TRIBUNALE DI BERGAMO RELAZIONE PER LA CONSULENZA TECNICA D UFFICIO RELATIVA ALLA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI SITI NEL COMUNE DI COMUN NUOVO

(1)

1

Reg. es. n. 543/2016 UDIENZA: 17 Marzo 2017

TRIBUNALE DI BERGAMO

Procedura esecutiva immobiliare promossa da UNICREDIT S.p.A.

contro i Sigg. Viganò Giovanni e Asenoguan Qeen

RELAZIONE PER LA CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO RELATIVA ALLA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI

SITI NEL COMUNE DI COMUN NUOVO

** ** **

All’Illustrissimo Giudice dell’Esecuzione Dott.ssa Elena Gelato 1. PREMESSA

Il sottoscritto Architetto Fabrizio Gastoldi, con studio a Bergamo, Viale Vitt. Ema- nuele II n. 43, in conformità al Decreto di nomina a Esperto estimatore per la valutazione di immobili pignorati, ha prestato giuramento nell’udienza del 09 Novembre 2016 per il conferimento dell’incarico.

All’udienza succitata, il Giudice dell’Esecuzione immobiliare sottoponeva al sottoscritto C.T.U. i seguenti quesiti:

1. all’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente al- la esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportu- no, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa auto- rizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla re- lazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

2. ad una sommaria descrizione del bene;

3. per le costruzioni iniziate anteriormente il 1 settembre 1967, ove non sia reperibile la dichia- razione sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40 della Legge 47/1985, indichi, anche in ba-

Firmato Da: GASTOLDI FABRIZIO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 5d26beff441d678cb1a9e1111505c437

(2)

2

se ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse;

4. per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l’eventuale assenza di licenza o le realiz- zazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell’immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la re- lativa oblazione ai sensi delle Leggi 47/1985 e 724/1994; nell’ipotesi che queste ultime circo- stanze non si fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;

5. per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell’art. 18 della Legge 47/1985;

6. all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulte- riori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla Legge 1249/1939, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea plani- metria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indi- chi le ragioni ostative;

7. all’accertamento, in base alla documentazione dell’Agenzia del Territorio, se, all’atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi;

8. all’accertamento dell’esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vi- cende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio ante- cedente al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natu-

(3)

3

ra condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; alla verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione di tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; all’informazione sull’importo an- nuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione su eventuali spese straordinarie già deli- berate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedi- menti giudiziali relativi al bene pignorato;

9. alla determinazione del valore degli immobili pignorati;

10. alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indican- do, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al rela- tivo frazionamento catastale;

11. all’accertamento della comoda divisibilità dei beni;

12. all’accertamento dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti regi- strati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un con- tratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

13. all’accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica utilità;

14. all’allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica

(4)

4 che idoneamente li raffiguri;

15. proceda, in caso di vendita degli immobil, a redigere e presentare la nota di voltura catastale;

16. al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con l’indicazione dello stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi, con il prezzo di sti- ma loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare.

** ** **

Accettato l’incarico il sottoscritto ha disposto le occorrenti indagini presso il Comu- ne di Comun Nuovo e l’Agenzia del Territorio di Bergamo, oltre ad ispezionare l’immobile pignorato.

Compiuta ogni ulteriore necessaria indagine ed acquisiti gli elementi utili alla stima, il sottoscritto ha riassunto le specificazioni richieste con la presente relazione, com- pletata da fotografie ed elaborati illustrativi.

Si precisa che l’immobile è occupato dall’esecutata, che ha autorizzato il sottoscritto Perito all’esecuzione del rilievo fotografico interno.

Secondo le previsioni del vigente P.G.T. l’immobile oggetto della presente stima ri- cade in zona normata dal Tessuto Storico Architettonico, articolo di riferimento n.

16 delle NTA Piano delle Regole.

Sono escluse al momento procedure espropriative per pubblica utilità.

** ** **

2. RELAZIONE

A) Identificazione degli immobili pignorati

L’immobile pignorato, posto sul vicolo Vitalba Barca al civico 1, è inserito in una pa- lazzina residenziale plurifamiliare a tre piani fuori terra.

L’immobile è posizionato in zona residenziale ed inserito nell’immediato contesto

(5)

5 degli insediamenti abitativi e d’uso pubblico.

a1) visure ipocatastali

Si precisa che i Registri Immobiliari di Bergamo risultano aggiornati alla data del 02 Gennaio 2017.

