Paolo Piccini Geometra
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TRIBUNALE DI VERCELLI
CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione immobiliare: n.19/2016 R.G.
G.E. Dott.sa Maria Elena Ballarini
Promossa da: Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a.
domicilio eletto: Avv. La Rosa – Via Via Mario Greppi 1/a – 28100 Novara (NO)
Contro: Paolo
Via Bologna, 13 - 15121 Alessandria (AL)
Oggetto : valutazione beni immobili siti in Comune di Villamiroglio, Via Muro c.n.1 (AL)
RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO Premessa di incarico
In ottemperanza all’incarico conferitomi dall’Ill.mo Sig. Giudice del Tribunale di Vercelli, nella persona della Dott.ssa Maria Elena Ballarini, con Sua Ordinanza del 01/03/2016, io sottoscritto Geometra Piccini Paolo, iscritto all’Albo dei Geometri di Alessandria al n.2019, iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Alessandria nella categoria geometri al n. 171 pag. 114, già C.T.U. per la E.I. 569/2014 erroneamente radicata presso il Tribunale di Alessandria, riferisco quanto segue quale Consulente Tecnico d’Ufficio.
L'Ill.mo Giudice fissava l'udienza al 05/07/2016 per la Comparizione delle Parti, In data 04/04/2016 ho prestato il giuramento di rito accettando nel contempo l’incarico che mi veniva affidato dal Cancelliere Dr.
Calogero Anselmo col seguente quesito:
1) Verifichi, prima di ogni attività , la completezza dei documenti di cui all’art.567, 2° comma, c.p.c., segnalando immediatamente al Giudice quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli; acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all’art.30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 dando prova in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente della relativa richiesta;
1A) Indichi i proprietari degli immobili alla data della trascrizione del pignoramento, nonché tutti i proprietari nel ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio, specificando se i dati risultanti dalla documentazione di cui all’art.567 comma 2 c.p.c. corrispondano a quelli effettivi.
1B) Indichi l’esistenza di formalità (iscrizioni e trascrizioni), diritti reali a favore di terzi, vincoli e oneri anche di natura condominiale, gravanti sugli immobili (ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dei beni e quelli connessi con il loro carattere storico-artistico) specificando quali resteranno a carico dell’acquirente.
2) Descriva previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno e caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni; descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona, alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l’esterno. Verifichi se l’immobile sia dotato di attestato di prestazione energetica ed in mancanza provveda alla redazione dello stesso, personalmente ovvero avvalendosi di un ausiliario;
3) Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
4) Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua corretta redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
5) Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
6) Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico- edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se e con quale procedura e con quale spesa posano essere sanate.
7) Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, provvedendo, in quest’ultimo caso, alla loro formazione.
8) Dica nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art.577 c.p.c. dall’art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940 n.1078, in ogni caso l’esperto dovrà indicare la sussistenza di iscrizioni pregiudizievoli a carico dei comproprietari non esecutati.
9) Accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione; qualora risultino contratti di locazione opponibili
alla procedura esecutiva l’esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene.
10) Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
11) Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità, accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale; rilevi l’esistenza di diritti demaniali o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
12) Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni dell’immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento.
Successivamente al giuramento dell’incarico affidatomi, appurato che l’esecutato pare non risiedere presso l’immobile oggetto del pignoramento, ho inoltrato n.3 distinte raccomandate all’Esecutato: presso l’immobile pignorato, all’ultimo domicilio conosciuto e presso casa comunale di Alessandria, comunicando per il giorno 09/05/2016 alle ore 10,30 la data del sopralluogo.
Si appurava che l’immobile risulta occupato dal Corbo in assenza di contratto di locazione, dello stesso veniva richiesto Certificato di Residenza presso il Comune di Villamiroglio (allegato) che attesta la residenza dello stesso presso l’immobile pignorato. Il sopralluogo avveniva con la piena collaborazione dell’occupante che dichiarava di conoscere l’esecutato.
