RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO All’Ill.mo Sig. Giudice dell’Esecuzione
R.G.E.I. n° 106/2014 – Tribunale di Paola
“Banca Nazionale del Lavoro S.p.A.”
contro
“”
Paola, lì 12 ottobre 2016
Il C.T.U.
Dott. Ing. Atteritano Mario
RELAZIONE
INDICE
CAPITOLO I – Quesiti.
1.1) Premessa. pag. 1
CAPITOLO II – Le fasi del lavoro di perizia.
2.1) Inizio delle operazioni peritali. pag. 5
2.2) Il lavoro nei sopralluoghi. pag. 5
2.3) La fase del lavoro a tavolino. pag. 5
2.4) Termine delle operazioni peritali. Conclusione dell’indagine. pag. 6
CAPITOLO III – Risposta ai quesiti.
3.1) Quesito n° 1 pag. 6
3.2) Quesito n° 2 pag. 10
3.3) Quesito n° 3 pag. 12
3.4) Quesito n° 4 pag. 13
3.5) Quesito n° 5 pag. 13
3.6) Quesito n° 6 pag. 14
3.7) Quesito n° 7 pag. 15
3.8) Quesito n° 8 pag. 17
3.9) Quesito n° 9 pag. 17
3.10) Quesito n° 10 pag. 18
3.11) Quesito n° 11 pag. 18
3.12) Quesito n° 12 pag. 18
3.13) Quesito n° 13 pag. 19
3.14) Quesito n° 14 pag. 23
3.15) Quesito n° 15 pag. 23
3.15) Quesito punto g) pag. 23
CAPITOLO I – Quesiti.
1.1) Premessa.
Nominato C.T.U. dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Paola Dott.ssa Converso Brunella, nella procedura R.G.E.I. n° 106/2014 – Tribunale di Paola – promossa da “Banca Nazionale del Lavoro S.p.A.” contro “ ”, ed adempiute le formalità d’incarico,
all’udienza del 15 luglio 2015 mi sono stati posti i quesiti così formulati:
1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.
380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta;
2) descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città;
3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento
hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione;
b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
4) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
5) indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità;
7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dell’articolo 40, comma sesto, della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico- edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli articoli 46, co. 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, co. 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47; in quest’ultimo caso specifichi l’entità dell’oblazione e degli oneri necessari per la sanatoria, procedendo a detrarne il valore economico da quello stimato per l’unità immobiliare;
8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell'esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
9) dica, nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c,. dall’art. 846 c.c.
e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078;
10) accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva l’esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio per la liberazione del bene;
11) ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
12) indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
13) determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se
trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà);
14) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
15) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziali relativi al bene pignorato.
Il Giudice dell’Esecuzione ha inoltre disposto che l’esperto:
a) riferisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti e redigendo per ciascun bene oggetto del pignoramento l’elaborato sulla base di apposito schema (che è stato consegnato al CTU ed è comunque disponibile in Cancelleria);
b) invii, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c., a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato;
c) depositi, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’articolo 569 c.p.c., il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word;
d) intervenga all’udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico;
e) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi);
f) alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d’accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall’occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita;
g) provveda, se occorrente ed ai sensi della vigente normativa, all’attestazione energetica del bene pignorato.
CAPITOLO II – Le fasi del lavoro di perizia.
2.1) Inizio delle operazioni peritali.
Alle ore 9:30 del giorno 16 gennaio 2016, io sottoscritto Dott. Ing. Atteritano Mario, in adempimento all’incarico ricevuto, mi sono recato in Via Lipari n° 5 località Campora San Giovanni del Comune di Amantea (CS) sui luoghi oggetto di causa, per dare inizio alle operazioni peritali per come comunicato alle Parti mediate PEC inviata al creditore procedente e raccomandata A.R. inviata ai debitori, entrambe in data 30/12/2015 (in doc. 2).
Era presente al sopralluogo , in qualità di debitore, la quale consentiva il regolare inizio delle operazioni peritali (verbale sopralluogo in doc. 1). Successivamente alle ore 9:30 del giorno 20 febbraio 2016 ed alle ore 9:30 del 05/03/2016, io sottoscritto Dott. Ing.
Atteritano Mario, ho proseguito le operazioni peritali sui luoghi oggetto di causa (verbale sopralluogo in doc. 1).
2.2) Il lavoro nei sopralluoghi.
Dell’oggetto di causa, ho effettuato il rilievo annotato su bozze di disegno distanze, larghezze e lunghezze, ed altro ritenuto utile ai fini di causa; ho effettuato altresì alcune riprese fotografiche (documentazione fotografica in doc. 9).
Ricomposta così ogni informazione assunta e tutta la documentazione in mio possesso, ho proseguito operando in due distinte fasi di lavoro.
2.3) La fase del lavoro a tavolino.
La precedente attività descritta, di volta in volta, ho ripreso ed elaborato in studio.
Dalle misure rilevate ho estrapolato superfici, perimetri, lunghezze, distanze, ovviamente considerando quanto di pertinente, ed altro ritenuto necessario.
2.4) Termine delle operazioni peritali. Conclusione dell’indagine.
