TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA 221/2020

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TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

221/2020

PROCEDURA PROMOSSA DA:

MARATHON SPV S.R.L.

DEBITORE:

*** DATO OSCURATO ***

GIUDICE:

Dott. D. C. Madia

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 18/11/2021

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

GIORGIA SALINI

CF:SLNGRG77P59F158P con studio in MESSINA (ME) Via Ducezio n. 36

telefono: 3472112565 email: [email protected] PEC: [email protected]

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TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 221/2020

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A

Appartamento con porzione di soprastante terrazza a TAORMINA Via Dietro Cappuccini 14, della superficie commerciale complessiva di 95,65 (86.15 + 9.50) mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà

Le caratteristiche di detti beni sono tali da rendere economicamente più vantaggioso il loro inserimento in un unico lotto di vendita; a parere della sottoscritta, infatti, un eventuale lotto costituito esclusivamente dalla terrazza risulterebbe poco appetibile e di non semplice commercializzazione.

Le unità immobiliari oggetto di valutazione sono poste ai piani 2 e 3. Identificazione catastale:

l foglio 3 particella 2762 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 6, consistenza 6 vani, rendita 712,71 Euro, indirizzo catastale: Via Dietro Cappuccini, piano: 2, intestato a ***

DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione Toponomastica dell'11.10.2011 - Costituzione del 22.12.2005

l foglio 3 particella 2762 sub. 6 (catasto fabbricati), Lastrico Solare, consistenza 45 mq, indirizzo catastale: Via Dietro Cappuccini, piano: 3, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 11/10/2011 protocollo n. ME0288244 in atti dal 11/10/2011 VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA RICHIESTA DAL COMUNE (n.

39105.1/2011)

L'intero edificio sviluppa complessivamente 3 piani.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo gli immobili risultvano occupati da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietaria.

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 95,65 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 229.560,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 195.000,00

Data della valutazione: 18/11/2021

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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

Ipoteca giudiziale attiva, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO

*** , derivante da decreto ingiuntivo del 24.02.2016, num. rep. 1486 emesso dal Tribunale di Messina.

Importo ipoteca: € 65.000,00.

Importo capitale: € 58.239,00.

Iscrizione NN. 6043/713 del 9.03.2016

*** , derivante da Decreto ingiuntivo dell'11.04.2016 Num. rep. 512 emesso dal Tribunale Civile di Messina.

Iscrizione Nn. 11845/1429 del 11.05.2016 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

Pignoramento trascritto il 23/12/2020 ai nn. 31914/22442, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Verbale pignoramento immobili del 26.11.2020 num. rep. 2318

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

per la quota di 1000/1000, in forza dell' Atto di divisione stipulato il 04/05/2010 a firma del Notaio Patrizia Vicari repertorio nn. 6807/2107, trascritto il 12/05/2010 ai nn. 15295/10793.

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

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6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/6 ciascuno, in forza di atto di successione in morte di (dal 21/02/1969), registrato il 29/05/2006 ai nn. 159/177, trascritto il 25/08/2006 ai nn.

36164/19469

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 4/12 ciascuno, in forza di Atto di successione in morte di (dal 08/12/2000 fino al 04/05/2010), registrato il 29/05/2006 ai nn. 160/177, trascritto il 25/08/2006 ai nn. 36165/19470

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Nulla osta per opere edili N. 3107 (n. prot.), intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di costruzione di un negozio a una elevazione f.t., presentata il 03/05/1960 con il n. 3107 di protocollo, rilasciata il 10/09/1960

Concessione edilizia in sanatoria N. 663, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di opere abusive relative alla sopraelevazione del piano primo, secondo e terrazzo di un fabbricato a tre elevazioni f.t. destinato a civile abitazione, presentata il 29/09/1986 con il n. 9772 di protocollo, rilasciata il 17/11/2008 con il n. 663 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata.

