Tribunale di Termini Imerese PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Termini Imerese

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da:

**************************************

contro:

* *

N° Gen. Rep. 68/2020

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 21/10/2021 ore 10:20 Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa Giovanna Debernardi

PERIZIA

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1 - IMMOBILE N.1

Esperto alla stima: Ing. Angelo Speciale Codice fiscale: SPCNGL91R30G273A

Partita IVA: 06764280829

Studio in: Via Del Mazziere n. 46 Telefono: 3881210973

Email: angelo.speciale.ing@gmail.com Pec: angelo.speciale@ordineingpa.it

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Inizio operazioni peritali

Giorno 03 del mese di settembre dell'anno 2021 alle ore 9:00, il sottoscritto Ing. Angelo Speciale, iscritto all'Albo degli Ingegneri della Provincia di Palermo al n. 9605, nominato esperto per la sti- ma dei beni pignorati, avendo dato avviso alle parti, si è recato presso l'immobile oggetto della presenta procedura. Alla richiesta di eventuali copie inerenti titoli quali concessione, abitabilità, APE, documentazione fiscale, bilanci condominiali e regolamenti, i debitori forniscono copia dell’atto di compravendita, nota di trascrizione, contratto di mutuo fondiario, contratto di finan- ziamento, titolo abilitativo (Istanza di concessione) e documentazione catastale, inoltre, dichiarano che l’immobile non risulta costituito in condominio. L’abitazione è occupata dai debitori e funge da casa principale di abitazione.

Si consegna copia del provvedimento inerente la data di comparizione delle parti, fissata per gior- no 21/10/21 alle ore 10:20.

Si avviano le operazioni peritali redigendo rilievo metrico di dettaglio dell'immobile e producendo ampia documentazione fotografica. Alle 10:36 vengono concluse le operazioni.

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INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Bene: Via Comunale Torre Amalfitano n.***- C.DA LANZAROTTA - Bagheria (PA) - 90011 Lotto: 1 - IMMOBILE N.1

Corpo: A

Categoria: Abitazione in villini [A7]

Dati Catastali: foglio 21, particella 792

Confini: Il lotto confina con le particelle 764, 352 e 752 e strada pubblica.

2. Quota e tipologia del diritto

Corpo: A

1/2 ***** ***** - Piena proprietà

Cod. Fiscale: ********** - Stato Civile: Coniugato - Regime Patrimoniale: Comunione legale dei - Data Matrimonio: ** ** ****

1/2 ***** ***** - Piena proprietà

Cod. Fiscale: ********** - Stato Civile: Coniugata - Regime Patrimoniale: Comunione legale dei - Data Matrimonio: ** ** ****

3. Stato di possesso

Corpo: A

Possesso: Occupato dal debitore e dai suoi familiari

4. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Corpo: A

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

5. Creditori Iscritti

Corpo: A

Creditori Iscritti: ***** ***** ***** ***, ***** ***, **** **** *** ***** **** **** ****

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6. Comproprietari

Corpo: A

Regime Patrimoniale: Comunione legale dei beni Comproprietari: ***** *****

7. Misure Penali

Corpo: A

Misure Penali: NO

8. Continuità delle trascrizioni

Corpo: A

Continuità delle trascrizioni: Si

9. Prezzo

Valore complessivo intero: 85.382,50 Prezzo base asta: 42.271,73

Valore complessivo del lotto in cifra tonda: 42.300,00€

diconsi (quarantaduemilatrecento/00 euro)

Il prezzo a base d’asta indicato tiene conto della riduzione del 15% richiesta dal G.Es., così come indicato al quesito n.12, al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata ri- spetto all’acquisto nel libero mercato. Tale riduzione può concretizzarsi nei seguenti casi:

- nella eventuale mancata immediata disponibilità dell’immobile alla data di aggiudicazione;

- nelle eventuali diverse modalità fiscali tra gli acquisiti a libero mercato e gli acquisti in sede di vendita forzata;

- nella mancata operatività della garanzia per vizi e mancanza di qualità in relazione alla vendita forzata;

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- nelle differenze indotte sia dalle fasi cicliche del segmento di mercato (rivalutazione/svalutazione), sia dalle caratteristiche e dalle condizioni dell’immobile (deperimento fisico, obsolescenze funzionali ed obsolescenze esterne) che possano intervenire tra la data della stima e la data di aggiudicazione;

- nella possibilità che la vendita abbia luogo mediante rilanci in sede di gara.

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Beni in Bagheria (PA)

Località/Frazione C.DA LANZAROTTA Via Comunale Torre Amalfitano n.38/B

Lotto:

1 - IMMOBILE N.1

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? No

DOCUMENTAZIONE INCOMPLETA, in quanto mancante di certificato di matrimonio con annotazioni, estrat- to catastale attuale, estratto catastale storico e certificato stato civile.

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

Le iscrizioni e le trascrizioni riportate nella certificazione notarile sostitutiva depositata dal creditore proce- dente coprono il ventennio antecedente al pignoramento, inoltre, sono indicati i dati catastali attuali e sto- rici degli immobili.

