TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA 162/2019

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TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

162/2019

PROCEDURA PROMOSSA DA:

Puglia Assunta Domenica

DEBITORE:

*** DATO OSCURATO ***

GIUDICE:

dott. Daniele Carlo MADIA

CUSTODE:

avv. Manlio Greco

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 30/03/2021

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

GIUSEPPE FURRER

CF:FRRGPP70P14F158R

con studio in MESSINA (ME) V.CHIESA DEI MARINAI, 12 telefono: 0039090364112

email: giuseppefurrer@libero.it PEC: giuseppe.furrer@ordineingegnerimessina.it

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TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 162/2019

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A in parte locale commerciale ed in parte deposito a LETOJANNI via Doria angolo via IV Novembre, della superficie commerciale di 90,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( ***

DATO OSCURATO *** )

Ambiente allo stato unico e rustico, al piano seminterrato rispetto la via IV Novembre, da adibire (come da progetto di variante approvata) a locale commerciale con annesso servizio e deposito.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S/1.Identificazione catastale:

l foglio 12 particella 1729 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria F/3, consistenza 0, indirizzo catastale: via IV novembre snc, piano: S/1, intestato a *** DATO OSCURATO ***

L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2012.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.

Trattasi di ambiente al piano seminterrato facente parte di fabbricato a tre elevazioni fuori terra, ancora allo stato rustico

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 90,00 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 83.050,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 70.592,50

Data della valutazione: 30/03/2021

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4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca giudiziale attiva, iscritta il 09/03/2016 ai nn. 6042/712, a favore di *** DATO OSCURATO

*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Messina il 30/01/2016 Rep. 1155.

Importo ipoteca: €65000,00.

Importo capitale: €57894,00

*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Catania del 11/10/2016 Rep. 4573

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

pignoramento, trascritta il 24/06/2016 ai nn. 16036/12254, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da verbale di pignoramento

pignoramento, trascritta il 29/07/2019 ai nn. 21077/15751, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da verbale di pignoramento immobili

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 26/05/2010), con atto stipulato il 26/05/2010 a firma di Notar dott. Vincenzo Di Pasquale ai nn. 145117/17038 di repertorio, trascritto il 31/05/2010 ai nn. 17447/12178

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione (dal 24/02/1950 fino al 25/03/2004), registrato il 24/02/1950 a Taormina ai nn. 60/120, trascritto il 17/04/1950 ai nn.

4586/4302.

Pervenuta anche per successione di Galeano Rosario giusta denuncia registrata a Taormina il 07/061959 nn.197/129 trascritta il 26/06/1959 nn.10054/9267

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione (dal 25/03/2004 fino al 26/05/2010), registrato il 25/03/2004 a Reggio Calabria ai nn. 50/99, trascritto il 29/03/2005 ai nn.

10997/6225

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

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7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Concessione edilizia N. 23/08 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di costruzione di un fabbricato per civile abitazione a tre elevazioni f.t. , presentata il 07/11/2007 con il n. 12092 di protocollo, rilasciata il 03/12/2008 con il n. 15191 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata

Concessione edilizia N. 15/11 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di progetto di variante inerente la costruzione di un fabbricato per civile abitazione a tre elevazioni f.t., previa demolizione di un vetusto corpo esistente, presentata il 24/12/2010 con il n.

12208 di protocollo, rilasciata il 06/12/2011 con il n. 11837 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata.

C.E. in variante ed ampliamento alla C. E. 23/08 del 03/12/2008

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PdF - piano di fabbricazione vigente l'immobile ricade in zona "B" residenziale. Norme tecniche di attuazione ed indici: Indice f 7,00mc/mq; altezza max m11,00; numero di piani 3

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

L'immobile risulta conforme.