In data 03 ottobre 2016 ho condotto a termine le operazioni peritali ritenendo, ai fini dell’espletamento dell’incarico di C.T.U., non necessario effettuare ulteriori sopralluoghi poiché erano più che sufficienti gli elementi in mio possesso, ivi compresi le risultanze riscontrate negli atti e nei documenti di causa.
Quindi, sulla scorta del sopralluogo effettuato, della documentazione prodotta nei fascicoli, dei chiarimenti domandati durante i sopralluoghi alle Parti, sempre che non emergano nuovi elementi, fatti e circostanze, ora posso rassegnare con certezza le risposte ai quesiti.
CAPITOLO III – Risposta ai quesiti.
3.1) Quesito n° 1.
“verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta”
Nel fascicolo di ufficio risultano regolarmente depositati gli atti necessari per l’individuazione dei beni anche se lo scrivente ha comunque proceduto ad acquisire le visure e la planimetria catastale presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio di Cosenza al fine di verificare se vi fossero state variazioni in merito ai beni oggetto di accertamento.
In particolare, al fascicolo sono stati allegati:
◊ Certificato Notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari (art. 567 comma 2° c.p.c.), redatto in data 11 febbraio 2015 a firma del Dott. Eliodoro Giordano, Notaio in Campobasso, prodotto da Banca Nazionale del Lavoro S.p.A., relativo agli atti e documenti trascritti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari nel ventennio antecedente la data di trascrizione del pignoramento (Certificato Notarile in doc. 3).
Dall’esame dei documenti in atti, e più precisamente dal Certificato Notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari, emerge che gli immobili oggetto di pignoramento risultano essere:
◊ in Comune di Amantea (CS) alla località Campora San Giovanni alla Via Lipari:
1) “appartamento per civile abitazione ubicato al piano terzo. In catasto al foglio 33 p.lla 1838, sub 34 Cat. A/2 di vani 7;
2) “locale garage posto al piano interrato della superficie di mq circa 51. In catasto al foglio 33 p.lla 1838 sub 19 Cat. C/6;
◊ di proprietà, ciascuno per la quota di ½, dei signori nata a il e nato a il ;
◊ sono pervenute per l’intera proprietà ai coniugi nata a il e nato a il in regime di comunione legale per i diritti pari a un mezzo di proprietà ciascuno, dal sig.
nato ad l’ in regime di separazione dei beni, con l’atto di compravendita per notar Fabio Posteraro di Cosenza del 21/12/2007 repertorio n. 55819, trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Cosenza l’8/1/2008 ai nn. 788 registro generale e 601 registro particolare;
◊ al sig. nato ad l’ in regime di separazione dei beni, l’intera proprietà delle unità immobiliari in Amantea alla Frazione Campora S. Giovanni Via Lipari, distinte al Catasto Fabbricati al foglio 33 particella 1838 sub. 34 natura A2 di vani 7 al piano 3 e particella 1838 sub. 19 natura C6 di 51 mq al piano S1, è pervenuta dalla società . con sede in , con l’atto di compravendita per notar Fabio Posteraro di Cosenza del 17/4/2003 repertorio n.
50317, trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Cosenza il 18/4/2003 ai nn. 10818 registro generale e 8022 registro particolare;
◊ alla società con sede in , l’intera proprietà dell’unità immobiliare in Amantea alla Località Campora San Giovanni, distinta al Catasto Terreni al foglio 33 particella 554 natura T di are 11.34, è pervenuta dal sig. nato a il quale bene personale, con l’atto di compravendita per
notar Fabio Posteraro di Cosenza del 28/8/2000 repertorio n. 45849, trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Cosenza il 7/9/2000 ai nn. 17737 registro generale e 13265 registro particolare;
◊ al sig. nato a il quale bene personale, l’intera proprietà dell’unità
immobiliare in Amantea alla Località Campora S. Giovanni, distinta al Catasto Terreni al foglio 33 particella 554 natura LE di are 11.34, è pervenuta dalla signora nata a il quale bene personale, con l’atto di donazione accettata per notar Mario Bilangione di Nocera Terinese del 22/4/1992 repertorio n. 40300, trascritto presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Cosenza il 18/5/1992 ai nn. 12326 registro generale e 10617 registro particolare.
Le unità immobiliari sono state oggetto delle seguenti formalità descritte nel Certificato Notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari:
◊ iscrizione ipoteca volontaria registro generale n. 11381 registro particolare 1383 del 28/5/2001 di lire 2.000.000.000 a favore Monte dei Paschi di Siena S.p.a. con sede in Siena, domicilio ipotecario eletto in Siena alla Piazza Salimbeni n.3, contro
con sede in , in virtù di atto per notar Fabio Posteraro di Cosenza del 24/5/2001 repertorio n.
47115. Mutuo fondiario di lire 1.000.000.000 da rimborsare in 15 anni. Ipoteca su: intera proprietà dell’unità immobiliare in Amantea alla Località C. San Giovanni Via Lipari, distinta al Catasto Terreni al foglio 33 particella 554 natura C di are 11.34. Annotazioni:
- Registro generale 21022 registro particolare 1792 del 28/9/2001. Erogazione parziale.
- Registro generale 20498 registro particolare 2043 del 13/9/2002. Erogazione parziale.
