TRIBUNALE DI BERGAMO Procedura Esecutiva Immobiliare N. 831/15 R.G. promossa da. contro. Udienza 29 settembre 2016

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TRIBUNALE DI BERGAMO

Procedura Esecutiva Immobiliare N. 831/15 R.G.

promossa da

………..

contro ……….

Udienza 29 settembre 2016

Relazione Consulente Tecnico D’ufficio Giudice Dott. Golinelli Giovanna

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TRIBUNALE DI BERGAMO Procedura Esecutiva Immobiliare n. 831/2015 R.G.

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Il Consulente Tecnico d’Ufficio, Architetto Alessandro Rota Martir, iscritto all’Ordine degli Architetti di Bergamo al N. 1309, con studio professionale in Bergamo via Don Carlo Botta n.9, in adempimento all’incarico di C.T.U. affidatomi in data 11/05/2016 dal Giudice dell’Esecuzione, Dott.ssa Golinelli Giovanna, nella Procedura Esecutiva Immobiliare N.831/15, promossa dalla ……… contro ………;

Previo giuramento di rito, conferiva il seguente incarico per gli accertamenti tecnico- amministrativi degli immobili pignorati in Grassobbio (BG) vicolo Chiesa n. 7, in riferimento ai quesiti:

1. All’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

2. Ad una sommaria descrizione del bene;

3. Per le costruzioni iniziate anteriormente al 2.9.1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40 della legge 47/85, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse;

4. Per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3) accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l'eventuale assenza di licenza o le realizzazioni in difformità dalla stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell'immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/85 e 724/1994 indicando lo stato del procedimento; nell’ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, controlli la possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 DPR 6.6.2001 n. 380 e gli eventuali costi della stessa; verifiche ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente

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presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6 della L. 47/85 ovvero dall’art. 46, comma 5 del DPR 380/2001 specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

5. Per i terreni alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente e a norma delI'art.18 legge 47/85;

6. All’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 124/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative;

7. all’accertamento, in base alla documentazione dell’Agenzia del Territorio, se, all’atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato risulta intestatario degli immobili stessi in forza ad atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi;

8. All’accertamento dell'esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso o abitazione e quindi dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; alla verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello, o uso civico e se vi stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il titolo del bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; all’informazione annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni

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anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

9. Alla determinazione del valore degli immobili pignorati.

10. Alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili Io permette, indicando per ciascuna unita il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario al frazionamento catastale;

11. All’accertamento della comoda divisibilità dei beni;

12. All’accertamento dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza di contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico/artistico;

13. All’accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità (P.U.);

14. All’allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri;

15. Proceda, in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale;

16. Al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare.

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Premessa

Il sottoscritto C.T.U. dopo aver ricevuto la disponibilità della proprietà dell’immobile oggetto di perizia a visitare liberamente gli immobili pignorati e dopo aver:

esaminato la documentazione consegnata dal Giudice dell’Esecuzione, integrata da quella reperita negli Uffici Tecnici del Comune di Grassobbio e nelle sedi dell’Agenzia del Territorio e in quella dell’Agenzia delle Entrate di Bergamo;

eseguito gli opportuni accertamenti all’Ufficio del Territorio di Bergamo (Catasto fabbricati), alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo ed agli Uffici Tecnici del Comune di Grassobbio e all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate di Bergamo;

effettuata la ricognizione dei luoghi, ove si sono eseguiti rilievi plano-altimetrici, la documentazione fotografica, le verifiche dei gradi di finitura e manutenzione degli immobili e le opportune indagini tecnico-economiche;

assunte specifiche informazioni sul mercato immobiliare della zona di nostro interesse;

verificato la situazione della proprietà e la documentazione reperita presso gli Uffici Comunali;

riferisce quanto segue:

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(1°) Risposta al primo quesito

L'Esecuzione di cui trattasi colpisce le unità immobiliari di proprietà per quota di 1/1 dei beni dell’ Esecutato Sig. ………, nato a ………in data ………, C.F.