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Essendo il fabbricato ancora in corso di costruzione a tutti i piani tranne il piano rialzato; non sono state ancora redatte le planimetrie catastali dei singoli immobili

Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica doc.fa L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

l doc.fa: €.650,00

Questa situazione è riferita solamente a piano seminterrato

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

CRITICITÀ: MEDIA

Sono state rilevate le seguenti difformità: dalla costruzione in corso non si comprende la destinazione come da progetto in variante

Le difformità sono regolarizzabili mediante: con il completamento delle opere L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:

Conformità titolarità/corrispondenza atti:

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8.5. ALTRE CONFORMITÀ:

CRITICITÀ: MEDIA

Conformità tecnica impiantistica:

Sono state rilevate le seguenti difformità: tutto allo stato rustico senza traccia di impiantistica Le difformità sono regolarizzabili mediante: completamento delle opere in progetto e realizzazione degli impianti

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

BENI IN LETOJANNI VIA DORIA ANGOLO VIA IV NOVEMBRE

IN PARTE LOCALE COMMERCIALE ED IN PARTE DEPOSITO

DI CUI AL PUNTO A

in parte locale commerciale ed in parte deposito a LETOJANNI via Doria angolo via IV Novembre, della superficie commerciale di 90,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Ambiente allo stato unico e rustico, al piano seminterrato rispetto la via IV Novembre, da adibire (come da progetto di variante approvata) a locale commerciale con annesso servizio e deposito.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S/1.Identificazione catastale:

l foglio 12 particella 1729 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria F/3, consistenza 0, indirizzo catastale: via IV novembre snc, piano: S/1, intestato a *** DATO OSCURATO ***

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Taormina). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Taormina, Castelmola, Etna.

SERVIZI

COLLEGAMENTI

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

municipio nella media

scuola per l'infanzia nella media

scuola elementare nella media

scuola media superiore nella media

autostrada distante 3,00km scarso

superstrada distante 100,00m scarso

livello di piano: scarso

esposizione: al di sotto della media

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DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 05/03/2021 Fonte di informazione: immobiliare.it

Descrizione: locale commerciale e adiacente magazzino deposito, bene omogeneo a quello oggetto di codesta strima

Indirizzo: via Montebianco, 27 - Letojanni Superfici principali e secondarie: 73 Superfici accessorie:

Prezzo richiesto: 150.000,00 pari a 2.054,79 Euro/mq Sconto trattativa: 15 %

Prezzo: 127.500,00 pari a 1.746,58 Euro/mq

INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:

Banca dati OMI aggiornata al I semestre 2020 (25/02/2021) Valore minimo: 1.750,00

Valore massimo: 2.600,00

Banca dati OMI aggiornata al I semestre 2020 (25/02/2021) Valore minimo: 650,00

Valore massimo: 990,00

Note: valori riferiti a magazzino deposito Borsino Immobiliare Italiano (25/02/2021) Valore minimo: 1.390,00

luminosità: scarso

panoramicità: molto scarso

stato di manutenzione generale: molto scarso

servizi: scarso

descrizione consistenza indice commerciale

Locale seminterrato 90,00 x 100 % = 90,00

Totale: 90,00 90,00

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Borsino Immobiliare Italiano (25/02/2021) Valore minimo: 434,00

Valore massimo: 851,00

Note: valori riferiti a magazzini deposito

SVILUPPO VALUTAZIONE:

Dalle ricerche di mercato svolte per il segmento analizzato; facendo seguito alle interviste effetuate e sulla scorta del segmento di mercato oggetto della odierna stima; presupponendo che il bene sia completo e rifinito e senza tener conto delle condizioni in cui versa lo stesso alla data della redazione della perizia di stima (stato rustico); considerata la vocazione commerciale; si ritiene adottare un giusto prezzo pari al valore unitario di €1.680,00 /mq.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:

RIEPILOGO VALORI CORPO:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Per la valutazione immobiliare oggetto di codesta perizia, il sottoscritto esperto per la stima ha rivolto le ricerche sondando il mercato immobiliare di zona (ricerche presso le principali agenzie immobiliari) con la metodologia dell'asking price ovvero riguardo la presenza di domande ed offerte in rete internet. Sono state altresì svolte indagini ed interrogazioni alla banca dati OMI del mercato immobiliare italiano riferito al I semestre 2020 nonchè al più aggiornato ed attento Borsino Immobiliare Italiano.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Messina, conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Letojanni, agenzie: Agenzie di zona presenti sulla rete di mercato e secondo i comparison osservati; Immobiliare Mangiapane, osservatori del mercato immobiliare Banca dati OMI I° semestre 2020, ed inoltre: Borsino Immobiliare Italiano

