TRIB U N AL E DI M ARSAL A

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TR IB U N AL E DI M AR SAL A

SEZIONE EE. II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Scavone Andrea, nell'Esecuzione Immobiliare 116/2018 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567... 3

Titolarità... 3

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 4

Dati Catastali... 5

Precisazioni ... 5

Patti ... 5

Stato conservativo... 5

Parti Comuni ... 6

Servitù, censo, livello, usi civici ... 6

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 6

Stato di occupazione ... 6

Provenienze Ventennali... 6

Formalità pregiudizievoli ... 7

Normativa urbanistica ... 8

Regolarità edilizia... 8

Vincoli od oneri condominiali ... 9

Stima / Formazione lotti ... 9

Riepilogo bando d'asta ...12

Lotto Unico...12

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 116/2018 del R.G.E. ...13

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 80.757,60 ...13

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INCARICO

All'udienza del 14/02/2020, il sottoscritto Ing. Scavone Andrea, con studio in Via Enrico Medi,67 -

91026 - Mazara del Vallo (TP), email ingegnerescavone@tiscali.it, PEC

andrea.scavone@ordineingegneritrapani.it, Fax 178 22 40 557, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 17/02/2020 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Marsala (TP) - C.da Berbaro 25, piano Terra

DESCRIZIONE

Trattasi di un fabbricato costituito da un piano terra, destinato a civile abitazione e sito in Marsala nella c.da Berbaro.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

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Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.

CONFINI

Nord: altra ditta Sud: strada Est: strada Ovest: altra ditta

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 84,00 mq 113,00 mq 1,00 113,00 mq 2,85 m Terra

Veranda 7,00 mq 8,00 mq 0,95 7,60 mq 2,85 m Terra

Tettoia 31,00 mq 35,00 mq 0,30 10,50 mq 3,00 m Terra

Totale superficie convenzionale: 131,10 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 131,10 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 26/07/2003 al 27/12/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 289, Part. 98, Sub. 1 Categoria A6

Cl.3, Cons. 4 vani Rendita € 0,08 Piano Terra e Primo

Dal 28/12/2005 al 31/03/2020 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 289, Part. 98, Sub. 1 Categoria A4

Cl.4, Cons. 5 vani Rendita € 170,43 Piano Terra

Il titolare catastale corrisponde a quello reale

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DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

289 98 1 2 A4 4 5 vani 90 mq 170,43 € Terra

Corrispondenza catastale

Non sussiste corrispondenza catastale.

Sono state riscontrate le seguenti difformità tra la planimetria catastale acquisita dall'Agenzia del Territorio di Trapani e lo stato dei luoghi riscontrato durante il sopralluogo.

In particolare:

- E' stato ampliato di circa 1,60 m l'intero fabbricato, ricavando una piccola cucina e un wc - Sono stati eliminati due muri portanti interni, ricavando un unico vano (soggiorno)

- E' stata chiusa parte della veranda coperta prospiciente la strada, ricavando un vano chiuso (ampliamento del soggiorno)

- E' stato ricavato un piccolo ripostiglio

- E' stata realizzata una tettoia esterna in legno con copertura in tegole - Sono state realizzate aperture e chiusure di vani porta e finestra

Al fine di eliminare tali difformità (diversa distribuzione interna e ampliamento di fabbricato), sarà necessario effettuare, sia tramite rilievo strumentale sia tramite la procedura DOCFA, la variazione necessaria per l'aggiornamento al Catasto Edilizio Urbano.

PRECISAZIONI

Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art.

567, comma 2, c.p.c.

PATTI

Alla data del sopralluogo, l'immobile era occupato dall'esecutato sig. **** Omissis ****, dalla moglie e dai figli.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile si trova in discreto stato conservativo, nonostante necessiti di qualche intervento (non strutturale) di miglioria (intonaco, tinteggiatura).

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PARTI COMUNI

Nessuna

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Nessuna

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Fondazioni: muratura

Esposizione: Sud-Ovest Altezza interna utile: 2,85 m

Str. verticali: muratura in conci di tufo Solai: Laterocemento

Copertura: Laterocemento

Pareti esterne ed interne: Intonaco per civile abitazione Pavimentazione interna: Mattoni in gres

Infissi esterni: Persiane in alluminio Interni: Legno

Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: sottotraccia

STATO DI OCCUPAZIONE

Alla data del sopralluogo, l'immobile era occupato dall'esecutato sig. **** Omissis ****, dalla moglie e dai figli.

Per il suddetto immobile, si è ritenuto equo stimare un canone di locazione pari a 200,00 €/mese

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 04/03/1975 al 23/01/2004

**** Omissis **** Atto di donazione e divisione

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Not. Galfano G.

Mario

04/03/1975

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

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Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 24/01/2004 al 27/12/2005

**** Omissis **** Denuncia di Successione

23/01/2004

Trascrizione

31/05/2001 17163 12633

Registrazione

Dal 28/12/2005 al 31/03/2020

**** Omissis **** Atto di compravendita

Eugenio Galfano 28/12/2005 46005 17598

Trascrizione

26/01/2006 2907 1677

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Trapani aggiornate al 22/02/2020, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

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• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Trapani il 26/01/2006

Reg. gen. 2908 - Reg. part. 963 Importo: € 100.000,00

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura

• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Trapani il 03/08/2007

Reg. gen. 22125 - Reg. part. 4767 Importo: € 160.000,00

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura Trascrizioni

• Atto notarile

Trascritto a Trapani il 26/01/2006 Reg. gen. 2907 - Reg. part. 1677 A favore di **** Omissis ****

• Verbale di pignoramento

Trascritto a Trapani il 20/07/2018 Reg. gen. 14709 - Reg. part. 11286 Contro **** Omissis ****

NORMATIVA URBANISTICA

Secondo lo Strumento Urbanistico del Comune di Marsala attualmente in corso, l'immobile ricade in zona urbanistica B3.