……… e precisamente:

Unità immobiliari residenziali ubicate nel Comune di Grassobbio (BG) Vicolo Chiesa n. 7

Mappale 805 sub 25 al piano primo: appartamento composto da composto:

ingresso, soggiorno, cucina, camera da letto matrimoniale, bagno, ripostiglio e balcone, confinante con:

via Michelangelo, altro appartamento e cortile comune.

I dati catastali dell’unità oggetto di Esecuzione immobiliare sono i seguenti:

CATASTO FABBRICATI - Comune di Grassobbio –

Sez. Fg. Map. Sub Ubicazione Piano Cat Cl Con Ren

/ 15 805 25 vic. Chiesa snc 1 A/4 1 vani 4 € 142,54

(2°) Risposta al secondo quesito Sommaria descrizione del bene:

Le unità immobiliari, oggetto di valutazione, risultano ubicate nel comune di Grassobbio - Il territorio del comune di Grassobbio confina a nord e ad est con Seriate, a sud-est con Cavernago, a sud e ad ovest con Zanica e a nord-ovest con Orio Al Serio

Situato sulla destra orografica del fiume Serio, si trova a circa 8,5 chilometri a sud-est dal capoluogo orobico – Bergamo - dista meno di 2 Km dal casello autostradale A4 di Seriate e dall’aeroporto di Orio Al Serio;

Abitanti al 31 dicembre 2015 n.ro 6.406 Famiglie n.ro 2.540

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Superficie : 8,25 kmq

Altitudine s.l.m. : 196 m (minimo) - 228 m (massimo)

E precisamente:

L’edificio risulta ubicato in zona residenziale posta a nord del paese, all’interno di un ambito di impianto storico. Nelle immediate vicinanze e raggiungibili a piedi vi sono sia attività commerciali, negozi di vario genere merceologico, sia servizi (banche, poste, ecc.), sia strutture di carattere collettivo (chiesa, oratorio, scuole, municipio, ecc.).

Il fabbricato può essere cosi identificato:

- Destinazione d’uso - residenziale - Numero piani fuori terra - 3

- Carattere insediativo - edificio in linea plurifamiliare - Facciate - Intonacate a civile

Attualmente l’edificio risulta in discreto stato di manutenzione.

L’edificio risulta libero su tre lati, sul lato nord si segnala la presenza della strada Michelangelo da Caravaggio, sul lato ovest parcheggi pubblici, sul lato sud corte interna aperta, ed infine sul quarto lato in aderenza con le altre unità immobiliari dell’edificio.

Le caratteristiche costruttive dell’edificio palesano l’epoca di edificazione del fabbricato riconducibile agli anni 70’ anche per la tipologia delle finiture tipiche di un’edilizia di media qualità ampiamente diffusa a quell’epoca.

Il telaio strutturale dell’edificio (travi, pilatri e fondazioni, ecc) è in cemento armato, come pure i balconi che presentano una finitura in getto a vista.

Le murature perimetrali di tamponamento sono in laterizio con finitura ad intonaco colorato con materia plastica; le barriere dei balconi sono costituite con elementi orizzontali in ferro verniciato e barriera con elementi verticali; il manto superiore di copertura costituito da tegole in laterizio tipo Marsigliesi; i serramenti esterni sono in legno verniciato color bianco

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con doppio-vetro, gli oscuranti sono costituiti da tapparelle avvolgibili in pvc color beige in tinta con l’intonaco del fabbricato.

Le unità immobiliari in esame sono costituite da un appartamento posto al piano primo.

L’appartamento è definito dalle seguenti finiture:

- pavimenti e rivestimenti in ceramica bicottura smaltata nel bagno, piastrelle in graniglia s per il locale soggiorno, cucina, camera da letto e disimpegno;

- pareti in intonaco a civile color beige chiaro;

- zoccolini e paraspigoli in legno;

- porte in legno tamburato;

- impianto elettrico e idraulico sottotraccia di cui non sono disponibili le certificazioni di conformità.