In data 13/06/2016 veniva concessa dal Giudice istanza di proroga con termine per il deposito relazione al 15/07/2016.
1)
1A) Paolo è pieno proprietario dell'immobile in forza del seguente titolo:
- Atto di compravendita da Bacolla Giuliano, nato a Villamiroglio (AL) il 26.11.1949, c.f. BCLGLN49S26L970M (atto Not. R. Milano di Casale M.to del 08.04.2009 Rep. 91237/7148 di raccolta trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Casale M.to il 17.04.2009 R.G. 1854 R.P. 1269)
A Bacolla Giuliano l'immobile pervenne per la quota di un mezzo (½) a seguito di:
- Successione legittima in morte del padre , nato a Villamiroglio (AL) il 18.09.1922 e deceduto il 01.07.1999, lasciando a succedere in parti uguali il coniuge Pierina Ada, nata a Teolo (PD) il 21.01.1920, c.f. MNRPND20A65L100K ed il figlio Bacolla Giuliano (denuncia di successione registrata a Casale M.to il 29.12.1999 al n°35 vol.1151ed ivi trascritta il 26.01.2000 R.G.608 R.P. 498 – eredità accettata tacitamente e trascritta a Casale M.to il 17.04.2009 R.G. 1855 R.P. 1270)
per la rimanente quota di un mezzo (½) a seguito di:
- Successione legittima in morte della madre Pierina Ada deceduta il (denuncia di successione registrata a Casale M.to il 02.08.2005 al n°2 vol.1263 ed ivi trascritta il 24.09.2005 – eredità accettata tacitamente e trascritta a Casale M.to il 17.04.2009 R.G. 1856 R.P. 1271)
A pervenne in data anteriore al ventennio.
1B) Il C.T.U., esaminata la documentazione prodotta tramite certificato notarile ex art.567 a firma Notaio Sergio Rovera di Gavirate e agli atti del procedimento nel ventennio antecedente il pignoramento, effettuate ulteriori verifiche telematiche presso l'Agenzia delle Entrate- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Casale Monferrato a nome del debitore Paolo, nato a Novi Ligure (AL) il 20.05.1955, c.f. DDNPLA55E20F965U, dal 13.12.2014 al giorno 08.06.2016, precisa che l'aggiornamento di trascrizioni, iscrizioni, annotamenti ha dato esito negativo.
ELENCO DELLE FORMALITA' E DEI GRAVAMI NEL VENTENNIO ANTERIORE AL PIGNORAMENTO TRASCRIZIONI contro
- nota del 12.12.2014 R.G. 5342 R.P. 4097 Verbale di pignoramento immobili del 17.11.2014 N° Rep. 7919
Tribunale di Alessandria
a favore : BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.p.A. - sede Siena, Piazza Salimbeni 3 – c.f. 00884060526
credito di € 92.495,30 ISCRIZIONI contro
- nota del 17.04.2009 R.G. 1867 R.P. 289 - Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario
atto Not. R. Milano di Casale M. to del 08.04.2009 Rep. n. 91238/7149 di raccolta a favore : BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.p.A. - sede Siena, Piazza Salimbeni 3 –
c.f. 00884060526 - capitale € 77.600,00 ipoteca € 155.200,00 durata 20 anni.-
2)
Immobile posto in Comune di Villamiroglio, frazione Vallegiolitti, Via Muro c.n.1. Trattasi di casa unifamiliare disposta su 3 livelli con piano seminterrato uso cantina, piano terreno comprendente: ingresso su vano scala, cucina e sala; piano primo composto di: n.2 camere, bagno, disimpegno e balcone. Il fabbricato risulta edificato da oltre 50 con struttura in muratura piena, tetto con orditura lignea e copertura in coppi, prospetti con intonaco tinteggiato sulle facciate principali, con persiane non su tutte le finestre, serramenti in legno con vetro singolo, porte interne in legno e vetro, pavimentazione in graniglia e ceramica nel w.c. Risulta presente solo riscaldamento con stufa a legna. L’accesso avviene con ripida strada asfaltata, il centro paese si trova a circa 3 km. Servizi assenti nelle immediate vicinanze. Si segnala il cedimento del muro di sostegno a valle della casa verso la via Muro.