- Registro generale 3739 registro particolare 228 del 8/2/2003. Erogazione a saldo.
- Registro generale 3741 registro particolare 230 del 8/2/2003, in virtù di atto per notar Fabio Posteraro di Cosenza del 2/9/2002 repertorio n. 49369. Frazionamento in quota relativa alle unità immobiliari in Amantea alla Via Lipari-Campora San Giovanni, distinte al Catasto Fabbricati al foglio 33 particella 1838 sub.2 natura A2 al piano T a cui è stata attribuita una quota capitale di euro 51.645,69 e una quota ipoteca di euro 103.291,38, particelle graffate 1838 sub. 4 natura A2 al piano T e 1838 sub. 27 natura CO di 149 mq a cui è stata attribuita una quota capitale di euro 41.316,55 e una quota ipoteca di euro 83.633,10, particella 1838 sub.6 natura A2 al piano 1 a cui è stata attribuita una quota capitale di euro 41.316,55 e una quota ipoteca di euro 83.633,10, particella 1838 sub.7 natura A2 al piano 1 a cui è stata attribuita una quota capitale di euro 51.645,69 e una quota ipoteca di euro 103.291,38, particella 1838 sub.8 natura A2 al piano T a cui è stata attribuita una quota capitale di euro 36.151,99 e una quota ipoteca
di euro 72.303,98 e particella 1838 sub.11 natura A2 al piano 2 a cui è stata attribuita una quota capitale di euro 51.645,69 e una quota ipoteca di euro 103.291,38.
Comunicazioni:
- n. 2290 del 12/10/2012 di estinzione parziale dell’obbligazione avvenuta in data 2/7/2007. Cancellazione parziale eseguita in data 12/10/2012 relativa all’unità immobiliare in Amantea, distinta al Catasto Fabbricati al foglio 33 particella 1838 sub.
11.
- n. 2291 del 12/10/2012 di estinzione parziale dell’obbligazione avvenuta in data 21/7/2010. Cancellazione parziale eseguita in data 12/10/2012 relativa all’unità immobiliare in Amantea, distinta al Catasto Fabbricati al foglio 33 particella 1838 sub. 8.
◊ iscrizione ipoteca volontaria registro generale n. 10819 registro particolare n. 1662 del 18/4/2003 di euro 380.000,00 a favore Area Banca S.p.a. con sede in Segrate, domicilio ipotecario eletto in Segrate al Viale Europa n. 32, contro nato ad l’ , in virtù di atto per notar Fabio Posteraro di Cosenza del 17/4/2003 repertorio n. 50318. Mutuo fondiario di euro 190.000,00 da rimborsare in 10 anni. Ipoteca su: intera proprietà delle unità immobiliari in Amantea alla Frazione Campora S.Giovanni Via Lipari, distinte al Catasto Fabbricati al foglio 33 particella 1838 sub. 34 natura A2 di 7 vani al piano 3 e particella 1838 sub. 19 natura C6 di 51 mq al piano S1.
◊ iscrizione ipoteca volontaria registro generale n. 789 registro particolare n. 127 del 8/1/2008 di euro 360.000,00 a favore Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. con sede in Roma, domicilio ipotecario eletto in Cosenza al Corso Mazzini, contro nato a il e nata a il in regime di comunione legale per i diritti pari a un mezzo di proprietà ciascuno, in virtù di atto per notar Fabio Posteraro di Cosenza del 31/12/2007 repertorio n. 55820. Mutuo di euro 180.000,00 da rimborsare in 25 anni. Ipoteca su: intera proprietà delle unità
immobiliari in Amantea, distinte al Catasto Fabbricati al foglio 33 particella 1838 sub.
34 natura A2 di 7 vani alla Frazione C. San Giovanni, Via Lipari n. 5 piano 3 e particella 1838 sub. 19 natura C6 di 51 mq alla Frazione
C. San Giovanni, Via Lipari piano S1.
◊ Trascrizione verbale di pignoramento immobili registro generale n. 21226 registro particolare n. 17085 del 16/9/2014 a favore Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. con sede in Roma, contro nata a il e nato a il per i diritti pari a un mezzo di proprietà ciascuno, in virtù di atto dell’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Paola del 4/7/2014 repertorio n. 513.
Pignoramento su: intera proprietà delle unità immobiliari in Amantea alla Via Lipari, distinte al Catasto Fabbricati al foglio 33
particella 1838 sub. 34 natura A2 di 7 vani al piano 3 e particella 1838 sub. 19 natura C6 di 51 mq al piano S1.
3.2) Quesito n° 2.
“descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente:
comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città”
Dall’esame della certificazione in atti si evince che i beni oggetto del pignoramento risultano censiti in catasto fabbricati del Comune di Amantea, come da visure effettuate presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio (in doc. 4), nel seguente modo:
Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita
33 1838 34 A/2 1 7 vani € 524,20
33 1838 19 C/6 1 51 mq € 118,53
entrambe le unità immobiliari in ditta nata a il 2 (proprietà per ½ in regime di comunione dei beni con ) e nato a il (proprietà per ½ in regime di comunione dei beni con ).