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Abitazione in villini [A7] sito in Bagheria (PA) CAP: 90011 frazione: C.da LANZAROTTA, Via Co- muna Torre Amalfitano n. 38/B

Quota e tipologia del diritto

1/2 di ***** ***** - Piena proprietà

Cod. Fiscale: ********** - Stato Civile: Coniugato - Regime Patrimoniale: Comunione legale dei - Data Matrimonio: ** ** ****

Eventuali comproprietari:

***** ***** - Quota: 1/2 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Quota e tipologia del diritto

1/2 di ***** ***** - Piena proprietà

Cod. Fiscale: ********** - Stato Civile: Coniugata - Regime Patrimoniale: Comunione legale dei - Data Matrimonio: ** ** ****

Eventuali comproprietari:

***** ***** - Quota: 1/2 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: ***** ***** nato a Bagheria il ********C.F. *** *** ******, proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con ***** ***** , nata a Palermo il ********, C.F. *** ***

****** anch’essa proprietaria per 1/2 in regime di comunione dei beni; foglio 21, particella 792, indirizzo C.da LANZAROTTA snc, piano terra, comune BAGHERIA, categoria A/7, classe 4, consistenza 1.5, superficie 31, rendita € 112.33

Derivante da: L’Immobile è sito in Bagheria (PA), Via Comunale Torre Amalfitano n. ***, identificato al N.C.E.U. , C.da LANZAROTTA snc, Piano Terra, foglio 21, particella 792, categoria A/7 (abitazione in villini), classe 4, consistenza 1,5 vani, rendita 112,33, superficie catastale 31mq, di cui 29 mq escluso aree scoperte. Da quanto risultante dai dati catastali la COSTITUZIONE, deriva dalla soppressione della particella precedente, la n°787, per giusta presentazione del TI-

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PO MAPPALE del 10/07/1996 in atti dal 25/08/1997 (n. 4554.1/1996).

Confini: Il lotto confina con le particelle 764, 352 e 752 e strada pubblica.

Note: COSTITUZIONE SERVITÙ COATTIVA del 05/06/2006 emesso dalla ***** **** ***

****** ***** ******, Rep.501 trascritto il 30/07/2207 ai nn. 57069/36644 a favore di *****

**** ****– ***** ***** ***** Sede Palermo, C.F. ********* Contro ***** ***** nata a PALERMO il ******** ********** e ***** ***** nato a BAGHERIA il ******************

per il diritto di servitù per condotte irrigue.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione: I dati dell'immobile oggetto della procedura indicati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione sono corrispondenti ai dati catastali.

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Le difformità riscontrate all’interno dell’unità oggetto della procedura sono relative all'ampliamento dell'immobile, alle dimensioni dei vani e alla diversa distribuzione interna. Inoltre, è opportuno la correzione toponomastica.

Regolarizzabili mediante: DOCFA

Descrizione delle opere da sanare: Migliore rappresentazione delle dimensioni dei vani; Diver- sa distribuzione interna; Variazione toponomastica.

Redazione variazione catastale DOCFA. : € 1.100,00 Oneri Totali: € 1.100,00

Immagine satellitare

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Sovrapposizione foto satellitare-Estratto di Mappa

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

L'immobile oggetto della procedura è localizzato in C.da LANZAROTTA s.n.c., oggi localizzato come Via Comunale Torre Amalfitano n. 38/B. La zona secondo CERTIFICATO DI DESTINAZIONE è identificata come "E1", cioè Verde Agricolo. L'area presenta alcuni insediamenti residenziali, dista circa 3km dal centro principale, e risulta collegata per mezzo di arterie stradali. Dalle risultanze eseguite, il quartiere non presenta strutture pubbliche (scuole, centri polivalenti, ecc.) ma ricade in un contesto periferico e isolato.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: agricola a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: BAGHERIA.

Descrizione: Abitazione in villini [A7] di cui al punto A

L'immobile oggetto della procedura è composto da un piano fuori terra ed è sito in Bagheria (PA), C.da LANZAROTTA, via Comunale Torre Amalfitano n. 38/B, identificato al N.C.E.U., foglio 21, part. 792. L'edificio è situato all'interno del proprio lotto ed accessibile da strada pubblica.

Internamente l'unità è composta da una cucina, un piccolo disimpegno, una cameretta, una sala da pranzo, un secondo disimpegno, camera da letto matrimoniale, wc e ripostiglio. Esternamente è presente un locale aderente la casa ed accessibile solo esternamente ed un corpo accessorio distaccato dall'u- nità avente funzione di magazzino/ripostiglio.

Superficie complessiva di circa mq 755,84 È posto al piano: Terra

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L'edificio è stato costruito nel: 1992

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 38/B; Locali con altezza variabile, complessivamente l'altezza media è circa 3,00m.

L'intero fabbricato è composto da un piano fuori terra.