In riferimento ai beni immobili oggetto del pignoramento trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Bergamo – Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 31 maggio 2016 ai n.ri 24116/15975, a favore di UNICREDIT S.p.A. con sede a Roma, contro i suddetti signori Viganò Giovanni e Asenoguan Queen, relativamente alle unità immobiliari poste nel Comune di Comun Nuovo, co- stituiti da:

-appartamento al primo piano, censito nel Catasto dei Fabbricati del predetto Co- mune al foglio 1, mappale 49 sub. 7, cat. A/2, cl. 2, vani 5, R.C. € 490,63;

-autorimessa al piano terra, censita nel Catasto dei Fabbricati del predetto Comune al foglio 1, mappale 49 sub. 4, cat. C/6, cl. 3, mq. 16, R.C. € 29,75;

risultano per quota indivisa di 1/2 ciascuno dell’intero di proprietà dei suddetti signori Viganò Giovanni e Asenoguan Queen, per averle acquistate dai signori Lorenzi Valentino Pietro o Valentino, nato a Bergamo il 22 maggio 1959 e Marques Campos Ivanete, nata in Brasile il 29 gennaio 1975, in dipendenza di atto in data 14 febbraio 2006 n. 231098/22062 di repertorio notaio Maurizio Silocchi, registrato a Milano il 24 febbraio 2006 al n. 2725, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Pro- vinciale di Bergamo – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 25 febbraio 2006 ai n.ri 11110/6417;

ai venditori le suddette unità immobiliari erano loro pervenute in virtù di atto di compravendita in data 30 giugno 2004 n. 25645/3882 di repertorio notaio Filippo Calarco, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Bergamo –

(6)

6

Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 17 luglio 2004 ai n.ri 37880/25585, da potere dei signori Boni Maria Caterina nata a Sestu (CA) il 23 aprile 1955 per quota indivisa di 2/12, Laforgia Alessandra nata a Bergamo il giorno 11gennaio 1975 per quota indivisa di 2/12 e Laforgia Donatello, nato a Bergamo il 30 giugno 1976 per quota indivisa di 8/12,;

ai suddetti signori Boni Maria Caterina, Laforgia Alessandra e Laforgia Donatello, le unità immobiliari di cui sopra, erano pervenute in forza di atto di compravendita in data 10 maggio 2001 n. 9717/6637 di repertorio notaio Nicola Grimaldi, registrato a Milano il 25 maggio 2001 al n. 12260 Serie 2V, trascritto presso l’Agenzia delle En- trate – Ufficio Provinciale di Bergamo – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobilia- re, in data 25 maggio 2001 ai n.ri 20173/14945, con il quale i signori Laforgia Dona- tello (predetto) e Laforgia Nicola, nato a Bari il 29 agosto 1946, acquistavano dalla società “Edilcasa s.a.s. di Iscandri Valentina & c.” con sede a Fontanella, le suddette unità immobiliari ed in forza della successione al rispettivo coniuge e padre Laforgia Nicola, deceduto senza lasciare disposizioni di ultima volontà, in data 5 luglio 2001, dichiarazione di successione registrata a Bergamo il 15 aprile 2002 al n. 815 vol.

2006, ivi trascritta il 9 settembre 2009 ai n.ri 57861/36984;

alla sopra citata società “Edilcasa s.a.s. di Iscandri Valentina & c.” con sede in Fon- tanella, le unità immobiliari oggetto della presente relazione erano pervenute, per decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Bergamo in data 26 ottobre 2000 Cron. N. 3658, Rep. N. 16182, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Pro- vinciale di Bergamo – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 22 novembre 2000 ai n.ri 44785/32851 e successiva integrazione del 4 aprile 2001 N.

173/93, da potere dell’esecutata signora Boni Maria Caterina, nata a Sestu (CA) il 23 aprile 1955;

(7)

7

per quest’ultima, infine, il titolo di provenienza era costituito dall’atto di acquisto, ai rogiti del notaio Jean Pierre Farhat, in data 9 febbraio 1990 n. 56183/7967 di repertorio, registrato a Bergamo il giorno 1 marzo 1990 al vol. 2V, ivi trascritto il 8 marzo 1990 ai n.ri 7705/5798, da potere del signor Maver Cirillo Davide, nato a Cologno al Serio (BG) il giorno 8 maggio 1949.

FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI

1) ipoteca volontaria iscritta presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Bergamo – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 25 febbraio 2006 ai n.ri 11111/2801, a favore di BANCA PER LA CASA S.p.A con sede a Milano, contro i suddetti signori Viganò Giovanni e Asenoguan Qeen, a garanzia di un mutuo di €.