Il riscaldamento è autonomo (una caldaia per appartamento) con elementi radianti in alluminio.

(3°) Risposta al terzo quesito

L’edificio risulta realizzato in data posteriore al 1967 (risulta in Ambito di Impianto Storico);

come si evince dalla richiesta di Licenza edilizia rilasciata in data 1 marzo 1968.

(4°) Risposta al quarto quesito

Le unità immobiliari oggetto di esecuzione sono state oggetto dei seguenti atti autorizzativi:

Licenza Edilizia n. 119/1962 rilasciata dal Comune di Grassobbio in data 30-06-1962

“Costruzione di nuovo condominio residenziale”

(cfr Allegato “A”)

Autorizzazione di Abitabilità di casa rilasciata dal Comune di Grassobbio in data 15-12- 1963 (cfr Allegato “B”)

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Licenza Edilizia n. 25/1968 prot. N. 362 rilasciata dal Comune di Grassobbio in data 24- 04-1968 “Ampliamento e modifica casa ad uso di civile abitazione (riguarda la porzione interessata dalla procedura esecutiva)

(cfr Allegato “C”)

Autorizzazione di Abitabilità di casa rilasciata dal Comune di Grassobbio in data 25-10- 1972 (cfr Allegato “D”)

(5°) Risposta al quinto quesito

Essendo le U.I. identificate in edifici residenziali censiti presso il N.C.E.U., non si ravvisa la necessità di allegare il certificato di Destinazione Urbanistica, in quanto ai sensi del D.P.R.

380/2001 il terreno su cui sono edificate le unità immobiliari oggetto di perizia costituiscono pertinenze di edifici censiti nel Nuovo catasto edilizio urbano e la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima non supera mq. 5.000.

(6°) Risposta al sesto quesito

Il sottoscritto, nell’accesso del sito delle unità immobiliari, rilevava che lo stato di fatto risultava conforme alla documentazione catastale.

Dall’indagine svolta dal sottoscritto C.T.U. presso L’Agenzia del Territorio di Bergamo, le unità immobiliari oggetto di Esecuzione immobiliare risultano alla data del 04/01/2016, come da visura allegata.

I dati catastali sono i seguenti:

CATASTO FABBRICATI - Comune di Grassobbio –

Sez. Fg. Map. Sub Ubicazione Piano Cat Cl Con Ren / 15 805 25 vic Chiesa snc 1 A/4 1 vani 4 € 142,54

Agli atti catastali risultano intestati a :

- ………, nato a ………in data ………, C.F. TPO

……… piena proprietà per 1/1;

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Le unità immobiliari sopra descritte risultano raffigurata nella planimetria catastale rispettivamente:

mappale 805 sub 25 data di presentazione 04/12/1989 a firma del Geom. ………

(cfr Allegato “E”).

Le planimetrie catastali delle unità immobiliari possono essere considerate idonee per identificare i beni nella vendita.

(7°) Risposta al settimo quesito

In base agli accertamenti effettuati presso la Conservatoria di RR.II, ed alla documentazione accolta, alle visure effettuate, il debitore esecutato Sig. ………, nato a ………

in data ………, C.F. ………al momento della data di notifica dell’atto di pignoramento Immobiliare del Tribunale di Bergamo n. 9673/15 del 9/9/2015 (trascritto presso l’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Bergamo in data 30 settembre 2015 ai numeri Rp 38168 RG 26480 RP), risultava interamente intestatario dei

“beni” in trattazione come si evince dagli atti:

- mapp. 805 sub. 25 in forza di acquisto del diritto di usufrutto della signora ………, nata a ……… il ………e del diritto di nuda proprietà per la quota di 1/2 di ciascuno delle signore ………, nata ad ………il giorno ………e