REGOLARITÀ EDILIZIA

Nell'Atto di Compravendita del 28-12-2005, il venditore dichiara che il fabbricato da lui venduto all'esecutato è stato realizzato in data antecedente al 01-09-1967.

In data 18-02-2020, questa CTU ha fatto richiesta al Comune di Marsala, tramite PEC, di acquisizione di eventuale documentazione e/o provvedimenti rilasciati all'esecutato in data successiva al 28-12-2005, data di acquisto dell'immobile da parte dell'esecutato.

Questa CTU ha ricevuto una dichiarazione (allegata alla presente) da parte degli Uffici Tecnici del Comune di Marsala con la quale si attesta che nessun provvedimento è stato rilasciato dal 2005 (data in cui l'esecutato ha acquistato l'immobile) alla data di redazione della presente perizia.

Nonostante ciò, l'esecutato, in fase di sopralluogo, dichiara che, dopo aver acquistato l'immobile, ha eseguito delle opere abusive.

In particolare:

- E' stato ampliato di circa 1,60 m l'intero fabbricato, ricavando una piccola cucina e un wc - Sono stati eliminati due muri portanti interni, ricavando un unico vano (soggiorno)

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- E' stata chiusa parte della veranda coperta prospiciente la strada, ricavando un vano chiuso (ampliamento del soggiorno)

- E' stato ricavato un piccolo ripostiglio

- E' stata realizzata una tettoia esterna in legno con copertura in tegole - Sono state realizzate aperture e chiusure di vani porta e finestra

In seguito a diversi colloqui intrattenuti con i vari tecnici del Comune di Marsala, si è giunti alla conclusione che, al fine di eliminare tali difformità, sarà necessario presentare un Permesso di Costruire in Sanatoria [previo parere del Genio Civile (in quanto la struttura è in muratura) e a condizione che vengano verificati determinati requisiti (distanze dai confini, zona urbanistica, doppia conformità, volumetria esistente e quella realizzata abusivamente), il tutto dopo aver pagato i relativi oneri.

Si fa presente che, a causa della mancanza di un supporto cartaceo e/o informatico presso gli Uffici Tecnici comunali (unico riferimento presente era una tavola planimetrica in scala alquanto ridotta per poter apprezzare eventuali modifiche effettuate sull'immobile), non è stato possibile riscontrare le suddette difformità urbanistiche; è pur vero però che le suddette modifiche, effettuate dall'esecutato in data successiva all'acquisto, sono riscontrabili dal confronto fra la planimetria catastale acquisita presso l'Agenzia del Territorio di Trapani e lo stato dei luoghi. Per cui è presumibile che le affermazioni dell'esecutato durante il sopralluogo, circa la realizzazione di tali opere (difformi alla planimetria catastale) realizzate in seguito all'acquisto, possano corrispondere al vero.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

Nessuno

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Trattasi di un fabbricato costituito da un piano terra, destinato a civile abitazione e sito in Marsala nella c.da Berbaro.

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Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 289, Part. 98, Sub. 1, Zc. 2, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 104.880,00

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Marsala (TP) - C.da Berbaro 25, piano Terra

131,10 mq 800,00 €/mq € 104.880,00 100,00% € 104.880,00

Valore di stima: € 104.880,00

Deprezzamenti

Tipologia deprezzamento Valore Tipo

Oneri di regolarizzazione urbanistica 15,00 %

Stato d'uso e di manutenzione 8,00 %

Valore finale di stima: € 80.757,60

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Mazara del Vallo, li 31/03/2020

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Scavone Andrea ELENCO ALLEGATI:

✓ Atto di provenienza - Atto di compravendita del 28-12-2005

✓ Altri allegati - Certificazione del Comune di Marsala

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✓ Estratti di mappa

✓ Planimetrie catastali

✓ Altri allegati - Ispezione ipotecaria

✓ Altri allegati - Rilievo immobile

✓ Visure e schede catastali - Visura catastale

✓ Altri allegati - Verbale di sopralluogo

✓ Altri allegati - APE (Attestato di Prestazione Energetica)

✓ Foto - Documentazione fotografica

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Trattasi di un fabbricato costituito da un piano terra, destinato a civile abitazione e sito in

Marsala nella c.da Berbaro.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 289, Part. 98, Sub. 1, Zc. 2, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Secondo lo Strumento Urbanistico del Comune di Marsala attualmente in corso, l'immobile ricade in zona urbanistica B3.

Prezzo base d'asta: € 80.757,60

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 116/2018 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 80.757,60

Bene N° 1 - Appartamento Ubicazione: Marsala (TP) - C.da Berbaro 25, piano Terra

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 289, Part. 98, Sub.

1, Zc. 2, Categoria A4

Superficie 131,10 mq

Stato conservativo: L'immobile si trova in discreto stato conservativo, nonostante necessiti di qualche intervento (non strutturale) di miglioria (intonaco, tinteggiatura).

Descrizione: Trattasi di un fabbricato costituito da un piano terra, destinato a civile abitazione e sito in Marsala nella c.da Berbaro.

Vendita soggetta a IVA: N.D.

Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: SI

Stato di occupazione: Alla data del sopralluogo, l'immobile era occupato dall'esecutato sig. **** Omissis ****, dalla moglie e dai figli.