140.000,00 con un montante ipotecario di €. 280.000,00 concesso co atto in data 14 febbraio 2006 n. 231099/22063 di repertorio notaio Maurizio Silocchi, rimborsabile in anni ventitre;

2) ipoteca legale iscritta presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Ber- gamo – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 12 marzo 2008 ai n.ri 17674/3189, a favore di EQUITALIA ESATRI S.p.A. con sede a Milano, contro il suddetto signor Viganò Giovanni, a garanzia del totale credito di €. 35.51,10 (grava sulla quota indivisa di sua spettanza pari ad 1/2);

3) ipoteca legale iscritta presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Ber- gamo – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 3 luglio 2013 ai n.ri 27104/4302, a favore EQUITALIA NORD S.p.A. con sede a Milano, contro il suddetto signor Viganò Giovanni, a garanzia del credito totale di €. 112.350,98 (grava sulla quota indivisa di sua spettanza pari ad 1/2);

4) ipoteca legale, iscritta presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Ber- gamo – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 29 aprile 2016 ai n.ri

(8)

8

18517/2919, a favore di EQUITALIA NORD S.p.A. con sede a Milano, contro il suddetto signor Viganò Giovanni, a garanzia del totale credito di €. 43.609, 54 (grava sulla quota indivisa di sua spettanza pari ad 1/2 sull’unità immobiliare censita nel Catasto dei Fabbricati del predetto Comune con il mappale 49 sub. 7);

5) pignoramento immobiliare trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Pro- vinciale di Bergamo – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 31 maggio 2016 ai n.ri 24116/15975, a favore di UNICREDIT S.p.A. con sede a Roma, contro i suddetti signori Viganò Giovanni e Asenoguan Queen.

a2) dati catastali

i dati catastali corrispondono a quanto allegato agli atti;

in particolare si evidenzia che dalle visure degli atti informatizzati al 20 Dicembre 2016, l’immobile risulta così identificato:

appartamento, foglio 1, mappale 49 sub. 7, cat. A/2, cl. 2, vani 5, Rendita € 490,63;

autorimessa, foglio 1, mappale 49 sub. 4, cat. C/6, cl. 3, mq 16, Rendita € 29,75.

a3) dati urbanistici ed edilizi

Il sottoscritto perito ha disposto le occorrenti indagini presso l’Ufficio dell’Edilizia Privata del Comune di Comun Nuovo, per individuare le autorizzazioni richieste per l’immobile oggetto della presente relazione;

dall’analisi della documentazione d’archivio dell’ufficio, non è stato possibile reperi- re i relativi provvedimenti autorizzativi;

considerato che l’intero fabbricato è da sempre stato adibito ad uso abitativo e sue pertinenze, non sussistono in merito alcuni ostacoli né di ordine giuridico né di or-

dine materiale a considerare la conformità dello stesso.

B) Descrizione dell’immobile pignorato

All’unità si accede attraverso l’androne comune al complesso residenziale.

(9)

9

Mediante scala si accede all’appartamento posto al piano piano, composto da soggiorno, cucina, disimpegno, due camere e bagno prospettanti sul balcone e annessa autorimessa al piano terreno.

Medio basse le finiture interne.

b. 2 - superfici

Si confermano le superfici catastali così determinate:

-unità abitativa 104,00 -autorimessa 19,00 C) Vincoli e servitù

Il sottoscritto tecnico non ha riscontrato particolari servitù o vincoli diversi da quelli riconducibili alla comunione di parti comuni strutturali riferite al fabbricato condominiale.

3. VALUTAZIONE IN LIBERO MERCATO PER UNITA’ SIMILI, SOTTOPOSTE A PROCEDURA ESECUTIVA

Considerate la consistenza, i vincoli, la destinazione, viste le caratteristiche di ubica- zione dell’immobile, preso in esame il grado di appetibilità del mercato attuale per unità simili, visti i conteggi delle superfici con la loro destinazione d’uso, avuto ri- guardo delle caratteristiche e qualità tecnologico-edilizie delle strutture, verificato l’orientamento, la luminosità, gli accessi;

tenuto conto dell’attuale stato di conservazione e per tutto quanto rilevabile;

comparato infine l’andamento generale del mercato immobiliare per unità simili in Comun Nuovo;

tutto ciò premesso, il sottoscritto è pervenuto alla seguente valutazione dell’unità:

LOTTO UNICO

Trattasi di unità ad uso abitativo al primo piano composta da soggiorno, cu-

(10)

10

cina, disimpegno, due camere e bagno prospettanti sul balcone oltre ad autorimessa al piano terreno, così censita:

foglio 1, mappale 49 sub. 7, cat. A/2, cl. 2, vani 5, Rendita € 490,63;

e di autorimessa pertinenziale così censita:

foglio 1, mappale 49 sub. 4, cat. C/6, cl. 3, mq 16, Rendita € 29,75.

Superficie commerciale dell’appartamento mq 104 e dell’autorimessa mq 19,00 Valore

appartamento mq 104,00 x €/mq 900,00 = € 93.600,00

autorimessa a corpo = € 8.000,00

= € 101.600,00

ARROTONDATO = € 100.000,00

(euro centomila/00)

4. METODO DI VENDITA

Come si evince dalla valutazione in libero mercato, indicata dal sottoscritto perito, stante la situazione della proprietà si esprime un netto parere di vendita unica dell’immobile esecutato.

Bergamo, 16 Gennaio 2017

Il Perito Arch. Fabrizio Gastoldi

Allegati:

Documentazione fotografica, Visura e Schede catastali.