………nata ad ………il ………effettuato con atto in data 18 marzo 2008 n. 82837/9873 di rep. dott. ………, Notaio in Milano debitamente registrato e trascritto a Bergamo con nota in data 25 marzo 2008 ai nn.2053/12332;

(8°) Risposta all’ottavo quesito

Si dà atto che quanto in oggetto risulta gravato, nel ventennio antecedente la data di pignoramento, dalle seguenti formalità pregiudizievoli tutte accese presso la conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo e precisamente:

Al Signor ………in forza di:

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Al ventennio l’immobile risultava di proprietà di:

………, nato a ………il ………e ………, nata a ……… il

……….

Successivamente i sig. ………e ………vendevano ai sig.ri ………nato ad ……… il ………e ………nata a ……… il ………con atto in data 5 febbraio 1991 n. 35670/4202 di rep. dott. ………, Notaio in Bergamo registrato a Bergamo il 21 febbraio 1991 al n. 931 Serie 2V, trascritto a Bergamo con nota in data 13 febbraio 1991 ai nn. 5397/4240.

Successivamente la sig.ra ………divenne titolare di usufrutto per intero in forza di atto di vendita della quota di 1/2 del diritto di usufrutto da parte del signor ……… (il quale si è riservato il diritto della nuda proprietà) effettuato con atto in data 24 settembre 1992 n. 68534/3653 di repertorio dott. ………, Notaio in Bergamo che si assume essere stato debitamente registrato, trascritto a Bergamo con nota in data 6 ottobre 1992 ai nn. 32240/22882.

Successivamente le signore ………e ………divennero titolari del diritto di nuda proprietà in forza di vendita da parte dei signori ………e ………effettuato con atto in data 24 settembre 1992 n. 68534/3653 di rep. dott. ……….

Alla data di trascrizione del pignoramento n. 9673/15 del 09/09/2015 (trascritto presso l’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Bergamo in data 30 settembre 2015 ai numeri Rp 38168 RG 26480 RP sui beni in oggetto si sono accertate le seguenti formalità pregiudiziali:

- Ipoteca volontaria iscritta, in data 25 marzo 2008 ai n.ri 20532/3734 ler euro 240.000,00 (duecentoquarantamila virgola zero zero) derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario dell’importo di euro 120.000,00 (centoventimila virgola zero zero), a seguito di atto in data 18 marzo 2008 n. 82838/9874 di rep. dott. ………, Notaio in Milano, che si assume essere stato debitamente registrato, a favore ……… con sede

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in ………, cod. fisc. ………, domicilio ipotecario : ………, a carico del Sig. ……….

- Pignoramento immobiliare trascritto a Bergamo il 30 settembre 2015 ai nn.

38168/26480, a favore della ………con sede in ………, codice fiscale n.

………, a carico del Sig. ……….

(9°) Risposta al nono quesito

Il fabbricato ove risulta ubicata l’unità immobiliare di nostro interesse è sito nell’azzonamento del P.G.T. vigente di Grassobbio - approvato definitivamente con delibera di C.C. n. 9 in data 13/04/2012 e pubblicato sul BURL Serie Inserzioni concorsi AC n. 4 del 23-01-2013.

Nel DdP – Documento di piano – Tav. DdP15 Indirizzi Sistema Insediativo- l’area risulta in Ambiti di Impianto Storico

Nel PdR – Piano delle Regole - Tav. PdR1 Uso del Suolo ed Ambiti normativi - l’area risulta in Ambiti di Impianto Storico e normato dall’art. 5.

Tav. PdR4 Centro Storico - l’area risulta in Edifici compresi nel Comporto 3 . L’edificio in oggetto è identificato dal n. 04 e individuato nell’ apposita scheda normativa degli edifici compresi negli Ambiti di Impianto Storico

ART. 5 AMBITI DI IMPIANTO STORICO A. Definizione

Sono definiti «Ambiti di impianto storico» le parti di territorio caratterizzate da insediamenti storici e da spazi che qualificano il tessuto urbano di antica datazione.