Detta C.E. in Sanatoria è stata rilasciata alle seguenti condizioni:

- che il completamento delle opere abusive, abbia inizio entro un anno dal rilascio della presente C.E., ed abbia ultimazione entro due anni dall'inizio dei lavori, secondo la relazione tecnica, i grafici e i calcoli allegati;

- secondo le condizioni della Soprintendenza di Messina: - che gli infissi esterni siano realizzati in legno o in alluminio preverniciato color legno naturale e persiane con esclusione assoluto di avvolgibili; - gronde, pluviali e scariche previste a vista su muri esterni, devono essere realizzati in rame o con imbuto in cotto tradizionali; - la pavimentazione dei terrazzi esterni e balconi, sia realizzata con elementi in cotto siciliano naturale o smaltato; - i gradini delle scale siano rivestiti con elementi in pietra; - la pavimentazione degli spazi esterni di pertinenza degli edifici, sia eseguita con basole di pietra oppure in acciottolato semplice o a disegno; - le opere in ferro di ringhiere dei balconi e\o cancelli e recinzioni, devono essere trattate con vernici a dispersione micacea nei colori nero o canna di fucile; - l'intonaco esterno sia a base di minerale e\o di grassello di calce premiscelate con terre o pigmenti inorganici con tonalità cromatiche appartenenti alla gamma delle terre chiare simili alle preesistenze locali; - venga eliminata la zoccolatura esterna sul prospetto; - il portone d'ingresso venga sostituito e realizzato in legno; - la ringhiera sulla pensilina del terrazzo di copertura sia eliminata e sostituita con parapetto pieno con finitura uguale al prospetto; - le serrande al piano terra siano tinteggiate color marrone scuro.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

Nessuna informazione aggiuntiva.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

In riferimento al'Attestato di Prestazione Energetica, di cui l'immobile risulta privo, durante il sopralluogo la debitrice dichiarava di non essere in possesso del libretto d'impianto, indispensabile ai fini della redazione dell'APE (cfr - verbale di sopralluogo). Il libretto d'impianto deve essere compilato da un tecnico manutentore.

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8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

L'appartamento è conforme alla planimetria del progetto in sanatoria.

La terrazza invece presenta alcune difformità: manca il muretto di confine a Sud-Est (lungo la linea tratto punto - cfr planimetria stato di fatto); l'accesso è indipendente dalla terrazza confinante, con la quale non risulta comunicante.

Inoltre le condizioni previste nella C. E. e imposte dalla Soprintendenza ai BB. CC. AA. (cfr parag.

7.1), non sono state tutte rispettate ed eseguite. In particolare per ciò che riguarda:

- la pavimentazione del balcone dell'appartamento e della terrazza;

- la ringhiera presente sulla pensilina del terrazzo.

Ciò di fatto rende inefficace il titolo abilitativo ed occorre, quindi, presentare apposita SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso i competenti uffici comunali. L'immobile risulta regolarizzabile.

Delle relative spese di regolarizzazione (competenze professionali, oneri e spese di realizzazione) si terrà conto in fase di stima.

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

La rappresentazione grafica catastale del lastrico solare è individuata esclusivamente nell'elaborato planimetrico così come da circolare n. 9 del 2001 emessa dalla Direzione Centrale Cartografia Catasto Pubblicità Immobiliare.

Nell'elaborato planimetrico è inserita una planimetria della terrazza non conforme allo stato di fatto.

La sottoscritta provvederà ad eseguire gli opportuni aggiornamenti mediante presentazione di modello D1 (Docfa).

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

Planimetria terrazza (Stato di fatto)

Planimetria di progetto

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BENI IN TAORMINA VIA DIETRO CAPPUCCINI 14

APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A

Appartamento con porzione di soprastante terrazza a TAORMINA Via Dietro Cappuccini 14, della superficie commerciale complessiva di 95,65 (86.15 + 9.50) mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà

Le caratteristiche di detti beni sono tali da rendere economicamente più vantaggioso il loro inserimento in un unico lotto di vendita; a parere della sottoscritta, infatti, un eventuale lotto costituito esclusivamente dalla terrazza risulterebbe poco appetibile e di non semplice commercializzazione.

Le unità immobiliari oggetto di valutazione sono poste ai piani 2 e 3. Identificazione catastale:

l foglio 3 particella 2762 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 6, consistenza 6 vani, rendita 712,71 Euro, indirizzo catastale: Via Dietro Cappuccini, piano: 2, intestato a ***

DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione Toponomastica dell'11.10.2011 - Costituzione del 22.12.2005

l foglio 3 particella 2762 sub. 6 (catasto fabbricati), Lastrico Solare, consistenza 45 mq, indirizzo catastale: Via Dietro Cappuccini, piano: 3, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 11/10/2011 protocollo n. ME0288244 in atti dal 11/10/2011 VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA RICHIESTA DAL COMUNE (n.

