Tribunale di Alessandria PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Alessandria

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da: OMISSIS contro: OMISSIS

N° Gen. Rep. 320/2019

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 15-09-2020 ore 12:15

Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO DEMONTIS

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Lotti 001 - Appartamento, 002 - Negozio, 003 - Magazzino, 004 - Magazzino

Esperto alla stima: Geom. Tiziana Iberti Codice fiscale: BRTTZN61A56A182G

Studio in: Via Montata 6 - 15122 ALESSANDRIA Telefono: 0131231306

Email: studio@tizianaiberti.it Pec: tiziana.iberti@geopec.it

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SINTESI ELABORATO

1. Dati Catastali

Bene: Largo Vicenza - Alessandria (AL) - 15121 Lotto: 001 - Appartamento

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 6 Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]

OMISSIS, foglio 268, particella 4960, subalterno 6, indirizzo Largo Vicenza 1, piano 1-S1, comune Alessandria, categoria A/2, classe 1, consistenza 5 vani, superficie 93 mq., rendita € 464,81

Lotto: 002 - Negozio

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 15 Categoria: Negozi, botteghe [C1]

OMISSIS, foglio 268, particella 4960, subalterno 15, indirizzo Largo Vicenza 29, piano S1-T, comune Alessandria, categoria C/1, classe 5, consistenza 168 mq., superficie 222 mq., rendita

€ 2559,56

Lotto: 003 - Magazzino

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 17

Categoria: Magazzini e locali di deposito [C2]

OMISSIS, foglio 268, particella 4960, subalterno 17, indirizzo Via Treviso 29, piano T, comune Alessandria, categoria C/2, classe 6, consistenza 48 mq., superficie 56 mq., rendita € 104,12

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 19

Categoria: Magazzini e locali di deposito [C2]

OMISSIS, foglio 268, particella 4960, subalterno 19, indirizzo Corso Virginia Marini 38, piano T, comune Alessandria, categoria C/2, classe 5, consistenza 49 mq., superficie 62 mq., rendita € 91,10

2. Stato di possesso

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 6 Libero

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 15 Occupato dal debitore e dai suoi familiari

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3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 6

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 15

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 17

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 19

4. Creditori Iscritti

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 6 Creditori Iscritti: OMISSIS

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5. Comproprietari

Beni: Largo Vicenza - Alessandria (AL) - 15121 Lotto: 001 - Appartamento

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 6 Comproprietari: Nessuno

6. Misure Penali

Beni: Largo Vicenza - Alessandria (AL) - 15121 Lotto: 001 - Appartamento

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 6 Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 6 Continuità delle trascrizioni: SI

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8. Prezzo

Valore complessivo intero: 39.000,00 Lotto: 002 - Negozio

Valore complessivo intero: 126.500,00 Lotto: 003 - Magazzino

Valore complessivo intero: 28.000,00 Lotto: 004 - Magazzino

Valore complessivo intero: 30.600,00

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Beni in Alessandria (AL) Località/Frazione

Largo Vicenza

Lotto:

001 - Appartamento

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 6.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Alessandria (AL) CAP: 15121, Largo Vicenza 1

Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS - Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Eventuali comproprietari:

Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS, foglio 268, particella 4960, subalterno 6, indirizzo Largo Vicenza 1, piano 1-S1, comune Alessandria, categoria A/2, classe 1, consistenza 5 vani, superficie 93 mq., rendita € 464,81

Derivante da: - Variazione del 09/11/2015 Inserimento in visura dei dati di superficie - Varia- zione nel classamento del 24/05/2005 prot. n. AL0084790 in atti dal 24/05/2005 Variazione di classamento (n. 6543.1/2005) - Variazione del 18/04/2005 prot. n. AL0060252 in atti dal 18/04/2005 Diversa distribuzione degli spazi interni, Variazione di toponomastica (n.

