (filari) di filtro con le zone circostanti. Per le nuove piantumazioni raccomanda
l’impiego di essenze autoctone ed idonee ai siti interessati come da disposizioni regionali e norme di PTCP.
riscontro: come già indicato nella controdeduzione all’analoga osservazione di ARPA, si ritiene di poter accogliere il suggerimento assumendo l’impegno, in sede di presentazione del progetto delle OO.U., a concordare con l’Amministrazione comunale le eventuali integrazioni alle piantumazioni già previste nel progetto di PA. Si conferma che per le nuove piantumazioni saranno impiegate specie autoctone idonee all’impego del sito interessato. Già nella presente proposta di PA, si è concordato con l’amministrazione comunale di prevedere l’inserimento di fioriere con alberature in prossimità del confine sud sopra il sedime della Roggia Castalda. In merito, infine, alla proposta di formazione di una fascia arbustiva ed arborea lungo il confine sud-est, con l’Amministrazione comunale si è concordato la realizzazione di una siepe da realizzare sul lato interno del centro sportivo comunale.
Produzione e gestione di rifiuti
osservazione: ATS raccomanda che siano individuati idonei locali e/o spazi di raccolta rifiuti specifici per le diverse tipologie di rifiuti da smaltire (RSU e rifiuti potenzialmente inquinanti) che rispettino i requisiti igienico-sanitari stabiliti dal vigente RLI e/o da altre normative specifiche. Tali locali/spazi di raccolta dei rifiuti andranno idoneamente gestiti a cura dei titolari delle future attività al fine di evitare l’insorgere di inconvenienti igienico-sanitari (deposito incontrollato, infestazioni di insetti, topi, ecc.)..
riscontro: la proposta viene accolta e il progetto edilizio degli edifici si farà quindi carico di provvedere a dimensionare ed individuare idonei locali e/o spazi di raccolta rifiuti specifici per le diverse tipologie di rifiuti da smaltire strutturati in conformità alle specifiche norme. Nel progetto si avrà inoltre cura di adottare adeguate soluzioni atte ad evitare che il rumore di eventuali compattatori di imballaggi possano procurare disturbo alle abitazioni circostanti.
Mobilità e traffico
osservazione: ATS ricorda che tra gli strumenti ritenuti più validi ed efficaci per il raggiungimento dell’obiettivo di riduzione dell’inquinamento atmosferico prodotto dal traffico, si individua il Piano Urbano del Traffico o Piano Urbano della Mobilità. Suggerisce quindi porre particolare attenzione alla presenza e adeguatezza di tale strumento.
Per lo specifico ambito d’intervento, auspica il potenziamento dei percorsi ciclabili di accesso ai futuri insediamenti sia per gli utenti sia per le future maestranze degli insediamenti commerciali (percorso casa/lavoro). Auspica altresì la realizzazione di aree dedicate/idonee pensiline per il ricovero dei cicli, così come si possa prevedere l’accesso alla zona tramite il servizio di trasporto pubblico (con stazione dedicata).
riscontro: per quanto attiene il PA in argomento, si è provveduto alla redazione di uno specifico studio del traffico, redatto dall’Arch. Ottolini, attraverso il quale si è provveduto a verificare la compatibilità delle trasformazioni proposte con la rete viabilistica esistente.
In tema di mobilità dolce, come già indicato nella controdeduzione all’analoga osservazione di ARPA, si evidenzia che il comparto risulta già servito in mobilità dolce da tutte le direzioni e, per tale ragione, le opere contemplate nel comparto sono esclusivamente di raccordo e adeguamento del sistema ciclo-pedonale alla nuova conformazione planimetrica del comparto. Per altro, l’Amministrazione comunale ha in itinere un progetto di realizzazione di una rotatoria all’intersezione della via Piave con la via Locatelli, nel cui ambito è previsto anche il raccordo del percorso ciclabile di via Piave. Nel progetto sono poi previste zone dedicate alla collocazione di rastrelliere per l’alloggiamento delle biciclette al fine di incentivarne l’uso.
Si conferma comunque la disponibilità a valutare con l’Amministrazione comunale, in sede di progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione e degli edifici, l’eventuale implementazione delle aree ed attrezzature da destinare al ricovero delle biciclette.
A titolo di mitigazione per le trasformazioni proposte, l’Amministrazione comunale ha quindi ritenuto di puntare sul miglioramento del sistema viabilistico della rotatoria di Largo La Marmora e dell’impianto semaforico di via Locatelli con l’obiettivo di migliorare la sicurezza e rendere più fluida la percorrenza di questi tratti stradali con conseguenti benefiche ricadute anche sul miglioramento ambientale
Zonizzazione
osservazione: ATS ricorda che va verifica la conformità della zonizzazione acustica con le previsioni delle opere in progetto relative sia alle opere inerenti la viabilità e il traffico che all’insediamento delle future attività commerciali.
riscontro: la relazione previsionale acustica allegata al progetto di PA analizza già nel dettaglio le attività che si prevede di insediare nel comparto, con le relative sorgenti sonore, unitamente alla componente viabilità indotta. La suddetta relazione verrà comunque integrata sulla base del layout definitivo delle attività e con le risultanze del progetto degli impianti da redigersi in sede di acquisizione del titolo abilitativo per la costruzione dei nuovi edifici. In tale sede tale relazione potrà quindi essere trasmessa ad ARPA al fine di acquisire lo specifico parere così come prescritto per legge.