39105.1/2011)

L'intero edificio sviluppa complessivamente 3 piani.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

La zona in cui sono ubicati i beni è semicentrale a carattere prevalentemente residenziale; le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

Fabbricato in via Dietro Cappuccini in cui sono ubicati i beni

Vista panoramica dal fabbricato

livello di piano: buono

esposizione: buono

luminosità: buono

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DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

I beni oggetto di stima sono un appartamento e una porzione del soprastante lastrico solare, posti rispettivamente al secondo e terzo piano di un fabbricato a tre elevazioni f.t. - privo di ascensore - costruito nel 1960 (prima elevazione f.t.) e nel 1970 (seconda e terza elevazione f.t.) con struttura in muratura di mattoni pieni e cordoli perimetrali in c.a. (cfr foto n. 1).

Gli immobili sono raggiungibili dal civico 14 di via Dietro Cappuccini, attraverso un cancelletto in ferro a due ante che immette in una scala esterna a più rampe (cfr foto nn. 2-3). Alla fine della seconda rampa, sul lato destro, è ubicato un portoncino in legno, protetto da grata in ferro, che dà accesso direttamente al corridoio dell'appartamento. Proseguendo sulla scala esterna, invece, si raggiunge la terrazza di coperura.

L'appartamento è composto da pranzo/soggiorno (cfr foto n. 4), cucina (cfr foto n. 5), due camere da letto (cfr foto nn. 7-8), ripostiglio (cfr foto n. 9) e bagno (cfr foto n. 10), oltre corridoio ad L (cfr foto n. 6) che disimpegna tutti gli ambienti; sviluppa, nel suo complesso, una superficie commerciale di circa 89 mq.Tutti gli ambienti dell'immobile risultano ben areati ed illuminati, grazie ad infissi esterni adeguatamente dimensionati.

La cucina ha una superficie utile di circa 8 mq ed è comunicante con il pranzo/soggiorno mediante una grande apertura ad arco con mattoncini a faccia vista. Le pareti, fino all'altezza di circa 1,80 m, presentano un rivestimento in piastrelle di ceramica di colore bianco. La finitura della parte restante della parete e del soffitto è a intonaco con strato di tinteggiatura di colore bianco.

Il bagno - situato in posizione centrale, vicino alle camere da letto - sviluppa una superficie calpestabile di circa 4,5 mq. Le sue pareti sono rivestite fino all'altezza di circa 2,00 m, con piastrelle di ceramica di colore bianco e presentano in sommità una fascia decorativa con motivi floreali sui toni del verde, blu e giallo. Il pavimento è in piastrelle di ceramica di colore blu. I sanitari installati - lavabo, piatto doccia, bidet e water - sono di qualità commerciale con rubinetterie cromate di tipo standard.

Il pranzo\soggiorno e una camera da letto sono serviti da un balcone che affaccia su via Dietro Cappuccini e si sviluppa per l'intero fronte del fabbricato.

L'immobile è pavimentato con marmettoni sui toni del bordeaux o del beige, ad eccezione di corridoio, bagno e una camera da letto che, invece, presentano piastrelle di ceramica. Le porte interne sono il legno tamburato con apertura a battente e, solo quella del pranzo/soggiorno, ha l'elemento centrale in vetro per dare luce al corridoio.

Gli infissi esterni sono quasi tutti doppi, in legno con vetri singoli quelli verso l'interno dell'immobile (presenti non in tutti gli ambienti) e in alluminio preverniciato color legno con vetro singolo quelli verso l'esterno; gli avvolgibili oscuranti sono in materiale plastico e sono ubicati tra i due infissi.

Nel suo complesso l'immobile si presenta in buone condizioni di uso e manutenzione anche se le finiture sono piuttosto datate.

Sviluppa una superficie commerciale complessiva di circa mq 89.

Il lastrico solare ha una superficie di circa 45 mq e costituisce una porzione della terrazza di copertura del fabbricato (cfr foto nn. 12-15). L'accesso non è molto agevole, in quanto avviene mediante una rampa molto stretta e priva di rivestimento di finitura (cfr foto n. 11).

La terrazza non è pavimentata ad eccezione di una piccola porzione larga circa 1,05 m lungo tutto il prospetto principale.

