Tribunale di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

(1)

Tribunale di Ferrara

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: GUBER BANCA S.P.A.

contro: Enzo Walter Mangolini Robert Mangolini

Teresina Selvatico

N° Gen. Rep. 179/2021

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 23-02-2022 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI

Custode Giudiziario: Francesco Ruvioli

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 - Villetta a schiera "di testa"

Lotto 002 - Laboratorio confezioni e appartamento

Esperto alla stima: Geometra Michele Pedriali Codice fiscale: PDRMHL69T31L219D

Partita IVA: 01314250380

Studio in: Via Bassa, 286 - 44124 Ferrara Telefono: 0532450221

Email: michele.pedriali@libero.it Pec: michele.pedriali@geopec.it

ALI MICHELE Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 262a02058639ee5cac67baa19e616c37

(2)

INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Bene: Via G.Faggioli, 14 - Bosco Mesola - Mesola (FE) - 44026 Lotto: 001 - Villetta a schiera "di testa"

Corpo: A - Villetta a schiera "di testa" con garage e corte esclusiva Categoria: Abitazione di tipo economico [A3]

- MANGOLINI Robert, nato a Codigoro (FE) il 16/10/1971, con codice fiscale MNGRRT71R16C814H, proprietà per 1/1;

* foglio 51, particella 1405, subalterno 1, indirizzo Via Dr. Gaetano Faggioli n.14, piano T-1°, comune Mesola, categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5 vani, rendita € 426,08

*foglio 51, particella 1405, subalterno 2, indirizzo Via Dr. Gaetano Faggioli n.14, piano T, comune Mesola, categoria C/6, classe 7, consistenza 16 mq., rendita € 56,19

* Bene comune non censibile - Partita speciale A, foglio 51, particella 1405, subalterno 3, indirizzo Via Dr. Gaetano Faggioli n.14, piano T, comune Mesola

Bene: Via Strada Provinciale N.30 - Goro (FE) - 44020 Lotto: 002 - Laboratorio confezioni e appartamento

Corpo: B1 - Laboratorio confezioni

Categoria: Laboratori per arti e mestieri [C3]

* foglio 10, particella 1577, subalterno 7, indirizzo Via Strada Provinciale, scala 30, piano T, comune Goro, categoria c/3, classe 2, consistenza 379 mq., rendita € 939,54

Corpo: B2 - Appartamento

Categoria: Abitazione di tipo economico [A3]

- MANGOLINI Enzo Walter, nato a Mesola (FE) il 04/04/1946, con codice fiscale MNG- NZE46D04F156M, proprietà per 1/2;

- SELVATICO Teresina, nata a Goro (FE) il 05-11-1948, con codice fiscale SLVTSN48S45E107O, proprietà per 1/2;

* foglio 10, particella 1577, subalterno 2, indirizzo Via Strada Provinciale, scala 30, piano T-1, comune Goro, categoria A/3, classe 2, consistenza 8,5, rendita € 438,99

2. Stato di possesso

Corpo: A - Villetta a schiera "di testa" con garage e corte esclusiva

Possesso: Occupato da estranei alla procedura, con contratto di locazione stipulato in data 15/07/2018.

(3)

Il canone di locazione non è considerato vile ai sensi dell'art. 2923 comma 3 c.c.

Note: Registrato a Comacchio il 23/07/2018 ai nn.908 - serie 3TTipologia contratto: 8 anni, scadenza 15/07/2026

Possesso: Occupato da Società terza non interessata dalla procedura esecutiva, con contrat- to di locazione stipulato in data 01/07/2018 con cadenza mensile.

Note: considerata la scarsa domanda nel mercato delle locazioni artigianali nel paese di Go- ro, considerata la vetustà dell'edificio e degli impianti presenti (oltre 45 anni), si ritiene che il canone sia congruo.

Registrato a Comacchio (FE) il 27/08/2018 ai nn.001072-serie 3T Tipologia contratto: 6+6, scadenza 30/06/2024

Possesso: Occupato da Società terza non interessata dalla procedura esecutiva, con contrat- to di locazione stipulato in data 10/08/2018 con cadenza mensile.

Note: considerata la scarsa domanda nel mercato delle locazioni residenziali nel paese di Goro, considerata la vetustà dell'edificio e degli impianti presenti (oltre 45 anni), si ritiene che il canone sia congruo. Il conduttore titolare del contratto di locazione è la stessa società locataria del laboratorio artigiano, la quale adibisce l'appartamento ad abitazione del custode e/o dei dipendenti e collaboratori.

Registrato a Comacchio (FE) il 27/08/2018 ai nn.001072-serie 3TTipologia contratto: 8 anni, scadenza 10/08/2026

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Corpo: A - Villetta a schiera "di testa" con garage e corte esclusiva Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO Bene: Via Strada Provinciale N.30 - Goro (FE) - 44020

Lotto: 002 - Laboratorio confezioni e appartamento Corpo: B1 - Laboratorio confezioni

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO Corpo: B2 - Appartamento

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Corpo: A - Villetta a schiera "di testa" con garage e corte esclusiva

(4)

Creditori Iscritti: CASSA DI RISPARMIO DI FERRARA S.P.A., UNICREDIT S.P.A., GUBER BANCA S.P.A.

Creditori Iscritti: SELVATICO ROSETTA, UNICREDIT S.P.A., GUBER BANCA S.P.A.