Stato di manutenzione generale: mediocre

Condizioni generali dell'immobile: Complessivamente l’abitazione presenta uno stato di manutenzione definibile mediocre, in quanto ha necessità di alcuni interventi straordinari legati a degradi riscontrati all'interno delle stanze, mentre il locale accessorio presenta uno stato di conservazione definibile sufficiente.

IMPIANTI (CONFORMITÀ E CERTIFICAZIONI) Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 1995

Impianto a norma NO

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive

NO

Note L'impianto elettrico risulta realizzato nell'epoca di costruzione dell'immobile ma successivamente ampliato. Esso è privo di certificazioni o dichiarazioni di conformità.

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione

SI

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive

NO

Note Il raffrescamento e riscaldamento degli ambienti è garantito

dalla collocazione di pompe di calore tipo Split con macchina esterna. Degli stessi non risulta libretto d'impianto o certificazioni di corretta installazione o altro di simile.

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi

NO

Esistenza carri ponte NO

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Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pe- ricolosi

NO

Motivazioni Acque nere convogliate in fossa Imhoff.

Note generali impianti: Il sistema di smaltimento delle acque, come indicato in relazione, a cura dell'Arch. Cottone Pietro Poalo, è costituito da tubazione in PVC del diametro minimo di 100mm, di sifo- ne, colonne ispezionabili con convogliamento delle acque nere presso fossa Imhoff posta ad opportuna profondità del piano stradale.

Varie:

All’interno della particella interessata dalla procedura sono presenti due corpi, il primo avente funzione di abitazione mentre il secondo usato come deposito/locale accessorio.

Internamente l’abitazione è composta da una cucina, un salone/soggiorno, una camera, un bagno, un ripostiglio, una cameretta e due disimpegni. Il corpo in questione anche se datato risulta abitato, i vani principali sono dotati di finestrature e sono presenti i principali impianti quali elettrici, idrici e fognanti.

La pavimentazione principale dell’immobile è costituita da piastrelle in gres, il bagno è rivestito per tutta l’altezza e le pareti dei locali risultano tinteggiate con ducotone semplice. Gli infissi esterni sono in pvc/alluminio colorato, di tipo scorrevole o battente, il tutto protetto da griglie. La copertura dell’immobile è realizzata principalmente in travi in legno e tavolato, mentre il soffitto della cucina presenta pannelli prefabbricati. L’immobile presenta poche porte interne, alcune di esse sono in legno tam- burato, altre, tipo a soffietto in pvc (Vedasi bagno). La produzione dell’acqua calda sanitaria avviene tramite scaldacqua istallato esternamente nella parete del bagno, mentre il sistema di riscaldamento e raffrescamento è permesso dalla presenza di Split con macchina esterna collocati nelle camere principali. Gli impianti risultato datati, presumibilmente coincidenti con l’epoca di costruzione e non presentano certificazioni o dichiarazioni d’istallazione. L’altezza interna dell’edificio è variabile a causa delle coper- ture a falde (Vedasi elaborati grafici). Da quanto esposto dal debitore la costruzione acquistata è stata successivamente ampliata senza alcun titolo edilizio in vari step temporali aggregando vari corpi e defi- nendo una nuova distribuzione interna. L’unità nonostante sia abitata, a parere dello scrivente ha neces- sità di alcuni interventi di manutenzione straordinaria, infatti, si riscontrano lesioni, efflorescenze, mac- chie di umidità, esfogliazioni e muffe. Tali degradi sono localizzati nel disimpegno, in bagno, nel soggiorno ed in altre stanze. La causa probabile è legata ad infiltrazioni dalla copertura, infatti, alcune tegole sembrano non essere posizionate correttamente e quindi non garantiscono una protezione dagli agenti atmosferici. Da un’indagine limitata, in particolare di tipo visiva, eseguita, sono presenti interventi di ri- pristino. Esternamente l’immobile risulta definito allo stato grezzo, con intonaci a base di calce e/o cemento, le griglie degli infissi sono in acciaio non protetto e l’area esterna di pertinenza e formata da un massetto cementizio. Complessivamente l’abitazione presenta uno stato di manutenzione definibile mediocre, in quanto ha necessità di alcuni interventi straordinari.

Il secondo corpo avente funzione di deposito risulta realizzato con elementi in legno lamellare e chiusure verticali in blocchi prefabbricati, il tutto definito con intonaco a base di calce e/o cemento. La struttura non è dotata di infissi, ma presenta aperture nelle pareti. L’epoca di realizzazione è successiva all’anno 2010, come risulta dall’acquisizione di immagini satellitari disponibili su Google Earth. Complessivamen- te presenta uno stato di conservazione sufficiente.

Note: Vedasi elaborato fotografico per costare lo stato interno dei locali.

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Rilievo metrico

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Foto esterna (Ingresso abitazione)

Foto prospetto laterale (Lato camera da letto/bagno)

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Foto prospetto (Lato cucina)

Foto prospetto (Lato cameretta)

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3. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: ***** *****e ***** ***** *****, acquistano dalla Sig.ra ***** ***** *****

proprietario/i ante ventennio al 27/06/2002 . In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio Tri- poli Girolamo, in data 08/04/1997, ai nn. 35003; trascritto a PALERMO, in data 16/04/1997, ai nn.