Gli ambiti di impianto storico sono classificati in zona omogenea A, secondo il D.M.

1444/68, nonché in zona di recupero ai sensi della legge 457/78.

B. Modificazione degli edifici esistenti

Ferme restando le previsioni e prescrizioni riportate sulle Schede Norma riferite ai singoli edifici compresi negli Ambiti di impianto storico ed allegate al PdR, sono ammessi interventi comportanti modificazioni degli edifici esistenti, da attuarsi secondo le modalità di intervento previste e ammesse dalla legislazione vigente, comprese fra le fattispecie della manutenzione e della sostituzione edilizia.

Eventuali modifiche - da apportarsi successivamente all'entrata in vigore del Piano delle Regole – alle previsioni o prescrizioni di intervento riportate sulle Schede Norma non costituiscono variante urbanistica e potranno essere sempre introdotte mediante Permesso di costruire convenzionato, previa deliberazione di Giunta Comunale e di parere

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dell’Ufficio Tecnico Comunale e della Commissione per il Paesaggio, su richiesta motivata da parte del proprietario.

In ogni caso, negli edifici in cui interventi recenti abbiano compromesso in parte i caratteri storico-architettonici, i tipi di intervento ammessi dalle Schede Normative si intendono riferiti soltanto alle parti dell'edificio che ancora presentano le caratteristiche originarie.

Per le parti che, invece, risultano compromesse o di recente realizzazione, riscontrabili nella documentazione di rilievo dello stato attuale, sono consentiti tutti gli interventi dalla manutenzione alla ristrutturazione edilizia, a condizione che non contrastino con le indicazioni contenute nel Piano delle Regole afferenti le restanti parti dell'edificio e concorrano a ripristinare l'impianto storico ed i caratteri originari dell'edificio.

Tutti gli interventi devono garantire il mantenimento delle qualità riscontrate nelle parti in cui si articola l'edificio, così come documentato dal rilievo da allegare alla pratica edilizia e, successivamente, durante l’esecuzione dei lavori (in presenza di qualità riscontrate durante l’esecuzione dei lavori).

Tutti gli interventi devono essere finalizzati al mantenimento e miglioramento dell'immagine verso spazio pubblico ancora presente e che il Piano intende conservare e tramandare.

Particolare attenzione deve essere rivolta alle qualità delle parti del fabbricato fronteggianti tale spazio, ivi compresi androni, intesi come dilatazione dello spazio pubblico, coperture, aperture (dimensione, scansione), fasce marcapiano, elementi decorativi e di finitura della facciata, delle aperture e materiali costruttivi.

È consentito il recupero per usi residenziali di fabbricati rurali non più utilizzati a tali fini. La chiusura di fienili e porticati deve consentire la lettura della struttura originaria del corpo di fabbrica.

In caso di sostituzione devono essere rispettati i seguenti parametri urbanistici ed edilizi:

- volume fisico: max uguale al preesistente;

- superficie coperta: max. uguale alla preesistente;

- filo edilizio: è riconfermato il filo edilizio preesistente o dell’isolato o della strada;

- altezza non superiore all’altezza massima degli edifici contigui o in relazione prospettica;

in ogni caso da valutarsi in relazione alla larghezza delle strade pubbliche su cui si affacciano (h. max =1,5 volte la larghezza strada);

- spessore massimo del corpo di fabbrica: m. 12;

- distanza da confini privati: m. 5, aderenza o confine con l’assenso della proprietà confinante;

- distanza da fabbricati esistenti alla data di adozione del P.d.R. :

* pari all’altezza del fabbricato più alto con un minimo di mt. 5 dal confine, se su lotti contermini;

* pari all’altezza del fabbricato più alto con un minimo di mt. 5 se sul medesimo lotto;

* distanza tra nuovi fabbricati: m. 10 o aderenza;

Sono consentite distanze inferiori tra confini e tra fabbricati se preesistenti e coerenti con i caratteri dell’impianto storico che il piano tutela.