Creditori Iscritti: UNICREDIT S.P.A., GUBER BANCA S.P.A.

reditoriiscritti_sub1_sub1_sub1;block=end]

5. Comproprietari

Beni: Via G.Faggioli, 14 - Bosco Mesola - Mesola (FE) - 44026 Lotto: 001 - Villetta a schiera "di testa"

Corpo: A - Villetta a schiera "di testa" con garage e corte esclusiva Comproprietari: Nessuno

Beni: Via Strada Provinciale N.30 - Goro (FE) - 44020 Lotto: 002 - Laboratorio confezioni e appartamento

Corpo: B1 - Laboratorio confezioni Comproprietari: Nessuno

Corpo: B2 - Appartamento Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali

Beni: Via G.Faggioli, 14 - Bosco Mesola - Mesola (FE) - 44026 Lotto: 001 - Villetta a schiera "di testa"

Corpo: A - Villetta a schiera "di testa" con garage e corte esclusiva Misure Penali: NO

Beni: Via Strada Provinciale N.30 - Goro (FE) - 44020 Lotto: 002 - Laboratorio confezioni e appartamento

Corpo: B1 - Laboratorio confezioni Misure Penali: NO

Corpo: B2 - Appartamento Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Corpo: A - Villetta a schiera "di testa" con garage e corte esclusiva Continuità delle trascrizioni: SI

(5)

Corpo: B1 - Laboratorio confezioni Continuità delle trascrizioni: SI Corpo: B2 - Appartamento Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Valore complessivo intero (arrotondato): 110.000,00 Bene: Via Strada Provinciale N.30 - Goro (FE) - 44020

Lotto: 002 - Laboratorio confezioni e appartamento Valore complessivo intero (arrotondato): 245.000,00

(6)

Beni in Mesola (FE) Località/Frazione Bosco Mesola

Via G.Faggioli, 14

Lotto:

001 - Villetta a schiera "di testa"

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A - Villetta a schiera "di testa" con garage e corte esclusiva.

Abitazione di tipo economico [A3] sito in frazione: Bosco Mesola, Via G.Faggioli, 14

Quota e tipologia del diritto

1/1 di ROBERT MANGOLINI - Piena proprietà Cod. Fiscale: MNGRRT71R16C814H

Eventuali comproprietari:

Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione:

* foglio 51, particella 1405, subalterno 1, indirizzo Via Dr. Gaetano Faggioli n.14, piano T-1°, comune Mesola, categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5 vani, rendita € 426,08

Derivante da:

- COSTITUZIONE del 28/11/2003 protocollo n.FE0205909 in atti dal 28/11/2003 COSTITUZIONE (n.3008.1/2003);

- ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO del 25/05/2004 protocollo n. FE0078529 in atti dal 25/05/2004 ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO (n. 29125.1/2004);

- VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 21/08/2014 protocollo n. FE0176468 in atti dal 21/08/2014 VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA (n. 128640.1/2014).

Millesimi di proprietà di parti comuni: proporzionale quota di comproprietà indivisa delle parti comuni dell'edificio a norma dell'art. 1117 e seguenti del Codice Civile, con particolare riguardo alla comproprietà indivisa in ragione di 1/4 (un quarto) dello stradello distinto al Catasto dei Fabbricati del Comune di Mesola al foglio 51 con il mappale 1405/13.

Confini: l'abitazione confina con mapp.1405 sub.3 su tre lati, con mappale 1405 sub.5 e con mapp. 1405 sub.2 .

Intestazione:

(7)

* foglio 51, particella 1405, subalterno 2, indirizzo Via Dr. Gaetano Faggioli n.14, piano T, comune Mesola, categoria C/6, classe 7, consistenza 16 mq., rendita € 56,19

Derivante da:

- ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO del 25/05/2004 protocollo n. FE0078529 in atti dal 25/05/2004 ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO (n. 29125.1/2004);

Millesimi di proprietà di parti comuni: proporzionale quota di comproprietà indivisa delle parti comuni dell'edificio a norma dell'art. 1117 e seguenti del Codice Civile, con particolare riguardo alla comproprietà indivisa in ragione di 1/4 (un quarto) dello stradello distinto al Catasto dei Fabbricati del Comune di Mesola al foglio 51 con il mappale 1405/13.

Confini: l'abitazione confina con mapp.1405 sub.1 su due lati, con mappale 1405 sub.5 e con mapp. 1405 sub.3 .

Intestazione:

- Bene comune non censibile - Partita speciale A

* foglio 51, particella 1405, subalterno 3, indirizzo Via Dr. Gaetano Faggioli n.14, piano T, comune Mesola

Derivante da:

Confini: l'abitazione confina con Via G.Faggioli, mappale 1407, mappale 1411, mapp. 1405 sub.6, 1405 sub.5 , 1405 sub.6 e stradello comune 1405 sub.13 .

Note: Trattasi di corte comune all'abitazione ed al garage

Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Zona di espansione residenziale a ridosso del centro della frazione di Bosco Mesola.

Caratteristiche zona: semicentrale normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato

(8)

Caratteristiche zone limitrofe: agricole Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Non specificato

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato da estranei alla procedura, con contratto di locazione stipulato in data 15/07/2018 per l'importo di euro 4.800,00 annui, con cadenza mensile.

Note: Registrato a Comacchio il 23/07/2018 ai nn.908 - serie 3T Tipologia contratto: 8 anni, scadenza 15/07/2026.

Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria attiva a favore di CASSA DI RISPARMIO DI FERRARA S.P.A. contro MANGOLINI ROBERT;

Derivante da: CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO;

Importo ipoteca: € 220.500,00;

Importo capitale: € 147.000,00 ;

A rogito di notaio Maioli Gian Luigi in data 03/03/2004 ai nn. 66715/21432; Iscrit- to/trascritto a Ferrara in data 09/03/2004 ai nn. 4689/1046

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di UNICREDIT S.P.A. contro MANGOLINI ROBERT;

Derivante da: DECRETO INGIUNTIVO;

Importo ipoteca: € 158.814,34 ;

A rogito di TRIBUNALE DI FERRARA in data 13/08/2018 ai nn. 890; Iscritto/trascritto a

(9)

Ferrara in data 28/08/2018 ai nn. 14195/2095

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di UNICREDIT S.P.A. contro MANGOLINI ROBERT;

Derivante da: DECRETO INGIUNTIVO;

A rogito di TRIBUNALE DI FERRARA in data 13/08/2018 ai nn. 890; Iscritto/trascritto a Ferrara in data 28/08/2018 ai nn. 14196/2096

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di GUBER BANCA S.P.A. contro MANGOLINIROBERT;

Derivante da: ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - Verbale di pignoramento immobili ; A rogito di ASSISTENTE/FUNZIONARIO U.N.E.P. in data 19/07/2021 ai nn. 1831 iscrit- to/trascritto a Ferrara in data 31/08/2021 ai nn. 16116/12065;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali

Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale: ///

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ///

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ///.

Millesimi di proprietà: non risulta siano state calcolate tabelle millesimali.