14248/10202.

Titolare/Proprietario: ***** ***** e ***** ***** , proprietari attuali in regime di comunione legale dal 27/06/2002, acquistano dai Sigg. ***** *****e ***** ***** ***** dal 27/06/2002 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio Russo Letizia, in data 27/06/2002, ai nn. 18923/5421; trascritto a PALERMO, in data 28/06/2002 ai nn. 24662/18937.

4. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: Prot. 4300 del 02/02/1995 Intestazione: ***** ***** *****

Tipo pratica: Condono edilizio tratto dalla legge 724/94 Note tipo pratica: Istanza da completare.

Per lavori: Sanatoria fabbricato sito in Bagheria (PA), C.da Lanzarotta snc, Piano terra, censito in catasto al foglio 21ex particelle 365 - 81 -366

Oggetto: Istanza di sanatoria per abusi edilizi Presentazione in data 02/02/1995 al n. di prot. 4300 La pratica non è mai stata rilasciata.

L'agibilità non è mai stata rilasciata.

NOTE: Istanza da completare e definire come da nota del Comune di Bagheria.

4.1 Conformità edilizia:

Abitazione in villini [A7]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Causa ampliamento si riscontrano aperture e diversa distribuzione degli spazi interni, pertanto, l'intervento di riqualificazione mira alla messa in pristino.

Regolarizzabili mediante: OPERE EDILI

Descrizione delle opere da sanare: Realizzazione di un bagno nel locale ripostiglio; Chiusura vano; Spo- stamento parete in muratura; Opere prescritte dalla Soprintendenza.

Vedasi computo metrico estimativo. Il prezzo comprende IVA e oneri: € 15.945,38 Oneri Totali: € 15.945,38

4.2 Conformità urbanistica:

Abitazione in villini [A7]

Strumento urbanistico Adottato: Piano regolatore generale In forza della delibera: D. Comm. n. 74 del 09/10/2013

Zona omogenea: "E1" di Verde Agricolo

Norme tecniche di attuazione: Tale zona comprende le aree destinante all'eserci- zio dell'attività agricola e delle attività connese con l'uso agricolo del territorio, regolamentate

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dagli artt. dal 34 al 47 delle norme di tecniche di attuazione allegate al PRG vigente. Le nuove costruzioni destinante ad usi abitativi residenziali devono rispettare i seguenti parametri: a) Superfi- cie fondiaria, è consentito il trasferimento di vo- lumetria previsto dall'art. 22 L.R. 16/2016 e relativo regolamento approvato con deliberazione del consiglio comunale n. 29 del 04/06/2020. b) lotto minimo 2000mq c) indice di fabbricabilità fondiaria di 0.03mc/mq d) altezza massima degli edifici:

ml 7.20 con non più di due piani furi terra e) distanza minima dai confini: ml 5.00, salvo i casi di costruzioni in aderenza f) distanza tra i fabbricati:

ml 10.00. NOTE: Sul lotto di terreno esiste un fabbricato, realizzato abusivamente e per il quale è stata presentata istanza di condono in data 02/02/1995 prot. 4300, lo stesso è da intendersi carico volumetrico del lotto, e concorre alla determinazione del volume massimo consentito, calcolato con densità di 0.03mc/mq.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

SI

Elementi urbanistici che limitano la commerciabili- tà?

SI

Se si, di che tipo? La cubatura del lotto risulta completamente esau- rita, pertanto, non sono possibili nuove costruzioni o ampliamenti.

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

SI

Se si, quali? Gli acquirenti dovranno: procedere alla regolariz-

zazione e messa in pristino dello stato dei luoghi;

concludere la sanatoria con rilascio del titolo.

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 0.03

Rapporto di copertura: /

Altezza massima ammessa: 7.20

Volume massimo ammesso: 21.60

Residua potenzialità edificatoria: NO

Altro: Vincoli territoriali presenti: -Vincolo paesaggistico

di cui al D.Lgs 42/04 "Nuovo codice dei beni cultu- rali e del paesaggio" -Vincolo sismico (Zona sismica 2 con pericolosità media)

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: NO

Note: A causa dell'ampliamento l'immobile risulta dif-

forme agli strumenti urbanistici.

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Descrizione delle attività da eseguirsi a carico dell’Acquirente per la definizione dell’istanza di sanato- ria prot. 4300 del 02/02/1995.

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: L''istanza di sanatoria prot. 4300 del 02/02/1995 risulta non definita. Con nota Prot. 89362 del 17/11/2011, Reg. 1184/11 il Comune di Bagheria comunicava alla titolare dell’istanza di sanatoria (***** ***** *****) la necessità di integrare la documentazione trasmessa precedentemente, riservandosi di riverificare i conteggi relativi all’oblazione ed agli oneri.