Le unità immobiliari, come già detto, sono situate in Amantea (CS) alla Via Lipari n° 5 e risultano ubicate all’interno di un fabbricato, a destinazione residenziale, costituito da
quattro piani fuori terra (piano terra, piano primo, piano secondo e piano terzo sottotetto) oltre al seminterrato, avente struttura resistente in calcestruzzo armato ed orizzontamenti (solai) latero cementizi oltre alla copertura, anch’essa latero cementizia a falde inclinate.
Tale fabbricato è situato nella zona centrale della località Campora San Giovanni del Comune di Amantea, ben servito dalla presenza di un noto centro commerciale, dalla farmacia, da numerosi negozi al dettaglio; localizzato vicino alla Piazza principale, luogo di
aggregazione
sociale e di svolgimento di numerose iniziative promosse dall’Amministrazione Comunale e dai privati; risultano essere altresì presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria (acquedotto, fognatura, strade comunali, energia elettrica, linee telefoniche).
L’unità immobiliare, a destinazione d’uso garage, identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 19 categoria C/6 classe 1 consistenza 51 mq risulta ubicata in Amantea (CS) alla Via Lipari n° 5, confina a sud con altra unità immobiliare sub 20, ad est con terrapieno, a nord con terrapieno, ad ovest con altra unità immobiliare sub 23 e rampa carrabile sub 29, si sviluppa al piano seminterrato del fabbricato sopra descritto e vi si accede tramite una porta a saracinesca motorizzata verticale dalla rampa carrabile e pedonale ubicata in aderenza al fabbricato stesso (fotografie dalla n° 1 alla n° 4 in doc. 9).
Tale unità immobiliare, costituita da un unico ambiente, sul prospetto principale è dotata di una piccola finestra in alluminio anodizzato che consente il ricambio di aria all’interno della stessa.
La pavimentazione dell’unità immobiliare risulta essere costituita da battuto di cemento, le pareti ed il soffitto risultano essere rifiniti ad intonaco civile liscio e tinteggiati; è presente l’impianto di energia elettrica (fotografie dalla n° 1 alla n° 4 in doc. 9).
L’unità immobiliare, a destinazione d’uso residenziale, identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 34 categoria A/2 classe 1 consistenza 7 vani risulta ubicata in Amantea (CS) alla Via Lipari n° 5, confina a nord con altra unità immobiliare sub 9, a nord-est con vano scala sub 30, si sviluppa al piano terzo sottotetto del fabbricato sopra descritto e vi si accede tramite un portone di tipo blindato posto sul pianerottolo all’interno del vano scala condominiale (fotografie dalla n° 5 alla n° 26 in doc. 9).
L’unità immobiliare è costituita da un ampio ingresso adibito a soggiorno/salotto, da un vano cucina, da un disimpegno, da due vani bagno, da tre camere da letto delle quali quella matrimoniale ha l’accesso riservato ad un vano bagno ed al contiguo ed ampio vano ripostiglio, un ampio terrazzo con esposizione ad ovest, un terrazzino con esposizione ad est dal quale si accede ad un piccolo vano ripostiglio sottofalda, un balcone con esposizione a sud.
La pavimentazione dell’unità immobiliare risulta essere costituita da parquet in listoni di legno, le pareti ed il soffitto risultano essere rifiniti ad intonaco civile liscio e tinteggiati; le pareti dei vano bagno risultano essere rivestite in ceramica.
Sono presenti l’impianto idrico, fognario, l’impianto di energia elettrica, l’impianto di produzione di acqua calda sanitaria e l’impianto di riscaldamento autonomo mediante caldaia murale, oltre all’impianto di climatizzazione estiva.
Gli infissi interni risultano essere costituiti da serramenti in alluminio anodizzato con vetro camera, quelli esterni risultano essere tapparelle in materiale plastico a scorrimento verticale, le porte interne risultano essere in legno laccato bianco.
Per quanto non espressamente elencato si rimanda alle planimetrie catastali per la disposizione interna degli ambienti (planimetrie in doc. 4 e doc. 5) ed alla documentazione fotografica allegata alla presente relazione (fotografie dalla n° 1 alla n° 26 in doc. 9).
3.3) Quesito n° 3.
“accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato”
Nel merito della conformità tra la descrizione attuale del bene pignorato, unità immobiliare identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 19 categoria C/6 classe 1 consistenza 51 mq, e quella contenuta nell’atto di pignoramento si precisa quanto segue:
¾ i dati catastali contenuti nell’atto di pignoramento, che individuavano l’immobile, risultano essere esatti.
Si evidenzia che i dati riportati nell’atto di pignoramento consentono l’individuazione del bene pignorato sopra descritto.
Nel merito della conformità tra la descrizione attuale del bene pignorato, unità immobiliare identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 34 categoria A/2 classe 1 consistenza 7 vani, e quella contenuta nell’atto di pignoramento si precisa quanto segue:
¾ i dati catastali contenuti nell’atto di pignoramento, che individuavano l’immobile, risultano essere esatti.
Si evidenzia che i dati riportati nell’atto di pignoramento consentono l’individuazione del bene pignorato sopra descritto.
3.4) Quesito n° 4.
“proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate”
Da un attento confronto tra la planimetria catastale presente negli atti dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio di Cosenza (planimetria catastale in doc. 4) e lo stato attuale dell’unità immobiliare riscontrato durante lo svolgimento dei sopralluoghi, si evince che la planimetria dell’unità immobiliare, a destinazione d’uso garage, identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 19 categoria C/6 classe 1 consistenza 51 mq, riportata in catasto è conforme allo stato dei luoghi.
Da un attento confronto tra la planimetria catastale presente negli atti dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio di Cosenza (planimetria catastale in doc. 4) e lo stato attuale dell’unità immobiliare riscontrato durante lo svolgimento dei sopralluoghi (planimetria stato attuale in doc. 5), si evince che la planimetria dell’unità immobiliare, a destinazione d’uso residenziale, identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 34 categoria A/2 classe 1 consistenza 7 vani, riportata in catasto non era conforme allo stato dei luoghi.
Al fine di poter eseguire la necessaria variazione catastale, lo scrivente richiedeva, in data 22/04/2016, all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio di Cosenza l’abilitazione al servizio di aggiornamento della banca dati catastale diretta alla presentazione telematica degli atti di aggiornamento catastali, abilitazione conclusasi in data 24/05/2016.
Successivamente, in data 24/09/2016, lo scrivente inviava telematicamente all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio di Cosenza la richiesta di variazione catastale (DOCFA), con causale DIVERSA DISTRIBUZIONE SPAZI INTERNI, della planimetria dell’unità immobiliare identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 34 categoria A/2 classe 1 consistenza 7 vani, ricevendo in data 26/09/2016 esito positivo sulla variazione catastale proposta (DOCFA e planimetria catastale attuale in doc. 5).
3.5) Quesito n° 5.
“indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale”
Per la tipologia degli interventi edilizi ammessi nella Zona B1 – Aree urbane sature, si rinvia ai contenuti dell’art. 30 delle allegate Norme Tecniche di Attuazione (PRG ed NTA in doc. 7).
3.6) Quesito n° 6.
“indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità”
Dalla documentazione amministrativa rilasciata dall’U.T.C. del Comune di Amantea in data 09/05/2016 ed in data 03/10/2016 (in doc. 6) si è potuto verificare che il fabbricato all’interno del quale risultano ubicate le unità immobiliari oggetto di pignoramento è stato costruito a seguito del rilascio di:
Concessione Edilizia n° 2228 del 22/09/2000;
Concessione Edilizia n° 2304 del 24/04/2001 in variante alla C.E. n° 2228/2000;
Concessione Edilizia n° 2484 del 24/06/2002 in variante alla C.E. n° 2304/2001;
Concessione Edilizia n° 2539 del 07/11/2002 in variante alla C.E. n° 2484/2002.
Da un attento confronto tra lo stato attuale dell’unità immobiliare riscontrato durante lo svolgimento dei sopralluoghi, si evince che l’unità immobiliare, a destinazione d’uso garage, identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 19 categoria C/6 classe 1 consistenza 51 mq, è conforme alle autorizzazioni amministrative sopra elencate ed è provvista di Autorizzazione di Agibilità rilasciata dal Funzionario Tecnico del Comune di Amantea in data 07/11/2005 (documentazione U.T.C. in doc. 6).
Da un attento confronto tra lo stato attuale dell’unità immobiliare riscontrato durante lo svolgimento dei sopralluoghi, si evince che l’unità immobiliare, a destinazione d’uso residenziale, identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 34 categoria A/2 classe 1 consistenza 7 vani, non è conforme alle autorizzazioni amministrative sopra elencate (documentazione U.T.C. in doc. 6).
Sono stati riscontrate le seguenti difformità dalla Concessione Edilizia n° 2539 del 07/11/2002 in variante alla C.E. n° 2484/2002:
¾ aumento della superficie residenziale (superficie utile), con conseguente diminuzione della superficie non residenziale originariamente destinata a deposito, senza variazione delle altezze di gronda, di colmo e della giacitura delle falde, oltreché senza variazioni prospettiche;
¾ esecuzione di lavori per diversa distribuzione spazi interni.
Si rappresenta altresì che nonostante sia stato rilasciato dal Funzionario Tecnico del Comune di Amantea, in data 07/11/2005, l’Autorizzazione di Agibilità anche per l’unità immobiliare, a destinazione d’uso residenziale, identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 34 categoria A/2 classe 1 consistenza 7 vani, la stessa non si può ritenere valida in quanto l’unità immobiliare sopra citata è stata oggetto di aumento della superficie residenziale (superficie utile), con conseguente diminuzione della superficie non residenziale originariamente destinata a deposito, con l’esecuzione di lavori per diversa distribuzione spazi interni.
Da quanto emerso durante le visite all’U.T.C. del Comune di Amantea effettuate in data 09/05/2016 ed in data 03/10/2016 non risultano agli atti istanze di Permesso di costruire in sanatoria per le difformità sopra elencate.
Successivamente all’eventuale ottenimento del Permesso di costruire in sanatoria per le difformità edilizie sopra elencate dovrà provvedersi alla richiesta di una nuova Autorizzazione di Agibilità.
3.7) Quesito n° 7.