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: L'immobile viene venduto ed accettato nello stato e come attualmente si trova, con ogni sua azione, ragione, aderenza, adiacenza, pertinenza, fisso ed infisso, servitù attive e passive se e come esistenti ed in particolare, con quelle nascenti dal condominio (fognature, gas, enel, acqua, telefono ed altro) e con quelle servitù di passaggio e transito sia carraio che pedonale, incondizionate e gratuite, per accedere e recedere alla/dalla pubblica via, al/dall'immobile oggetto della presente procedura, gravanti le strade di lottizzazione da cedere al Comune di Mesola.

Attestazione Prestazione Energetica: Presente

Indice di prestazione energetica: G - 381 kWh/mq.anno Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

(10)

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario:

- Società "CRISTINA S.R.L.", con sede legale in Mesola (FE), codice fiscale 01399100385, proprietà per 1/1;

dal 01/04/2000 al 03/03/2004 .

In forza di atto di compravendita - a rogito di notaio Maioli Gian Luigi, in data 01/04/2000, ai nn.

59417/16509; registrato a Comacchio, in data 20/04/2000, ai nn. 475; trascritto a Ferrara, in data 05/04/2000, ai nn. /3783.

Note: La società acquistò il terreno edificabile ed in seguito fabbricò l'edificio di cui gli immobili in procedura sono parte.

dal 03/03/2004 ad oggi (attuale/i proprietario/i) .

In forza di atto di compravendita - a rogito di notaio Maioli Gian Luigi, in data 03/03/2004, ai nn.

66714/21431; trascritto a Ferrara, in data 09/03/2004, ai nn. 4688/2784.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: Concessione edilizia per nuova costruzione di villette a schiera Tipo pratica: Concessione Edilizia

Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 17-01-2003 al n. di prot. 13158 Numero pratica: Variante in corso d'opera

Tipo pratica: Denuncia di Inizio Attività e Asseverazione Oggetto: variante

Presentazione in data 19-11-2003 al n. di prot. 15575 Numero pratica: Voltura intestazione

Rilascio in data 11-05-2004 al n. di prot. 4225 Numero pratica: Abitabilità

Tipo pratica: Abitabilità

Rilascio in data 17-09-2004 al n. di prot. 12371/7468

7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo economico [A3]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: il locale lavanderia previsto al piano terra, in realtà è configurabile come un vero e proprio bagno dotato di tutti i sanitari tipici.

Regolarizzabili mediante: RIMESSA IN PRISTINO

Descrizione delle opere da sanare: Potrebbe essere rilasciata anche la Sanatoria, ma per avere certezza della fattibilità sarebbe necessario verificare il rispetto di tutti i parametri urbanistici vigenti anche in fa-

(11)

se di rilascio del permesso di costruire, riferiti all'intero complesso immobiliare, studio che chiaramente non è compatibile con i tempi della procedura esecutiva, oltre che non previsto dall'incarico ricevuto.

Oneri per rimozione di sanitari e rubinetteria: € 500,00 Oneri Totali: € 500,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia;

note: Si precisa che la piccola casetta in legno presente in giardino è da considerarsi un "arredo da giardino", quindi non è configurabile come costruzione, tant'è che risulta semplicemente poggiata a terra e quindi risulta facilmente amovibile, oltre che di limitata superficie ed altezza.

7.2 Conformità urbanistica:

Immobile soggetto a convenzione: SI

Se si, di che tipo? Convenzione edilizia

Estremi delle convenzioni: stipulata con atto Segretario Comunale del Comu- ne di Mesola, Dott.ssa M.M. Diotalevi in data 24/02/2021 di Rep.n.3594, registrato a Comacchio il 15/03/2001 al n.269 e trascritto a Ferrara il 26/03/20

Obblighi derivanti: LA DITTA, AI SENSI DELLA L.R.47/78, SI E ASSUNTA I SEGUENTI OBBLIGHI PER SE ED AVENTI CAUSA A QUALSIASI TITOLO:A)A CEDERE GRATUITAMENTE AL COMUNE DI MESOLA LE AREE SU CUI SARANNO REALIZZATE LE OPERE DI URBANIZZ.PRIMARIA E SECONDARIA E CIOE STRADE,MARCIAPIEDI ED AREE AD USO PARCHEGGIO, VERDE PUBBLICO, ECC., PER UNA SUP.TOTALE PARI A MQ.8.958.

B)REALIZZARE A LORO CURA E SPESE LE OPERE DI URBANIZZ. PRIMARIA INDICATE NEL PIANO PARTI- COLAREGGIATO IN ATTI DEL COMUNESECONDO LE CARATTERISTICHE IVI ELENCATE. C)DI ULTIMARE DETTE OPERE DI URBANIZZ.PRIMARIA ENTRO 10 ANNI DALLA STIPULA DELL'ATTO. TUTTE LE OPERE PREVISTE NELLA CONVENZIONE O NEGLI ATTI TECNICI O NEI PROGETTI ESECUTIVI, DEBBONO ES- SERE ULTIMATI ENTRO 10 ANNI DALLA STIPULA DELL'ATTO, SALVO PROROGHE PER GIUSTIFICATI MOTIVI. D)A DELIMITARE STRADE,PARCHEGGI. E)A CEDERE GRATUITAMENTE AL COMUNE GLI IM- PIANTI E SERVIZI REALIZZATI DOPO L'ACCERTATA ESECUZIONE A REGOLA D'ARTE. SI PRECISA CHE LA CESSIONE AL COMUNE DI TALI AREE RISULTA COMPIUTA A SEGUITO DI Atto del 12/05/2004 Pubblico ufficiale MAIOLI GIAN LUIGI Sede CO- MACCHIO (FE) Repertorio n. 67160 - CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO, Trascrizione n.

(12)

6379.1/2004 Reparto PI di FERRARA in atti dal 25/05/2004.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO Elementi urbanistici che limitano la commerciabili- tà?

NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Note sulla conformità:

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica

Descrizione: A - Villetta a schiera "di testa" con garage e corte esclusiva

Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione, da intendersi come villetta a schiera "di testa", della consistenza di 2 piani fuori terra e 3 vani utili più accessori, dotata di garage comunicante internamente con l'a- bitazione, oltre ad area cortiliva di proprietà esclusiva estesa sui 3 lati della villetta ed utilizzata come pas- saggi pedonali-carrabili ed a giardino.