Regolarizzabili mediante: NOMINA TECNICO ESTERNO

Descrizione delle opere da sanare: In particolare, la documentazione richiesta è la seguente (Per maggiori chiarimenti si veda nota del Comune allegata alla Perizia di stima):

Progetto di completamento delle opere

Descrizione delle opere per le quali si chiede la concessione o l’autorizzazione in sanatoria Perizia giurata

Idoneità statica e sismica

Parere Ispettorato Dipartimentale delle Foreste Titolo di proprietà

Certificato di avvenuto accatastamento

Dichiarazione di non aver riportato condanne penali Relazione geologica

Dichiarazioni Impianto elettrico

Dichiarazione inerente all’abbattimento delle barriere architettoniche Dichiarazione inerente il contenimento del consumo energetico

Stima a corpo per la definizione della pratica in sanatoria, compreso IVA e contributi. : € 5.000,00 ONERI-DIRITTI DI SEGRETERIA-IMPOSTE DI BOLLO, ECC. Stima forfettaria: € 1.000,00

Spese di sanatoria presunte: € 6.000,00

Note: Riguardo gli oneri di oblazione il Comune di Bagheria con nota 3059/97 del 26/03/1997 rilascia Certificato di Congruità, inoltre, gli oneri concessori versati rispettano i valori determinati come da prospetto allegato alla pratica presso UTC. Comunque, il Comune si riserva eventuali verifiche sul conteggio, che allo stato di fatto non è possibile analizzare, i quali rimangono a carico dell’acquirente.

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: L’immobile oggetto della procedura risulta successivamente ampliato e modificato abusivamente (Si vedano gli elaborati grafici), si riscontra un incrementando di superficie complessiva di circa 54mq, la chiusura verticale del porticato esterno, ed inoltre, la costruzione di un locale accessorio di superficie circa 26 mq.

L’ampliamento e modifica dell’abitazione, da quanto dichiarato dai debitori, è successivo all’acquisto del bene. Il tutto sembrerebbe essere confermato dall’acquisizione delle immagini satellitari, fonte Google Earth, dove si evince che in data 26/05/2003, l’abitazione risulta ampliata, pertanto, è presumibile che l’ultimazione dei lavori sia antecedente al 31/03/2003, mentre la costruzione del locale accessorio è successiva all’anno 2010.

Regolarizzabili mediante: MESSA IN PRISTINO

Descrizione delle opere da sanare: Demolizione delle parti ampliate

Costo compreso oneri, recupero materiale e costo direzione (Vedasi computi metrico estimativo): € 7.258,02

Spese di sanatoria presunte: € 7.258,02

L’immobile adibito ad abitazione ed oggetto della procedura è stato costruito in assenza di concessio- ni o licenze edilizie, pertanto, il possessore precedente, la Sig.ra ***** ***** *****, ha provveduto a presentare al Comune di Bagheria domanda di concessione in sanatoria in data 02/02/1995 n. 4300.

Da quanto risulta dagli accessi presso UTC e da quanto riportato nell’atto di compravendita si è prov- veduto al pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori, ma tuttora, la sanatoria non risulta con-

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clusa. Inoltre, con nota Prot. 89362 del 17/11/2011, Reg. 1184/11 il Comune di Bagheria comunicava alla titolare dell’istanza di sanatoria la necessità di integrare la documentazione trasmessa preceden- temente, riservandosi di riverificare i conteggi relativi all’oblazione ed agli oneri. In particolare, la do- cumentazione richiesta è la seguente (Per maggiori chiarimenti si veda nota del Comune allegata alla Perizia di stima): Progetto di completamento delle opere; Descrizione delle opere per le quali si chie- de la concessione o l’autorizzazione in sanatoria; Perizia giurata; Idoneità statica e sismica; Parere Ispettorato Dipartimentale delle Foreste; Titolo di proprietà; Certificato di avvenuto accatastamento;

Dichiarazione di non aver riportato condanne penali; Relazione geologica; Dichiarazioni Impianto elettrico; Dichiarazione inerente l’abbattimento delle barriere architettoniche; Dichiarazione inerente il contenimento del consumo energetico.

Quindi, ai fini del completamento della pratica edilizia l’acquirente dovrà incaricare un proprio tecnico per la definizione degli adempimenti necessari.

Ulteriori oneri e compensi richiesti dal tecnico nominato determinati da specifiche valutazioni e anali- si rimangono a carico della parte acquirente, anche se non contabilizzate nella presente procedura, come ad esempio interventi necessari al consolidamento, lavori di riqualificazione energetica e acqui- sizione pareri.

Si precisa che la definizione positiva dell’istanza di sanatoria prot. 4300 del 02/02/1995 resta subordi- nata a quanto comunicato dal UTC, si precisa che, eventuali nuove richieste, come l’acquisizione di pareri/nulla osta, ulteriori oneri, sono responsabilità esclusiva dell’acquirente, in quanto in data odierna non è possibile valutare, prevedere l’esito finale dell’istanza e l’evoluzione di strumenti urba- nistici, strumenti sovracomunali, piani territoriali, vincoli ambientali e altro non specificato nella pre- sente relazione.