Entrambi i beni godono di un'incantevole vista sulla baia di Spisone (cfr foto n. 1).

panoramicità: ottimo

impianti tecnici: nella media

stato di manutenzione generale: buono

servizi: nella media

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CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 28/09/2021

Fonte di informazione: https://www.cercasicasa.it/s/130999061-appartamento-in-vendita-taormina- via-dietro-cappuccini-470000-euro.html

Descrizione: appartamento composto da ingresso, disimpegno, corridoio, un soggiorno, una cucina abitabile, due camere da letto, camera armadio, due bagni

Indirizzo: via Dietro Cappuccini

descrizione consistenza indice commerciale

Appartamento 83,00 x 100 % = 83,00

Balcone 10,50 x 30 % = 3,15

Terrazza (fino a 25 mq) 25,00 x 30 % = 7,50

Terrazza (eccedenza) 20,00 x 10 % = 2,00

Totale: 138,50 95,65

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Superfici principali e secondarie: 115 Superfici accessorie:

Prezzo richiesto: 470.000,00 pari a 4.086,96 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %

Prezzo: 423.000,00 pari a 3.678,26 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 28/09/2021

Fonte di informazione: https://www.cercasicasa.it/s/130345893-appartamento-in-vendita-taormina- via-dietro-cappuccini-198000-euro.html

Descrizione: appartamento composto da saloncino con angolo cottura, camera da letto, servizio, terrazzo a livello

Indirizzo: Via Dietro Cappuccini Superfici principali e secondarie: 70 Superfici accessorie:

Prezzo richiesto: 198.000,00 pari a 2.828,57 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %

Prezzo: 178.200,00 pari a 2.545,71 Euro/mq

INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:

Agenzia delle Entrate (OMI) (14/10/2021)

Domanda: Quotazioni zona C1 primo semestre 2021 Valore minimo: 1.700,00

Valore massimo: 2.500,00 Gabbetti (15/09/2021)

Domanda: Quotazioni medie immobili per civile abitazione in Taormina zona via Dietro Cappuccini Valore minimo: 2.500,00

Valore massimo: 2.700,00 Borsino immobiliare (14/10/2021)

Domanda: Quotazioni di appartamenti in stabili di qualità nella media di zona Valore minimo: 1.565,93

Valore massimo: 2.601,10

SVILUPPO VALUTAZIONE:

Alla luce delle indagini di mercato effettuate, prendendo maggiormente in considerazione quanto riferito dall'agente immobiliare intervistato (al quale è stato fatto visionare il report fotografico dell’appartamento) e senza sottovalutare l'ampia fascia territoriale compresa nella zona C1 a cui fanno riferimento i valori dell'OMI (i beni oggetto di stima si trovano molto vicino al confine con la zona B1 in cui le quotazioni sono sensibilmente più alte), nonché i fattori intrinseci come l'esposizione, la panoramicità, le difformità riscontrate da regolarizzare e la mancanza di impianto di ascensore, si ritiene, ponderatamente, di assegnare al parametro tecnico scelto per la stima il valore di 2.400 €/mq.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 95,65 x 2.400,00 = 229.560,00

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RIEPILOGO VALORI CORPO:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Il criterio di stima adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene oggetto della vendita è quello sintetico comparativo. Esso consiste nell'attribuire - attraverso un'accurata indagine di mercato relativa ad immobili simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche - un congruo valore al parametro di confronto. Normalmente come parametro di confronto viene scelta la superficie commerciale dell'immobile espressa in mq.

Per superficie commerciale si intende quella superficie in proprietà esclusiva calcolata al lordo delle pareti interne e perimetrali sino alla mezzeria di quelle confinanti con altre proprietà. Ad essa vengono sommate le superfici di accessori e pertinenze tenendo conto dei seguenti coefficienti:

- cantine comunicanti con i vani principali: 0,35 - logge coperte fino a 10 mq: 0,40

- balconi e lastrici solari fino a 25 mq: 0,30

- balconi e lastrici solari (parzione eccedente i 25 mq): 0,10 - mansarde non abitabili: 0,35

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Messina, ufficio tecnico di Taormina, agenzie: operanti in Taormina

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 229.560,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 229.560,00

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A appartamento 95,65 0,00 229.560,00 229.560,00

229.560,00 € 229.560,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 229.560,00

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 34.434,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00

Riduzione per arrotondamento: €. 126,00

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Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 195.000,00

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LOTTO 2

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A

Box singolo a TAORMINA Via Dietro Cappuccini 18, della superficie commerciale di 40,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra.Identificazione catastale:

l foglio 3 particella 2762 sub. 3 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria C/6, classe 7, consistenza 30 mq, rendita 206,07 Euro, indirizzo catastale: Via Dietro Cappuccini, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1970.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

trova:

€. 61.000,00

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5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

per la quota di 1000/1000, in forza di Atto di divisione stipulato il 04/05/2010 a firma del Notaio Patrizia Vicari repertorio nn. 6807/2107, trascritto il 12/05/2010 ai nn. 15295/10793.