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

Valore superficie principale: 90,00 x 1.680,00 = 151.200,00

descrizione importo

Riduzione per lavori di completamento del

seminterrato commerciale e zona deposito -67.500,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 83.700,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 83.700,00

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A

in parte locale commerciale

ed in parte

90,00 0,00 83.700,00 83.700,00

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VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

deposito

83.700,00 € 83.700,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 650,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 83.050,00

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 12.457,50

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello

stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 70.592,50

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LOTTO 2

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a LETOJANNI via Doria angolo via IV Novembre, della superficie commerciale di 36,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Appartamento al piano rialzato con accesso da scaletta in ferro in angolo via Doria via IV novembre, composto da: ingresso disimpegno a giorno ed angolo cottura; n.1 vano letto, Wc e ripostiglio sottoscala.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, rialzato, ha un'altezza interna di 2,70m.Identificazione catastale:

l foglio 12 particella 1729 sub. 3 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria F/3, consistenza 0, indirizzo catastale: via A. Doria snc - Letojanni (ME), piano: T (rialzato), intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da DIVISIONE del 26/10/2020 protocollo n. ME0066184 in atti dal 27/10/2020 DIVISIONE (n. 13150.1/2020)

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Bene che era destinato alla creditrice procedente

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

trova:

€. 40.715,00

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5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

4586/4302.

10997/6225

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7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

Sono state rilevate le seguenti difformità: Distribuzione di spazi interni diversa dalla variante di progetto approvata ed alla planimetria in atti.

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Doc.Fa catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l Doc.fa: €.500,00

Sono state rilevate le seguenti difformità: distribuzione di spazi interna diversa Le difformità sono regolarizzabili mediante: mediante pratica CILA

l Cila : €.2.000,00

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

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APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A

appartamento a LETOJANNI via Doria angolo via IV Novembre, della superficie commerciale di 36,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Appartamento al piano rialzato con accesso da scaletta in ferro in angolo via Doria via IV novembre, composto da: ingresso disimpegno a giorno ed angolo cottura; n.1 vano letto, Wc e ripostiglio sottoscala.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, rialzato, ha un'altezza interna di 2,70m.Identificazione catastale:

l foglio 12 particella 1729 sub. 3 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria F/3, consistenza 0, indirizzo catastale: via A. Doria snc - Letojanni (ME), piano: T (rialzato), intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da DIVISIONE del 26/10/2020 protocollo n. ME0066184 in atti dal 27/10/2020 DIVISIONE (n. 13150.1/2020)

I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Taormina). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

SERVIZI

COLLEGAMENTI

CLASSE ENERGETICA:

scuola elementare buono

scuola per l'infanzia buono

scuola media inferiore buono

autostrada distante 3km scarso

superstrada distante 100,00m scarso

livello di piano: mediocre

esposizione: mediocre

luminosità: nella media

panoramicità: mediocre

impianti tecnici: mediocre

stato di manutenzione generale: nella media

servizi: al di sotto della media

[22,8140 KWh/m²/anno]

Certificazione APE N. PF001-21 registrata in data 04/03/2021

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CONSISTENZA:

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

COMPARATIVO 1

Descrizione: Bilocale in zona centrale di taglio simile a quello dell'odierna relazione al piano terra Indirizzo: via Monte Bianco, Letojanni

Superfici principali e secondarie: 55 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 05/03/2021

Fonte di informazione: Agenzia progetto casa servizi immobiliari (immobiliare.it)

Descrizione: bivani arredato al piano rialzato, immobile di segmento pari a quello oggetto di codesta perizia

Indirizzo: Letojanni

Banca dati OMI aggiornata al I° semestre 2020 (05/03/2021) Valore minimo: 1.300,00

Appartamento 36,00 x 100 % = 36,00

Totale: 36,00 36,00

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Borsino Immobiliare Italiano (05/03/2021) Valore minimo: 1.045,00

Dalle ricerche di mercato svolte per il segmento analizzato; facendo seguito alle interviste effetuate e sulla scorta del segmento di mercato oggetto della odierna stima; presupponendo che il bene sia completo e rifinito e senza tener conto delle condizioni in cui versa lo stesso alla data della redazione della perizia di stima (da completare nelle rifiniture interne); considerata la vocazione commerciale; si ritiene adottare un giusto prezzo pari al valore unitario di €1.500,00 /mq.