“in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dell’articolo 40, comma sesto, della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli articoli 46, co. 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, co. 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47; in quest’ultimo caso specifichi l’entità dell’oblazione e degli oneri necessari per la sanatoria, procedendo a detrarne il valore economico da quello stimato per l’unità immobiliare”
Le difformità riscontrate sull’unità immobiliare, a destinazione d’uso residenziale, identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 34 categoria A/2 classe 1 consistenza 7 vani, sopra elencate, risultano essere riconducibili alle seguenti tipologie:
¾ aumento della superficie residenziale (superficie utile), con conseguente diminuzione della superficie non residenziale originariamente destinata a deposito, senza variazione delle altezze di gronda, di colmo e della giacitura delle falde, oltreché senza variazioni prospettiche;
¾ esecuzione di lavori per diversa distribuzione spazi interni.
per le quali è prevista la possibilità di poter sanare l’abuso mediante la richiesta del Permesso di costruire, ai sensi dell’art. 6 comma 5 e comma 5 bis della Legge Regionale n° 21/2010 e s.m.i.
(c.d. Legge Piano Casa) da produrre entro il 31/12/2016 salvo proroghe di Legge, per cambio di destinazione d’uso da deposito a civile abitazione esclusivamente per le superfici con altezza media ponderale pari a 2,30 metri, calcolata dividendo il volume della porzione di sottotetto di altezza maggiore a metri 1,50 per la superficie relativa.
Le superfici che non rientrano nelle previsioni di cui all’art. 6 comma 5 e comma 5 bis della Legge Regionale n° 21/2010 e s.m.i. dovranno conservare la destinazione d’uso a deposito, già assentita con Concessione Edilizia n° 2539 del 07/11/2002 in variante alla C.E. n° 2484/2002.
Tale procedura, attualmente, comporterebbe il pagamento dei seguenti oneri:
¾ contributo di costo di costruzione quantificato in euro 800,00;
¾ contributo di oneri di urbanizzazione quantificato in euro 300,00;
¾ diritti di segreteria quantificato in euro 100,00;
¾ spese tecniche quantificate in € 2.000,00;
per una spesa complessiva, da sostenersi per l’ottenimento del Permesso di costruire ai sensi dell’art. 6 comma 5 e comma 5 bis della Legge Regionale n° 21/2010 e s.m.i., pari ad € 3.200,00.
Alle sopra citate spese andrebbe altresì aggiunto il costo da sostenersi per ottenere la nuova Autorizzazione di Agibilità quantificato in € 1.000,00 comprensivo di spese tecniche e diritti di segreteria, per un totale generale di spesa pari ad € 4.200,00.
Si ritiene possa essere altresì possibile richiedere il Permesso a costruire in sanatoria, per cambio di destinazione d’uso e per diversa distribuzione spazi interni, ai sensi dell’art. 36, e nei termini di cui all’art. 46, del DPR 380/2001.
Si rammenta che ai sensi dell’art. 36 comma 2 del DPR 380/2001 “il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso”.
Tale procedura, attualmente, comporterebbe il pagamento dei seguenti oneri:
¾ contributo di costo di costruzione quantificato in euro 1.900,00;
¾ contributo di oneri di urbanizzazione quantificato in euro 700,00;
¾ diritti di segreteria quantificato in euro 100,00;
¾ spese tecniche quantificate in € 2.000,00;
per una spesa complessiva, da sostenersi per l’ottenimento del Permesso di costruire ai sensi dell’art. 36, e nei termini di cui all’art. 46, del DPR 380/2001, pari ad € 4.700,00.
Alle sopra citate spese andrebbe altresì aggiunto il costo da sostenersi per ottenere la nuova Autorizzazione di Agibilità quantificato in € 1.000,00 comprensivo di spese tecniche e diritti di segreteria, per un totale generale di spesa pari ad € 5.700,00.
3.8) Quesito n° 8.
“dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell'esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale”
Si ritiene che le unità immobiliari debbano costituire un unico lotto in quanto, l’unità immobiliare, a destinazione d’uso garage, identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 19 categoria C/6 classe 1 consistenza 51 mq, è da considerarsi, ai sensi dell’art. 2 comma 2° della Legge 122/1989 (c.d. Legge Tognoli), una pertinenza dell’unità immobiliare, a destinazione d’uso residenziale, identificata al catasto fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 particella 1838 sub 34 categoria A/2 classe 1 consistenza 7 vani, quest’ultima non frazionabile.
LOTTO UNICO:
Immobile Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita
n. 1 33 1838 34 A/2 1 7 vani € 524,20
n. 2 33 1838 19 C/6 1 51 mq € 118,53
3.9) Quesito n° 9.
“dica, nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla
anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c,. dall’art. 846 c.c. e dalla L.
3 giugno 1940, n. 1078”
Le unità immobiliari risultano pignorate interamente (quota 1/1) in quanto per una metà (quota
½) risultano pignorate alla sig.ra nata a il (proprietà per ½ in regime di comunione dei beni con ) e per un’altra metà (quota ½) risultano pignorate al sig. nato a il (proprietà per ½ in regime di comunione dei beni con ).
3.10) Quesito n° 10.
“accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva l’esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio per la liberazione del bene”
L’immobile all’atto dei sopralluoghi risultava essere occupato ed utilizzato quale abitazione dai debitori sig. e sig.ra , coniugi.