L'abitazione è sita nel Comune di Mesola, frazione Bosco Mesola, in Via G.Faggioli n.14, ed è così composta:

- al piano terra, ingresso nel soggiorno, cucina, bagno, disimpegno che comunica col garage, piccolo ripostiglio sotto scala, quindi scala interna che conduce al piano primo;

- al piano primo, disimpegno, camera da letto matrimoniale, bagno e 2 vani finestrati autorizzati come "sot- totetto non abitabile" con altezza minima m.1,97 , oltre ad un balcone di circa 4 metri quadri.

Il garage, all'interno del quale è ricavato un angolo attrezzato a lavanderia, ha capacità di parcamento di una sola auto ed ha una superficie netta di mq. 16 circa.

L'intera corte esclusiva è recintata e l'accesso dalla pubblica Via G.Faggioli avviene con cancello pedonale e cancello carrabile.

Le superfici commerciali (lorde) sono indicate nel capitolo relativo al calcolo della consistenza.

1. Quota e tipologia del diritto

1/1 di ROBERT MANGOLINI- Piena proprietà Cod. Fiscale: MNGRRT71R16C814H

Nessuno ^A

LI MICHELE Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 262a02058639ee5cac67baa19e616c37

(13)

Stato di manutenzione generale: buono

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile si presenta in buone condizioni di conservazione e manutenzione.

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Strutture verticali materiale: muratura condizioni: buone

Copertura tipologia: a falde, con struttura in laterocemento; condizioni: appa- rentemente buone, ma non è stato possibile verificarle durante il sopralluogo

Solai tipologia: in laterocemento condizioni: apparentemente buone

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno e vetro condizioni: buone Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone Manto di copertura materiale: tegole in cotto coibentazione: non è stato possibile rilevarne

la presenza, seppur presente nei progetti di costruzione condizioni:

non rilevabile

Pareti esterne materiale: muratura intonacata e tinteggiata Pavim. Esterna materiale: autobloccanti in cls. condizioni: discrete Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica condizioni: buone

Portone di ingresso tipologia: portoncino blindato con anta a battente materiale: metallo e legno condizioni: buone

Rivestimento ubicazione: bagno e parte della cucina materiale: piastrelle ceramiche condizioni: buone

Scale posizione: con doppia rampa struttura in cemento armato rivestimen- to: gradini in simil-marmo condizioni: buone

Impianti:

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: non ve-

rificate conformità: non reperita, ma ad un primo esa- me l’impianto sembrerebbe “a norma”.

(14)

Gas tipologia: con tubazioni a vista alimentazione: metano condizioni: non verificate conformità: non reperita, ma ad un primo esame l’impianto sembrerebbe “a norma”.

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete

comunale condizioni: non verificate conformità: non reperita, ma ad un primo esame l’impianto sembrereb- be “a norma”.

Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano, caldai mu-

rale, diffusori: termosifoni condizioni: non verificate conformità: non reperita, ma ad un primo esame l’impianto sembrerebbe “a norma”.

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Nel calcolo della consistenza si è tenuto conto delle superfici rilevate in sito; precisamente vengono com- putate le superfici al lordo dei muri perimetrali ed interni sino alla mezzeria dei muri di confine. La deter- minazione della superficie "commerciale" e l'attribuzione del prezzo unitario vengono esplicitati ai soli fini estimativi; l'immobile viene trasferito "A CORPO" e non "a misura", nello stato di fatto in cui si trova.

Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

Abitazione P.T. + P.1° sup reale lorda 124,00 1,00 124,00

balcone sup reale lorda 4,50 0,33 1,49

garage sup reale lorda 20,20 0,60 12,12

148,70 137,61

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: 2021 - 2° semestre Zona: Suburbana/BOSCO MESOLA Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni Civili

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale

Valore di mercato min (€/mq): 760,00 Valore di mercato max (€/mq): 1.100,00

(15)

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Per stimare i beni in oggetto si è adottato il metodo “Sintetico - Comparativo”, che prende in considerazione i valori medi di mercato dedotti da stime di immobili aventi simili caratteristiche, consistenza ed ubicazione, previa applicazione di congrui indici correttivi.

Per la formazione del valore di mercato si è tenuto conto delle superfici commerciali equiva- lenti, cioè al lordo dei muri perimetrali ed interni, delle condizioni intrinseche ed estrinseche, dello stato di conservazione e manutenzione, dell'incidenza di comproprietà indivise sugli enti comuni, nonchè di quant'altro riportato in perizia.

Ulteriore elemento considerato è l'andamento del mercato immobiliare all'attualità.

Si precisa che il prezzo base di seguito indicato è riferito all'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni ragione, diritto e pertinenze, usi e comunioni, servitù attive e passive se vi sono e come hanno ragione legale di esistere.

I valori unitari assunti tengono già conto dell'eventuale necessità di verificare la corrispondenza degli impianti tecnologici esistenti alle normative vigenti, specificamente del D.M.37/2008 e precedenti, nonchè di eventuali costi da sostenere per la messa a norma, che saranno a totale carico dell'acquirente, così come resterà a carico dell’acquirente l’eventuale redazione della cer- tificazione energetica.

Altresì saranno a carico dell'acquirente eventuali oneri derivanti dalle verifiche previste dalla vi- gente normativa "antisismica", con ogni conseguente opera di ripristino e/o rinforzo strutturale e di finitura.

La stima viene effettuata "a corpo" e non "a misura", le superfici calcolate sono da ritenersi in- dicative della consistenza dell'immobile.

Si precisa che la consistenza della corte a servizio dell’abitazione, non viene calcolata analitica- mente, ma avrà incidenza nell'assegnazione del valore immobiliare complessivo.

In ultimo si precisa che nell'attribuzione dei valori di stima si tiene conto del periodo residuo di validità dei contratti di locazione opponibili alla procedura.