4044.1/2005) - Variazione nel classamento del 23/05/2003 prot. n. 122605 in atti dal

23/05/2003 Variazione di classemento (n. 3720.1/2003) - Variazione del 04/07/2002 prot. n.

163705 in atti dal 04/07/2002 Diversa distribuzione degli spazi interni, frazionamento e fusione (n. 3824.1/2002)

Confini: L'appartamento posto al piano primo confina con i sub. 7, 13 e 5; La cantina posta al piano interrato confina con il sub. 7

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Lavori in corso riguardanti modifiche di distribuzione interna urbanisticamente non autorizzati.

Regolarizzabili mediante: Variazione catastale

Descrizione delle opere da sanare: diversa distribuzione pareti interne Redazione e presentazione DOCFA comprensivo di spese: € 550,00 Oneri Totali: € 550,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

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2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Caratteristiche zona: centrale normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi con parchimetro.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Panetteria (buona), Mini Market (buono), Ferramenta (Buona), Bar e Ristoranti (Buona), Hotel (Buona), Ospedale, Chiesa, Teatro, Tribunale, ,

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Autobus 0, Stazione Ferroviaria 800 ml

3. STATO DI POSSESSO:

Libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Garanzia di mutuo fondiario; A rogito di OMISSIS in data 08/06/2007 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Ufficio del territorio Servizio di pubblicità immobiliare circoscrizione di conservatoria dei RR.II. di Alessandria in data 15/06/2007 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 400000; Importo capitale: € 200000; Note:

OMISSIS e OMISSIS risultano come terzo datore d'ipoteca.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Verbale di Pignoramento Im- mobili; A rogito di OMISSIS in data 12/11/2019 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Ufficio del territorio Servizio di pubblicità immobiliare circoscrizione di conservatoria dei RR.II. di Alessandria in data 17/12/2019 ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 6

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori al pignoramento:

Millesimi di proprietà: Non specificato

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

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6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO:

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 21/08/2006 . In forza di Titolo anteriore al trentennio.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 21/08/2006 al 25/11/2013 . In forza di denuncia di successio- ne - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri im- mobiliari: SI; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: Dichiarazione di successione NON TRASCRITTA; L'accettazione tacita di eredità è stata trascritta il 15/06/2007 ai nn. 5461/3412

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 25/11/2016 al 25/10/2017 . In forza di denuncia di successio- ne - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: L'accettazione tacita di eredità è stata trascritta il 22/11/2017 ai nn. 8162/5392; La figlia OMISSIS ha rinunciato all'eredità con verbale del Tribunale in data 21/01/2014 n. rep. 167, regis- trao il 30/01/2014 al n. 214

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 25/10/2017 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto di divisione - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: Patti e condizioni: - la porta esistente tra il sub. 16 e il vano scala di Largo Vicenza resterà chiusa o in alternativa verrà murata; - a favore del sig. OMISSIS sull'unità immobiliare censita cil il sub. 17 il dirito di prelazione in caso di locazione della predetta; - il cancelletto posto tra l'apertura dell'unità immobiliare censita con il su. 9 e quella censita con il sub. 10, sul ballatoio interno della scala di Via Treviso, resterà chiuso o in alternativa verrà murato; - al sig. OMISSIS è stato assegna- to il pieno ed esclusivo diritto di proprietà sull'interno vano scala di Corso Virginia Marini e sull'intero vano scala di Largo Vicenza e a favore dell'unità immobiliare censita con il sub. 1 diritto di passaggio pedonale sul pianerottolo al piano terreno e sulla prima rampa di scale sino ai servizi igenici ivi posti, sia provenendo dal sub. 1, sia provenendo dall'ingresso di Largo Vicenza; - i condi- videnti si sono impegnati ad assumere in misura pari a metà ciascuno il debito residuo verso la sig.ra OMISSIS, nella misura esistente alla data dell'atto, relativo alle ragioni attinenti la proprietà e la conduzione dei sub. 12, 5 e 7 del mapp. 5608; - in merito alla proprietà dei tetti e ai conse- guenti oneri di manutenzione e ricostruzione le parti statuiscono che la parte posta su Via Treviso sino al sub. 10 sia a carico del sig. OMISSIS; a partire da tale sub., per la parte che copre il terrazzo costituente parte del sub. 9, il tetto adiacente ad esso ed il relativo sottotetto, si è convenuto che la relativa manutenzione e ricostruzione sarà a carico del sig. OMISSIS.