Ad oggi, ai fini della stipula dell’atto di alienazione, non è pregiudiziale la presentazione dell’Attestato di Prestazione Energetica. Esso non risulta redatto per l'unità immobiliare pignorata in quanto priva di impianto di riscaldamento.
3)
I dati indicati nell’atto di pignoramento risultano conformi. L’immobile risulta identificato a Catasto Fabbricati in Comune di Villamiroglio al Foglio 2,particella n.585 categoria A/4, classe 2, consistenza 6 vani , rendita € 201,42.
4)
Non appare necessario procedere ad aggiornamento catastale, la planimetria catastale in atti risulta conforme allo stato di fatto.
5)
Il vigente P.R.G.C. identifica l’area su cui sorge il fabbricato quale zona edificata ZC2 – zona compromessa di completamento – classe 3B2 “Porzioni di territorio edificate della frazione Vallegiolitti, interessate da perimetrazione di dissesto gravitativo”.
6)
Non risultano rilasciati titoli autorizzativi successivi a quelli indicati nel rogito di acquisto del 08/04/2009 a firma Notaio Roberto Milano di Casale Monferrato, repertorio 91237, ovvero: autorizzazione edilizia in data 16/10/1981 n.7/81 ed in data 26/11/1996 n.26/96. Immobile edificato ante 1 settembre 1967, non risulta rilasciata dichiarazione di agibilità. Non risulta abusi o recenti interventi di modifica all’impianto originario.
7)
Non si ritiene di dover procedere alla costituzione di più Lotti per i beni pignorati.
8)
In presenza di unico proprietario, Paolo nato a Novi Ligure il 20/05/1955 c.f.DDNPLA55E20F965U non si rende necessaria la determinazione delle quote dei singoli proprietari.
9)
L’immobile al momento del sopralluogo è risultato occupato da Oddo Giuseppe c.f.
DDOGPP67A07G543L, di cui si allega certificato di residenza richiesto al Comune di Villamiroglio. Non risultano contratti di locazione in essere.
10)
L’immobile non risulta occupato dal coniuge.
11)
Non risultano vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o indivisibilità.
12) Valutazione
Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2.) viene definito come segue:
Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. Lo standard del Codice delle Valutazioni Immobiliari recepisce: Il metodo del confronto di mercato è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato di un immobile, basato sul confronto tra l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di canone noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato.
Il principale e più importante procedimento del metodo del confronto è il market comparison approach (MCA), che si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone del confronto estimativo.
Il C.T.U. opta per la presente valutazione per il metodo del confronto di mercato (Market Approach), con riferimento ad offerte di vendita per beni similari nel medesimo Comune disponibili nel mese di Maggio 2016. II valore unitario calcolato risulta inferiore ai valori OMI presenti in zona, con riferimento al secondo semestre 2015, ultimo dato disponibile.
Destinazione Mq ponderazione Sup. equivalente
Abitazione 70 1 70
Balcone 2 0,35 0,7
Cantina 23 0,15 3,45
74,15
Superficie commerciale c.t. MQ 74
LOTTO UNICO Superficie (Mq) valore unitario (€/mq) Importo (€)
Abitazione 74 420,00 31.080,00
RIDUZIONE 10%
PREZZO BASE D'ASTA 27.972,00
PREZZO BASE D'ASTA C.T. € 28.000,00
Deposito della relazione
In data odierna, nella certezza di aver compiutamente evaso l’incarico affidatogli, il sottoscritto C.T.U. Geom.
Paolo Piccini provvede ad inviare la perizia di stima, come sopra redatta, al creditore procedente, tramite la procedura del Processo Civile Telematico ed all’esecutato tramite Raccomandata A.R. che si allega, presso il domicilio desunto dal certificato di residenza richiesto.-
Alessandria, lì 11/07/2016