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Ferrara;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferrara;

Uffici del registro di Ferrara;

Ufficio tecnico di Mesola;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: OMI Osservatorio quotazioni immobiliari;

Altre fonti di informazione: tecnici del luogo estranei alla procedura, conoscenza personale derivante dall'attività professionale

(16)

8.3 Valutazione corpi:

A - Villetta a schiera "di testa" con garage e corte esclusiva. Abitazione di tipo economico [A3]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 130.729,50.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Abitazione P.T. + P.1° 124,00 € 950,00 € 117.800,00

balcone 1,49 € 950,00 € 1.415,50

garage 12,12 € 950,00 € 11.514,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 130.729,50

Valore corpo € 130.729,50

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 130.729,50

Valore complessivo diritto e quota € 130.729,50

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota A - Villetta a

schiera "di testa"

con garage e corte esclusiva

Abitazione di tipo economico [A3]

137,61 € 130.729,50 € 130.729,50

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )

€ 19.609,43

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00

Giudizio di comoda divisibilità: NON E' COMODAMENTE DIVISIBILE 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova (arrotondato):

€ 110.000,00

(17)

Beni in Goro (FE) Località/Frazione Via Strada Provinciale N.30

Lotto:

002 - Laboratorio confezioni e appartamento

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: B1 - Laboratorio confezioni.

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Via Strada Provinciale N.30

1/1 di ROBERT MANGOLINI - Piena proprietà Cod. Fiscale: MNGRRT71R16C814H

Nessuno

Intestazione:

* foglio 10, particella 1577, subalterno 7, indirizzo Via Strada Provinciale, scala 30, piano T, comune Goro, categoria c/3, classe 2, consistenza 379 mq., rendita € 939,54

Derivante da:

- VARIAZIONE del 05/12/2016 protocollo n. FE0139585 in atti dal 06/12/2016 FUSIONE- AMPLIAMENTO (n.79750.1/2016);

- VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 06/12/2017 protocollo n. FE0077820 in atti dal 06/12/2017 VARIAZIONE DI CLASSAMENTO (n. 15532.1/2017);

Millesimi di proprietà di parti comuni: proporzionale quota di comproprietà degli enti comuni dell'intero edificio ai sensi dell'art. 1117 del C.C., in particolare, sull'area cortiliva di proprietà esclusiva è presente servitù perpetua di transito, per soli pedoni, da esercitarsi per la via più breve per accedere e recedere al e dall'appartamento di cui al subalterno 2.

Confini: il laboratorio, inteso come area coperta ed area scoperta costituita dalla corte perti- nenziale, confina con la Strada Provinciale, con mappale 1589, mappale 1591 e con mappale 1587.

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:

- come segnalato anche nel capitolo "conformità edilizia", sono presenti diverse diffor- mità non sanabili, quindi da demolire, quindi anche gli atti catastali, peraltro aggiornati alla si- tuazione rilevabile in sito, necessitano di aggiornamento catastale

Regolarizzabili mediante: Denunce di variazione catastale, sia la Catasto Fabbricati, sia al Cata- sto Terreni

(18)

Onorari, IVA, contributi casse previenziale, diritti catastali, per redazione di TIPO MAPPALE al Catasto Terreni per demolizione parziale, oltre a pratica di aggiornamento al Catasto Fabbricati tramite DOCFA completo di redazione di una planimetria catastale e di elaborato planimetrico:

€ 2.500,00

Oneri Totali: € 2.500,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

Identificativo corpo: B2 - Appartamento.

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Strada Provinciale N.30

1/2 di ENZO WALTER MANGOLINI - Piena proprietà Cod. Fiscale: MNGNWL46D04F156S

1/2 di TERESINA SELVATICO - Piena proprietà Cod. Fiscale: SLVTSN48S45E107O

Intestazione:

- MANGOLINI Enzo Walter, nato a Mesola (FE) il 04/04/1946, con codice fiscale MNG- NZE46D04F156M, proprietà per 1/2;

- SELVATICO Teresina, nata a Goro (FE) il 05-11-1948, con codice fiscale SLVTSN48S45E107O, proprietà per 1/2;

* foglio 10, particella 1577, subalterno 2, indirizzo Via Strada Provinciale, scala 30, piano T-1, comune Goro, categoria A/3, classe 2, consistenza 8,5, rendita € 438,99

Derivante da:

- Impianto meccanografico del 30/06/1987.

Millesimi di proprietà di parti comuni: proporzionale quota di comproprietà degli enti comuni dell'intero edificio ai sensi dell'art. 1117 del C.C., in particolare, sull'area cortiliva di proprietà esclusiva del laboratorio (subalterno 7) è presente servitù perpetua di transito, per soli pedoni, da esercitarsi per la via più breve per accedere e recedere al e dall'appartamento in oggetto.

Confini: l'appartamento, inteso come vano scale al piano terra, confina su due lati con il laboratorio subalterno 7, sui restanti due lati con l'area cortiliva pertinente il laboratorio.

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:

- come segnalato anche nel capitolo "conformità edilizia", sono presenti diverse diffor- mità sanabili, per cui sarà necessario aggiornare l'unica planimetria catastale esistente, che è quella depositata nell'anno 1974.

Regolarizzabili mediante: Denunce di variazione catastale, già considerata nel capitolo precedente relativo al laboratorio

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

(19)

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Zona a prevalente destinazione artigianale, ma con zone residenziali attigue, il tutto distante ap- pena 1 Km. dal centro del paese di Goro.

Caratteristiche zona: semicentrale normale

Area urbanistica: artigianale a traffico scorrevole con parcheggi sufficienti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: artigianali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Non specificato

3. STATO DI POSSESSO:

Identificativo corpo: B1 - Laboratorio confezioni

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Goro (FE), Via Strada Provinciale N.30

Occupato da Società terza non interessata dalla procedura esecutiva, con contratto di locazione stipulato in data 01/07/2018 con cadenza mensile.

Canone annuo pari ad €. 7.800,00, con pagamento mensile.

Note: considerata la scarsa domanda nel mercato delle locazioni artigianali nel paese di Goro, considerata la vetustà dell'edificio e degli impianti presenti (oltre 45 anni), si ritiene che il canone sia congruo..

Registrato a Comacchio (FE) il 27/08/2018 ai nn.001072-serie 3T Tipologia contratto: 6+6, scadenza 30/06/2024

Identificativo corpo: B2 - Appartamento

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Goro (FE), Via Strada Provinciale N.30

Occupato da Società terza non interessata dalla procedura esecutiva, con contratto di locazione stipulato in data 10/08/2018.

Canone annuo pari ad €. 4.800,00, con pagamento mensile.