Parere PROVINCIA DI BERGAMO
esprime parere favorevole all’esclusione VAS. Nel proprio parere la Provincia formula comunque alcune osservazioni.
acque e sottoservizi
osservazione: La Provincia rammenta che per il distributore di carburanti dovrà essere acquisita specifica AUA (Autorizzazione Unica Ambientale).
riscontro: Si conferma, come precisato anche nel RP, che per l’avvio del distributore di carburanti verrà acquisita specifica AUA (Autorizzazione Unica Ambientale).
gestione rifiuti
osservazione: La Provincia suggerisce che:
a) venga prevista la verifica dell’assenza di passività ambientali sulle aree coinvolte che sono interessate dalla presenza di edificazioni di cui è prevista la demolizione. Ad avvenuto completamento delle verifiche sarà possibile definire la necessità o meno di interventi di bonifica.
All'accertata assenza di contaminazione, ovvero all'esecuzione dell'eventuale bonifica, dovrebbe essere subordinata la realizzazione di nuovi interventi edilizi;
b) dovranno essere definiti il volume di materiale da scavo derivante dalla realizzazione degli interventi e le modalità di gestione dello stesso;
c) ricorda le norme sulla gestione dei rifiuti derivanti dalla realizzazione del progetto;
d) ricorda la recente entrata in vigore della d.g.r. 9 giugno 2017, n. 6698 «Riordino e razionalizzazione delle disposizioni attuative della disciplina regionale in materia di distribuzione carburanti e sostituzione delle dd.gg.rr. 11 giugno 2009, n. 9590, 2 agosto 2013, n. 568, 23 gennaio 2015 n. 3052, 25 settembre 2015, n. 4071, 26 settembre 2016 n. 5613.
riscontro: L’area d’intervento è di proprietà del Comune di Treviglio e su detta area non sono mai state svolte attività potenzialmente pericolose per la contaminazione del suolo. L’area è infatti stata storicamente utilizzata dall’Amministrazione comunale per lo svolgimento di fiere e manifestazioni pubbliche. Si ritiene quindi che l’area non dovrebbe presentare pericolo di possibili contaminazioni. Ad ogni buon conto, per quanto attiene la gestione dei materiali di scavo, si provvederà al conferimento fuori comparto, nel rispetto della specifica disciplina normativa del D.Lgs. 152/2006, provvedendo alle preventive analisi dei campioni di terreno oggetto di movimentazione.
aria
osservazione: La Provincia prende atto delle soluzioni previste in progetto per la minimizzazione delle immissioni in atmosfera.
riscontro: Si conferma quanto previsto in progetto
natura, paesaggio, biodiversità
osservazione: La Provincia prende atto che le aree d’intervento si collocano all’interno del nucleo urbanizzato del centro di Treviglio, in ambito già antropizzato mediante interventi edilizio-urbanizzativi sviluppatisi nel corso degli anni.
riscontro: Si conferma quanto previsto in progetto
Parere SOPRINTENDENZA
La Soprintendenza conferma che non vi sono elementi a favore della assoggettabilità e formula la seguente prescrizione:
prescrizione: si segnala che l’area interessata dal piano attuativo potrebbe ricoprire interesse archeologico in quanto nelle immediate vicinanze di un asse centuriale romano. Si ritiene opportuno quindi che vengano effettuati sondaggi preliminari ai lavori di scavo per verificare la compatibilità delle opere con le esigenze di tutela archeologica.
riscontro: Si conferma la disponibilità a conferire incarico a ditta o professionista specializzato in ricerche archeologiche, accreditato presso la Soprintendenza, per lo svolgimento della campagna di indagine preventiva.
Le indagini verranno eseguite prima dell’avvio degli ulteriori lavori di scavo a seguito dell’approvazione del PA in itinere.
In relazione a quanto sopra esposto, si ritiene che tutte le prescrizioni ed osservazioni formulate dagli Enti che hanno ritenuto di rendere il proprio contributo partecipativo alla procedura di verifica di esclusione VAS, siano adeguatamente rispettate nel progetto proposto.
QUADRO ECONOMICO
OPERE DI URBANIZZAZIONE DELL'AMBITO 10 a) per Opere di Urbanizzazione:
per lavori € 705.000,00
per oneri della sicurezza € 28.200,00
totale Opere di Urbanizzazione € 733.200,00 (1) b) per somme a disposizione:
- IVA 10% su lavori € 73.320,00
- spese tecniche € 61.002,24
- collaudi € 10.000,00
- IVA 22% su spese tecniche e collaudi € 15.620,49
- imprevisti-arrotondamenti € 6.857,27
totale somme a disposizione € 166.800,00
TOTALE OPERE DI URBANIZZAZIONE DELL'AMBITO 10 € 900.000,00
SPAZIO POLIVALENTE SERVIZI COMUNALI
prezzo di cessione ufficio mq 300,00 € 1.500,00 € 450.000,00 (2) posti auto riservati agli uffici n. 8,00 € 4.000,00 € 32.000,00 (2)
TOTALE COSTO SPAZIO POLIVALENTE € 482.000,00
CONTRIBUTO COMMISURATO AL COSTO DI COSTRUZIONE (stima)
contributo commisurato al costo di costruzione 4.444,00 € 65,00 € 288.860,00 (3) TOTALE BENEFICIO ECONOMICO PER L'AMMINISTRAZIONE COMUNALE € 1.670.860,00
(1) a scomputo degli OOU primaria con lavori da determinare con prezzi di listino CCIAA vigente alla data di approvazione del progetto
(2) cessione spazio polivalente servizi comunali a scomputo degli OOU secondaria
(3) da versare con le modalità dell'art. 48, comma 7, della LR 12/2005