La realizzazione di nuovi volumi in sostituzione di edifici recenti nonché gli interventi di recupero o ampliamento sul patrimonio edilizio esistente, devono rispettare le seguenti caratteristiche costruttive:

- materiali di tamponamento esterno e finiture esterne: intonaco a calce, mattoni a vista o altri materiali della tradizione locale.

- pendenza falde del tetto: max 35%. Sono consentite diverse pendenze se preesistenti o se in prosecuzione, di coperture con pendenza maggiore, appartenenti ad edifici aventi valore storico-ambientale;

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- tetto in coppi o materiali aventi analoghe caratteristiche in relazione all’immagine dell’edificio da tramandare verso spazio pubblico e privato;

- serramenti e oscuramenti in legno;

- lattonerie in rame;

- posizionamento dell’edificio: perpendicolarmente, parallelamente o in prosecuzione degli assi ordinatori delle architetture preesistenti storicamente consolidate;

- i prospetti dell’edificio non devono contrastare con le qualità storico-ambientali dell’area in cui ricade l’intervento.

Gli eventuali impianti di trattamento dell’aria saranno ammessi solo se disposti in nicchia e non visibili.

I pannelli solari saranno ammessi solo se integrati nella copertura e senza serbatoi di accumulo esterni.

Antenne ed impianti satellitari saranno ammessi solo se opportunamente mitigati e mascherati alla vista e nella misura di un impianto per ogni edificio o unità condominiale.

I volumi in sostituzione di edifici recenti devono disporsi secondo i sistemi aggregativi delle tipologie edilizie storicamente consolidate. L’inserimento di nuovi volumi deve essere attentamente valutato al fine di non costituire contrasto ma naturale completamento delle visuali prospettiche e del paesaggio.

L’uso dei sottotetti degli edifici è consentito solo nell’osservanza di quanto dettato dai precedenti comma 34 dell’Art. 1 e Art. 4.

La realizzazione delle opere dirette al superamento delle barriere architettoniche è sempre consentita, nei limiti previsti dalle leggi vigenti in materia.

C. Modificazioni delle aree

E’ sempre consentita la realizzazione di parcheggi in sottosuolo, purché non comportino alterazioni all'impianto arboreo e all'immagine architettonica storicamente consolidata.

All’interno dei cortili è sempre ammesso traslare in posizione più idonea o demolire gli edifici o parti di edifici recenti, bassi fabbricati o autorimesse recenti o che risultino chiaramente come superfetazioni incongrue rispetto alla caratterizzazione storico architettonico dell’ambiente.

Gli interventi che prevedono l’eliminazione delle superfetazioni e delle parti incongrue devono essere finalizzati al ripristino del disegno originario dei cortili o di un disegno coerente con i caratteri storico architettonici, senza pregiudicare il recupero delle parti non oggetto di intervento.

Gli interventi relativi allo spazio pubblico devono essere finalizzati alla tutela e valorizzazione delle diverse parti della città e dei suoi elementi fondativi: piazze, strade, monumenti. Tali interventi devono privilegiare l’uso di materiali della tradizione locale.

E’ vietata la realizzazione di impianti per la distribuzione del carburante.

D. Modificazioni alle destinazioni d'uso

La destinazione d’uso è residenziale, terziaria e per servizi secondo le indicazioni della tavola "Ambiti normativi". E' ammessa la destinazione commerciale esclusivamente per esercizi di vicinato, per la tipologia merceologia alimentare e non alimentare, nonché l'attivazione di esercizi per attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande.

La destinazione artigianale è consentita limitatamente alle attività costituenti artigianato di servizio.