Note: considerata la scarsa domanda nel mercato delle locazioni residenziali nel paese di Goro, considerata la vetustà dell'edificio e degli impianti presenti (oltre 45 anni), si ritiene che il canone sia congruo. Il conduttore titolare del contratto di locazione è la stessa società locataria del laboratorio artigiano, la quale adibisce l'appartamento ad abitazione del custode e/o dei dipendenti e collaboratori.

Registrato a Comacchio (FE) il 27/08/2018 ai nn.001072-serie 3T Tipologia contratto: 8 anni, scadenza 10/08/2026

(20)

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

- Domanda giudiziale - Accertamento simulazione atti a favore di SELVATICO ROSET- TA contro SELVATICO TERESINA, MANGOLINI ROBERT;

Derivante da: Accertamento simulazione atti ;

A rogito di Tribunale di Ferrara in data 06/12/2019 ai nn. 7888 iscritto/trascritto a Ferrara in data 18/12/2019 ai nn. 21717/15677;

La presente domanda giudiziale ha lo scopo di dissimulare una donazione per manca- ta corresponsione del corrispettivo dovuto relativo ai diritti reali ceduti con atto notaio P.Bertusi Nanni redatto in data 08-05-2008 di rep.n.29763, trascritto a Ferrara in data 04-06-2008 al Part.n.7134..

Dati precedenti relativi ai corpi: B1 - Laboratorio confezioni

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca giudiziale annotata a favore di UNICREDIT S.P.A. contro MANGOLINI ENZO WALTER, SELVATICO TERESINA, MANGOLINI ROBERT;

Derivante da: decreto ingiuntivo;

Dati precedenti relativi ai corpi: B2 - Appartamento

(21)

Derivante da: decreto ingiuntivo; Importo ipoteca: € 270.000,00 ;

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di GUBER BANCA S.P.A. contro MANGOLINI ENZO WALTER, SELVATICO TERESINA, MANGOLINI ROBERT;

Derivante da: atto esecutivo o cautelare ;

A rogito di ASSISTENTE/FUNZIONARIO U.N.E.P. in data 19/07/2021 ai nn. 1831 iscrit- to/trascritto a Ferrara in data 31/08/2021 ai nn. 16116/12065;

- Pignoramento a favore di GUBER BANCA S.P.A. contro MANGOLINI ENZO WALTER, SELVATICO TERESINA, MANGOLINI ROBERT;

Derivante da: atto esecutivo o cautelare ;

A rogito di ASSISTENTE/FUNZIONARIO U.N.E.P. in data 19/07/2021 ai nn. 1831 iscrit- to/trascritto a Ferrara in data 31/08/2021 ai nn. 16116/12065;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali

Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale: ///

Identificativo corpo: B1 - Laboratorio confezioni

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Goro (FE), Via Strada Provinciale N.30 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ///

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ///. ///

Millesimi di proprietà: non risulta siano state calcolate le Tabelle Millesimali di proprietà.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: all'immobile in oggetto compete proporzionale quota di comproprietà degli enti comuni dell'intero edificio ai sensi dell'art. 1117 del C.C., in particolare, sull'area cortiliva di proprietà esclusiva è presente servitù perpetua di transito, per soli pedoni, da esercitarsi per la via più breve per accedere e recedere al e dall'appartamento di cui al

(22)

subalterno 2.

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Identificativo corpo: B2 - Appartamento

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Goro (FE), Via Strada Provinciale N.30 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ///

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ///. ///

Millesimi di proprietà: non risulta siano state calcolate le Tabelle Millesimali di proprietà.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: all'immobile in oggetto compete proporzionale quota di comproprietà degli enti comuni dell'intero edificio ai sensi dell'art. 1117 del C.C., in particolare, sull'area cortiliva di pertinenza del laboratorio è presente servitù perpetua di transito, per soli pedoni, da esercitarsi per la via più breve per accedere e recedere al e dall'appartamento in oggetto.

Attestazione Prestazione Energetica: Presente

Indice di prestazione energetica: F - 327,67 kWh/mq anno Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

- BUGNOLI Follia Gigina, nata a Goro (FE) il 29/01/1929, proprietaria per 1/1;

proprietario/i ante ventennio al 08/05/2008 .

In forza di atto di donazione - a rogito di notaio Pietro Carpanelli, in data 07/12/1970, ai nn.

718/577; trascritto a Ferrara, in data 20/01/1972, ai nn. 1102/743.

Note: atto di donazione col quale il Comune di Goro assegnò la proprietà del lotto di terreno a destinazione artigianale/industriale alla Sig.ra BUGNOLI Follia Gigina.

In forza di atto di compravendita - a rogito di notaio Patrizia Bertusi Nanni, in data 08/05/2008, ai nn. 29763/7427; registrato a Ferrara, in data 03/06/2008, ai nn. 5109/1T; trascritto a Ferrara, in data 04/06/2008, ai nn. /7134.

Note: con tale atto di compravendita l'attuale proprietario riceveva il diritto di nuda proprietà, in quanto la precedente proprietaria si riservava il diritto di usufrutto vitalizio, in seguito, per effetto della sua morte avvenuta in data 17/01/2010, si verificava il ricongiungimento alla proprietà del diritto di usufrutto alla medesima spettante.

- MANGOLINI Enzo Walter, nato a Mesola (FE) il 04/04/1946, con codice fiscale MNG-

NZE46D04F156M, proprietà per 1/2; - SELVATICO Teresina, nata a Goro (FE) il 05-11-1948, con codice fiscale SLVTSN48S45E107O, proprietà per 1/2;

(23)

In forza di atto di compravendita - a rogito di notaio Pietro Carpanelli, in data 27/12/1983, ai nn.

21021/6632; trascritto a Ferrara, in data 16/01/1984, ai nn. 940/779.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Via Strada Provinciale N.30 Numero pratica: Nuova costruzione

Tipo pratica: Permesso a costruire

Per lavori: di nuova costruzione di fabbricato ad uso laboratorio maglificio ed appartamento di civile abitazione

Rilascio in data 22/07/1972 al n. di prot. 1015

Abitabilità/agibilità in data 23/07/1974 al n. di prot. 1015

NOTE: Si precisa che l'Abitabilità dell'abitazione fu rilasciata il 02/09/1976 Dati precedenti relativi ai corpi: B1 - Laboratorio confezioni

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Via Strada Provinciale N.30 Numero pratica: Ampliamento

Tipo pratica: Licenza Edilizia

Per lavori: Ampliamento per costruzione di 2 locali ad uso servizi (ripostiglio esterno e locale caldaia).