36164/19469

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7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Nulla osta per opere edili N. 3107 (n. prot.), intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di costruzione di un negozio a una elevazione f.t., presentata il 03/05/1960 con il n. 3107 di protocollo, rilasciata il 10/09/1960

Concessione edilizia in sanatoria N. 663, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di opere abusive relative alla sopraelevazione del piano primo, secondo e terrazzo di un fabbricato a tre elevazioni f.t. destinato a civile abitazione, presentata il 29/09/1986 con il n. 9772 di protocollo, rilasciata il 17/11/2008 con il n. 663 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata.

Detta C.E. in Sanatoria è stata rilasciata alle seguenti condizioni:

- che il completamento delle opere abusive, abbia inizio entro un anno dal rilascio della presente C.E., ed abbia ultimazione entro due anni dall'inizio dei lavori, secondo la relazione tecnica, i grafici e i calcoli allegati;

- secondo le condizioni della Soprintendenza di Messina: - che gli infissi esterni siano realizzati in legno o in alluminio preverniciato color legno naturale e persiane con esclusione assoluto di avvolgibili; - gronde, pluviali e scariche previste a vista su muri esterni, devono essere realizzati in rame o con imbuto in cotto tradizionali; - la pavimentazione dei terrazzi esterni e balconi, sia realizzata con elementi in cotto siciliano naturale o smaltato; - i gradini delle scale siano rivestiti con elementi in pietra; - la pavimentazione degli spazi esterni di pertinenza degli edifici, sia eseguita con basole di pietra oppure in acciottolato semplice o a disegno; - le opere in ferro di ringhiere dei balconi e\o cancelli e recinzioni, devono essere trattate con vernici a dispersione micacea nei colori nero o canna di fucile; - l'intonaco esterno sia a base di minerale e\o di grassello di calce premiscelate con terre o pigmenti inorganici con tonalità cromatiche appartenenti alla gamma delle terre chiare simili alle preesistenze locali; - venga eliminata la zoccolatura esterna sul prospetto; - il portone d'ingresso venga sostituito e realizzato in legno; - la ringhiera sulla pensilina del terrazzo di copertura sia eliminata e sostituita con parapetto pieno con finitura uguale al prospetto; - le serrande al piano terra siano tinteggiate color marrone scuro.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN TAORMINA VIA DIETRO CAPPUCCINI 18

BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO A

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Box singolo a TAORMINA Via Dietro Cappuccini 18, della superficie commerciale di 40,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra.Identificazione catastale:

l foglio 3 particella 2762 sub. 3 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria C/6, classe 7, consistenza 30 mq, rendita 206,07 Euro, indirizzo catastale: Via Dietro Cappuccini, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1970.

I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi.

Il bene oggetto di stima è un locale garage ubicato al piano terra di un fabbricato a tre elevazioni f.t.

costruito nel 1960 (prima elevazione f.t.) e nel 1970 (seconda e terza elevazione f.t.) con struttura in muratura di mattoni pieni e cordoli perimetrali in c.a. (cfr foto n. 17).

L'immobile ha accesso diretto dal civico 18 di via Dietro Cappuccini. L'apertura d'ingresso - avente larghezza di 2.85 m e altezza di 2.70 m circa - è protetta da una serranda avvolgibile elettrica in metallo dotata di comando a distanza (cfr foto n. 18).

Il garage ha una forma planimetrica regolare e sviluppa una superficie calpestabile di circa 30 mq ed ha un'altezza interna di 3,25 m (cfr foto n. 19-21).

In sede di sopralluogo la sottoscritta ha potuto constatare che all'interno del bene sono presenti scaffalature metalliche e un soppalco in acciaio e legno che andranno rimossi.