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Messina, conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Letojanni, agenzie: Agenzie di zona presenti sulla rete di mercato e secondo i comparison osservati; Immobiliare Mangiapane, osservatori del mercato immobiliare Banca dati OMI I° semestre 2020, ed inoltre: Borsino Immobiliare Italiano

decurtazione per lavori di rifinitura -3.600,00

A appartamento 36,00 0,00 50.400,00 50.400,00

50.400,00 € 50.400,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 2.500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 47.900,00

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€. 7.185,00

€. 40.715,00

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LOTTO 3

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

Appartamento al piano rialzato con accesso dal retro del prospetto principale, a mezzo portone di ingresso condominiale. La consistenza è la seguente: ingresso con vano soggiorno ed angolo cottura, n.1 vano letto e n.1 WC.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, rialzato, ha un'altezza interna di 2,70.Identificazione catastale:

l foglio 12 particella 1729 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria F/3, consistenza 0, indirizzo catastale: via A. Doria snc, piano: T , intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da DIVISIONE del 26/10/2020 protocollo n. ME0066184 in atti dal 27/10/2020 DIVISIONE (n. 13150.1/2020)

A.1 altro fabbricato, composto da magazzino deposito, sviluppa una superficie commerciale di 21,00 Mq.

Identificazione catastale:

l foglio 12 particella 1728 sub. 3 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria F/3, consistenza 0, piano: T

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Si osserva sul punto che durante i n.2 accesi eseguiti dal sottoscritto esperto estimatore, all'interno del bene immobile de quo, resi possibli dall'apertura dell'appartamento eseguita dal dott. Grillo Diego Antonino, n.q. di legale rappresentante della Sicula Costruzioni srl, lo stesso bene immobile risultata arredato e comunque abitato: preso atto degli arredi, suppellettili e materiali di consumo presenti durante i due accessi all'interno dello stesso bene.

trova:

€. 61.625,00

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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

(18)

4586/4302.

10997/6225

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

Sono state rilevate le seguenti difformità: Distribuzione di spazi interni diversa dalla variante di progetto approvata ed alla planimetria in atti.

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Doc.Fa catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l Doc.fa: €.500,00

Sono state rilevate le seguenti difformità: distribuzione di spazi interna diversa Le difformità sono regolarizzabili mediante: mediante pratica CILA

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l Cila : €.2.000,00

APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A

Appartamento al piano rialzato con accesso dal retro del prospetto principale, a mezzo portone di ingresso condominiale. La consistenza è la seguente: ingresso con vano soggiorno ed angolo cottura, n.1 vano letto e n.1 WC.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, rialzato, ha un'altezza interna di 2,70.Identificazione catastale:

l foglio 12 particella 1729 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria F/3, consistenza 0, indirizzo catastale: via A. Doria snc, piano: T , intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da DIVISIONE del 26/10/2020 protocollo n. ME0066184 in atti dal 27/10/2020 DIVISIONE (n. 13150.1/2020)

SERVIZI

COLLEGAMENTI

scuola media inferiore buono

superstrada distante 100m

livello di piano: mediocre

esposizione: buono

luminosità: al di sopra della

media

panoramicità: nella media

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CLASSE ENERGETICA:

CONSISTENZA:

ACCESSORI:

altro fabbricato, composto da magazzino deposito, sviluppa una superficie commerciale di 21,00 Mq.