Per la destinazione d’uso terziaria è consentita la trasformazione verso la destinazione d’uso residenziale.

Sono consentite al piano seminterrato e interrato, al piano terreno e al piano primo destinazioni commerciali per esercizi di vicinato (da attivarsi nel rispetto delle prescrizioni riportate al successivo art. 31 e di quanto previsto dal D.P.R. 303/56 e dal Regolamento

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Locale di Igiene), terziarie, per la somministrazione al pubblico di alimenti e bevande e pubblici esercizi. Sono altresì ammesse le attività di artigianato di servizio purché non insalubri ai sensi del T.U. delle vigenti leggi sanitarie.

Sono consentite, a tutti i piani, attività turistico-ricettive e studi professionali.

Sono vietati gli studi medici e veterinari o comunque sanitari nei piani superiori al primo.

Per gli esercizi commerciali e le funzioni terziarie già insediate alla data di adozione del PdR, ai piani superiori al primo, sono consentiti interventi che consentono la prosecuzione delle attività.

Per le attività commerciali e terziarie è consentita la monetizzazione totale o parziale delle aree a standard previo assenso dell’Amministrazione Comunale. In riferimento a modifiche di destinazioni d’uso verso attività terziarie e /o commerciali con o senza opere per superfici inferiori a 150 mq. dovrà essere corrisposto il contributo di costruzione, mentre non è richiesto il reperimento di superfici a standard.

E. Modalità attuative

E’ normalmente richiesto il rilascio di titolo edilizio abilitativo (Permesso di Costruire, Denuncia di Inizio Attività, ovvero titolo edilizio convenzionato).

E’ richiesto il Permesso di Costruire corredato di convenzione o atto d’obbligo per interventi di sostituzione con cambio di destinazione d’uso. La convenzione o atto d’obbligo sono approvati dalla Giunta Comunale, su proposta dell’Ufficio Tecnico Comunale.

E’ richiesto il Piano Attuativo Convenzionato per gli interventi di trasformazione urbanistica, da approvarsi secondo le procedure di legge vigenti.

Le possibilità di intervento non previste nelle schede ( di cui all’All. B del Piano delle Regole) potranno essere ammesse solo previa approvazione di un Piano di Recupero esteso all’intero immobile.

Si allega l’estratto planimetrico del Piano delle Regole del P.G.T. - Tav. PdR 1 e Tav. PdR 4 con le Norme di Attuazione del Comune di Grassobbio (cfr Allegato “F”).

Con riferimento agli elementi raccolti ed alle indagini effettuate, valutata ogni circostanza e i processi che regolano l’attuale realtà di mercato immobiliare, tenendo conto degli elementi veramente significativi e della loro effettiva incidenza, ritiene che il criterio di stima da seguire, per un’obiettiva valutazione, sia quello sintetico.

Il metodo sintetico si esprime raffrontando vendite già effettuate di immobili dei quali sono certi i prezzi e aventi le caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili a quelle oggetto della presente valutazione.

Per il capo in questione tali prezzi possono essere considerati validi, rispetto al valore di mercato indicativo, in quanto lo stato di fatto delle parti immobiliari in oggetto possono essere considerate in normale stato di conservazione senza la necessità di effettuare

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particolari opere di manutenzione straordinaria. Il valore di mercato per unità immobiliari similari a quelle in oggetto sono definite a corpo.

Alla luce di quanto sopraesposto,

- considerato lo stato di fatto ed in particolare lo stato di conservazione del fabbricato e l’ubicazione, la destinazione urbanistica del fabbricato oggetto di stima;

- tenuto conto di tutte le circostanze, con particolare riguardo alle informazioni attinte sul posto, atte a meglio illuminare sul valore anche dal punto di vista comparativo;

- dopo aver rilevato i prezzi realizzati per immobili similari corretti con dovuti coefficienti che si discostano degli immobili campione con le unità immobiliari oggetto di stima;

il sottoscritto perito, dopo un attento e sereno esame dei pregi e dei difetti, effettuate le opportune comparazioni, ritiene che il valore da attribuire all’unità oggetto di perizia sopra descritta, alla data della presente relazione, sia:

- € 1.100,00 al mq. per le unità residenziali – appartamento

DATI DIMENSIONALI

Ai fini estimativi, si ritiene congruo ed equo attenersi al parametro a misura, basato sui MQ di superficie vendibile (SV) commerciale, calcolando anche la superficie al lordo delle murature interne, mentre quelle perimetrali quando a confine con altre ui, verranno conteggiate al 50%.

Si è pertanto provveduto al conteggio delle superficie utili dei vani moltiplicate per un coefficiente correttivo per avere la superficie complessiva vendibile.

Dal rilievo sono emerse le seguenti superfici utili (SU) :

Appartamento Piano Primo sup. utile (S.U.) coeff. sup. convenzionale

Soggiorno mq. 18,30 1.00 mq. 18,30

Cucina mq. 9,70 1.00 mq. 9,70

Camera M mq. 17,20 1.00 mq. 17,20

Disimpegno1 mq. 7,55 1.00 mq. 7,55

Disimpegno2 mq. 1,70 1.00 mq. 1,70

Rip mq. 3,20 1.00 mq. 3,20

Bagno mq. 5,55 1.00 mq. 5,55

Balcone mq. 2,50 0.50 mq. 1,25

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Totale Superficie utile mq. 64,45

sup. commerciale UI (comprensiva dei muri) Mq. 74,00

VALORE UNITA’ IMMOBILIARI

Appartamento sup. comm. 74,00 mq x € 1.100,00/mq. € 81.400,00

Totale € 81.400,00

che si arrotonda a € 81.500,00 (Euro Ottantunmilacinquecento)

(10°) Risposta al decimo quesito

Data la natura dei beni - trattasi di unica unità immobiliare - non si è proceduto alla formazione di lotti per gruppi omogenei.

(11°) Risposta all’undicesimo quesito Data la natura dei beni NON si è proceduto alla divisibilità dei beni.

(12°) Risposta al dodicesimo quesito

Alla data della presente perizia l’unità immobiliare oggetto di procedura Esecutiva risulta occupata dal esecutato signor ……….

L’accesso al sito, avvenuto, è avvenuto in data 23/05/2016 ore 18.00 alla presenza oltre del sottoscritto CTU, del sig. ………, durante il quale si è proceduto ai rilievi geometrici, fotografici e tecnici degli impianti.

Dal sopralluogo è emerso la sostanziale congruenza tra i beni oggetto della presente perizia cosi come definiti dai sopra citati titoli abilitativi e dalle planimetrie catastali con lo stato dei luoghi.

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(13°) Risposta al tredicesimo quesito

Il fabbricato all’interno del quale è ubicata l’unità immobiliare interessata dalla presente procedura non è attualmente oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità come da certificato rilasciato dal comune di Grassobbio (cfr. Allegato “G”).

(14°) Risposta al quattordicesimo quesito

Si allega estratto ortofoto, la planimetria degli immobili e relativa documentazione fotografica a colori (cfr. Allegato “H”).

(15°) Risposta al quindicesimo quesito

Alla data della predisposizione della presente relazione estimativa, non sono intervenute variazioni nella proprietà tanto da necessitare la presentazione di nota di voltura.

Il sottoscritto C.T.U., si dichiara disponibile, in caso di vendita dell’immobile, a redigere e consegnare la relativa nota di voltura catastale.

(16°) Risposta al sedicesimo quesito

Il sottoscritto C.T.U., allega alla presente separata e succinta descrizione dell’unico lotto formato con l’indicazione dello stato di occupazione, il prezzo attribuito, il contesto di ubicazione, secondo lo schema consueto per i bandi di vendita immobiliari.

Il CTU

Dott. Arch. Alessandro Rota Martir