3.11) Quesito n° 11.
“ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale”
Non pertinente alla situazione oggetto di accertamento.
3.12) Quesito n° 12.
“indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto”
Non risulta che sui beni pignorati vi sia stato apposto alcun tipo di vincolo storico, artistico, alberghiero, di inalienabilità o di indivisibilità.
Non sono, inoltre, presenti finiture di particolare pregio o di carattere ornamentale.
La zona territoriale nella quale è ubicato il fabbricato non è sottoposta a vincolo paesaggistico ed ambientale.
Non risulta che sui beni pignorati vi sia l’esistenza di diritti demaniali, di superficie o servitù pubbliche o usi civici.
Come da dichiarazione effettuata dal sig. durante l’espletamento del sopralluogo del 05/03/2016 (verbale sopralluogo in doc. 1) non risulta altresì che sui beni pignorati vi sia l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale.
3.13) Quesito n° 13.
“determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà)”
Nella dottrina estimativa, diversi sono i criteri di stima atti a prevedere il valore di un immobile.
Nel caso di specie, per il compendio oggetto di esecuzione, appare opportuno valutare, in accordo con la ragione pratica di questa stima, il valore da attribuire al bene facendo riferimento al criterio del più probabile valore di mercato.
Il predetto valore, quindi, deve rispondere ad un giudizio di equivalenza tra il bene in esame ed una data quantità di moneta; è, in definitiva, quel valore che al bene viene attribuito, nel mercato in un dato momento, in una libera contrattazione di mercato.
Il momento di stima, cioè la data a cui va riferita la valutazione, è quello della redazione del
Nell’indicazione del valore da attribuire al bene si dovranno tenere i considerazione anche altri aspetti quali la posizione del fabbricato rispetto al centro abitato, la presenza di infrastrutture viarie che consentano un facile accesso, la destinazione d’uso dei locali, il grado di rifinitura degli stessi e la presenza di impianti particolari.
Ho realizzato la stima dei beni immobili oggetto di controversia sulla base del criterio di stima
“sintetico comparativo”; il valore dell’immobile si determina sulla base delle compravendite effettuate per immobili con caratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili a quello oggetto di stima.
La scelta di questo criterio di stima, è comprovata dal fatto che consente di prendere in considerazione, sia le caratteristiche dell’immobile sia il reale andamento del mercato immobiliare.
Lo scrivente, nel ribadire la bontà del criterio di stima adottato e dei dati ricavabili dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare al fine di poter ottenere un giudizio di stima attendibile, precisa che i “criteri di stima” permettono solo di poter formulare dei giudizi di valore, e quindi un giudizio di stima consistente nell’attribuzione ai beni di un valore monetario.
Il “valore” è un giudizio che viene attribuito ad un bene in vista di un determinato scopo, da non confondersi assolutamente con il “prezzo”, definito come la quantità di moneta con la quale viene scambiato, in una determinata situazione di fatto, un bene economico.
L’altresì esatta applicazione del metodo di stima, cioè del procedimento logico per esprimere il giudizio di stima, lo rende oggettivo, imparziale e corrispondente alla realtà economica.
Mi sono quindi avvalso dei dati che il Ministero dell’Economia, per il tramite della Agenzia del Territorio, mette a disposizione, facendo riferimento all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (quotazioni OMI in doc. 8).
Gli elementi economici che vanno a costituire l’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono ricercati nell’ambito delle indagini di mercato svolte dagli Uffici dell’Agenzia del Territorio nell’espletamento degli incarichi d’istituto.
Unità immobiliare identificata al foglio 33 – particella 1838 – sub 19
I parametri di ricerca utilizzati per ottenere i valori di riferimento delle compravendite effettuate nel II semestre 2015, semestre più recente pubblicato sul sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate – sezione OMI, sono i seguenti:
¾ immobile identificato al foglio 33 – particella 1838 – sub 19 (Via Lipari n° 5):
o comune: Amantea
o fascia/zona: suburbana o codice di zona: E1
o microzona catastale: 0
o destinazione: residenziale
o tipologia: box
o stato conservativo: normale o superficie: lorda
Dall’analisi anzidetta è emerso, per l’unità immobiliare de quo, che i valori di mercato, per immobili con caratteristiche simili a quello oggetto di stima, risultano essere compresi tra un minimo di € 305,00 ed un massimo di € 450,00 al metro quadro di superficie lorda.
Lo scrivente, tenendo in considerazione quanto già illustrato in merito allo stato di conservazione dell’unità immobiliare constatato durante il sopralluogo, ha identificato quale più probabile valore di mercato il valore medio di tali quotazioni pari ad € 380,00 (euro trecentottanta/00) al metro quadro di superficie lorda (quotazioni OMI in doc. 8).