Continuità delle trascrizioni: Si

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7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: D46266 - 87649/15044

Intestazione: OMISSIS (affittuario dell'immobile) Tipo pratica: D.I.A.

Per lavori: Opere interne di adeguamento funzionale e alla normativa igienico sanitaria e di abbattimen- to barriere architettoniche: ...

Oggetto: Manutenzione straordinaria Presentazione in data 05/11/2004 7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo civile [A2]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Lavori in corso riguardanti modifiche di distribuzione interna urbanisticamente non autorizzati.

Regolarizzabili mediante: C.I.L.A. in sanatoria

Descrizione delle opere da sanare: Diversa distribuzione delle pareti interne Sanzione amministrativa: € 1.000,00

Diritti di segreteria : € 55,00

Redazione e presentazione Pratica edilizia : € 600,00 Oneri Totali: € 1.655,00

Informazioni in merito alla conformità edilizia: Opere sanabili mediante presentazione di C.I.L.A. IN SANATORIA.

L'immobile risulta essere costruito intorno alla fine 1700 e comunque ristrutturato ante 1967.

Presso l'ufficiotecnico comunale non sono presenti pratiche

7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo civile [A2]

Note sulla conformità:

Nessuna.

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 6

Appartamento posto al piano primo catastalmente composto da ingresso, due camere, cucina, servizi igien- ici, balcone su cui sono presenti un ripostiglio e un locale centrale termica, comprensivo di cantina posta a piano interrato. L'unità immobiliare risulta comunicante, tramite passaggio interno, con il subalterno 5 non oggetto di pignoramento. Da sopralluogo effettuato si sono accertati lavori, ancora in corso, riguardanti modifiche interne urbanisticamente non autorizzate.

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1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 107,24 E' posto al piano: primo

L'edificio è stato costruito nel: 1700 ha un'altezza utile interna di circa m. 3,20

L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: scarso

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile nel suo insieme, versa in scarse condizioni di manutenzion e necessità di lavori di manutenzioni straordinaria.

Caratteristiche descrittive:

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: pessime

Pavim. Interna materiale: varie tipologie condizioni: pessime

Note: In parte moquette, in parte piastrelle ed in parte da realizzare

Impianti:

Elettrico tipologia: In parte sottotraccia in parte a vista condizio-

ni: da normalizzare

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete

comunale condizioni: da normalizzare

Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano diffusori:

termosifoni in ghisa condizioni: da normalizzare

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Note In corso di ristrutturazione

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

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Tipologia di impianto Autonomo

Note in corso di ristrutturazione

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Per il computo delle superfici si è tenuto conto della UNI 10750-1998 – paragrafo 4.4 “Criteri per la valutazione patrimoniale”

Destinazione Parametro Superficie rea- le/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

Appartamento sup lorda di pavi- mento

84,71 1,00 84,71

Ripostiglio non comunicante

sup lorda di pavi- mento

7,64 0,25 1,91

Balcone sup lorda di pavi-

mento

2,43 0,30 0,73

Cantina sup lorda di pavi-

mento

12,46 0,25 3,12

107,24 90,46

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: 2-2019 Zona: Centro Urbano

Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni Civili

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 810 Valore di mercato max (€/mq): 990

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Si evidenzia in primo luogo come le dimensioni fisiche del cespite da stimare vengano assunte sulla base del metro quadrato di superficie. Tale unità di superficie verrà quindi sempre uti-

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lizzata come fondamentale unità di misura per il calcolo valutativo.