Altresì, per ultimare l’iter amministrativo di definizione della pratica di condono edilizio occorrerà tra- scrivere da parte degli aggiudicatari ed in favore del Comune di Bagheria i relativi vincoli di inedifica- bilità dell’area del terreno oltre quello a parcheggio privato. Tali oneri rimangono a carico dell’acquirente.

Ad aggiunta di quanto sopra, l’immobile oggetto della procedura risulta successivamente ampliato e modificato abusivamente (Si vedano gli elaborati grafici), si riscontra un incrementando di superficie complessiva di circa 54mq, la chiusura verticale del porticato esterno, ed inoltre, la costruzione di un locale accessorio di superficie circa 26 mq.

L’ampliamento e modifica dell’abitazione, da quanto dichiarato dai debitori, è successivo all’acquisto del bene. Il tutto sembrerebbe essere confermato dall’acquisizione delle immagini satellitari, fonte Google Earth, dove si evince che in data 26/05/2003, l’abitazione risulta ampliata, pertanto, è presu- mibile che l’ultimazione dei lavori sia antecedente al 31/03/2003, mentre la costruzione del locale ac- cessorio è successiva all’anno 2010.

Per l’ampliamento del corpo di origine, oggetto della procedura, è opportuno verificare la possibilità di sanatoria ordinaria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 come richiesto dal G.Es.. Da quanto ri- sulta in sito e dalle indagini condotte all’UTC le costruzioni presenti nella particella non possono esse- re sanate in quanto la cubatura dell’abitazione d’origine, oggetto della procedura e dell’istanza di sa- natoria ai sensi della L. n. 724 del 1994, è da intendersi quale carico volumetrico del lotto, e concorre alla determinazione del volume massimo consentito, calcolato con la densità di 0.03mc/mq. Pertanto, in funzione delle dimensioni del lotto e del volume del corpo d’origine (Istanza di sanatoria prot. 4300 del 02/02/1995) il lotto risulta privo di capacità edificatoria e quindi non suscettibile di nuove costru- zioni o nel caso in esame di ampliamenti.

In via ulteriormente subordinata si precisa che l’immobile non si trova nelle condizioni previste dell’art. 40, comma 6, della legge n. 47 del 1985 o dell’art. 46, comma 5 del D.P.R. n. 380 del 2001, come chiarito di seguito.

Come espresso sopra l’ampliamento e modifica del corpo d’origine è antecedente al 31/03/2003, mentre la costruzione del locale accessorio è successiva all’anno 2010.

Per confermare quanto espresso sarebbe opportuno provvedere all’acquisizione di ortofoto o altro

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trodotta dall’art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003. Infatti, nonostante l’ampliamento dell’abitazione sia stato completato entro la data del 31/03/2003, lo stesso non po- trebbe beneficiare del condono edilizio, ai sensi dello stesso articolo, comma 27, lettera “d” , infatti, chiarisce che le opere abusive non sono suscettibili di sanatoria, qualora: “d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idro- geologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protet- te nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni de- gli strumenti urbanistici;”. Come risulta dagli atti l’area è sottoposta a Vincolo Paesaggistico a seguito della decisione della Commissione Paesaggistica del 20/05/1993, e successivo D.A. 19/10/1994 pub- blicato nella GURS del 12/11/1994 n. 56, quindi, precedente all’ampliamento del corpo.

Riguardo l’art. 40, comma 6 della L.N. 47/85 si precisa che i crediti, per i quali sia stato eseguito il pi- gnoramento o intervento di procedura espropriativa, sono successivi all’entrata in vigore della mede- sima legge, e pertanto, non risulta applicabile.

Da quanto esposto, dalle indagini condotte e dalle informazioni ricavate presso UTC, l’aggiudicatario dovrà procedere alla definizione dell’istanza di sanatoria del corpo d’origine (Prot. 4300 del 02/02/1995), oggetto della procedura di pignoramento, e provvedere alla messa in pristino dei luoghi, comportando di fatto la demolizione delle opere ampliate e relativi interventi connessi (Smaltimento rifiuti, D.L., Opere di chiusura, Ripristini, ecc.).

Riguardo gli oneri di oblazione il Comune di Bagheria con nota 3059/97 del 26/03/1997 rilascia Certifi- cato di Congruità, inoltre, gli oneri concessori versati rispettano i valori determinati dal prospetto al- legato alla pratica presso UTC (Vedasi allegati). Comunque, il Comune si riserva eventuali verifiche sul conteggio, che allo stato di fatto non è possibile analizzare.

(19)

Rilievo metrico

(20)

Sovrapposizione Inquadramento-Rilievo

(21)

Sovrapposizione Catastale-Rilievo

(22)

Sovrapposizione Progetto-Rilievo

(23)

Progetto di regolarizzazione

(24)

5. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

Note: L'immobile risulta occupata e funge da abitazione principale dei debitori e dei lori figli.

6. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

6.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

6.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

- Servitù a favore di ***** **** ****- ***** ***** ***** contro ***** ***** , *****

***** ; Derivante da: D.D.G. Nø501 DEL 05/06/2006, PERVENUTOCI IL 18/07/2007. ; A rogi- to di REGIONE SICILIANA ASS.TO AGRICOLTURA E FORESTE in data 05/06/2006 ai nn. 501 iscritto/trascritto a PALERMO in data ai nn. 57069/36644; SERVITU' PER CONDOTTE IRRI- GUE.

- Difformità catastali Derivante da: Difformità;

Gli oneri afferenti la cancellazione delle difformità sono indicati nel relativo capitolo.

- Difformità urbanistico-edilizie;

Derivante da: Difformità;

Gli oneri afferenti la cancellazione delle difformità sono indicati nel relativo capitolo.

6.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

6.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

6.1.4

555

Altre limitazioni d'uso:

6.1.5

Nessuna.

Informazioni ricavate presso la cancelleria del Tribunale

Dalle informazioni assunte presso la cancelleria del Tribunale di Termini Imerese, in particolare tramite i nominativi dei debitori esecutati è stato possibile verificare la presenza di procedure esecutive, procedimenti giudiziali e altri procedimenti giudiziari, come richiesto dal G.Es. al quesito 8 e 12.

A nome della Sig.ra ***** ***** non risultano altre procedure oltre quella in oggetto.

A nome del Sig. ***** ***** risulta un procedimento R.G. N. 3313/2016, Giudice CICCA- RELLO TERESA, avente per oggetto “Lesione personale” non inerente il cespite pignorato, pertanto, non rilevante.

6.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

6.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria attiva a favore di ***** ***** ***** *** contro ***** ***** , *****

***** ; Derivante da: CONTRATTO DA MUTUO FONDIARIO; Importo ipoteca: € 112000; Im-

(25)

porto capitale: € 56.000; A rogito di RUSSO LETIZIA in data 27/06/2002 ai nn. 18924/5422;

Iscritto/trascritto a Palermo in data 28/06/2002 ai nn. 24663/3211

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di ***** *** contro ***** ***** ; Derivante da: DECRE- TO INGIUNTIVO; Importo ipoteca: € 8.408,07; Importo capitale: € 10.000,00; A rogito di TRIBUNALE in data 23/01/2017 ai nn. 786/2017; Iscritto/trascritto a PALERMO in data 20/09/2017 ai nn. 36470/4517

6.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di ************************************** contro *****

***** , ***** ***** ; A rogito di UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE in data 15/04/2020 ai nn. 541 iscritto/trascritto a PALERMO in data 11/06/2020 ai nn.

22511/15088;

6.2.3 Altre trascrizioni:

- ISCRIZIONE DI PRIVILEGIO SPECIALE a favore di

************************************** contro ***** ***** ; Derivante da: CON- TRATTO DI FINANZIAMENTO iscritto/trascritto a TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE in data 11/12/2013 ai nn. ; REGISTRO PRIVILEGI CANCELLERIA DEL TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE.

6.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

6.3 Misure Penali

Nessuna.

7. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale: L'immobile non è costituito in condominio Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: L'immobile non è costituito in condomi- nio

Millesimi di proprietà: L'immobile non è costituito in condominio Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Servitù per condotte irrigue; Vincoli urbanistici;

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Vincolo Paesaggistico

Avvertenze ulteriori: Istanza di sanatoria da definire e messa in pristino dei luoghi causa abusivismo edi- lizio.

(26)

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Per il calcolo della consistenza dell'immobile è stata utilizzata la superficie commerciale, che corrispon- de alla somma delle seguenti superfici:

- Superficie dei vani principali al lordo delle murature divisorie e perimetrali, considerando al 50% la superficie dei muri comuni di confine;

- Superficie del porticato considerata al 30 % della superficie reale;

- Parchi, giardini, corti e simili: al 10% della superficie, fino al quintuplo della superficie della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; al 2% per superfici eccedenti detto limite.

- Superficie posto auto: si misura fino al contorno corrispondente alla segnaletica orizzontale che delimi- ta il posto auto, considerata al 50% dello spessore nei tratti in comune.

Destinazione Parametro Superficie reale / potenziale

Coeff. Superficie equivalente Residenziale (Vani Principa-

li)

sup lorda di pavi- mento

27,34 1,00 27,34

Porticato esterno sup lorda di pavi- mento

9,30 0,30 2,79

Posteggi scoperti (Area di pertinenza interna al lotto).

sup lorda di pavi- mento

86,00 0,50 43,00

Giardino (Fino a 1/5 della superficie vani principali)

sup reale lorda 183,20 0,10 18,32

Giardino (Superficie maggiore a 1/5 della superficie dei vani principali)

sup reale lorda 450,00 0,02 9,00

755,84 100,45

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

Destinazione d'uso: Residenziale Sottocategoria: Intero Edificio

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 2 - 2020

Zona: Bagheria

Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Ville e Villini

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 610 Valore di mercato max (€/mq): 850

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Il lotto in questione è costituito da un immobile di civile abitazione, pertanto, per la determinazione del valore del bene è stato applicato il metodo sintetico monoparametrico. Il valore del prezzo unitario al metro quadrato di superficie commerciale è stato acquisito tramite banca dati

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dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), secondo semestre 2021. Per la zona interessata il prezzo unitario è compreso in un range di 850€/mq-610€/mq, determinato in condizioni nomarli.