La stima del valore di mercato dell’unità immobiliare identificata in Catasto Fabbricati del Comune di Amantea (CS) al foglio 33 particella 1838 sub 19 (Via Lipari n° 5), risulta pari a:
Descrizione
Superficie (lorda)
[mq]
Coefficiente
Superficie commerciale
(lorda) [mq]
Piano interrato
Superficie garage 58,00 1,00 58,00
Sommano mq 58,00 x €/mq 380,00 = € 22.040,00
Unità immobiliare identificata al foglio 33 – particella 1838 – sub 34
I parametri di ricerca utilizzati per ottenere i valori di riferimento delle compravendite effettuate nel II semestre 2015, semestre più recente pubblicato sul sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate – sezione OMI, sono i seguenti:
¾ immobile identificato al foglio 33 – particella 1838 – sub 34 (Via Lipari n° 5):
o comune: Amantea
o fascia/zona: suburbana o codice di zona: E1
o microzona catastale: 0
o stato conservativo: normale o superficie: lorda
Dall’analisi anzidetta è emerso, per l’unità immobiliare de quo, che i valori di mercato, per immobili con caratteristiche simili a quello oggetto di stima, risultano essere compresi tra un minimo di € 1.050,00 ed un massimo di € 1.300,00 al metro quadro di superficie lorda.
Nel computo delle superfici lorde sono state considerate:
o superfici residenziali tutte quelle aventi altezza superiore o uguale a 2,30 metri con applicazione del coefficiente di ragguaglio pari ad 1,00;
o superfici non residenziali tutte quelle aventi altezza inferiore a 2,30 metri con applicazione del coefficiente di ragguaglio pari ad 0,50;
o superfici scoperte quelle dei terrazzi e del balcone con applicazione del coefficiente di ragguaglio pari ad 0,25.
Lo scrivente, tenendo in considerazione quanto già illustrato in merito allo stato di conservazione dell’unità immobiliare constatato durante il sopralluogo, ha identificato quale più probabile valore di mercato il valore di tali quotazioni pari ad € 1.180,00 (euro millecentottanta/00) al metro quadro di superficie lorda (quotazioni OMI in doc. 8).
La stima del valore di mercato dell’unità immobiliare identificata in Catasto Fabbricati del Comune di Amantea (CS) al foglio 33 particella 1838 sub 19 (Via Lipari n° 5), risulta pari a:
Descrizione
Superficie (lorda)
[mq]
Coefficiente ragguaglio
Superficie commerciale
(lorda) [mq]
Piano terzo sottotetto
Sup. residenziale 114,40 1,00 114,40 Sup. non residenziale 53,60 0,50 26,80
Sup. scoperte 59,25 0,25 14,80
Sommano mq 156,00 x €/mq 1.180,00 = € 184.080,00 Dal valore di mercato sopra ottenuto pari ad € 184.080,00 deve essere detratta, tra le due ipotesi di spesa formulate in tema di ottenimento del Permesso di costruire (risposta al quesito n° 7), cioè quella dell’ottenimento del Permesso di costruire ai sensi dell’art. 6 comma 5 e comma 5 bis della Legge Regionale n° 21/2010 e s.m.i. (quantificata in € 4.200,00) e quella dell’ottenimento del Permesso di costruire ai sensi dell’art. 36, e nei termini di cui all’art. 46, del DPR 380/2001 (quantificata in € 5.700,00), la spesa maggiore pari ad € 5.700,00.
Ne discende un valore di mercato del bene pignorato pari ad € 178.380,00.
LOTTO UNICO:
Immobile Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Valore di mercato
n. 1 33 1838 34 A/2 1 7 vani € 524,20 € 178.380,00
n. 2 33 1838 19 C/6 1 51 mq € 118,53 € 22.040,00
€ 200.420,00
Il lotto, complessivamente, ha un valore di mercato pari ad € 200.420,00 (euro duecentomilaquattrocentoventi/00)
3.14) Quesito n° 14.
“la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli”
Non risulta che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico.
3.15) Quesito n° 15.
“l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziali relativi al bene pignorato”
Come da dichiarazione effettuata dal sig. durante l’espletamento del sopralluogo del 05/03/2016 (verbale sopralluogo in doc. 1) le spese fisse di gestione condominiale ammontano ad euro 500,00 annue e per come dallo stesso dichiarato già corrisposte interamente ed anticipatamente fino al periodo di marzo 2016; il sig.
dichiara altresì che alla data del sopralluogo del 05/03/2016 non risultano deliberate spese per lavori straordinari.
3.16) Quesito punto g).
“provveda, se occorrente ed ai sensi della vigente normativa, all’attestazione energetica del bene pignorato”
In ottemperanza alla richiesta del Giudice per l’Esecuzione di cui al punto g) dell’elenco dei
per l’unità immobiliare identificata in Catasto Fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 – particella 1838 – sub 34, trasmesso via PEC in data 12/10/2016 al settore competente territorialmente della Regione Calabria (APE e ricevute trasmissione/ricezione PEC in doc. 10).
Per l’unità immobiliare identificata in Catasto Fabbricati del Comune di Amantea al foglio 33 – particella 1838 – sub 19 non sussiste l’obbligo di redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica.
Ritengo, con la presente relazione che si compone di 24 (ventiquattro) pagine, un elenco del contenuto dei fascicoli di documentazione e di n° 10 (dieci) fascicoli di documentazione (dal doc. 1 al doc. 10), di aver assolto l’incarico ricevuto sempre che non emergano nuovi elementi, fatti e circostanze a me sconosciuti.
Paola, lì 12 ottobre 2016
Il C.T.U.
Dott. Ing. Atteritano Mario