CONSISTENZA:

Fabbricato in via Dietro Cappuccini in cui ricade il box auto

Ingresso box auto

Box auto 40,00 x 100 % = 40,00

Totale: 40,00 40,00

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VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Gabbetti (08/10/2021)

Domanda: Quotazioni medie garage in Taormina zona via Dietro Cappuccini Valore minimo: 1.800,00

Domanda: quotazioni box auto nel primo semestre 2021 in zona C1 Valore minimo: 1.250,00

Valore massimo: 1.800,00 Borsino immobiliare (08/10/2021)

Domanda: Quotazioni di box e locali adibiti a parcheggi Valore minimo: 1.009,49

Alla luce delle indagini effettuate, considerando la scarsa possibilità di parcheggio nella zona in esame, l'ampia fascia territoriale compresa nella zona C1 a cui fanno riferimento i valori dell'OMI (il bene oggetto di stima si trova molto vicino al confine con la zona B1 in cui le quotazioni sono sensibilmente più alte) e quanto riferito dall'agente immobiliare intervistato, si ritiene, ponderatamente, di assegnare al parametro tecnico scelto per la stima il valore di 1.800 €/mq.

Planimetria di progetto

Planimetria catastale

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9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Per superficie commerciale si intende quella superficie in proprietà esclusiva calcolata al lordo delle pareti interne e perimetrali sino alla mezzeria di quelle confinanti con altre proprietà

A box singolo 40,00 0,00 72.000,00 72.000,00

72.000,00 € 72.000,00 €

€. 10.800,00

€. 61.000,00

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LOTTO 3

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A

Locale commerciale a TAORMINA, della superficie commerciale di 23,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Il bene oggetto di stima è un piccolo locale commerciale ubicato in via Salita de Luna (cfr foto n. 22), un vicoletto con scale - molto caratteristico - che mette in comunicazione il corso Umberto (in corrispondenza del civico n. 113) con via San Giovanni Bosco.

L'immobile ha accesso diretto dal civico n. 6 mediante un grazioso portoncino in metallo e vetro (cfr foto n. 23). E' composto da un ambiente principale (cfr foto nn. 24-28) di circa 15 mq (superficie calpestabile) e da un bagno con antibagno (cfr foto nn. 30).

L'ambiente principale riceve aria e luce direttamente dall'esterno, mentre il bagno è dotato di impianto di areazione forzata.

Al momento del sopralluogo l'immobile era adibito a locale cucina e risultava comunicante - mediante un'apertura munita di due ante a ventola - con l'immobile confinante destinato ad ospitare un'attività di ristorazione. Detta apertura di comunicazione deve necessariamente essere eliminata.

L'immobile non è visibile dal Corso Umberto.L'altezza interna media dei locali è di circa 3,60 m.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra.Identificazione catastale:

l foglio 15 particella 153 sub. 10 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria C/1, classe 6, consistenza 16 mq, rendita 991,60 Euro, indirizzo catastale: Salita Francesco De Luna snc, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.

L'intero edificio sviluppa 4 piani, 4 piani fuori terra, .

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risultava occupato. Nel 2018 l'immobile è stato dato in comodato d'uso gratuito alla Centaurea S.r.l. giusto contratto registrato al n. 222 serie 3 anno 2018 con

trova:

€. 59.800,00

(19)

decorrenza dal 9.05.2018 e fine indeterminata.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

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per la quota di 1000/1000, in forza di Atto di divisione stipulato il 04/05/2010 a firma del Notaio Patrizia Vicari repertorio nn. 6807/2107, trascritto il 12/05/2010 ai nn. 15295/10793.

36164/19469

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Da ricerche effettuate presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Taormina, non sono emerse pratiche edilizie riguardanti la costruzione dell'edificio in cui è ubicato l'immobile oggetto di stima; è presente esclusivamente un'autorizzazione edilizia del 15.2.1957 intestata al sig. , che ha ad oggetto la soprelevazione (realizzazione del terzo piano - quarta elevazione fuori terra) del fabbricato.

Da ciò si deduce che la costruzione dell'immobile (ubicato al piano terra) è certamente precedente al 15.2.1957.

Autorizzazione edilizia N. 16/2007, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di Cambiamento di destinazione d'uso, frazionamento per divisione ereditaria e manutenzione ordinaria, presentata il 21/12/2007 con il n. 15393 di protocollo, rilasciata il 05/12/2008 con il n. 16 di protocollo, agibilità del 28/04/2009 con il n. 4960/09 di protocollo.

Con la pratica edilizia in oggetto, l'originario piano terra è stato diviso nelle attuali due unità immobiliari, di cui solo una è oggetto di pignoramento.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

L'immobile risulta conforme alla planimetria catastale, a meno di un'apertura che lo mette in comunicazione con il locale commerciale confinante. Detta apertura deve essere elimitata.

BENI IN TAORMINA VIA SALITA DE LUNA

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NEGOZIO