Identificazione catastale:

l foglio 12 particella 1728 sub. 3 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria F/3, consistenza 0, piano: T

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

COMPARATIVO 1

Descrizione: Bilocale in zona centrale di taglio simile a quello dell'odierna relazione al piano terra Indirizzo: via Monte Bianco, Letojanni

stato di manutenzione generale: nella media

servizi: mediocre

[65,779 KWh/m²/anno]

Certificazione APE N. PF002-21 registrata in data 04/03/2021

Appartamento 34,00 x 100 % = 34,00

Totale: 34,00 34,00

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COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 05/03/2021

Fonte di informazione: Agenzia progetto casa servizi immobiliari (immobiliare.it)

Descrizione: bivani arredato al piano rialzato, immobile di segmento pari a quello oggetto di codesta perizia

Indirizzo: Letojanni

Dalle ricerche di mercato svolte per il segmento analizzato; facendo seguito alle interviste effetuate e sulla scorta del segmento di mercato oggetto della odierna stima; presupponendo che il bene sia già (come apparso) abitabile e fruibile, considerata la vocazione commerciale; si ritiene adottare un giusto prezzo pari al valore unitario di €1.600,00 /mq.

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Per la valutazione immobiliare oggetto di codesta perizia, il sottoscritto esperto per la stima ha rivolto le ricerche sondando il mercato immobiliare di zona (ricerche presso le principali agenzie immobiliari) Valore superficie principale: 34,00 x 1.600,00 = 54.400,00

Valore superficie accessori: 21,00 x 1.600,00 = 33.600,00

88.000,00

Decurtazione adeguamento valore unitario per accessorio magazzino deposito

-13.000,00

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con la metodologia dell'asking price ovvero riguardo la presenza di domande ed offerte in rete internet. Sono state altresì svolte indagini ed interrogazioni alla banca dati OMI del mercato immobiliare italiano riferito al I semestre 2020 nonchè al più aggiornato ed attento Borsino Immobiliare Italiano.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Messina, conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Letojanni, agenzie: Agenzie di zona presenti sulla rete di mercato e secondo i comparison osservati; Immobiliare Mangiapane, osservatori del mercato immobiliare Banca dati OMI al I° semestre 2020, ed inoltre: Borsino Immobiliare Italiano

A appartamento 34,00 21,00 75.000,00 75.000,00

75.000,00 € 75.000,00 €

€. 10.875,00

€. 61.625,00

(23)

LOTTO 4

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

Appartamento al piano primo allo stato rustico. Alla data del sopralluogo l'immobile si presentava ancora in fase di completamento: gli ambienti, tutti tramezzati, con muratura in laterizio forato, apparivano allo stato rustico ma completi nella parte strutturale. L'appartamento mancava tra le altre di, pavimentazione, infissi interni ed esterni, parapetti esterni, intonaci, ecc.. L'immobile finito prevede n. 1 vano letto; n. 2 vani di cui uno con zona cottura, n.1 Wc oltre n.2 balconi a livello di pertinenza.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano I, ha un'altezza interna di 2,70.Identificazione catastale:

l foglio 12 particella 1729 sub. 4 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria F/3, consistenza 0, piano: I, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da DIVISIONE del 26/10/2020 protocollo n. ME0066184 in atti dal 27/10/2020 DIVISIONE (n. 13150.1/2020) L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2011.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Bene immobile ancora allo stato rustico

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

trova:

€. 74.035,00

(24)

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

4586/4302.

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione (dal 25/03/2004

(25)

fino al 26/05/2010), registrato il 25/03/2004 a Reggio Calabria ai nn. 50/99, trascritto il 29/03/2005 ai nn.

10997/6225

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa distribuzione spazi interni Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica doc.fa

l Doc.fa: €.500,00

Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa distribuzione spazi interni Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica CILA UTC Letojanni L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l Cila : €.2.000,00

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APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A

Appartamento al piano primo allo stato rustico. Alla data del sopralluogo l'immobile si presentava ancora in fase di completamento: gli ambienti, tutti tramezzati, con muratura in laterizio forato, apparivano allo stato rustico ma completi nella parte strutturale. L'appartamento mancava tra le altre di, pavimentazione, infissi interni ed esterni, parapetti esterni, intonaci, ecc.. L'immobile finito prevede n. 1 vano letto; n. 2 vani di cui uno con zona cottura, n.1 Wc oltre n.2 balconi a livello di pertinenza.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano I, ha un'altezza interna di 2,70.Identificazione catastale:

l foglio 12 particella 1729 sub. 4 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria F/3, consistenza 0, piano: I, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da DIVISIONE del 26/10/2020 protocollo n. ME0066184 in atti dal 27/10/2020 DIVISIONE (n. 13150.1/2020) L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2011.