Per quanto riguarda i criteri di stima si precisa come gli stessi vengano espressi con metodo for- fettario comparativo ovvero applicando ad ogni unità di misura di riferimento un prezzo unitario di tipo medio prudenziale derivato da una attenta analisi di mercato, tenendo conto dei parametri che influenzano l’equilibrio domanda-offerta del mercato immobiliare, tenendo conto sia delle condizioni economiche della piazza di Alessandria riferite all’attualità, sia delle condizioni intrinseche ed estrinseche dei cespiti quali:

- Collocazione dell’immobile rispetto al centro urbano;

- Accessibilità viaria dello stesso;

- Servizi, ovvero parcheggi, aree verdi, esistenza scuole, impianti turistici, attività com- merciali, ecc…

- Destinazione urbanistica della zona;

- Stato di manutenzione dell’immobile, rifiniture, consistenza, ecc.

In rapporto, dunque, a tali parametri indicatori ed a seguito di una indagine di mercato sia nel settore delle trattative private e sia nel quadro delle valutazioni riferite da agenzie immobiliari operanti sul territorio (Tecnocasa, Immobiliare.it, OMI, Ufficio del Registro, Atti notarili,…) si può senz’altro stabilire un valore unitario compreso tra 700,00 e 990,00 €/mq. per le civili abitazioni in condizioni normali. Si procederà poi intervenendo nel processo valutativo applicando ai valori “normali” tutta una serie di valori “correttivi” fondamentali e necessari per meglio evidenziare le caratteristiche proprie del bene in esame. Per il computo delle superfici si è tenuto conto della UNI 10750-1998 – paragrafo 4.4 “Criteri per la valutazione patrimoniale”

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Alessandria;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Alessandria;

Uffici del registro di Alessandria;

Ufficio tecnico di Alessandria;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Osservatorio Mercato Immobili- are - Agenzie Immobiliari della zona: Immobiliare.it, il borsino, Tecnocasa, ecc.;;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 840 €./mq..

8.3 Valutazione corpi:

Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 6. Abitazione di tipo civile [A2]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 48.491,92.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Appartamento 84,71 € 670,00 € 56.755,70

Ripostiglio non comunicante

1,91 € 670,00 € 1.279,70

Balcone 0,73 € 670,00 € 489,10

Cantina 3,12 € 670,00 € 2.090,40

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 60.614,90

Stato di manutenzione detrazione del 20.00% € -12.122,98

Valore corpo € 48.491,92

Valore Pertinenze € 0,00

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Valore complessivo intero € 48.491,92

Valore complessivo diritto e quota € 48.491,92

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota Fg. 268 Mapp.

4960 Sub. 6

Abitazione di tipo civile [A2]

90,46 € 48.491,92 € 48.491,92

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )

€ 7.273,79

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.205,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 39.000,00

Lotto:

002 - Negozio

Negozi, botteghe [C1] sito in Alessandria (AL) CAP: 15121, Largo Vicenza 29

Nessuno

Intestazione: OMISSIS, foglio 268, particella 4960, subalterno 15, indirizzo Largo Vicenza 29, piano S1-T, comune Alessandria, categoria C/1, classe 5, consistenza 168 mq., superficie 222 mq., rendita € 2559,56

Derivante da: - Variazione nel classamento del 23/02/2018 prot. n. AL0020983 in atti dal 23/02/2018 Variazione di classamento (n. 2282.1/2018) - Divisione del 31/05/2017 prot. n.

AL0063880 in atti dal 31/05/2017 Divisione (n. 10453.1/2017) Situzione dell'unità immobiliare Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 2 che ha originato la precedente: - Variazione del 09/11/2015 Inseri- mento in visura dei dati di superficie - Variazione del 04/07/2002 prot. n. AL0040983 in atti dal 22/02/2010 Rett. per autotut. F. O. 38994/2010 (n. 163705.1/2002) - Variazione del

04/07/2002 prot. n. 121646 in atti dal 23/05/2003 Rettifica classamento proposto (n.