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Via Strada Provinciale N.30 Numero pratica: Tettoia

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: di costruzione di una tettoia aperta per ricovero cicli e motocicli Rilascio in data 09/06/1981 al n. di prot. 2367/81

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Strada Provinciale N.30 Numero pratica: Nuova costruzione

Tipo pratica: Permesso a costruire

Per lavori: di nuova costruzione di fabbricato ad uso laboratorio maglificio ed appartamento di civile abitazione

Abitabilità/agibilità in data 23/07/1974 al n. di prot. 1015

NOTE: Si precisa che l'Abitabilità dell'abitazione fu rilasciata il 02/09/1976 Dati precedenti relativi ai corpi: B2 - Appartamento

7.1 Conformità edilizia:

Laboratori per arti e mestieri [C3]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: LABORATORIO

• le dimensioni lorde del laboratorio risultano leggermente diverse dal progetto approvato, restando comunque nella tolleranza del 2% consentita dalle norme vigenti attualmente;

(24)

• le strutture portanti, quindi pilastri e murature strutturali, risultano distribuite diversamente da quanto rappresentato nei disegni architettonici allegati all’originario permesso di costruzione;

• il titolo edilizio autorizzativo prevedeva due comparti completamente separati l’uno dall’altro, viceversa, tramite l’apertura di due porte interne su muri divisori, attualmente risultano comunicanti;

• i due garages (magazzeno), tramite demolizione di pareti divisorie, sono stati inglobati nella zona lavorativa del laboratorio, determinando quindi un cambio di destinazione d’uso;

• si rileva una difformità tra il numero delle finestre autorizzate e quelle rilevabili in sito;

• il locale caldaia originario è stato unito all’adiacente ufficio, determinandone un cambio di destinazione d’uso, oltre ad una modifica prospettica dovuta al tamponamento della porta esterna sul prospetto ovest;

• il locale ripostiglio posto sul lato sud, la cui edificazione in ampliamento era stata autorizzata da licenza edilizia dell’anno 1976, non è presente in sito, quindi si deduce sia stato demolito, oppure non sia mai stato realizzato;

• la tettoia aperta atta a deposito cicli, autorizzata con concessione edilizia rilasciata nell’anno 1981, in sito risulta sostituita da un più ampio volume edificato, internamente suddiviso in due vani ad uso magazzino e deposito, la cui costruzione è da considerarsi totalmente abusiva;

• sempre sul lato sud del fabbricato, sono presenti due tettoie anch’esse da considerarsi totalmente abusive.

Regolarizzabili mediante: PERMESSO DI COSTRUZIONE A SANATORIA

Onorario professionisti incaricati, contributi casse previdenziali professionali, IVA, diritti comunali e degli enti collaterali che eventualmente debbano rilasciare pareri od autorizzazioni, san- zioni pecuniarie, oneri per contributo di costruzione e monetizzazione standards urbanistici, per pratiche di richiesta di PERMESSO DI COSTRUZIONE IN SANATORIA, comprensivo anche della progettazione complementare, ma necessaria (termotecnico, ingegnere strutturista, antincen- dio, progettista impianti tecnologici, ecc.) : € 22.500,00

Oneri Totali: € 22.500,00

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: tra le difformità sopra elencate, alcune non sono regolarizzabili, precisamente:

- i due locali destinati a magazzino e deposito, in aderenza all'edificio sul lato sud, non sono sanabili in quanto, in primo luogo non rispettano le distanze minime dei confini di proprietà, in secondo luogo la tecnica costruttiva adottata non è assolutamente compatibile con le norme vigenti in materia di sismica, in ultimo sarebbe da verificare la possibilità di un aumento volumetrico ai sensi delle norme urbanisti- che attuali e di quelle valide all'epoca della realizzazione dell'abuso edilizio;

- le due tettoie poste in aderenza al confine sud del lotto di proprietà, per i medesimi motivi elencati al punto precedente.

Regolarizzabili mediante: NON REGOLARIZZABILI, DA DEMOLIRE PER MESSA IN PRISTINO Oneri per demolizione dei manufatti metallici, compresi trasporto a discarica, compresi anche gli oneri per lo smaltimento a discarica specializzata dei rifiuti speciali non pericolosi costituiti dalle pannellatura di tamponamento in lamiere grecate con isolante termico sintetico: € 3.050,00

Oneri Totali: € 3.050,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia;

note: Preme precisare che la possibilità di sanare le difformità e/o abusi edilizi riscontrati, nonchè la quantificazione degli oneri economici necessari, presuppongono uno studio accurato tramite complessi rilievi, oltre alla verifica della conformità agli strumenti urbanistici ora vigenti, ma non solo, è necessaria anche la verifica della conformità agli strumenti urbanistici vigenti all'epoca della realizzazione dell'abuso, con la difficoltà di riuscire a datare tale epoca.

(25)

Sono inoltre necessarie ulteriori verifiche attinenti le normative strutturali, cosiddette "antisismiche", ai regolamenti igienico-sanitari, all'esistenza di eventuali vincoli urbanistici ed infrastrutturali, eccetera.

Ovvio che un'analisi tanto complessa non sia possibile in questa sede, sia per motivi di tempistiche ri- strette imposte dalle scadenze della procedura esecutiva, sia perchè l'incarico ricevuto non prevede tali prestazioni.

Quindi, la stima economica degli oneri necessari per l'eventuale sanatoria degli abusi riscontrati, è da intendersi meramente indicativa, per avere certezze circa l'effettiva possibilità di sanatoria, nonchè per un calcolo preciso degli oneri comunali richiesti per l'oblazione ed eventuali oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione, si consiglia vivamente di incaricare un tecnico di fiducia, il quale, confron- tandosi con il preposto ufficio comunale, possa svolgere una approfondita valutazione di sanabilità.