Secondo i dati pubblicati presso il sito https://www.immobiliare.it/mercato- immobiliare/sicilia/bagheria/, in data 20/09/21, il prezzo di mercato degli immobili nel comune di Bagheria è compreso tra 900,00 €/mq - 1000,0€/mq.

Visto le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, in particolare lo stato di conservazione, le irregolarità riscontrate e la vetustà, si ritiene di ridurre il valore a base d’asta, come segue:

Determinazione dell’importo dei lavori determinato tramite redazione di apposito computo metrico estimativo di massima utilizzato il prezzario regionale siciliano in vigore 2019 e successivi aggiornamenti;

Spese per la messa in pristino dei luoghi;

Spese tecniche.

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Fabbricati;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Palermo;

Uffici del registro di Palermo ; Ufficio tecnico di Bagheria ;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Osservatorio del Mercato Immo- biliare (OMI), secondo semestre 2021;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): Provincia: PALERMO Comune: BAGHERIA

Fascia/zona: Extraurbana/ZONE RURALI Codice di zona: R2

Tipologia prevalente: Non presente Destinazione: Residenziale

Ville e Villini - Stato di Conservazione: NORMALE - € min /mq 610,00 e € max/mq 850,00 Metodo di misurazione. Superficie Lorda.

8.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione in villini [A7]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 85.382,50.

Il metodo di stima condotto prevede l'omogeneizzazione delle superfici (Vani principali, perti- nenze, giardini, parcheggi, ecc.), il tutto moltiplicato per il prezzo unitario.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

(28)

cipali)

Porticato esterno 2,79 € 850,00 € 2.371,50

Posteggi scoperti (Area di pertinenza interna al lotto).

43,00 € 850,00 € 36.550,00

Giardino (Fino a 1/5 della superficie vani principali)

18,32 € 850,00 € 15.572,00

Giardino (Superficie maggiore a 1/5 della superficie dei vani principali)

9,00 € 850,00 € 7.650,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 85.382,50

Valore corpo € 85.382,50

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 85.382,50

Valore complessivo diritto e quota € 85.382,50

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Com-

merciale

Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota

A Abitazione in villi-

ni [A7]

100,45 € 85.382,50 € 85.382,50

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.

€ 12.807,38

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 30.303,40

Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto in cifra tonda:

Valore immobile in cifra tonda al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 42.300,00

L'Esperto alla stima Ing. Angelo Speciale

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Elenco Allegati

ALLEGATI 1 – VERBALI e PEC

• Avviso sopralluogo n.1

• Verbale-Sopralluogo_Allegato1_03-09-2021 ALLEGATI 2 – TITOLI E CERTIFICATI

• Nota di trascrizione e atto Compravendita

• Stato civile e Anagrafe (Estratto per riassunto degli atti di nascita e di matrimonio; Certificato di residenza storico e stato di famiglia)

• Atto di Pignoramento

• Trascrizione pignoramento ALLEGATI 3 – CARTOGRAFIA E VISURE

• Planimetrie-Catastali

• Foto satellitare

• Estratto_di_mappa

• Visure_catastali

• Visure ipotecarie-ispezioni

ALLEGATI 4 – ELABORATI PROGETTUALI U.T.C.

• Richiesta CDU Comune

• Certificato di destinazione urbanistico CTU

• Richiesta accesso atti Comune

• Visura Attestato di Certificazione Energetica

• Istanza di sanatoria

• Progetti (Parere Soprintendenza, Dichiarazioni, Documentazione fotografica, Relazione tecnica)

• Adempimenti richiesti dal Comune

• Congruità oneri_lettere_bollettini

• Certificazione Vincoli Comune 1996 ALLEGATI 5 - PLANIMETRIE ELABORATE

• Rilievo stato di fatto_03/09/2021

• Sovrapposizioni Catastale-Rilievo

• Sovrapposizione Progetto-Rilievo

• Progetto di regolarizzazione

• Sovrapposizione Foto satellitare-Estratto di mappa

• Sovrapposizione Inquadramento-Rilievo metrico

ALLEGATI 6 – STIMA

• Dati OMI

• Computo metrico_estimativo ALLEGATI 7 – FOTO

(30)

ALLEGATI 8 – CONFINI E SCHEMA SINTETICO

• Identificazione_Lotto_Confini

• Schema sintetico descrittivo

Data:

20-09-2021

L'Esperto alla stima Ing. Angelo Speciale