163705.1/2002) - Variazione del 04/07/2002 prot. n. 163705 in atti dal 04/07/2002 Diversa distribuzione degli spazi interni, Frazionamento e Fusione (n. 3824.1/2002)

Confini: Il negozio posto al piano terra confina con Largo Vicenza, con i sub. 13, 18, 19, 4, 3 e 17 e Via Treviso.

Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale

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2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

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7.1 Conformità edilizia:

Negozi, botteghe [C1]

Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia; note: L'immobile risulta essere costruito intorno alla fine 1700 e comunque ristrutturato ante 1967.

Presso l'ufficiotecnico comunale non sono presenti pratiche.

Negozi, botteghe [C1]

Descrizione: Negozi, botteghe [C1] di cui al punto Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 15

Trattasi di negozio comprensivo di locali accessori, magazzino, locali di sgombero, ufficio, cortile coperto e cantine.

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 317,90 E' posto al piano: Piano Terra

L'edificio è stato costruito nel: 1700 ha un'altezza utile interna di circa m. 3.50

Infissi esterni tipologia: Vetrine fisse con porta di ingresso materiale: ferro protezione: Serrande materiale protezione: ferro condizioni: scarse Riferito limitatamente a: Negozio

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: scarse

Riferito limitatamente a: Locali accessori e ufficio

Infissi esterni tipologia: Serramento a vetri scorrevole con porta materiale: ferro protezione: Serrande materiale protezione: ferro condizioni: scarse

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Note: Serranda motorizzata

Pavim. Interna materiale: varie tipologie condizioni: scarse

Note: Negozio e locali comunicanti piastrellati con materiali di diverse tipologie; tutti gli altri locali compreso cantine e cortile in battuto di cemento

Impianti:

Elettrico tipologia: con cavi a vista condizioni: sufficienti

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete

comunale condizioni: sufficienti

Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di dis-

tribuzione: canali coibentati diffusori: Bocchette

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto autonomo ad aria calda con distribuzione mediante canali coibentati e bocchette

Negozio, Ufficio e La- boratorio

172,27 1,00 172,27

Locali di sgombero non comunicanti

26,78 0,25 6,70

Magazzino sup lorda di pavi- mento

41,85 0,80 33,48

Cantina sup lorda di pavi-

mento

77,00 0,25 19,25

317,90 231,70

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Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Commerciale

Sottocategoria: Piccolo negozio e assimilabile Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2-2019

Zona: Centro Urbano

Tipo di destinazione: Commerciale Tipologia: Negozi

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 700 Valore di mercato max (€/mq): 1300 Pertinenze

Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 15

1. Cortile coperto Sviluppa una superficie complessiva di 115 mq Valore a corpo: € 600

Si evidenzia in primo luogo come le dimensioni fisiche del cespite da stimare vengano assunte sulla base del metro quadrato di superficie. Tale unità di superficie verrà quindi sempre uti- lizzata come fondamentale unità di misura per il calcolo valutativo.

In rapporto, dunque, a tali parametri indicatori ed a seguito di una indagine di mercato sia nel settore delle trattative private e sia nel quadro delle valutazioni riferite da agenzie immobiliari operanti sul territorio (Tecnocasa, Immobiliare.it, OMI, Ufficio del Registro, Atti notarili,…) si può senz’altro stabilire un valore unitario compreso tra 700,00 e 1500,00 €/mq. per i negozi in condizioni normali. Si procederà poi intervenendo nel processo valutativo applicando ai valori

“normali” tutta una serie di valori “correttivi” fondamentali e necessari per meglio evidenziare le caratteristiche proprie del bene in esame. Per il computo delle superfici si è tenuto conto della UNI 10750-1998 – paragrafo 4.4 “Criteri per la valutazione patrimoniale”