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: APPARTAMENTO

• le dimensioni lorde dell’appartamento risultano leggermente diverse dal progetto approvato, restando comunque nella tolleranza del 2% consentita dalle norme vigenti attualmente;

• l’accesso al vano scala che conduce all’appartamento attualmente è duplice, ossia è presente una porta esterna ed una ulteriore porta interna comunicante con laboratorio, viceversa nel permesso di costruzione originario era presente la sola porta interna;

• la scala a più rampe è stata realizzata con senso di percorrenza inverso;

• la disposizione dei vani interni all’appartamento è difforme in più zone;

• alcune finestre previste non sono state realizzate, altre sono state posizionate diversamente rispetto al progetto licenziato;

• l’ampio terrazzo previsto nel progetto, sviluppato sul lato nord ed ovest, attualmente è presente solo sul lato nord, inoltre, gran parte della sua superficie in realtà ha una copertura sorretta da pilastri ed arcate, quindi è da considerarsi loggia e non terrazzo;

• la copertura dell’appartamento in prossimità del prospetto nord è stata realizzata in modo difforme, con diversa conformazione delle falde;

Regolarizzabili mediante: PERMESSO DI COSTRUZIONE A SANATORIA Già considerati nel capitolo precedente relativo al laboratorio: € 0,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia;

note: Preme precisare che la possibilità di sanare le difformità e/o abusi edilizi riscontrati, nonchè la quantificazione degli oneri economici necessari, presuppongono uno studio accurato tramite complessi rilievi, oltre alla verifica della conformità agli strumenti urbanistici ora vigenti, ma non solo, è necessaria anche la verifica della conformità agli strumenti urbanistici vigenti all'epoca della realizzazione dell'abuso, con la difficoltà di riuscire a datare tale epoca.

Sono inoltre necessarie ulteriori verifiche attinenti le normative strutturali, cosiddette "antisismiche", ai regolamenti igienico-sanitari, all'esistenza di eventuali vincoli urbanistici ed infrastrutturali, eccetera.

Ovvio che un'analisi tanto complessa non sia possibile in questa sede, sia per motivi di tempistiche ri- strette imposte dalle scadenze della procedura esecutiva, sia perchè l'incarico ricevuto non prevede tali prestazioni.

Quindi, la stima economica degli oneri necessari per l'eventuale sanatoria degli abusi riscontrati, è da intendersi meramente indicativa, per avere certezze circa l'effettiva possibilità di sanatoria, nonchè per un calcolo preciso degli oneri comunali richiesti per l'oblazione ed eventuali oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione, si consiglia vivamente di incaricare un tecnico di fiducia, il quale, confron- tandosi con il preposto ufficio comunale, possa svolgere una approfondita valutazione di sanabilità.

(26)

7.2 Conformità urbanistica:

Laboratori per arti e mestieri [C3]

Nessuna.

Descrizione: B1 - Laboratorio confezioni

Capannone a destinazione artigianale (laboratorio di sartoria-maglificio) con superficie lorda totale di mq.

414 circa, con abitazione posta al piano primo raggiungibile tramite scala ad uso esclusivo, posto nel centro abitato di Goro, adiacente la strada provinciale ed in zona prevalentemente artigianale .

Il capannone, edificato nell'anno 1974 su un lotto di forma rettangolare, internamente è suddiviso in due ampi vani destinati a laboratorio confezioni, ciascuno dei quali è dotato di servizi igienici, ingresso ed ufficio; dall'area cortiliva esterna, di proprietà esclusIva del laboratorio, si accede al vano caldaia esterno ove è posizionata la centrale termica a servizio del laboratorio e dell'appartamento del piano primo.

Completano il bene in oggetto, l'area scoperta esterna che circonda l'edificio sui quattro lati, che è completamente recintata ed accessibile tramite cancello carrabile adiacente la strada provinciale; si precisa che attualmente sul fronte retrostante orientato a sud sono presenti dei magazzini che saranno obbligatoriamen- te da demolire, così come meglio specificato nel capitolo relativo alla conformità edilizia.

1. Quota e tipologia del diritto

1/1 di ROBERT MANGOLINI- Piena proprietà Cod. Fiscale: MNGRRT71R16C814H

Nessuno

Superficie reale lorda di circa mq 414,00

(27)

Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: Lo stato di manutenzione generale, in relazione all'epoca di costruzione, è discreto, specificando che dal semplice sopralluogo effettuato non è stato possibile controllare il funzio- namento degli impianti tecnologici presenti.

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Copertura tipologia: a falde, in pannelli sandwich di lamiera grecata vernicia- ta; condizioni: non è stato possibile verificarle durante il sopral- luogo

Solai tipologia: in laterocemento condizioni: apparentemente discrete Strutture verticali materiale: muratura laterizia intonacata condizioni: apparente-

mente discrete

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno e vetro condizioni: buone Infissi interni tipologia: a battente materiale: alluminio anodizzato condizioni: suffi-

cienti

Pavim. Esterna materiale: ghiaia con marciapiedi in cls. condizioni: scarse Pavim. Interna materiale: al piano terra piastrelle di graniglia condizioni: scarse Portone di ingresso tipologia: porte finestre con anta a battente materiale: alluminio ano-

dizzato condizioni: discrete

Rivestimento ubicazione: bagni materiale: piastrelle ceramiche condizioni: scarse

Impianti:

Elettrico tipologia: esterno in tubazioni in resina condizioni: non

verificate conformità: non reperita

Gas tipologia: con tubazioni a vista alimentazione: metano

condizioni: non verificate conformità: non reperita.

(28)

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale condizioni: non verificate conformità: non reperita.

Termico tipologia: “condominiale” comune a Laboratorio ed Ap-

partamento alimentazione: metano, caldaia a basamen- to posta nel vano centrale termica, diffusori: ventilcon- vettori condizioni: non verificate conformità:

non reperita.

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Nel calcolo della consistenza si è tenuto conto delle superfici rilevate in sito; precisamente vengono com- putate le superfici al lordo dei muri perimetrali ed interni sino alla mezzeria dei muri di confine. La deter- minazione della superficie "commerciale" e l'attribuzione del prezzo unitario vengono esplicitati ai soli fini estimativi; l'immobile viene trasferito "A CORPO" e non "a misura", nello stato di fatto in cui si trova.

Il valore dell'area scoperta, viene ricompreso percentualmente nel valore attribuito al fabbricato artigianale.

Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

Laboratorio con servizi e uffici

sup reale lorda 414,00 1,00 414,00

414,00 414,00