SERVIZI

COLLEGAMENTI

scuola media superiore buono

superstrada distante 100m mediocre

livello di piano: nella media

esposizione: al di sopra della

media

luminosità: al di sopra della

media

panoramicità: nella media

stato di manutenzione generale: mediocre

servizi: al di sotto della media

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CONSISTENZA:

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 29/03/2021 Fonte di informazione: Remax Crea casa

Descrizione: Appartamento in zona centro a pochi passi dal mare, nuovo appartamento al secondo piano .

Indirizzo: via Nazionale, 12C Superfici principali e secondarie: 52 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 29/03/2021 Fonte di informazione: Immobiliare.it

Descrizione: Panoramico e luminoso trilocale all’interno di un complesso residenziale adiacente gli alberghi Antares e Olimpo.

Indirizzo: c.da Mastropietro Superfici principali e secondarie: 56 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 3

Tipo fonte: annuncio immobiliare

Appartamento 64,00 x 100 % = 64,00

Totale: 64,00 64,00

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Data contratto/rilevazione: 29/03/2021 Fonte di informazione: Immobiliare.it

Descrizione: Su lungomare in palazzina a due piani, primo piano, elegante bivani in eccellente condizioni.

Indirizzo: via L. Rizzo, 62

Dalle ricerche di mercato svolte per il segmento analizzato; facendo seguito alle interviste effetuate e sulla scorta del segmento di mercato oggetto della odierna stima; considerato lo stato ancora incompleto in cui versa il bene e dunque di tutti i lavori necessari al completamento dello stesso.

Adottando la metodologia dell'asking price con decurtazione cautelativa del 15% sull'annuncio immobiliare trovato; considerata la vocazione commerciale; si ritiene adottare un giusto prezzo pari al valore unitario di €1.400,00 /mq.

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Messina, conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Letojanni, agenzie: Agenzie di zona presenti sulla rete di mercato e secondo i comparison osservati; Immobiliare Mangiapane, osservatori del mercato immobiliare Banca dati OMI al I° semestre 2020, ed inoltre: Borsino Immobiliare Italiano

(29)

A appartamento 64,00 0,00 89.600,00 89.600,00

89.600,00 € 89.600,00 €

€. 13.065,00

€. 74.035,00

(30)

LOTTO 5

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

Appartamento al piano secondo allo stato rustico. Alla data del sopralluogo l'immobile si presentava ancora in fase di completamento: gli ambienti, tutti tramezzati, con muratura in laterizio forato, apparivano allo stato rustico ma completi nella parte strutturale. L'appartamento mancava tra le altre di, pavimentazione, infissi interni ed esterni, parapetti esterni, intonaci, ecc.. L'immobile finito prevede ampio ingresso e disimpegno, n. 1 vano letto; n. 1 ampio vano soggiorno pranzo con zona cottura, n. 1 vano studio, n.1 Wc oltre n.2 balconi a livello di pertinenza.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano II, ha un'altezza interna di 2,70.Identificazione catastale:

l foglio 12 particella 1729 sub. 6 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria F/3, consistenza 0, piano: II, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da DIVISIONE del 26/10/2020 protocollo n. ME0066184 in atti dal 27/10/2020 DIVISIONE (n. 13150.1/2020 L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2011.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Bene immobile ancora allo stato rustico

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

trova:

€. 93.461,75

(31)

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

4586/4302.

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione (dal 25/03/2004

(32)

fino al 26/05/2010), registrato il 25/03/2004 a Reggio Calabria ai nn. 50/99, trascritto il 29/03/2005 ai nn.

10997/6225

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa distribuzione spazi interni Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica doc.fa

l Doc.fa: €.500,00

Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa distribuzione spazi interni Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica CILA UTC Letojanni L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l Cila : €.2.000,00