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Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 15. Negozi, botteghe [C1] con annesso Cortile coperto Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 148.288,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Negozio, Ufficio e La-

boratorio

172,27 € 800,00 € 137.816,00

Locali di sgombero non comunicanti

6,70 € 800,00 € 5.360,00

Magazzino 33,48 € 800,00 € 26.784,00

Cantina 19,25 € 800,00 € 15.400,00

Stato di manutenzione detrazione del 20.00% € -37.072,00

Riepilogo:

4960 Sub. 15

Negozi, botteghe [C1] con annesso Cortile coperto

231,70 € 148.888,00 € 148.888,00

€ 22.333,20

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

€ 126.500,00

(20)

Lotto:

003 - Magazzino

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Alessandria (AL) CAP: 15121, Via Treviso 29

Nessuno

Intestazione: OMISSIS, foglio 268, particella 4960, subalterno 17, indirizzo Via Treviso 29, piano T, comune Alessandria, categoria C/2, classe 6, consistenza 48 mq., superficie 56 mq., rendita € 104,12

Derivante da: - Variazione nel classamento del 23/02/2018 prot. n. AL0020983 in atti dal 23/02/2018 Variazione di classamento (n. 2282.1/2018) - Divisione del 31/05/2017 prot. n.

AL0063880 in atti dal 31/05/2017 Divisione (n. 10453.1/2017) Situzione dell'unità immobiliare Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 2 che ha originato la precedente: - Variazione del 09/11/2015 Inseri- mento in visura dei dati di superficie - Variazione del 04/07/2002 prot. n. AL0040983 in atti dal 22/02/2010 Rett. per autotut. F. O. 38994/2010 (n. 163705.1/2002) - Variazione del 04/07/2002 prot. n. 121646 in atti dal 23/05/2003 Rettifica classamento proposto (n.

163705.1/2002) - Variazione del 04/07/2002 prot. n. 163705 in atti dal 04/07/2002 Diversa distribuzione degli spazi interni, Frazionamento e Fusione (n. 3824.1/2002)

Confini: Il magazzino posto al piano terra confina con i sub. 15, 3 e 14 e Via Treviso.

Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

(21)

(22)

Magazzini e locali di deposito [C2]

Presso l'ufficiotecnico comunale non sono presenti pratiche

(23)

Descrizione: Magazzini e locali di deposito [C2] di cui al punto Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 17 Locale ad uso Magazzino posto a piano terra, con accesso su Via Treviso.

Nessuno

Infissi esterni tipologia: Vetrine fisse con porta di ingresso materiale: ferro

protezione: Serrande materiale protezione: ferro condizioni: sufficienti Riferito limitatamente a: ingresso

Infissi esterni tipologia: ante a battente e fissi materiale: ferro protezione: inferriate materiale protezione: ferro condizioni: sufficienti

Pavim. Interna materiale: Piastrelle in cemento condizioni: sufficienti

Impianti:

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento NO

(24)

55,85 1,00 55,85

55,85 55,85

Sottocategoria: Magazzino

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2-2019

Zona: Centro Urbano

Tipo di destinazione: Commerciale Tipologia: Magazzino

(25)

In rapporto, dunque, a tali parametri indicatori ed a seguito di una indagine di mercato sia nel settore delle trattative private e sia nel quadro delle valutazioni riferite da agenzie immobiliari operanti sul territorio (Tecnocasa, Immobiliare.it, OMI, Ufficio del Registro, Atti notarili,…) si può senz’altro stabilire un valore unitario compreso tra 740,00 e 1200,00 €/mq. per i magazzini in condizioni normali. Si procederà poi intervenendo nel processo valutativo applicando ai valori

“normali” tutta una serie di valori “correttivi” fondamentali e necessari per meglio evidenziare le caratteristiche proprie del bene in esame. Per il computo delle superfici si è tenuto conto della UNI 10750-1998 – paragrafo 4.4 “Criteri per la valutazione patrimoniale”

Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 17. Magazzini e locali di deposito [C2]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 33.510,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Magazzino 55,85 € 750,00 € 41.887,50

Stato di Manutenzione detrazione del 20.00% € -8.377,50

Riepilogo:

4960 Sub. 17

Magazzini e locali di deposito [C2]

55,85 € 33.510,00 € 33.510,00

€ 5.026,50

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

€ 28.000,00

(26)

Lotto:

004 - Magazzino

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Alessandria (AL) CAP: 15121, Corso Virginia Marini 38

Nessuno

Intestazione: OMISSIS, foglio 268, particella 4960, subalterno 19, indirizzo Corso Virginia Marini 38, piano T, comune Alessandria, categoria C/2, classe 5, consistenza 49 mq., superficie 62 mq., rendita € 91,10

Derivante da: - Frazionamento e fusione del 14/10/2019 prot. n. AL0102586 in atti dal 15/10/2019 Frazionamento e Fusione (n. 21175.1/2019) Situzione dell'unità immobiliare Fg.

268 Mapp. 4960 Sub. 16 che ha originato la precedente: - Variazione nel classamento del 23/02/2018 prot. n. AL0020983 in atti dal 23/02/2018 Variazione di classamento (n.

2282.1/2018) - Divisione del 31/05/2017 prot. n. AL0063880 in atti dal 31/05/2017 Divisione (n. 10453.1/2017) Situzione dell'unità immobiliare Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 2 che ha originato la precedente: - Variazione del 09/11/2015 Inserimento in visura dei dati di superficie - Varia- zione del 04/07/2002 prot. n. AL0040983 in atti dal 22/02/2010 Rett. per autotut. F. O.

38994/2010 (n. 163705.1/2002) - Variazione del 04/07/2002 prot. n. 121646 in atti dal 23/05/2003 Rettifica classamento proposto (n. 163705.1/2002) - Variazione del 04/07/2002 prot. n. 163705 in atti dal 04/07/2002 Diversa distribuzione degli spazi interni, Frazionamento e Fusione (n. 3824.1/2002)

Confini: Il magazzino posto al piano terra confina con il sub. 17, Corso Virginia Marini e il sub.

15.

Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

(27)

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 25/11/2016 al 25/10/2017 . In forza di denuncia di successio-

(28)

ne - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Numero pratica: 193047 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Opere di manutenzione straordinaria (opere interne) – CILA Per lavori: Diversa distribuzione degli spazi interni

Oggetto: Manutenzione straordinaria

Presentazione in data 25/01/2019 al n. di prot. 193047

(29)

Descrizione: Magazzini e locali di deposito [C2] di cui al punto Fg. 268 Mapp. 4960 Sub. 19

Locale ad uso Magazzino posto a piano terra, con accesso su Corso Virginia Marini. Risulta inoltre comunicante, tramite porta interna, con il subalterno 18 non oggetto di pignoramento.

Nessuno

Infissi esterni tipologia: Serramento a vetri scorrevole con porta materiale: ferro protezione: Serrande materiale protezione: ferro condizioni: sufficienti Infissi esterni tipologia: ante a battente e fissi materiale: ferro protezione: inferriate

materiale protezione: ferro condizioni: sufficienti Pavim. Interna materiale: battuto di cemento condizioni: sufficienti

Impianti:

Riscaldamento:

(30)

Esiste impianto di riscaldamento NO

60,03 1,00 60,03

60,03 60,03

Sottocategoria: Magazzino

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2-2019

Zona: Centro Urbano

Tipo di destinazione: Commerciale Tipologia: Magazzino

In rapporto, dunque, a tali parametri indicatori ed a seguito di una indagine di mercato sia nel settore delle trattative private e sia nel quadro delle valutazioni riferite da agenzie immobiliari